상속세 증여세와 매매사례가액

상속 · 증여할 때 가장 조심해야 할 것 중의 하나는 해당 재산 또는 유사한 재산에 대한 매매사례가액의 존재하면 이를 기준으로 상속이나 증여세가 결정된다는 것이다.
그런데 최근에는 상속세나 증여세 신고기한 이후에도 매매가액 등의 금액으로도 과세할 수 있도록 세법이 개정되었기 때문에 더더욱 주의해야 한다.

1. 매매사례가액관련 세무리스크 발생 사례

K씨는 아파트를 증여하려 하는데 유사재산의 정보는 다음과 같다.

구분	계약일	거래금액	호수	면적	기준시가
해당아파트	3.2		501	100㎡	3억
A아파트	2.3	4억	403	85㎡	4억
B아파트	2.9	5억	701	90㎡	4억
C아파트	7.9	6억	703	100㎡	5억

(상황1) 원래 증여재산에 대한 평가는 어떻게 해야 하는가?

• 세법은 시가를 원칙으로 과세하도록 하고 있다.
• 시가가 없으면 보충적 평가방법으로 재산을 평가하도록 하고 있다.

 

(상황2) 시가로 평가를 해야 한다면 이 경우 어떤 조건을 만족해야 하는가?

• 객관적으로 알 수 있는 금액이 있어야 한다.
• 따라서 평가기간 내에 해당 재산에 대한 거래가격 등이 있거나 유사한 재산에 대한 거래가격 등이 있어야 한다.

① 평가기간 내의 경우

구분	해당재산(평가기간)	유사한 재산
매매사례가액	• 상속 : 평가기준일 전후 6개월 • 증여 : 평가기준일 전 6개월~후 3개월	• 상속 : 평가기준일 전 6개월 ~ 상속세 신고일 • 증여 : 평가기준일 전 6개월 ~ 증여세 신고일
감정가액
수용 · 경매가격 등

② 평가기간 밖의 경우

• 평가기간 밖의 경우에는 매매사례가액이 있으면 평가심의위원회를 거쳐 이 금액으로 평가될 수 있다.

(상황3) 사례의 경우 어떤 아파트가 유사한 재산에 해당하는가?

• 해당 아파트의 기준시가와 면적의 차이가 5% 이내에 있는 아파트들을 말한다.
• 사례의 경우에는 해당 아파트에 대한 유사한 재산이 없다.
• A와 B아파트는 면적이 상하 5% 기준을 벗어나고 C아파트는 기준시가가 상하 5%를 벗어나기 때문이다.

(상황4) K씨가 기준시가로 증여세를 신고하면 문제는 없는가?

• 세법에 맞는 시가가 없으므로 기준시가로 신고해도 문제가 없다.
• 다만, 최근에 개정된 세법에 의하면 증여세 신고기한 이후 증여세 결정기한인 6개월 내에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액 등으로 재산가액이 결정될 수 있음에 유의해야 한다 (기준시가로 신고시 이러한 위험성이 커진다).

 

(상황5) 만일 감정을 받아 4억 원으로 신고하면 문제는 없는가?

• 감정이 정당하게 이루어졌다면 나중에 매매사례가액 등이 발견되더라도 문제가 없다.
• 해당재산에 대한 감정가액이 유사한 재산에 대한 매매사례가액 등에 우선하기 때문이다.

 

2.매매사례가액관련 리스크 관리법

매매사례가액과 관련된 세무리스크 관리법을 정리하면 아래와 같다.

(1) 매매사례가액이 발생하는 부동산

매매사례가액이 발생하는 부동산은 주로 유사한 재산을 통해 시세를 간접적으로 확인할 수 있는 부동산이 이에 해당한다.

이에는 아파트, 오피스텔, 토지 등이 있을 수 있다. 여기서 유사한 재산은 아래를 말한다.

 

① 공동주택 : 아래의 요건을 모두 충족한 공동주택
• 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것
• 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것.
이 경우 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 실무적으로 알아두면 좋을 내용에 해당한다.

 

② 위 외의 재산 : 평가대상 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 자산

(2) 매매사례가액을 찾는 방법

매매사례가액은 국세청의 홈택스나 국토교통부 등의 홈페이지 실거래가조회 등에서 찾을 수 있다.
다만, 여기에 올라온 내용은 등재시기가 늦을 수 있으므로 나중에 매매사례가액이 나을 수 있음에 유의해야 한다.

(3) 매매사례가액 적용순서

매매사례가액은 평가기간 내에 해당 재산에 대해 먼저 적용하고 이에 대한 가격이 없으면 유사한 재산에 대해 적용한다. 이때 유사한 재산에 대한 매매사례가액이 많이 존재하는 경우에는 아래와 같이 적용한다.

 

① 주택의 경우

• 평가대상 주택과 기준시가의 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
• 이때 기준시가 차이가 가장 작은 주택이 2개 이상이 있는 경우에는 평가기준일에 가까운 것을 적용하되,
• 같은 날 둘 이상이 있는 경우에는 이를 평균하는 것이 타당해 보인다.
• 다만, 이를 적용할 근거가 마땅치 않으므로 실무에서는 유권해석을 받아 처리하기 바란다.

* 상증, 서면 - 2020 - 상속증여 - 2555 [상속증여세과-671], 2020.9.9.

증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간(법정신고기한 내 증여세를 신고한 경우에는 그 신고일까지의 기간) 중에 상증칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하는 공동주택의 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며,  이에 해당하는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보는 것임.

 

② 주택 외의 경우

평가기준일에 가장 가까운 것을 기준으로 하되 그 가액이 둘 이상인 경우에는 이를 평균한다.

(4) 매매사례가액 관련 주의할 사항

2019년 2월 12일 이후부터는 상속세나 증여세 신고기한으로부터 결정기한(상속은 9개월, 증여는 6개월) 내에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액 등으로 상속세 등이 결정될 수 있음에 유의해야 한다.

3. 매매사례가액관련 리스크 심화 사례

아래의 자료상 해당 아파트의 유사한 재산에 대한 매매사례가액은?

구분	계약일	거래금액	호수	면적	기준시가
해당아파트	3.2		501	100㎡	3억
A아파트	2.3	4억	403	100㎡	3.1억
B아파트	2.9	4.5억	701	100㎡	3.15억
C아파트	7.9	3억	703	82㎡	2억

① 유사한 재산에 해당 여부
• A아파트 : 면적은 같고 기준시가도 ±5% 이내에 해당하므로 유사한 재산에 해당함.
• B아파트 : 면적은 같고 기준시가도 5% 이내에 해당하므로 유사한 재산에 해당함.
• C아파트 : 면적과 기준시가 모두 +5%를 벗어나므로 유사한 재산에 해당하지 않음.

 

② 유사매매사례가액의 적용
위 A아파트와 B아파트 중 해당 재산과 기준시가의 차이가 작은 A아파트의 매매사례가액인 4억 원이 이에 해당한다.
이는 「상증칙」 제15조 제3항 제1호 단서 규정에 따른 것이다. 즉 여기에서는 평가대상주택과 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내인 공동주택을 해당 재산의 유사한 재산으로 보고 그에 따른 매매 등의 가격으로 재산을 평가하도록 하고 있다.

그런데 이때 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사한 재산으로 본다.
이러한 유사매매사례가액은 국세청 홈택스의 "상속·증여재산 평가하기" 메뉴에서 쉽게 찾을 수 있다. 다만, 해당 가액은 신고 후에 변경될 수 있음에 유의해야 한다.