저가양수 또는 고가양도와 증여세

부동산을 특수관계인이나 특수관계인이 아닌 자로부터 저가로 양수하거나 고가로 양도하는 경우 초과이익을 얻을 수 있다.
이에 대하여 「상증법」 제35조에서는 이 초과이익을 증여이익으로 보아 증여세를 부과한다.
다만, 무조건 증여세를 과세하는 것이 아니라 일정한 요건을 두고 있다.
이러한 규정은 증여세 과세에서 매우 중요한 위치를 점하고 있으므로 상증법 제35조를 중심으로 알아보자.

1. 저가양수 등에 따른 이익의 증여

「상증법」 제35조에서는 저가양수 등을 통해 이익이 이전되면 증여로 보아 증여세를 과세하고 있다.

 

① 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로써 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액" 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

 

② 특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로써 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

 

③ 개인과 법인 간에 재산을 양수하거나 양도하는 경우로써 그 대가가 법인세법」 제52조 제2항에 따른 시가*에 해당하여 그 법인의 거래에 대하여 같은 법 제52조 제1항(부당행위계산의 부인규정을 말한다)이 적용되지 아니하는 경우에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
*) 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율 - 이자율 · 임대료 및 교환 비율과 그밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 “시가” 라 한다)을 기준으로 한다.

(1) 제1항 분석

 

제1항은 특수관계인 간에 시가대비 현저하게 차이가 나게 거래한 경우 증여세를 과세하겠다는 것을 정하고 있다.

첫째, 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에 해당되어야 한다.
여기에서의 기준금액은 아래 중 적은 금액을 말한다.

• 상증법상의 시가*의 100분의 30에 상당하는 가액
• 3억 원

둘째, 대가와 시가의 차액에서 위 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
따라서 차액 전체가 증여재산가액은 아니다.

(2) 제2항 분석

이 규정은 특수관계인이 아닌 자 간의 거래에 적용된다. 다만, 아래와 같은 요건들을 충족해야 한다.

첫째, 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도해야 한다.

둘째, 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에 해당되어야 한다.
여기서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.
**앞의 경우에 비교해 볼 때 3억 원 기준이 없다.

셋째, 그 대기와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
여기서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 3억 원을 말한다.

**앞의 경우에 비해 30% 기준이 없다. 특수관계인이 아닌 경우에는 적용요건이 느슨하다.

(3) 제3항 분석

제3항은 개인과 법인 간에 재산을 양수하거나 양도하는 경우를 말한다. 이때 개인이 법인과 거래한 가격이 「법인세법」상의 시가에 해당하면 이 규정에 따른 증여세를 과세하지 않겠다는 것을 의미하고 있다. 이에 대한 자세한 내용은 제12장에서 분석한다.

2. 적용 사례

성실한씨(10세)는 아버지가 보유한 주택을 매매방식으로 취득하려고 한다.

(상황1) 가족 간에 매매거래도 인정되는가?
가족 간의 매매도 당연히 인정을 받을 수 있다.

(상황2) 만약 거래대금을 지급하지 않으면 어떻게 되는가? 또는 거래대금 중 일부만 주고 나머지는 향후 주는 식으로 거래하면 매매거래를 인정받는가?
만약 거래대금을 지급하지 않으면 이는 세법상 매매가 아닌 증여에 해당한다. 한편 거래대금 중 일부를 조건부로 지급하는 경우에는 매매로 인정받지 못할 가능성이 높다.
제3자간에 거래를 할 때에는 '계약금 → 중도금 → 잔금' 형식으로 대금수수가 이어지는데 이와 다르게 자금거래가 되기 때문이다.

(상황3) 위 주택의 시세가 3억 원인 상황에서 1억 원으로 거래할 수 있는가?
거래는 가능하다.

하지만 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격(시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)으로 자산을 양도한 때에 양도자에게 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한다(부당행위계산의 부인제도).
또한 저가로 양수한 자에게는 증여세를 부과한다.

참고로 증여세는 거래금액이 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 100분의 30 이상 차이가 나는 경우에 과세한다. 양도소득세와 증여세 과세를 위한 기준이 다르다.
*) 특수관계가 있는 경우와 없는 경우의 차이점을 비교할 수 있어야 한다.

부수되는 고려사항

■ 위에서 시가는 어떻게 산출하는가? 양도일 전후 3개월의 기간 중에 당해 자산의 매매사례가액, 1~2 이상 감정기관의 감정가액(2이상인 경우 평균액), 수용가액, 공매 · 경매가액, 유사매매사례가액 등을 통해 알 수 있다. 여기서 유사매대시례가액은 해당 재산과 유사한 재산의 거래금액을 말한다. ■유사매매사례가액 적용 시 주의할 점 증여받은 해당 아파트의 인근에 소재하는 아파트로서 매매된 사실이 있는 경우 그 매매가액은 인근 아파트와 평가대상 아파트를 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가 등을 감안하여 유사성 또는 동일성을 판단하여 경우에 따라 시가로 적용할 수도 있다. 한편 평가기준일전 2년 이내의 매매 등 가액이 있는 경우와 증여세 결정기한 내에도 평가기준일부터 매매가액이 결정되는 계약일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 그 매매가액 등은 세법규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다. 이에 대한 자세한 내용은 제3장에서 살펴보았다.