보충적 평가방법

앞에서 본 시가(간주시가 포함)가 없는 경우에는 부득이 보충적 평가방법에 따라 상속이나 증여재산을 평가할 수밖에 없다.

그런데 여기서 보충적 평가방법은 재산의 종류별로 다양하다.

특히 임대차계약이 있거나 저당권 등이 설정된 부동산의 경우에는 더더욱 유의해야 한다.

 

1. 보충적 평가방법 사례

K씨가 보유한 재산들은 아래와 같다. • 토지 : 공시지가 1억 원(시세는 2~3억 원에 형성) • 건물 : 연간 임대료 6천만 원, 임대보증금 1억 원, 국세청 기준시가 10억 원

(상황1) 상증법상 토지의 평가액은 얼마인가?

토지는 시가가 없기 때문에 공시지가인 1억 원이 평가액이 된다.

 

(상황2) 상증법상 건물의 평가액은 얼마인가?

건물의 경우 국세청 기준시가와 임대료 등 환산가액 중 큰 금액으로 한다.

임대료 등 환산가액은 (6천만 원 / 12%) + 1억 원인 6억 원이 되므로 둘 중 큰 금액인 10억 원으로 평가된다.

 

(상황3) 위의 평가액대로 신고하면 세법상 문제는 없는가?

신고 후 상속세나 증여세 결정기한 내에 해당 재산 등에 대한 매매사례가액 등이 밝혀지면, 이 금액으로 결정될 수 있다. 이러한 가격이 밝혀지지 않으면 당초 신고가액을 기준으로 과세가 종결될 수 있다.

그런데 최근 건물 등 비주거용 건물의 경우 평가심의위원회에서의 자문을 거쳐 감정가액으로 평가할 수 있는 제도가 도입되었으므로 이에 유의해야 한다.

 

2. 보충적 평가방법관련 세무리스크 관리법

보충적 평가방법에 따른 관리법을 정리해 보자.

 

(1) 부동산

 

부동산에 대한 시가(간주시가 포함)가 없는 경우에는 아래와 같이 보충적인 방법으로 평가한다. 주택 등 부동산의 경우에는 기준시가를 말한다.

구분		내용
부동산 및 부동산권리	토지	개별공시지가(지정지역 안의 토지는 ‘개별공시지가 x 배율’)
	건물	건물의 신축가격 · 구조 · 용도 · 위치 · 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 국세청장이 산정 · 고시하는 다음과 같은 방법으로 평가 ① 건물의 기준시가 = ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 연면적(㎡) ② ㎡당 금액 = 건물신축가격 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률
	주택	- 지정 아파트, 연립주택 : 기준시가(국세청) - 소규모 연립주택 · 다세대주택 · 단독주택 : 개별주택가격(건설교통부, 2005.7.13. 이후 사용)
	지정상업용건물, 오피스텔	국세청장이 수도권과 5대 광역시에서 3,000㎡ 이상인 대형상가와 오피스텔에 대하여 매년 1회 이상 토지·건물을 일괄 산정한 가액을 구분소유 면적으로 나누어 ㎡당 가액으로 고시한 금액 (최초고시일 : 2005.1.1. 시행일 : 2005.1.1. 이후 상속 ·증여재산부터 사용)
	부동산에 관한 권리 (분양권,회원권등)	분양권 : 평가기준일까지의 불입금액 + 평가기준일 현재의 프리미엄(조합원입주권은 권리가액 등을 적용함)
	기타의 유형자산	• 차량 · 선박 등 : 처분시 취득예상가액 ▶ 장부가액 ▶법 제80조 제1항에 의한 시가표준액을 순차적으로 적용 • 상품 등의 재고자산 : 처분시 취득예상가액 ▶ 장부가액

 

​(2) 주식

 

주식은 아래와 같이 평가한 금액을 시가로 본다. 참고로 주식은 부동산처럼 감정인을 통한 감정가액을 인정하지 않음에 유의해야 한다.

 

▶상장주식 ·코스닥상장주식

평가기준일 전후 2월간의 한국증권선물거래소 최종시세가액의 평균액

 

▶비상장주식

상속세및증여세법 제63조 제1항 제1호 다목 및 같은법 시행령 제54조 제1항의 규정에 의하여 1주당 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2(소득세법 시행령 제158조 제1항 제1호 가목에 해당하는 부동산과다(50%) 보유법인의 경우에는 2와 3)의 비율로 가중평균한 금액에 관한 1주당 순손익가치와 순자산가치의 80% 중 큰 금액으로 한다.

►1주당 순손익가치 = 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 3년 만기 회사채의 유통수익률을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(10%)

►1주당 순자산가치 ＝ 당해 법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수

►1주당 평가액= Max { (1주당 순손익가치 x 3 + 1주당 순자산가치 x 2)/5, 1주당 순자산가치의 80%}

 

보충적인 방법으로 평가할 때에도 다음에 해당하는 사유가 있는 법인의 주식은 순자산가치으로만 평가한다.

① 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인

② 사업개시전의 법인, 사업개시후 3년 미만의 법인과 휴·폐업중에 있는 법인

③ 평가대상 법인의 자산총액 중 토지와 건물, 부동산에 관한 권리가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식 또는 출자지분

④ 법인의 자산총액 중 주식등의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 80%이상인 법인

⑤ 법인의 설립시 정관에 존속기한이 확정된 법인으로서 평가기준일 현재 잔여존속기한이 3년 이내인 법인

 

(3) 채권, 예·적금, 담보재산, 정기금(연금)

 

국고채나 담보가 제공된 재산 등은 아래와 같이 평가를 한다.

 

1)국공채등

▶채권: 상장 국공채 · 사채 = 다음 중 큰 금액

• 평가기준일 이전 2개월간의 평균액

• 평가기준일 이전 최근일의 최종시세가액

▶예·적금: 평가기준일 현재 예입총액 + 경과기간에 대한 미수이자 - 원천징수세액 상당금액

 

2)담보제공된 재산

▶저당권이 설정된 재산: 다음 중 큰 금액

• 상증법상 평가액

• 해당 재산이 담보하는 채권액

▶전세권이 등기된 재산: 다음 중 큰 금액

• 상증법상 평가액

• 등기된 전세금

▶임대차 계약이 체결된 재산: 다음 중 큰 금액

• 상증법상 평가액

• 임대보증금 + 연간임대료 / 12%

 

3)정기금을 받을 권리

▶유기정기금

∑각 연도에 받을 정기금액/(1+ 이자율)n

• 이자율 : 3.0%(국세청고시)

• n: 평가기준일로부터 경과연수

• 유기정기금 평가액은 1년분 정기금액의 20배를 한도로 한다.

▶무기정기금: 1년분 정기금액 × 20 배

▶종신정기금

∑각 연도에 받을 정기금액/(1+ 이자율)n

• 이자율 : 3,0%

• n: 평가기준일로부터 정기금 수령자의 통계청에 의한 기대여명연수

 

Tip 조합원입주권 평가방법 (상증령」 $51) 아래의 ①과 2의 합계액 ① 평가기준일까지 납입한 금액* - 도시정비법 상 재개발 · 재건축사업에 따른 조합원 입주권 :평가기준일까지 납입한 금액은 조합원의 권리가액과 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액 * 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정평가액 등을 감안, 재건축 · 개발 조합이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따라 산정 ② 평가기준일 현재의 프리미엄 조합원입주권을 상속이나 증여하는 경우, 권리가액 등으로 평가해야 함에 유의해야 한다. *최근 들어와서 부동산을 기준시가로 상속세나 증여세를 신고하는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액으로 재산가액이 결정되는 경우가 많아지고 있다. 한편 유사매매사례가액으로 증여세 등을 신고한 경우에는 뒤늦게 등재된 매매사례가액이고 후에 발견된 경우가 종종 있다. 이렇게 뒤늦게 재산가액이 변동되면 궁극적으로 납세자의 재산권에 심대한 해를 끼치게 된다. 따라서 이러한 문제를 피하기 위해서는 미리 감정가액 등을 준비해 대응하는 것이 좋을 것으로 보인다. 참고로 감정가액으로 재산가액이 결정되거나 경정되는 경우에는 신고불성실가산세와 납부지연가산세는 면제받을 수 있다. 이외에 매매사례가액이 수정되는 경우에는 신고불성실가산세는 면제되지만, 납부지연가산세는 면제받을 수 없음에 유의해야 한다.

세법상의 시가 시가는 시장에서 거래되는 가격으로 세법에서 과세기준을 판단할 때 중요한 잣대로 사용한다. 상증법」, 「소득세법」, 「법인세법」 등을 위주로 부동산에 대한 시가는 어떤 식으로 규정하고 있는지 알아보자. 1. 「상증법」 (1) 「상증법상 시가의 용도 주로 상속세와 증여세를 부과하기 위한 기준으로 사용하고 있다. (2) 상증법」상 시가 「상증법상 시가는 시장에서 거래되는 가격을 말하며, 평가기간 내의 간주시가를 포함한다. 이에 대해서는 앞에서 자세히 살펴보았다. 2. 「소득세법」 (1) 「소득세법」상 시가의 용도 「소득세법」 제101조에서 규정하고 있는 양도소득에 대한 부당행위계산의 부인규정을 적용하기 위해 시가에 대해 정하고 있다. (2) 「소득세법」상 시가 「소득세법」상의 시가는 상증법상 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제19조 등의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상증령」 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일전후 각 3월의 기간”으로 본다. → 「소득세법」상의 시가는 [상증법]상의 시가와 궤를 같이 하고 있다. 3. 「법인세법」 (1) 「법인세법」상 시가의 용도 「법인세법」 제52조에서 규정하고 있는 특수관계인 간의 부당행위계산의 부인규정을 적용하기 위해서이다. (2) 「법인세법」상 시가 「법인세법」상 시가의 범위는 「법인세법 시행령」 제89에서 자세히 정하고 있다. 이를 요약해 보자. 첫째, 시가는 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격 (주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)을 말한다.* *「법인세법」상의 상장주식의 시가와 상증법상의 상장주식의 시가를 산정하는 방법에 차이가 있음을 알 수 있다. 후자의 경우 평가기준일 전후 2개월간의 종가평균을 한다. → 「법인세법」상 시가는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 하는 것이므로 「상증법」상처럼 명확하게 시가가 밝혀지는 것이 아님에 유의해야 한다. 이러한 추상적인 규정으로 인해 시가를 잘못 파악하면 세무리스크가 급증할 수 있음에 유의해야 한다. 실무자들이 유의해야 할 대목이다. 둘째, 시가가 불분명할 경우에는 다음을 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. ① 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다. ② 상증법」 제38조(합병관련) · 제39조(증자관련) · 제39조의2(감자관련) · 제39조의3(현물출자관련), 제61조부터 제66조까지의 규정(보충적 평가법)을 준용하여 평가한 가액 → 시가를 적용하고 싶으나 시가가 없는 경우에는 감정평가를 하면 많은 문제들이 해결된다. 참고로 「법인세법 상에서는 필요한 감정 횟수를 정하고 있지 않음도 참고하기 바란다. 따라서 1개의 감정가액도 인정이 된다. 「상증법」은 원칙적으로 2개 이상의 감정을 요한다. 셋째, 금전의 대여 또는 차용의 경우에는 무조건 당좌대출이자율 등을 시가로 한다. 현금같은 금전은 비교대상이 없기 때문이다. 넷째, 금전 외 자산 또는 용역의 시가는 위의 첫 번째와 두 번째 규정을 적용하고, 이를 적용할 수 없을 때 다음의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. → 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율 (1.2%)을 곱하여 산출한 금액 4. 위 3가지 법과 시가의 관계 「소득세법」은 상증법상의 시가규정을 준용하고 있으나, 평가기준일 전후의 6개월을 3개월로 변형시켜 시가의 범위를 준용하고 있다. 한편 「법인세법」에서는 자체적으로 시가규정을 두고, 이 법에 의한 시가가 없는 경우 감정가액, 그리고 감정가액이 없다면 상증법상의 보충적 평가방법을 사용하도록 하고 있다. 그런데 여기서 「법인세법」은 「상증법」 제60조를 명시적으로 준용하지 않으므로 평가기간(6개월 전후 등) 내의 간주시가 등을 적용하지 않는다고 해석된다. 따라서 「법인세법」상 시가나 감정가액이 없다면 기준시가에 따라 부동산을 평가해도 문제가 없을 것으로 판단된다.* *실무적으로 주의해야 한다.

 

Tip ■ 세법과 감정가액의 관계 앞으로 감정가액으로 부동산 등을 평가하는 일들이 점점 많아질 것으로 보인다. 그 이유를 요약하면 다음과 같다. 첫째 상증법에서는 상속이나 증여재산의 평가액을 올리기 위해서 감정평가를 하는 경우가많다. 이 금액이 향후 양도소득세 계산 시 취득가액이 되기 때문이다. 이외에도 기준시가나 유사매매사례가액으로 신고한 후에 재산평가심의위원회에서 심의를 거쳐 감정가액 등으로 신고가액이 바뀌는 경우도 많아 미리 감정평가를 받아 신고하는 일들이 많아질 것으로 보인다. * 최근 심의대상이 비거주용 건물에서 주거용 건물로 확대되고 있음에 유의하기 바란다. 참고로 주식평가 시 법인 소유 부동산에 대해서도 감정평가의 가능성이 있고, 특수관계자 간의 유상거래에서도 이러한 제도가 도입될 가능성도 있어 보인다. 둘째, 「소득세법」과 「법인세법」에서는 특수관계인 간에 거래 시 부당행위계산의 부인규정을 적용받지 않기 위해서 감정평가를 받는 경우가 많다. 감정평가를 받으면 대부분 이런 규정을 적용받지 않게 된다. 셋째, 「조특법」에서는 현물출자에 의한 양도소득세 이월과세를 받을 때 감정평가를 받는 경우가 많다. 넷째, 「부가가치세법」에서는 건물과 토지의 가액을 구분할 때 감정가액을 안분기준으로 사용할 수 있으므로 감정을 받는 경우 있다. 다섯째, 이외 「국세기본법」상 국세담보를 위한 평가용으로 그리고 기업회계상 유·무형자산의 평가, 사업양수도의 과정에서 재산의 평가 등에 활용하기 위해 감정을 받는 경우가 많다.