부담부증여

부동산을 증여하는 방법에는 크게 두 가지가 있다.
하나는 부채 없이 부동산을 넘기는 방법이고, 다른 하나는 부채와 함께 부동산을 넘기는 방법이다.
특히 후자의 경우에는 약방의 감초처럼 부동산 증여 시 절세의 대안으로 자주 등장한 것인 만큼 이에 대해서는 검토를 꼼꼼히 할 필요가 있다.

1.부담부증여 사례

성년인 자녀에게 5억 원짜리 부동산을 증여하고자 하는데 이 부동산에 담보된 2억 원의 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 증여하고자 한다. 이 경우 순수하게 5억원을 증여받는 경우와 부채를 인수하는 조건으로 증여받는 경우의 세금차이를 알아보자.

(1) 채무인수 없이 증여를 받는 경우

• 증여세 과세표준 = 450,000,000(500,000,000 - 증여재산공제 50,000,000)
  증여세 산출세액 = 450,000,000 x 20% - 10,000,000(누진공제) = 80,000,000

(2) 수증자가 채무를 인수하는 경우

증여재산가액:                   500,000,000
(-) 부담부 증여 시 인수채무: 200,000,000
(=) 과세가액:                    300,000,000
(-) 증여공제:                      50,000,000
(=) 과세표준:                    250,000,000
(x) 세율:                                    20%
(-) 누진공제:                      10,000,000
(=) 산출세액:                     40,000,000

(3) 결과

채무 없이 증여한 것과 비교해 볼 때 4천만 원 정도 저렴하다.

다만, 세법은 인수한 채무는 유상양도의 대가로 보아 이에 대해서는 양도소득세를 부과한다.

따라서 이에 대한 양도소득세와 앞에서 계산된 증여세를 합한 금액과 순수한 증여 시의 증여세와 비교해야 한다.
결국 부담부 증여에 의한 방식이 유용하려면 양도소득세가 낮게 나와야 할 것이다.

2. 부담부 증여의 리스크 관리

 

(1) 부담부 증여를 실행할 수 있는 부동산

부담부 증여는 대부분의 부동산에 대해 실행될 수 있다.

• 사전 대출이나 전세보증금이 있는 주택
• 사전 대출이 있는 토지
• 사전 대출이나 전세보증금이 있는 상가 등

(2) 부담부 증여에 대한 부채규모 결정

부담부 증여 시 적정한 부채의 규모를 결정할 수 있어야 한다. 이를 위해서는 아래와 같은 내용들에 주의해야 한다.

실무에서는 아래의 세목들을 기준으로 최적의 부채 규모를 결정할 수 있다.

첫째, 재산평가법에 유의해야 한다.
부담부 증여 실무에서 가장 중요한 것은 바로 부담부 증여재산에 대한 평가이다.
부담부 증여 시 재산평가는 「상증법」 제60조부터 제66까지의 규정에 따라 평가한다.
따라서 '시가 → 간주시가 →보충적 평가방법'에 따라 재산이 평가된다.
예를 들어 아파트의 경우 매매사례가액 등으로 평가될 가능성이 높다. 이에 대한 자세한 내용은 제3장에서 살펴보았다.

둘째, 각 세목의 세금계산 방법에 능통해야 한다.

 

① 증여세
부담부 증여에서 증여에 해당하는 부분은 「상증법」에 의해 평가된 재산가액에서 그 재산에 담보된 채무액을 공제한 가액이다(상기통 4786.5).
즉 채무부담부분은 유상양도로 보고, 나머지 부분은 증여로 본다.
이처럼 부담부 증여에서 증여세는 전적으로 재산가액을 어떻게 평가하는지에 따라 그 내용이 확 달라진다. 예를 들어 기준시가가 1억 원이고 채무액이 1억 원이라면 증여에 해당하는 가액은 없다.

 

② 양도소득세
부담부 증여 시 담보된 채무액은 양도가액이 되는데, 이때 취득가액을 어떤 식으로 정할 것인지가 중요하다.
양도차익 계산은 「소득세법 시행령」 제159조에 근거하여 그 취득가액 및 양도가액은 다음과 같이 계산해야 한다.

 

• 양도가액 : 「상증법」에 따라 평가한 가액 × 채무액 / 증여재산가액
• 취득가액 : 취득가액 x 채무액/ 증여재산가액
• 기타 필요경비 : 실제 기타 필요경비 x 채무액 / 증여재산가액

③ 취득세
「지방세법」 제17조에서는 부담부 증여의 경우 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산 등을 유상으로 취득하는 것으로 보고 있다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산 등의 부담부증여의 경우에는 대가관계 등이 명확하지 않으면 증여로 본다.
따라서 채무가 인정되는 경우에는 이를 유상취득으로 보아 채무액을 과세표준액으로 하는 것이 타당하다.
그런데 만일 그 채무액이 시가표준액보다 낮은 경우에는 시가표준액을 기준으로 과세하는 것이 타당할 것으로 보인다.

(3) 부담부 증여 시의 부채관리법

부담부 증어상의 부채로 인정받기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 한다.

• 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 한다.
• 담보된 당해 채무가 반드시 증여자의 채무이어야 한다.
• 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하거나, 담보설정 등에 의하여 객관적으로 확인되어야 한다.

 

관련예규

서면4팀-811, 2007.3.8. 1. 「상증법」 제17조 제1항에 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 「상증법」 제47조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 직계존비속간의 부담부 증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정하는 것이나, 당해 채무액이 같은법 시행령 제10조 제1항각 호의 1의 규정에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 수증자가 인수한 채무*를 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제하는 것임. 3. 귀 질의의 경우 수증자가 증여자의 채무를 인수하였는지 여부는 채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이 재산을 증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단하는 것임. *) 이 경우 채무액과 (시가표준액 – 채무액)을 구분해 각각의 취득세율(4%, 3.5%)을 적용해야 할 것으로 보인다.

 

3. 부담부 증여의 심화 사례

 

사례

아버지로부터 아파트를 증여받고자 하여 공인중개사무소에서 알아본 결과 시세는 5억원이었으나 공동주택가격(기준시가)은 2억원이었다.  이 집에 담보된 채무 1억 5천만 원을 인수하는 조건으로 증여받아 2억 원을 기준으로 증여세와 양도소득세를 신고했다. 그런데 얼마 후에 관할세무서에서는 세금을 더 내라는 통지서를 보냈다. 왜 그랬을까?

위의 사례는 부모가 자녀 등에게 부동산을 증여할 때 자주 등장하는 유형에 해당한다.
왜 그런지 아래 절차에 따라 이를 살펴보자.

(1) 쟁점은 무엇인가?
사례의 아파트는 시가 5억 원과 기준시가 2억 원으로 파악되고 있다.

그런데, 김씨는 시가가 아닌 기준시가인 2억 원으로 신고했다.

이에 관할세무서는 김씨가 신고한 과세표준을 인정하지 않고 시세로 과세할 가능성이 높다.

(2) 세법규정은 어떠한가?
세법은 증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지의 기간 사이에 당해 증여재산과 유사한 계산이 거래된 적이 있어 해당 거래금액이 밝혀지면 이를 시가로 보아 과세할 수 있다. 이를 유사매매사례가액이라고 한다.

(3) 어떻게 대응해야 하는가?
유사한 재산에 대한 매매사례가액이 발견이 되어 세무서에서 통지하였다면, 이 금액을 기준으로 과세가 될 터이다.

부담부 증여에 대한 업무 Flow

1. 부담부 증여 실익 검토 2. 부담부 증여계약서 작성 3. 등기 시 : 취득세 납부 4. 3개월 내 : 양도소득세 신고 납부. 증여세 신고 및 납부 6. 사후관리 ►실익 검토 : 부담부 증여를 할 것인지 순수증여를 할 것인지 또는 매매를 할 것인지 등을검토한다. ►증여계약서 작성 : 아래의 샘플처럼 작성한다. 이때 금융기관으로부터 부채 잔고증명서를발급받아 부채를 확인하여야 한다. ►취득세 납부 : 유상취득분(부채)과 무상취득분(증여)으로 나눠 취득세를 부담하게 된다. ►양도소득세 및 증여세 납부 : 부담부 증여에서 발생하는 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 3개월 내에 신고 및 납부하면 된다.(증여세ㄷ 신고납부도 같다.) 일반 양도소득세의 경우 2개월이 주어지는 것과 차이가 있다. ►사후관리 : 사후적으로 부채를 누가 있는지에 대한 세무조사가 진행될 수 있으므로 부채상환 시 이 부분에 관심을 두도록 한다.

*상가나 빌딩 등 부가가치세가 과세되는 건물을 부담부 증여하는 경우 부가가치세에 주의해야 한다. 사업의 양도에 대해서는 부가가치세를 과세하기 때문이다.
다만, 사업이 포괄적으로 양수도되는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는다.

이때 포괄양수도계약은 건물과 토지, 임대보증금, 임차인 등이 그대로 승계되어야 효력이 발생함에 유의해야 한다.

 

부담부 증여 시 증여계약서의 샘플을 살펴보면 다음과 같다.

부담부 증여계약서(샘플)

(부담부) 부동산 증여계약서 증여자 홍길동(이하 “갑”이라고 한다)와 수증자 강감찬(이하 "을"이라 한다)은 아래 표시의부동산(이하 “표시 부동산”이라고 한다)에 관하여 다음과 같이 증여계약을 체결한다. [부동산의 표시] 1. 서울 007 00동 00번지 건물 00 제1조 (목적) 갑은 갑 소유 표시 부동산을 이하에서 정하는 약정에 따라 을에게 증여하고,을은 이를 승낙한다. 제2조 (증여시기) 갑은 을에게 2000년 0월 00일까지 표시 부동산의 소유권이전등기와 동시에 인도한다. 제3조 (부담부분) 을은 표시 부동산의 증여를 받는 부담으로 증여자의 00 은행에 대한 다음 채무를 인수한다. ① 일반 대출액 총 0억 원 중 잔액 0억 원에 대한 원금 및 이자채무. 제4조 (계약의 해제) 을이 다음 각 호에 해당할 경우, 갑은 본 계약을 해제할 수 있다. 1. 본 계약서에 의한 채무를 이행하지 아니한 때 2. 갑 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄 및 반인륜적 행위를 한 때 3. 생계유지에 지장을 줄 만한 도박, 음주 등에 의해 재산을 낭비할 염려가 있는 때 4. 위 2조 ①항, ②항 및 항의 약정을 2회 이상 이행하지 않는 때 제5조 (계약의 해제 후 조치) 제4조에 의한 본 계약의 해제가 되었을 경우, 을은 갑에 대해 지체없이 표시 부동산의 소유권이전등기와 동시에 인도해야 한다. 이 경우 계약해제일까지 을이 지출한 대출상환금은 그때까지 표시 부동산을 사용. 수익한 대가와 상계 된 것으로 한다. 제5조 (비용 및 제세공과금의 부담) 표시 부동산의 소유권 이전과 관련한 제반 비용 및 조세공과금 등은 을이 부담한다. 제6조 (담보책임) 표시 부동산의 증여는 제2조에 의한 등기 및 인도일의 상태를 대상으로 하며, 갑은 표시 부동산의 멸실, 훼손에 대하여 책임을 지지 아니한다. 이 계약을 증명하기 위하여 계약서 2통을 작성하여 갑과 을이 서명·날인한 후 각각 1통씩 보관한다. 2000년 0월 00일 - 증여자 주소: 성명:홍길동 주민등록번호: 전화번호: - 수증자 주 소: 강감찬: 주민등록번호: 전화번호: