부동산 증여와 증여세

부동산의 경우에는 주로 재산평가, 부담부 증여, 저가 및 고가 양수도, 무상사용 등이 쟁점이 된다.
상가나 빌딩 등에 대해서는 장을 달리하여 살펴보자.

1. 부동산 증여 사례

사례

-아파트: 거주용 주택 -빌딩: 본인 단독 소유. 100억 원. -빌라: 자녀 명의로 보유 -토지: 본인 단독 소유 -상가1: 배우자 명의로 보유. 임대 -상가2: 자녀 등에게 무상임대

(상황1) 상속이 발생할 경우 어떤 문제점들이 있을까?
일단 본인 명의로 되어 있는 재산들은 모두 상속세 과세대상이 된다. 이 경우 상속재산가액 규모가 100억 원대를 넘게 되어 많은 상속세를 예상된다. 만일 상속세 납부대책이 세워지지 않았다면 부동산을 긴급하게 처분해야 하는 문제점이 발생할 수 있다.

(상황2) 차명으로 관리하고 있는 부동산에 대한 문제점은?
차명 부동산은 부동산실명법 위반으로 세법 이전에 형사법위반으로 과징금(30%)을 부과받을 수 있는 사안이다.

상속이 발생한 경우 자금출처조사 등을 통해 차명부동산임이 밝혀지는 경우도 있다(공소시효는 7년이다).

(상황3) 자녀에게 무상으로 임대한 상가2는 어떤 세금문제가 있는가?
특수관계자에게 무상으로 상가를 임대하면 세법상의 시가에 맞춰 부가가치세를 내야 한다.

또한 무상사용이익에 대해서는 증여세 문제가 있다.

2. 부동산 증여시 세무

자산가의 부동산 증여와 관련된 세무상 쟁점 및 관리법을 주택, 토지, 상가별로 정리하면 다음과 같다.

 

(1) 주택의 증여

• 주택을 증여하는 경우에는 시가를 기준으로 증여세를 과세하는 것이 원칙이다.
• 해당 주택에 대한 부채가 있는 경우 부담부 증여 방식으로 증여할 수 있다.

 

(2) 토지의 증여

• 토지는 일반적으로 공시지가로 증여할 수 있다.
• 8년 자경한 농지는 될 수 있는 한 상속으로 이전하는 것이 좋다.

(3) 상가 빌딩의 증여

• 상가 등의 증여 시에는 증여재산가액 평가에 매우 신중해야 한다.

  최근에 감정가액으로 경정할 수 있는 제도가 도입되었기 때문이다. 이에 대해서는 다음 장에서 살펴본다.
• 상가 등은 지분으로 증여하면 임대소득세도 줄어드는 효과가 발생한다.
• 상가 등의 경우 토지는 놔두고 건물 부분만을 별도로 증여하는 것이 유리한 경우가 있다.

  이때 대출과 전세보증금을 함께 증여하는 부담부 증여와 매매 중 유리한 것을 선택할 수 있다.

3. 부동산 증여시 리스크 심화 사례

사례

K씨는 서울에서 10년 보유한 아파트 1채와 상가부분이 주택부분보다 큰 2층짜리 상가겸용주택을 보유하고 있다. 따라서 K씨는 1세대 2주택자에 해당된다. 이번에 상가겸용주택중 주택건물부분만 세대분리가 된 자녀에게 증여한 후 아파트를 양도하려고 한다. 이 경우 아파트는 1세대 1주택에 해당되어 비과세가 적용될까??

(1) 쟁점은?
K씨가 상가겸용주택 중 주택건물부분만 제3자에 증여한 후 아파트를 처분하면 1세대 1주택자로서 비과세 여부가 쟁점이 된다.

(2) 세법 규정은?
비과세 여부를 판단함에 있어 주택과 부수토지의 소유자가 상이한 경우로써 동일세대원이 아닌 경우에는 주택의 건물부분 소유자를 주택소유자로 보아 비과세를 적용한다.

(3) 결론은?
사례의 경우 동일세대원이 아닌 자에게 겸용주택의 건물부분을 증여하여 부수토지만을 소유하게 되었으므로 K씨의 아파트는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다고 결론내릴 수 있다.

(단, 2021년 1월 1일 이후부터 양도나 증여 또는 용도변경을 통해 1주택자가 된 경우에는 최종 1주택만 보유한 날로부터 2년 이상 보유해야 비과세가 적용됨에 유의해야 한다).

(4) 만일 위의 상가겸용주택이 층별 혹은 호별로 구분등기된 집합건물이 아닌 경우에도 양도소득세 비과세가 적용되는가?
그렇지 않다.

이러한 경우는 구분등기가 안되므로 건물의 주택부분만을 구분하여 증여할 수는 없다.

즉 건물의 일부만 지분으로 증여하는 경우에는 여전히 1세대 2주택자가 된다.

■ 상가겸용주택의 양도소득세 과세판단

상가겸용주택을 양도하는 경우 과세대상 판단은 다음과 같이 한다. ►주택의 연면적 > 상가의 연면적인 경우 • 전체를 주택으로 본다. ►주택의 연면적 <= 상가의 연면적인 경우 • 주택면적은 주택으로 본다. • 상가면적은 상가로 본다 **2022년 1월 1일 이후 양도분부터 전체(주택과 상가 합계) 양도가액이 12억원을 초과하는 고가겸용주택인 경우에는 주택면적이 주택 외의 면적보다 크더라도 주택부분만 주택으로 보아 비과세 양도차익과 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율(최대 80%)을 적용하며, 상가부분은 과세되고 상가에 대한 장기보유특별공제율은 최대 30%를 적용한다. 이때 고가주택(12억원 초과) 여부는 양도가액을 기준시가 등으로 주택과 주택외 부분으로 안분하여 주택부분 안분액만을 기준으로 판단한다.