상속농지의 분할

상속받은 농지는 매매나 증여로 받은 농지보다 처분 시 양도소득세 감면이 폭넓게 적용되고 있다.
따라서 농지는 가급적 상속으로 이전받는 것이 좋다.

비영농인도 마찬가지일까?

 

1. 상속농지의 분할 사례

유씨는 2000년 부친으로부터 상속받은 농지가 2021년에 공공사업용으로 수용이 되는 것으로 알고 세금문제를 알아보고 있다.

이 토지는 그의 부친이 8년 이상의 경작을 하였던 것으로서 현재까지 막내 동생이 농사를 짓고 있다. 다만, 부친 운명 후 지금까지 상속등기를 하지 못했으며, 지금에 와서 협의분할 또는 지분상속등기를 하고자 한다.

 

(상황1) 협의분할 또는 법정지분 상속등기를 할 경우라도 전체를 자경농지로 보아 양도소득세 감면을 받을 수 있는가?

부친이 8년 이상 자경하던 농지를 공동소유로 상속등기를 하는 경우 상속개시일 이후 1년 이상 계속하여 재촌자경한 사실이 있는 경우에만 부친의 경작기간을 포함하여 자경기간을 산정하는 것이 원칙이다.

따라서 막내 동생만 상속개시일 이후 자경을 하고 있으므로 부친의 자경기간을 통산 받을 수 있어 해당 지분에 대해서는 감면을 받을 수 있다.

 

(상황2) 법정지분으로 등기를 하면 실질적인 경작자의 지분에 해당하는 부분에 대해서만 자경농지에 대한 감면을 받는가?

만약 지분대로 상속등기가 되면 상속개시일 이후 1년 이상 계속 자경하지 않은 다른 상속인들의 지분에 대해서는 감면되지 않는다.

만일 상속농지를 전체를 막내명의로 등기한 다음에 양도하면 전체에 대해 자경감면을 받을 수 있는가? 그렇다. 따라서 사례의 경우에는 막내명의로 등기를 하는 것이 바람직하다. 단, 양도 후 처분대금을 나누는 경우에는 증여에 해당될 수 있다. 영농인이 농지를 상속받으면 양도소득세 감면에서 상당히 유리하다.

2. 상속농지의 분할에 따른 관리

농지를 상속받은 경우에는 증여로 받는 경우에 비해 세금혜택이 많다. 이를 요약 정리하면 다음과 같다.

 

(1) 상속 전

• 농지를 상속으로 받을 것인가 증여로 받을 것인가 결정해야 한다. 일반적으로 자경농지는 상속으로 이전받은 것이 좋다.

• 소유권 분쟁이 예상되는 경우에는 가급적 유언장 작성 등을 통해 상속으로 재산을 받도록 한다(이러한 유증도 상속의 한 방법에 해당).

 

(2) 상속 발생시

 

• 상속이 발생하는 경우에는 가급적 영농인이 상속을 받도록 한다(영농상속공제 15억원을 받을 수 있음).

• 비영농인이 상속을 받을 수밖에 없는 경우에는 향후 양도소득세 과세를 따져보아야 한다.

→ 3년 내 양도 시 : 피상속인의 자경기간은 모두 승계가능하다(단, 3년 후 양도 시에는 1년 이상 자경해야 자경기간을 승계받을 수 있음).

 

(3) 상속 후 양도 시

 

양도소득세 감면을 받을 수 있는지 점검한다.

양도소득세 감면은 영농인과 비영농인에 따라 달리 적용될 수 있음에 유의한다.

 

◆ 영농상속공제

피상속인이 상속개시일 2년 전부터 계속하여 직접 영농에 종사한 경우로써 상속재산 중 농지의 전부를 영농에 종사하는 상속인이 상속받은 경우에 최고 15억 원을 공제한다.

 

 

◆ 상속농지의 세무리스크 관리법

• 상속을 받을 때에는 가급적 영농인이 상속을 받는 것이 유리할 수 있다. • 상속개시일로부터 3년 내에 처분하면 피상속인의 자경기간을 승계 받을 수 있다. • 상속개시일로부터 3년이 경과한 후에 처분하면 상속인이 1년 이상 자경해야 피상속인의 자경기간을 승계 받을 수 있다.

 

3. 상속농지의 분할 심화 사례

 

이씨는 10년 전에 상속받은 농지를 처분하고자 한다.

이 농지는 자경한 농지가 아니라 감면을 받을 수 없으며 비사업용 토지에 해당한다. 자료가 다음과 같을 때 좋은 해법은 없는가?

• 양도예상가액 : 5억 원

- 상속당시의 시가 : 5억 원(기준시가 1억 원)

• 세율 : 6~45%

 

(1) 세금예측

 

취득가액을 시가로 신고하는 경우와 기준시가로 신고하는 경우의 세금을 가정해 보면 다음과 같다.

 

►시가로 신고하는 경우 과세표준

5억 원-5억 원= 0

 

►기준시가로 신고하는 경우

-양도차익: 5억 원-1억 원= 4억원

-장기보유특별공제: 4천만원

-기본공제:250만원

-과세표준:3억 5,750만원

-세율: 50%(비사업용토지)

-누진공제:2,540만원

-산출세액:1억5,335만원

 

이처럼 시가로 신고하는 경우에는 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다.

그런데 기준시가로 평가하여 신고하면 양도차익이 발생하게 된다.

한편 비사업용 토지에 대해서는 장기보유특별공제는 적용되나, 세율은 기본세율 6~45%에 10%p가 가산된다.

단, 비사업용토지에 대한 중과세율이 변경될 수 있으니 최근의 세법을 통해 이를 확인하기 바란다.

 

(2) 대응 전략

 

일단 취득당시의 시가를 확인하는 것이 중요하다.

따라서 상속개시일의 전후 6개월(1년)사이에 유사한 재산이 거래된 적이 있는지 등을 조사해 매매사례가액을 찾아내도록 한다.

만일 매매사례가액 등이 없다면 기준시가에 의한 방법으로 신고해야 한다.

→ 이러한 점 때문에 농지는 8년 자경감면이 매우 중요하다.

 

■ 증여농지와 세무상 문제점

증여로 취득한 농지를 양도하는 경우에는 증여받은 날 이후 수증자가 자경한 기간으로 자경감면 또는 대토감면요건을 판단하는 것이므로 증여자의 자경기간과 합산하여 자경감면기간을 산정하지 아니한다. 한편 배우자나 직계존비속으로부터 토지를 증여받아 이를 5년 내에 양도하는 경우에는 이월세제도가 적용됨에 유의해야 한다. 따라서 토지를 증여받은 경우에는 증여 후 5년 뒤에 양도하는 것이 이익이 된다.

상속 절세플랜

1. 상속대상 재산 파악 • 재산종류와 규모 파악(세법상 평가액으로 진행) 2. 피상속인의 연령 및 건강상태 파악 • 사망시점에 따른 세금계획 수립을 하기 위함. • 10년 단위로 실행 3. 절세방안 모색 • 대안 중 세부담최소화의 안을 선택하는 것이 원칙(증여, 부담부 증여, 매매 등) 4. 세금계획의 수정 • 상속재산의 변동이나 세법변경 등의 내용에 따라 수정 5. 세금납부 대책 • 연부연납, 물납 등 검토 • 사전 증여 실행 • 보장성보험의 활용 등 6. 상속발생 • 상속재산 분할 • 상속등기 7. 신고 및 사후관리 • 상속세 신고 • 사후관리

 

사례

K씨가 운명하며 남긴 재산에는 주택 1채와 토지가 있고 상속인에는 배우자와 자녀 3명이 있다. K씨의 배우자는 K씨 명의의 주택에서 평생을 같이 해왔다.  해당 토지는 임야로써 현재 시세는 5억 원이나 공시지가는 1억 원에 불과하다. 위의 상황에 따라 주택과 토지로 나눠 세금측면에서 가장 도움이 되는 재산분할 방법과 신고방법을 찾아보자.

1. 주택.

K씨와 그의 배우자가 함께 거주한 상속주택은 배우자가 상속받는 것이 바람직하다.

세법은 배우자가 무주택상태에서 상속을 받으면 비과세 보유기간 등을 당초 피상속인이 취득한 날로부터 따져 2년이면 양도소득세 비과세를 적용하기 때문이다.

→ 이처럼 비과세를 받을 수 있는 경우에는 상속세를 신고할 필요가 없다.

 

2. 토지

피상속인이 남긴 토지는 향후 양도 시 양도소득세 과세가 예상되는 부동산에 해당한다.

따라서 향후 양도소득세 계산 시 취득가액 입증이 중요한데 만일 신고를 하지 않으면 기준시가로 취득가액이 결정될 수 있다.

따라서 이러한 상황에서는 미리 시가로 신고해두는 것이 후일을 생각하면 좋다.

위의 내용을 정리하면 다음과 같다.

 

5억 양도시 양도차익은 다음과 같이 예상된다.
-신고를 하지 않는 경우 : 4억
-기준시가로 신고하는 경우 : 4억
-시가로 신고하는 경우 : 0

3.결론
상속주택은 상속세 신고가 불필요해 보이나, 상속토지(임야)는 상속세 신고를 해두면 유리한 상황이다.

따라서 결론적으로 토지에 대해서는 감정가액에 의한 신고가 필요하므로 주택도 포함하여 상속세 신고를 다음과 같이 해두도록 한다.
앞의 토지의 경우 시가는 어떻게 구하는가?
시가는 상속일 전후 6개월(유사매매사례가액은 6개월 전 ~ 신고일까지)의 매매사례가액이나 감정평가액 등을 포함한다. 따라서 1~2 이상의 감정평가법인의 감정을 받아 신고해도 된다.

 

■ 상속재산의 양도소득세 세무리스크 관리법

• 상속 시 시가로 신고하면 좋을 부동산은 향후 처분 시 양도소득세가 나올 것으로 예상되는 부동산(예 상가 등)이다.  따라서 비과세나 감면이 예상되는 경우에는 굳이 시가로 신고를 하지 않아도 된다. • 시가는 1~2 이상의 감정평가를 받아 이를 관할세무서에 신고하는 방법으로 입증하면 된다. • 상속부동산을 감정평가로 신고하면 상속재산가액이 커져 상속세 과세에 영향을 미칠 수 있다. 따라서 이 점을 고려하여 감정평가를 받는다.  다만, 최근에는 소규모 빌딩 등을 기준시가로 신고하면 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액으로 재산가액이 뒤바뀔 수 있으므로 미리 감정평가를 받아 이 금액으로 상속세 등을 신고하는 것이 필요해 보인다