상속증여재산 평가 대처

상속·증여재산의 평가는 다른 무엇보다도 중요하다.

상속세와 증여세의 크기를 결정할 뿐만 아니라 「법인세법」이나 「소득세법」 등에서 광범위하게 평가규정을 준용하고 있기 때문이다.

[상증법] 제60조 등을 토대로 실무적으로 알아야 하는 상속·증여재산평가와 관련된 세무리스크 관리법을 사례를 통해 알아보자.

 

1. 상속·증여재산평가관련 사례

송00씨의 유산에는 주택과 토지 그리고 상가, 비상장주식, 자동차등이 있다. [상증법]상 상속재산가액은 얼마인가? 단, 상가는 기준시가로 평가한다고 하자.

구분	시세	비고
아파트	5억 원	• 기준시가 3억 원 • 상속개시 전 유사아파트 매매가 4.5억 원
토지	1억 원	• 기준시가(공시지가) 5천만 원
상가	2억 원	• 기준시가 1억 원
비상장주식	?	• 세법상 평가액 1천만 원
자동차	1천만 원	• 중고차 가격 1천만 원

위의 자료에 따라 상증법」상 상속재산가액을 계산하면 다음과 같다.

구분	시세	상증법상 평가액	비고
아파트	5억 원	4억 5천만원	유사매매사례가액 적용
토지	1억 원	5천만원	기준시가 적용
상가	2억 원	1억원	가정
비상장주식	?	1천만원	세법상 평가액 적용
자동차	1천만 원	1천만원	중고가격 적용

원래 상속세와 증여세는 시가를 기준으로 과세되는 것이 원칙이다.

시장에서 거래되는 가격이 없는 경우에는 부득이 다른 평가기준을 사용할 수밖에 없다. 그중 대표적인 것이 바로 정부에서 발표하고 있는 기준시가이다. 그런데 문제는 이러한 기준시가는 시가와 매우 차이가 나는 경우가 일반적이라 시가와 기준시가의 간극을 메우기 위한 노력들이 계속 진행되어 왔다.

 

2. 상속·증여재산평가관련 세무리스크 관리법

상속재산가액(또는 증여재산가액) 평가는 다음과 같은 순서대로 진행한다.

① 시가 → ② 간주시가(매매사례가액 · 감정평가액 · 수용 · 경매가격) → ③ 보충적 평가(기준시가 등)

 

(1) 시가

시장에서 거래되는 가격을 말한다. 상속과 증여의 경우에는 이러한 시가가 존재하지 않는다고 할 수 있다.

(2) 간주시가

첫째, 간주시가에는 매매 · 감정 · 수용 · 경매 (「민사집행법」에 따른 경매를 말한다) 또는 공매가액이 해당한다.

둘째, 해당 상속이나 증여재산에 대해 아래 같은 평가기간[평가기준일의 전6개월 후6개월(증여는 후3개월)에 위와 같은 매매 등의 가격이 있는 경우 이를 간주시가로 본다.
예를 들어 평가기준일 직전이나 직후에 해당 재산이 매매가 되면 그 가액이 재산가액으로 평가될 수 있다.

셋째, 해당 상속이나 증여재산에 대한 간주시가가 없는 경우 유사한 재산에 대한 간주시가를 찾는다. 이 경우 평가기간(평가기준일의 전6개월~신고기한)내에 있는 매매가액 등을 간주시가로 본다.

넷째, 평가기간 밖의 기간[평가기준일의 전2년~신고기한후 9개월(증여는 6개월)]의 매매가액 등도 간주시가로 인정될 수 있다. 단. 평가심의위원회의 절차에 따라 결정이 있어야 한다.

(3) 보충적 평가

위의 시가와 간주시가가 없는 경우 해당 재산의 종류, 규모 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 이를 보충적 평가방법이라고 한다. 부동산의 경우에는 기준시가를 말한다.

3. 상속 · 증여재산평가관련 리스크 심화 사례

성길수씨는 15년 전에 상속받은 부동산을 처분하고자 한다. 그런데 문제는 상속받은 부동산의 취득가액이 너무 낮아 양도소득세가 많이 나올 수 있다는 것이다.

• 양도예상가액 : 5억 원 • 상속당시의 시가 : 5억 원(기준시가 1억 원) • 장기보유특별공제 : 30% • 세율 : 6~45%

(상황1) 이 경우 양도소득세는 얼마나 나올까?
취득가액을 시가로 계산하는 경우와 기준시가로 계산한 경우의 세금을 예측해보면 다음과 같다.

 

▶시가로 신고하는 경우
양도가액:5억 원
취득가액:5억 원
산출세액:0원

 

▶기준시가로 신고하는 경우
양도가액:5억 원
취득가액:1억 원
양도차익:4억 원
장기보유특별공제:1억 2천만 원
양도소득공제:250만 원
과세표준:2억 7,750만 원
세율:38%
누진공제:1,940만 원
산출세액:8,605만 원
취득가액을 시가로 신고하는 경우에는 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다.

(상황2) 위의 경우 취득가액을 시가인 5억 원으로 인정받을 수 있을까?
「소득세법」에서는 상속을 거친 부동산을 양도할 때의 취득가액은 상속당시의 상증법상의 평가액으로 한다.

따라서 상속당시의 ‘시가 → 간주시가 (감정평가액, 경매가격, 수용가액 등) → 기준시가’ 순으로 취득가액을 입증해야 한다.

사례의 경우 취득가액을 시가로 하기 위해서는 상속개시일 전 6개월 ~ 상속세 신고일(통상 1년) 사이에 유사한 재산이 거래된 적이 있는지 등을 조사해 매매사례가액을 찾아내는 것이 중요하다.

만일 매매사례가액 등이 없다면 기준시가에 의한 방법으로 신고할 수 있다.

(상황3) 상속 당시로 소급하여 감정을 할 수 없는가?
세법은 원칙적으로 소급하여 감정한 가액은 인정하지 않는다.

이러한 점 때문에 상속이 발생할 때 시가로 신고해두는 지혜가 필요하다.

▶매매사례가액 등은 어떻게 조사할 수 있을까?
국세청 홈택스와 국토부 홈페이지 등에서 확인할 수 있다.

다만, 이러한 매매가액은 뒤늦게 등재되는 관계로 신고 후에 평가액이 바뀌는 경우가 많다. 따라서 이 가액도 확실한 대안이 될 수 없음에 유의해야 한다(법적 안정성 및 예측 가능성이 전혀 없어 납세자의 재산권을 침해할 소지가 크다).