8-4. 주택의 기준시가

양도소득세 실무(세무사회)

 

 

주택의 기준시가

 

1. 적용시기

 

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 주택의 기준시가가 되며, 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정・고시된다(소득법§99①1. 라목).

 

다만, 공동주택은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조 제1항 단서의 규정에 따라 국세청장이 결정・고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 따른다.

☞ 2005.7.13. 이후 양도하는 분부터 적용됨

 

2. 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 경우의 기준시가 산정방법

 

가. 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격

 

1. 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 평가한 금액으로 한다.
2. 평가방법(2006.2.9. 이후 양도하는 분부터 적용)
   1. 다음의 규정에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서의 규정에 따라 시장・군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나, 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다(소득 §164⑪)
      1. 「부동산가격 공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해주택과 구조・용도・이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조 제6항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서시장)이 평가한 가액
      2. 「부동산가격 공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격・임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장 (납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

나. 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시 기준시가

 

 1. 「부동산가격 공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가 산정방법(소득령§164⑦)

 

개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가= 국토교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 소득법§99①1.가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 최초로 공시 당시의 소득법§99①1.가목의 가액과 나목의 가액의 합계 ① 먼저 해당 주택에 대하여 최초로 공시한 개별주택가격을 기준으로 취득당시의 주택가격을 환산(소득령§164⑦) 취득당시의 환산주택가격= 최초공시 주택가격× (토지 취득당시의 개별공시지가+건물 취득당시의 기준시가) / 최초공시 당시의 토지 개별공시지가와 건물기준시가의 합계액 ② 위 환산주택가격을 자산별 취득당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호가목(토지) 및 나목(건물)의 가액으로 안분하여 자산별 기준시가 산정(소득령§166⑥) - 취득당시의 토지 기준시가=  취득당시의 환산주택가격 × 토지 취득당시의 개별공시지가 / (토지 취득당시의 개별공시지가+건물 취득당시의 기준시가) - 취득당시의 건물 기준시가=  취득당시의 환산주택가격 × 건물 취득당시의 기준시가 / (토지 취득당시의 개별공시지가+건물 취득당시의 기준시가)

 

개별주택가격이 공시되기 전 취득한 주택으로서 그 부수토지와 건물의 취득시기가 다른 경우 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가 계산 산식을 규정하고 있는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항에서 토지와 건물의 취득시기가 다른 경우 그 산식의 적용을 배제하는 제한규정을 두고 있지 않으므로, 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택으로서 그 부수토지의 취득시기와 건물의 취득시기가 다른 경우 자산별(토지・건물) 취득당시의 기준시가 산정은

① 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 계산한 당해 주택의 취득당시의 기준시가를

② 자산별 취득당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 가액으로 한다(서면5팀-49, 2007.1.4.).

 

3. 공동주택기준시가 적용방법

 

가. 일반적 적용원칙

 

1) 양도・취득 또는 상속개시 및 증여 당시 공동주택기준시가는 동별・단지별・평형별・등급별 또는 동・호수별로 산정・고시되어 있는 기준시가를 적용한다.

이 경우 공동주택 기준시가에는 당해 공동주택에 부수된 토지의 가액을 포함한 것으로 한다.

연립주택의 경우에는 1996.7.1. 이후부터 부속토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정・고시하였는 바, 「소득세법시행령」 제164조 제6항의 규정에 따라서 취득당시의 기준시가를 산정함에 있어서 종전에 국세청장이 건물의 가액만을 고시한 경우에도 그 고시가액에 불구하고 연립주택의 부속토지와 건물의 가액을 일괄산정・고시한 가액을 "국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가로 적용한다. (소득, 재일 46014-1228, 1997.5.20. 참조)

 

2) 공동주택에 대한 동별・단지별・평형별 기준시가는 국세청 홈택스에 수록된 가액을 활용하며 세무관서에서는 NTIS에 구축된 공동주택기준시가 자료를 활용한다.

 

3) 관할구역 또는 명칭변경시의 공동주택기준시가 적용방법

국세청장이 고시한 지정지역으로서 법령・지방자치단체 조례 등에 의하여 관할구역 또는 명칭이 변경되더라도 지정지역안의 공동주택기준시가는 해당 법령・지방자치 단체조례 등의 시행일 이후에도 변경 전에 고시되어 있는 공동주택 기준시가를 적용한다.

 

4) 주상복합건물 내의 주택에 대한 변경고시

1997.5.1. 이전에 고시된 주상복합건물 내의 주택에 대한 지정지역 및 기준시가는 1998.7.1.부터 아파트에 대한 지정지역 및 기준시가로 변경하여 고시하였으므로 이를 적용한다.

 

5) 특정 동・호수의 표기가 누락된 경우 공동주택기준시가 적용방법

공동주택기준시가 고시용 인터넷 홈페이지 자료와 NTIS 전산구축자료 등에 특정 동・호수의 표기가 누락된 경우에도 같은 단지 내에 가격의 형성요인이 유사한 같은 평형의 기준시가가 고시된 경우에는 이를 적용한다.

 

나. 취득시기 의제

 

1984.12.31. 이전에 취득한 것은 1985.1.1.에 취득한 것으로 본다. 따라서 1985.1.1. 이후에 취득한 경우에는 1985.1.1. 현재 고시되어 있는 기준시가를 적용한다.

 

다. 양도당시에는 공동주택기준시가가 고시되어 있으나, 취득당시에는 공동주택 기준시가가 고시되지 아니한 경우의 취득당시 공동주택 기준시가 계산

 

1) 취득당시와 공동주택기준시가 최초고시당시의 토지・건물기준시가의 합계액이 다른 경우(소득령§164⑦)

공동주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가= 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시 토지・건물 기준시가의 합계액/ 최초고시당시의 토지・건물 기준시가의 합계액

① 위의 산식에서 "토지기준시가"는 개별공시지가(개별공시지가가 없는 경우에는 세무서장평가액)를, "건물기준시가"는 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 따라서 국세청장이 고시한 “건물기준시가"를 적용한다. ② 「소득세법」제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 따른 국세청 “건물기준시가”가 고시되기 전(2000.12.31. 이전)에 취득한 경우, 공동주택기준시가를 최초고시한 건물의 취득당시 건물기준시가 또는 최초고시당시의 건물기준시가는 위 조항의 규정에 따라서 국세청장이 최초로 고시(2001.1.1.)한 건물기준시가에 「소득세법 시행령」 제164조 제5항의 규정에 따라 국세청장이 고시한 “취득당시건물기준시가 산정기준율”을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

 

 

◈계산사례

 

▷ 기본사항

• 소 재 지 : 서울특별시 양천구 ○○동 ○○아파트 33평형(토지 43.2㎡, 건물 102.9㎡)
• 양도일자 : 2017.6.23.(기준시가 600,000,000원)
• 취득일자 : 2001.11.23.(기준시가 미고시)
• 최초고시 공동주택기준시가(2003.4.30.) : 195,000,000원

▷ 취득당시 공동주택기준시가

195,000,000 × (③56,160,000+ ④43,218,000) / (①58,320,000+②52,479,000)= 174,899,683

 

▷ 공동주택기준시가 최초고시당시의 토지・건물기준시가 합계액

① 토지기준시가(개별공시지가) : 58,320,000원(㎡당 1,350,000원×43.2㎡)

② 건물기준시가(국세청 건물기준시가) : 52,479,000원(510,000원×102.3m²)

* 460,000×1×1.1×1.05×0.96=510,000원

 

▷ 취득당시 토지・건물기준시가 합계액

③ 토지기준시가(개별공시지가) : 56,160,000원(㎡당 1,300,000원×43.2㎡)

④ 국세청 건물기준시가: 43,218,000원(420,000원×102.9㎡)

* 400,000×1×1×1.05×1=420,000

 

2) 취득당시와 공동주택기준시가 최초고시당시의 토지・건물기준시가의 합계액이 같은 경우(소득령§164⑧, 소득칙 880)

 

가) 취득일로부터 공동주택기준시가 최초고시일까지 토지・건물에 대한 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우

취득당시 공동주택 기준시가= 최초고시 공동주택 기준시가 × A / (A+ (A-B) × 취득일로부터 최고시일까지 보유기간 월수 / 토지・건물기준시가조정월수) A: 취득당시 토지・건물 기준시가 합계액 B: 전기 토지・건물 기준시가 합계액

①위 산식을 적용하여 계산한 취득당시의 공동주택기준시가가 최초고시당시의 공동주택 기준시가보다 많은 경우에는 최초고시당시의 기준시가를 취득당시의 기준시가로 한다. ② 위 산식에서 “토지・건물기준시가 조정월수"라 함은 전기의 기준시가 결정일부터 취득당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다. 다만, 2001.1.1. 이후 양도하는 경우에는 건물기준시가 결정일은 매년 1.1.로 보아 계산한다. ③ 위 산식에서 “토지・건물기준시가 조정월수”를 적용함에 있어 보유기간의 월수가 기준시가 조정월수보다 많은 경우에는 기준시가 조정월수를 당해 보유기간의 월수로 보고, 기준시가 조정월수 및 보유기간의 월수계산에 있어서 1월 미만의 일수는 1월로 한다. ④ 전기 기준시가라 함은 취득당시의 기준시가 결정일 전일의 당해 양도자산의 기준시가를 말한다. 전기 기준시가가 취득당시의 기준시가보다 많은 경우에는 취득당시의 기준시가를 전기의 기준시가로 본다. ⑤ 위산식을 적용함에 있어서 토지와 건물의 기준시가 조정월수가 서로 다른 경우에는 토지와 건물을 각각 계산하여 이를 합한 금액으로 한다. ⑥ 해당 공동주택을 2001.1.1. 이후 양도하는 경우로서 취득당시 또는 전기의 건물 기준시가가 국세청 "건물기준시가가 고시되기 전(2000.12.31. 이전)인 경우에는 「소득세법시행령」 제164조 제5항의 규정에 따라서 계산한 가액으로 한다.

 

◈계산사례

 

□ 기본사항

• 소 재 지 : 경기도 평택시 ○○아파트 27평형(토지 30.2㎡, 건물 82.17㎡)
• 취득일자 : 1988.5.4.(고시된 기준시가 없음)
• 최초고시 공동주택기준시가 : 52,000,000원 (최초 고시일: 1988.9.21.)
  52,000,000 × (12,551,029 +15,242,864) / {12,551,029+(12,551,029-10,324,685)×6/12 + 15,242,864+(15,242,864-14,876,057)× 6/12}

□ 취득당시 공동주택기준시가: 49,682,337원

• 취득당시 토지・건물기준시가 합계액(=27,793,893원)
  • 토지기준시가(90년 공시지가로 환산) : 12,551,029원(㎡당 415,597원×30.2㎡)
  • 건물기준시가(취득당시기준시가기준율로 환산) : 15,242,864원(20,378,160원×0.748)
    •  2001.1.1. 최초고시 건물기준시가×취득당시 건물기준시가 산정기준율
• 전기 토지・건물기준시가 계산
  • 토지기준시가(90년 공시지가로 환산) : 10,324,685원(㎡당 341,877원×30.2㎡)
  • 건물기준시가(취득당시기준시가기준율로 환산) : 14,876,057원(20,378,160원×0.730)
    • 2001.1.1. 최초고시 건물기준시가×취득당시 건물기준시가 산정기준율
    • 2001.1.1. 당시 국세청 건물기준시가 계산: 20,378,160원
    • 248,000=400,000×1.0×1.0×1.0×0.62

3) 공동주택기준시가 최초고시일로부터 2월이 되는 날이 속하는 달의 말일까지 토지・건물에 대한 새로운 기준시가가 고시되어 거주자가 아래 산식을 적용하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하는 경우

취득당시 공동주택 기준시가= 최초고시 공동주택 기준시가 × A+ (A-B) × 취득일부터 최초고시일까지 보유기간월수 / 토지・건물기준시가조정월수 A: 취득당시 토지・건물 기준시가 합계액 B: 새로운 토지・건물 기준시가 합계액

 

 

라. 보유기간 중 새로운 공동주택기준시가가 고시되지 아니함으로써 양도・취득 당시의 공동주택 기준시가가 동일한 경우의 양도당시 공동주택 기준시가 계산 (소득령§164⑧, 소득칙§80)

 

1) 취득일이 속하는 연도의 다음 연도 12.31. 이전에 양도하는 경우로서 양도일까지 새로운 공동주택기준시가가 고시되지 아니한 경우

양도당시 공동주택 기준시가= 최초고시 공동주택 기준시가+ (취득당시 공동주택기준시가 - 전기 공동주택기준시가) × 양도자산보유기간월수 /기준시가조정월수

 

위의 산식에 의하여 계산한 양도당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가 보다 적은 경우에는 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가로 한다.

 

기준시가 조정월수라 함은 전기의 기준시가 결정일부터 취득당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다.

 

전기의 기준시가라 함은 취득당시의 기준시가 결정일 전일의 당해 양도자산의 기준시가를 말한다.

 

"기준시가 조정월수"를 적용함에 있어 양도자산의 보유기간의 월수가 기준시가 조정월수 보다 큰 경우에는 기준시가 조정월수를 당해 양도자산 보유기간의 월수로 보고, 기준시가 조정월수 및 양도자산 보유기간의 월수 계산에 있어서 1월 미만의 일수는 1월로 한다.

 

2) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31. 이전에 양도하는 경우로서 양도일로부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 공동주택기준시가가 고시되어 거주자가 아래 산식을 적용하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하는 경우

양도당시 공동주택 기준시가= 취득당시 공동주택 기준시가+ (새로운 공동주택기준시가 - 취득당시 공동주택기준시가) × 양도자산보유기간월수 / 기준시가조정월수

 

기준시가 조정월수라 함은 취득당시의 기준시가 결정일부터 새로운 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다.

 

3) 취득일이 속하는 연도의 다음연도 12.31. 이후에 양도하는 경우

양도당시의 공동주택기준시가는 취득당시의 공동주택기준시가를 적용한다.

 

마. 지역・직장 조합의 조합원이 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우 공동주택기준시가

취득당시 공동주택기준시가 = ①-② ①최초고시 당시의 공동주택 등 기준시가 × 건물 취득 당시 토지・건물 기준시가 합계액 / 최초고시 당시의 토지・건물기준시가 합계액 ② 건물 취득당시와 토지 취득당시의 토지가액의 차이= 건물 취득당시의 토지 기준시가 - 토지 취득당시의 토지 기준시가

 

◈해석사례

□ 서면인터넷방문상담4팀-2525, 2005.12.16.

토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우 지역・직장 조합의 조합원이 취득한 주택에 대한 취득시 기준시가 다음 산식에 의하는 것임.

취득당시의 (공동주택) 기준시가 = ①-② ① 국세청장이 최초로 고시한 공동주택의 기준시가 × 취득당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 공동주택에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가고시 당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 동법 시행령 제164조 제8항의 규정을 준용한다) ② 건물 취득당시와 토지 취득당시의 토지가액 차이= 건물 취득당시의 토지 기준시가 - 토지 취득 당시의 토지 기준시가