상속세 증여세와 감정평가액

상속세와 증여세 신고에서 감정평가제도가 점점 중요해지고 있다.

납세자들은 이를 통해 상속세나 증여세를 신고하는 일들이 많아지고, 과세관청은 기준시가로 신고하는 건물 등에 대해서는 평가심의위원회를 통해 감정평가액으로 경정할 수 있는 제도를 도입했기 때문이다.

 

1. 감정평가액관련 리스크 발생 사례

K씨가 보유한 부동산은 아래와 같다. • 주택 : 시가 5억 원, 기준시가 3억 원. 감정가액 4억원 • 빌딩 : 기준시가 10억 원(시가는 불분명)

(상황1) 해당 주택에 대한 감정평가액이 4억 원이었다. 이 금액으로 신고할 수 있는가?

주택의 경우에는 시가가 5억 원이므로 이 금액으로 신고하는 것이 원칙이다.

하지만 신고할 때는 객관적인 금액이 필요한데, 이때 해당 재산 또는 유사한 재산의 간주시가도 포함한다. 사례의 경우 해당 재산의 간주시가인 감정가액이 있으므로 이를 시가로 인정한다.

참고로 해당 감정가액은 법에서 정하고 있는 요건을 충족해야 하는데, 아래에서 살펴본다.

 

(상황2) 빌딩에 대해서는 기준시가로 신고할 수 있는가? 단, 환산가액 등은 무시한다.

빌딩의 경우에는 간접적으로 확인할 수 있는 시가가 존재하지 않는 것이 일반적이므로 기준시가로 신고가 가능하다.

 

(상황3) 빌딩에 대해 기준시가로 신고하면 과세관청은 이 금액을 반드시 인정해야 할까?

아니다. 2020년 이후 결정하는 분부터는 평가심의위원회를 통해 감정평가액으로 경정할 수 있다.

 

 

2. 감정평가액관련 세무리스크 관리법

감정평가제도와 관련해 알아둬야 할 내용들을 정리하면 아래와 같다.

 

(1) 감정평가액의 적용 순위

 

감정평가는 해당 재산에 대해 이루어지므로 해당 재산에 대한 매매가액이 존재하지 않을 때 가장 먼저 적용할 수 있는 금액에 해당한다.(해당재산이므로 유사재산보다 우선 적용))

따라서 유사한 재산에 대한 매매사례가액이 많이 존재하는 상황에서는 해당 재산에 대한 감정평가를 실시하여 이 금액을 우선 적용받는 것이 필요하다.

 

(2) 감정평가액이 인정되는 범위

 

「상증법」 제60조 제5항에서는 감정평가 시 필요한 감정 횟수나 시가불인정 등에 대한 내용을 담고 있다.

① 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다.

이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

 

원래 상증법상 필요한 감정가액은 2개이나 기준시가가 10억 원 이하인 부동산 등은 1개만 있어도 된다. 한편 허위로 감정한 것이 인정되면 앞으로 시가불인정 감정기관 등으로 지정되는 등의 불이익을 받을 수 있다.

 

(3) 감정평가제도의 확장

 

비주거용 건물에 대해 상속세나 증여세를 신고한 경우, 이들 세목의 결정기한 내에 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정가액으로 경정할 수 있는 제도가 도입되었다. 그런데 최근에는 아래와 같은 예규가 생성되어 소규모 빌딩 외의 부동산에 대해서도 감정가액으로 과세할 수 있는 근거가 마련되었다. 하지만 이는 법을 지나치게 확대해석한 것으로 많은 비판을 받고 있다.

▶상증, 기획재정부 재산세제과 - 92, 2021.1.27.

납세자가 「상증법」에 따라 법정신고기한 이내 시가를 확인할 수 없어 기준시가로 신고한 이후 납세자 또는 과세관청이 상속개시일을 가격 산정기준일로 하고, 감정가액평가서작성일을 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한 사이로 하여 2개 감정기관에서 감정평가받은 가액을 평가심의위원회에 회부하는 경우, 평가심의위원회의 심의 대상에 해당하는지 여부

(제1안) 심의대상에 해당함.

(제2안) 심의대상에 해당하지 않음.

[회신] 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.

 

(4) 소급감정의 인정 여부

 

현재시점에서 상속받은 때로 소급하여 감정평가를 받으면 해당 금액은 취득가액으로 사용할 수 있을까?

대법원은 소급감정도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 경우라면 하나의 감정평가액도 시가로 본다(대법 20108751, 2010. 9.30, 등)라고 하고 있다. 하지만 과세관청은 일관되게 소급감정을 인정하고 있지 않고 있다.

따라서 개별적인 소송을 통해 이 문제를 해결할 수 밖에 없을 것으로 보인다.

 

3. 감정평가액관련 세부리스크 심화 사례

K씨는 80년대 1천만 원에 취득한 토지의 가격이 현재 5억 원에 이르자 다음과 같이 절세방법을 찾았다.

• 해당 토지를 5억 원으로 감정평가를 받아 배우자에게 증여한다.

• 이 증여받은 배우자는 5년 후에 양도한다.

이렇게 거래하면 양도소득세를 없앨 수 있을까?

그렇다면 증여할 때 발생되는 경비에는 어떤 것들이 있을까?

 

결론적으로 말하면 양도소득세를 없앨 수 있다.

증여받은 배우자의 취득가액이 5억 원에 해당하기 때문이다. 이러한 방법은 주로 취득가액이 낮거나 계약서를 분실하여 취득가액을 입증하기 어려울 때 사용할 수 있다.

한편 증여 시 발생하는 경비에는 아래와 같은 것들이 있다.

• 감정평가수수료 : 시세에 맞춰 증여하기 위해서는 2(기준시가 10억 원 이하는 1) 이상의 감정평가를 받아야 한다. 이때 수수료가 발생한다.

• 취득세 : 기준시가의 3.5%(단, 주택은 최고 12%도 가능) 정도 취득세가 과세된다.

• 기타수수료 : 이외 채권매입에 따른 수수료, 세무대행수수료 등이 발생한다.

Тір 감정평가와 시가불인정 통지 안내문 감정을 무리하게 진행한 감정기관은 시가불인정 감정기관으로 지정될 수 있다.