상속의 등기

상속등기에 지분을 어떤 식으로 나누느냐에 따라 다양한 세금 관계가 파생한다. 따라서 등기 전에 상속세와 향후 처분 시 양도소득세 등의 세금 관계를 반드시 확인한 후에 등기하는 것이 중요하다.

주택을 어떤 식으로 등기하는 것이 좋을지 알아보자.

상속등기의 사례

2019년 6월 10에 모친이 운명하면서 1주택을 상속재산으로 남겼으며, 상속인들 간의 부득이한 사정으로 현재까지 미등기된 상태이다.  상속인으로는 자녀 4인이 있으며, 2021년 6월 중에 장남이 운명하여 장남의 상속인은 배우자와 그의 자녀 2명이다. 상속개시일 전에 모친의 주택에서 거주한 상속인들은 없다.

 

(상황1) 만일 상속등기를 하지 못한 경우 해당 상속주택은 세법상 누구의 소유로 보는가?
미등기 상속주택에 대한 상속지분은 상속인들 간에 균등한 것으로 본다.

다만, 향후 협의분할에 의한 상속등기가 이루어지는 경우 상속등기의 지분 내용에 따라 소유자의 주택에 대한 판단이 달라질 수 있다.

(상황2) 만일 해당 주택을 자녀들이 공동상속으로 받는 경우 세법은 누구의 소유로 보는가?
당해 주택에서 거주하는 자가 없는 경우 상속인 중 최연장자의 소유주택으로 본다.

사례의 경우 최연장자인 운명한 장남의 소유로 본다.

(상황3) 만일 해당 주택을 차남이 받는 경우로써 차남이 소유한 일반주택을 처분하면 세금이 나오는가?
상속주택 외에 일반주택 등 2주택이 있는 경우로써 일반주택을 2년 이상 보유한 경우라면 일반주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있다.

1. 단독  또는 지분 상속등기 

상속으로 받은 부동산을 단독으로 등기한 경우와 지분등기로 하는 경우 부동산을 처분할 때 세금의 크기에 영향을 준다. 이를 정리하면 다음과 같다.

 

(1) 단독등기를 한 경우

단독 등기를 한 경우 해당 상속인의 소유부동산으로 보게 된다. 따라서 다음과 같은 효과가 발생한다.

 

▸주택
무주택자인 경우에는 비과세가 가능하며, 유주택자인 경우에는 상속주택은 보유 주택의 숫자에 제외하여 일반주택의 1주택을 판단한다.

 

▸토지
농지의 경우 감면이 적용될 수 있으며, 그 외의 경우에는 양도소득세 과세대상이다.

▸상가
양도소득세 과세대상이다.

 

(2) 지분등기를 한 경우

법정상속지분에 따라 등기를 한 경우에는 다음과 같은 효과가 발생한다.

 

▸주택
소수지분권자는 주택 수에서 제외된다. 과세되는 경우 지분상당액만큼 과세된다.

 

▸토지
지분대로 감면규정과 과세규정이 적용된다.

▸상가
지분대로 과세규정이 적용된다.

2. 단독 · 지분 상속등기 심화 사례

 

사례

K씨가 운명했다.  상속인에는 배우자, 아들 2명, 딸 2명 (장녀는 출가)이 있다.  그가 남긴 재산 중에는 주택 1채와 토지가 있다.  주택은 무주택자인 어머니가 상속받고 토지는 어머니를 제외한 자녀 4명이 법정 상속지분대로 받기로 하였다.  실익은 얼마나 있을까?  토지의 경우 양도소득세 과세표준은 1억 원이라고 가정한다.

(1) 주택의 경우

동일세대원으로서 무주택자인 상속인이 피상속인의 주택을 상속받은 경우, 피상속인의 보유기간과 합산하여 비과세 요건을 따지게 된다.

따라서 문제가 없다.

(2) 토지의 경우

이를 단독으로 받는 경우와 지분으로 받는 경우 양도소득세를 비교해 보자.
① 단독으로 받는 경우 : 1억 원 × 6~45% = 2,010만 원(1억 원 x 35% -1,490만 원)
② 지분으로 받는 경우 : [1억 원/4명 × 6~45%] x 4명 = [2,500만 원 x 15% -108만 원]
x 4명 = 1,068만 원
향후 양도소득세가 나오는 상황에서는 단독으로 등기하는 것보다는 지분으로 등기하는 것이 바람직할 수 있다.

■ 상속등기의 팁

• 상속등기를 하지 않으면 세법은 누구의 재산으로 간주하는가? → 상속등기가 되어 있지 않으면 세법은 균등 상속한 것으로 본다. •상속등기를 하지 않았다면 양도소득세에서 취득시기는 언제인가? → 상속에 의한 취득시기는 등기일이 아니라 상속 개시일, 즉 사망일이 된다. • 상속등기를 나중에 하는 경우 취득세 등을 내야 하는가? → 취득세 납부기한으로부터 7년이 지나기 전까지는 취득세를 내야 한다.