20-5. 양도소득세 감면(공익사업용 토지 등 감면)

양도소득세 요약

 

 

양도소득세 감면(공익사업용 토지)

 

1. 관련 법령

 

(1) 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)

 

① 다음 각 호의 어느 하나...소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10[... 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되, 채권을 3년 이상의 만기까지 보유... 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30(만기가 5년 이상... 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외..)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

⑨ ... 상속받거나 「소득세법」제97조의2제1항(배우자, 직계존비속 이월과세)이 적용되는 증여받은 토지 등은 피상속인 또는 증여자가.. 취득한 날을 해당 토지등의 취득일로 본다.

 

2. 개념 정리(조특법§77, 조특령§72)

 

공익사업을 위해 관련 법률에 따라 수용되는 경우는 유상으로 부동산의 소유권이 이전되므로 양도에 해당하나, 양도자의 자발적 선택에 의한 양도가 아니므로 공익사업의 원활한 사업진행을 위해 부득이하게 수용된 양도자에게 양도소득세의 일정부분을 감면해주는 제도임.

 

감면세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세는 과세된다.

감면대상	•사업인정고시일전 2년 이전에 취득한 토지 또는 건물을 2026년말 이전에 공익사업시행자에게 양도(협의매수, 수용)하여 발생한 소득 -취득시기 적용예외 : 상속받은 경우는 피상속인의 취득일, 배우자등 이월과세(소법§97조의2①)가 적용되는 경우는 증여자의 취득일 기준으로 감면대상 판단
감면율	•현금보상: 10%(2015년 말까지 사업인정고시된 경우 15%) •일반채권 보상: 15%(2015년 말까지 사업인정고시된 경우 20%) •만기보유채권: 3년 이상 5년 미만 30%, 5년 이상 40%
감면소득	•공익사업법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 공익사업시행자에게 양도하는 경우 •도시정비법에 따른 정비구역 안의 토지 등을 사업시행자에게 양도하는 경우(예: 원조합원이 기존부동산을 재개발・재건축조합에 현금청산하는 경우) •공익사업법이나 기타 법률에 따라 토지 등이 수용되는 경우

 

3. 체크할 사항

 

사업인정 고시일 이후 협의에 의하여 매매계약이 체결되어 양도한 경우를 포함한다.(조특법 기본통칙 77-0-2)

 

농어촌특별세 신고・납부 : 양도소득세 감면세액의 20%

- 다만, 거주자가 재촌하면서 직접 경작하던 농지(조특법§69①해당 농지, 8년이상 자경기간에 대한 요건은 적용하지 아니함)가 수용되는 경우는 농특세 비과세

 

공익사업 수용감면 서류제출

1. 양도소득 과세표준신고서, 세액감면신청서
2. 수용확인서나 협의매수계약서 등 수용 사실을 확인할 수 있는 서류

 

4. 관련 사례 및 해석

 

(1) 예규・판례

 

◈ 사업인정고시 절차 없는 경우 감면적용여부

• 사업인정고시 절차 없이 양도한 토지(양도 이후 사업인정고시된 경우 제외)는 비록 지방자치단체가 공익사업에 공하기 위해 부동산을 매수하였더라도 감면이 적용되지 않음. (서면법규과-462, 2014.5.2, 2018 65897, 2019, 03.28.)
• 개발제한구역으로 지정된 쟁점토지가 사업인정고시 없이 국가에 협의매수된 경우 「조특법」877에 따른 세액감면 대상에 해당하지 않음. (조심-2022-구-7197, 2022.10.25.)대법원(대법원 2019.3.28. 선고 2018두65897 판결, 참조)은 국토교통부장관의 사업인정고시가 없었던 이상, 비록 지방자체단체가 공익사업에 공하기 위하여 부동산을 매수하였다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 그 양도가 조특법」§77① (1)의 세액감면 대상에 해당한다고 볼 수 없다고 판결함.

 

◈ 「조세특례제한법」제77조 제1항 제1호에 따라 공익사업의 시행자에게 토지를 양도하는 경우, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제3장 "협의에 의한 취득 또는 사용"절차를 거치지 아니하였다 하더라도, 동 규정에 따른 감면을 적용받을 수 있는 것임. (기획재정부 조세법령운용과-695, 2022.06.29.)

 

◈ 「조특법」§77① (1) 공익사업의 범위 (조특법 기본통칙 77-0-3)

"공익사업"이라함은 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업(토지구획정리사업・재개발사업 및 농지개량사업을 포함)

 

◈ 사인간 매매 공익사업용 감면 적용여부

일반 사인간의 위치에서 매매가 이뤄진 이 사건 토지의 양도는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수 또는 수용된 토지가 아니므로 비사업용토지에 해당하고, 공익사업시행자로 미지정된 자에게 양도하였으므로 공익사업용 감면 규정 역시 적용받을 수 없음. (광주고법 2020누10936, 2021.01.08.)

 

◈ (사례) 사업시행요건 위반 시 추징

사업시행 요건을 위반(사업시행자 귀착사유)한 경우 계산사례
양도시기	추징사유	감면세액	추징세액
2020.7.6	공익사업의 시행자가 지정일(2020.5.31)부터 1년 이내(2021.5.31.)에 사업시행인가를 받지 못함	1억원	1억원+{1억원×366일)×(25÷ 100,000)} =100,915,000원

공익사업시행자가 개인이면 과세표준신고와 함께 위 금액을 2021.5.31까지 양도소득세로 납부(사업연도 종료일이 12월 말인 법인이면, 2021.3.31까지 법인세로 납부)