8-1.기준시가 계산

양도소득세 실무(세무사회)

 

 

기준시가 계산

 

1.기준시가의 개념

 

「소득세법」상 기준시가란 양도소득세 과세대상 자산을 양도하는 경우에 실지거래가액에 불구하고 하나의 물건에 대해 획일적인 방법으로 과세하기 위해, 세법에 따라 정부가 결정한 과세기준이 되는 가액을 말한다.

 

부동산에 대한 양도소득세는 1983.1.1. ~ 2006.12.31. 까지 기준시가에 따른 과세를 원칙으로 하고, 세법에서 열거한 일정한 부동산 거래에 대해서만 실지거래가액으로 과세하였으나, 2007.01.01. 이후부터는 모든 부동산에 대해 실지거래가액으로 과세하도록 변경되었다.

 

2.자산별 기준시가 산정방법(소득법§99, §87의17, 소득령§164, §165, §150의22)

 

토지

• 개별공시지가(없는 경우 관할세무서장이 평가한 가액)
• 지정지역: 개별공시지가 × 국세청장이 고시한 지역별 배율

 

건물

• 일반건물 : 신축가격・구조・용도・위치・신축연도 등을 고려하여 국세청장이 고시한 산정방법으로 평가한 가액
• 오피스텔・상업용건물 : 국세청장이 토지・건물에 대해 일괄하여 산정・고시하는 가액(고시되지 않은 경우 일반건물 기준시가 산정방법 적용)

 

주택

• 개별주택가격 및 공동주택가격

 

부동산을 취득할 수 있는 권리

• 취득일 또는 양도일까지 납입한 급액과 취득일 또는 양도일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액

 

지상권・전세권・등기된 부동산임차권

• 상증령§51①의 규정을 준용하여 평가한 가액

 

주권상장법인의 주식 등

• 평가기준일 이전 1개월 동안 매일 공표된 거래소 최종시세가액의 평균액

 

비상장・비등록주식

• 순손익가치와 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액(가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액보다 적은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액)
• 평가기준시기 및 평가액은 소득령§165④에 따라 산출한 가액

 

신주인수권

• 상증령§58의2②의 규정을 준용하여 평가한 가액

 

시설물이용권

• 「지방세법」에 따라 고시한 시가표준액

 

사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권

• 상증령§59②의 규정을 준용하여 평가한 가액

신탁수익권

• 상증법§65①의 규정을 준용하여 평가한 가액

 

3. 국세청장이 평가・고시하는 기준시가 (소득법§99①1. 나목. 다목)

자산의 종류	고시일	비고
일반건물	연 1회 이상(통상 1월 1일)	건물 기준시가 산정방법 고시
오피스텔・상업용건물 (각 부수토지 포함)	연 1회 이상 정기・수시고시	건물과 부수토지를 일괄하여 고시 오피스텔과 상업용건물은 2005.1.1. 이후부터 시행

 

4. 새로운 기준시가 고시 전 취득・양도시 기준시가 (소득령§16)

 

토지, 건물, 오피스텔 및 상업용 건물, 주택의 기준시가를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 따른다.