상속주택의 분할

앞에서 공부했던 내용들을 가지고 피상속인이 주택을 유산으로 남긴 경우에 어떤 식으로 상속재산을 분할할 것인지 그리고 이러한 분할과 세금의 관계는 어떻게 되는지 알아보자.

1. 상속주택의 분할 사례

ㅎ씨가 운명하면서 주택 1채를 남겼다.

유족으로 자녀 3명과 손자 · 손녀 6명이 있다.

(상황1) 상속세가 나오려면 어떤 조건을 충족해야 하는가? 단, 상속공제 중 일괄공제만 고려한다.
위의 주택가격이 5억 원 이상이 되어야 한다.

배우자가 없는 상황에서는 상속공제액이 5억 원(일괄공제)으로 축소되기 때문이다.

(상황2) 상속인은 누구이며, 상속재산은 어떻게 분할되는가?
상속인은 자녀 3명이 된다.

한편 상속재산은 유언 → 협의분할 → 법원 조정 등의 순서대로 분할된다.

통상 상속인간에 협의분할에 의해 분할하는 경우가 많다. 사례의 경우 이의가 없는 한 1/N으로 분할하는 것이 합리적이다.

 

이 주택을 1/N으로 분할하되 명의는 한 명으로 하고, 지분대가를 현금으로 주는 경우 세금은 어떻게 될까?

 

이 경우에는 세법상 양도로 보아 양도소득세 과세의 대상이 된다. 아래 예규를 참조하자.
“피상속인의 재산을 상속함에 있어서 공동상속인 중 1인이 상속을 포기한 대가로 다른 상속인들로부터 현금을 지급받는 경우에는 그 상속인의 지분에 해당하는 재산은 다른 공동상속인에게 유상이전된 것으로 본다(재산 - 575, 2011.11.30.).”

(상황3) 향후 이 주택을 처분할 때 양도소득세는 어떻게 부과되는가?
추후 이 주택을 양도하면 양도소득세가 적용된다.

양도소득세는 일반적으로 '비과세 → 과세' 순으로 검토해야 한다.

►비과세되는 경우
• 무주택자가 상속을 받은 경우로써 보유기간이 2년이 되어야 함.
→ 1주택자가 상속을 받은 경우에는 다른 일반주택을 처분할 때 비과세함에 유의.

 

►과세되는 경우
• 장기보유특별공제 : 상속개시일 이후부터 적용.
• 세율 : 피상속인이 취득일로부터 기간 적용.

2. 상속주택의 분할에 따른 관리법

상속주택은 누가 받느냐에 따라 세금관계가 달라진다. 이를 확인해 보자.

(1) 무주택자가 상속받는 경우

►동일세대원이 상속받은 경우 : 피상속인의 취득일로부터 양도일까지의 보유기간을 따져 비과세 여부를 판단한다.

 

►동일세대원이 아닌 자가 상속받은 경우 : 상속개시일로부터 양도일까지의 보유기간을 따져 비과세 여부를 판단한다.

(2) 1주택자가 상속받는 경우

► 상속주택을 먼저 양도하는 경우 : 양도소득세가 과세된다.

 

► 일반주택을 먼저 양도하는 경우 : 비과세요건(2년 보유 등)을 갖춘 경우라면 비과세를 받을 수 있다.
단, 동일세대원이 상속을 받아 2주택이 된 경우에는 비과세를 적용하지 않는다.

 

한편 피상속인이 2채 이상을 상속하는 경우에는 선순위주택(소유기간이 긴 주택) 소유자에 대해서는 일반주택에 대한 비과세 혜택을 보유함에 유의해야 한다. 따라서 상속주택이 많은 경우에는 반드시 소유기간을 일일이 확인해야 한다.

 

(3) 공동상속을 받는 경우

공동으로 상속을 받은 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인(같으면 당해 주택에 거주한 자, 같으면 최연장자의 순으로 정함)의 것으로 한다.

 

소수지분자의 주택 수 계산방법

상속주택을 공동으로 소유한 경우, 일반적으로 지분율이 가장 큰 사람의 주택으로 간주한다.(같은 경우에는 당해 주택에서 거주한 자 → 최연장자 의 순). 따라서 소수지분자의 주택은 그의 주택으로는 간주되지 않는다. 따라서 소수지분자가 본인이 소유하고 있는 다른 주택을 처분하더라도 소수지분상속주택에 의해 과세의 내용이 달라지지 않는다. 즉 소수지분자는 다른 주택을 언제든지 자유롭게 처분할 수 있다.

앞의 사례에서 상속주택을 1/N으로 상속받은 경우 주택 수는 어떻게 따지게 될까?
지분이 균등한 경우에 해당하므로
① 당해 주택에서 거주하는 자 →
② 최연장자 순으로 주택 수를 판정하게 된다.

 

■ 동거주택상속공제(상증법」 제23조의2)를 활용하는 절세방법

주택을 보유한 상태에서 상속이 발생하면 동기주택상속공제를 상속주택가액의 100분의 100(6억 원 한도)까지 적용한다.  다만, 다음의 요건을 충족하야 한다. • 피상속인과 상속인(직계비속인 경우로 한정한다)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것 • 피상속인과 상속인이 동거주택 판정기간에 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택에 해당할 것 • 상속개시일 현재 무주택자로서 파상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것

K씨의 보유재산이 15억 원짜리 주택 한채만 있는 경우(동거주택상속공제 제외한 상속공제액은 10억 원)의 상속세계산
• 상속재산가액 : 15억 원
- 기본상속공제 : 10억 원
- 동거주택상속공제 : 6억 원(15억 원×100%, 6억 원 중 적은 금액)
• 상속세 과세표준 : 0원
이 사례는 1세대 1주택자로서 고가주택을 보유한 상황에서 상속이 발생할 때 적용되는 절세방법에 해당한다.