8-5. 오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가

양도소득세 실무(세무사회)

 

 

오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가

 

1. 기준시가 산정원칙

 

‘오피스텔 및 상업용 건물’은 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서, 건물의 용도・면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말하며, 이에 대한 기준시가는 건물의 종류・규모・거래상황・위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정・고시하는 가액으로 한다.

 

2005.1.1. 이전에는 토지는 개별공시지가로 건물은 국세청기준시가로 계산하였으나,  2005.1.1. 이후에는 오피스텔・상업용 건물에 대한 토지와 건물의 가액을  일괄하여 산정 · 고시하고 있다.

공동주택 등의 기준시가 고시내용은 인터넷 국세청홈페이지나 지식관리시스템에서 쉽게 확인할 수 있다.

 

2. 산정대상 및 적용 사례

 

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 국세청장이 당해 건물의 용도・면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여 2005.1.1. 자로 기준시가를 고시하였다.

 

가. 2005.1.1. 고시대상

 

1) 고시지역

 

수도권(서울, 인천, 경기)과 5대 광역시

 

2) 고시대상 건물

 

판매 및 영업시설 등의 면적이 3,000㎡ 또는 100호 이상으로 구분 소유된 대형상가(2536동; 232,967호)와 오피스텔(1610동; 174,706호)

 

나. 고시가격수준 및 고시방법

 

2004.10.1. 현재 시가의 60% 수준으로 고시하였으며, 각 호별 상가의 단위면적(㎡)당 가액을 고시하였다.

 

다. 기준시가의 계산

 

기준시가의 계산은 국세청장이 고시하는 m²당 고시가액에 건축물대장상의 전용면적과 공용면적을 합산한 면적을 곱하여 계산한다. 즉, 면적계산시 토지의 면적을 고려하지 않는 것이다.

㎡당 고시가액 × 면적(건축물대장상 전용・공용면적 합계)

 

라. 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우 취득 당시 기준시가

 

(공동주택가격의 최초고시 당시 이전 취득분에 대한 취득시 기준시가 참조)

오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가가 고시되기 전에 취득한 오피스텔 및 상업용 건물의 취득시 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한다(소법 99 ① 1호 다).

다음의 산식에 대한 자세한 설명은 주택부분의 '주택가격의 최초고시 전에 취득시의 기준시가' 부분을 참조하기 바란다.

 

1) 취득 당시의 기준시가와 최초고시 당시의 기준시가가 다른 경우(소령164⑥)

취득 당시 공동주택 등 기준시가= 최초고시 당시의 공동주택 등 기준시가 × 취득 당시 토지・건물 기준시가 합계액 / 공동주택기준시가 최초고시 당시의 토지・건물기준시가 합계액

 

2) 취득 당시의 기준시가와 최초고시 당시의 기준시가가 동일한 경우

취득 당시의 기준시가= 국세청장이 당해 자산에 최초로 고시한 기준시가 × A / [A+ (A-B) × C / D] ■ A: 취득시 토지 및 건물의 기준시가 ■ B: 전기의 토지 및 건물의 기준시가 ■ C: 취득일로부터 최초고시일까지 보유기간 월수 ■ D: 토지 및 건물 기준시가 조정수