8-6. 부동산의 기준시가 계산시 공통적용 사항

양도소득세 실무(세무사회)

 

 

부동산의 기준시가 계산시 공통적용 사항

 

1. 동일조정기간 내에 취득・양도하는 경우 양도 당시 기준시가

 

보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써, 토지・건물의 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 동일한 경우에는, 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 계산한 가액을 양도 당시의 기준시가로 한다(소령164⑧, 소칙 80①)

 

동일조정기간 내의 양도시의 기준시가는 토지・건물・개별주택・공동주택・오피스텔 및 상업용 건물에 공통으로 적용되는 사항이므로 항을 달리하여 다음과 같이 설명한다.

 

가. 양도일까지 새로운 기준시가가 고시되지 않은 경우 (소칙 80①1호가목)

양도 당시 기준시가= 취득 당시 기준시가 + ( 취득 당시 기준시가 - 전기의 기준시가) × 양도자산의 보유기간 월수 / 기준시가 조정월수 ※ 양도자산의 보유기간 월수 / 기준시가 조정월수는 100분의 100을 한도로 한다.

 

1) 양도 당시의 기준시가가 취득 당시의 기준시가보다 작은 경우

 

위의 산식으로 계산한 결과 양도 당시의 기준시가가 취득 당시의 기준시가보다 적은 경우에는 취득 당시의 기준시가를 양도 당시의 기준시가로 한다.

 

2) 기준시가 조정월수

 

기준시가 조정월수는 전기의 기준시가 결정일부터 취득 당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다.

 

3) 기준시가 조정월수 및 보유기간의 월수 계산

 

기준시가 조정원수 및 보유기간 월수의 계산시 1월 미만의 월수는 1월로 본다.

또한 초일을 산입하여 월수를 계산하며(재산 46014-205, 2002.12.18.), 토지와 건물기준시가 조정월수가 서로 다른 경우에는 토지와 건물을 각각 계산하여 이를 합한 금액으로 한다.

 

4) 전기 기준시가

 

취득 당시 토지・건물의 기준시가 결정일 전일의 당해 양도자산에 대한 토지・건물의 기준시가를 말한다.

 

5) 전기의 기준시가가 없는 경우

 

• 가) 토지
  • 당해 토지와 지목・이용상황 등이 유사한 인근토지의 전기의 기준시가를 적용한다.
• 나) 건물
  • 당해 자산의 취득 당시 또는 전기의 건물기준시가가 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다.

2001.1.1. 건물기준시가 × 건물 기준시가 산정기준율

• 다) 국토교통부장관이 공시하는 주택・ 오피스텔 및 상업용 건물
  • 당해 자산의 취득 당시 또는 전기의 건물기준시가가 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다.

전기의 기준시가= 취득 당시의 기준시가 × 전기의 토지 및 건물의 기준시가의 합계액 / 취득 당시의 토지 및 건물의 합계액

 

 

◈계산사례

 

▶기본사항

• 소재지 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트
• 양도일자 : 2006.3.24.
• 취득일자 : 2005.7.28.
• 취득 당시 공동주택기준시가: 161,000,000원 (2005.7.1. 고시)
• 전기 공동주택기준시가 : 149,000,000 (2004.7.1. 고시)
• 새로운 공동주택기준시가 고시일 : 2006.7.1.

▶양도 당시 공동주택기준시가

161,000,000+ (161,000,000 - 149,000,000) × 8/12 = 169,000,000

 

 

나. 양도일부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시된 경우로서 거주자가 다음 산식을 적용하여 확정신고를 하는 경우

양도 당시 기준시가= (취득 당시 기준시가) + ( 새로운 기준시가 - 취득 당시 기준시가) × 양도자산의 보유기간 월수 / 기준시가 조정월수 ※ 양도자산의 보유기간 월수 / 기준시가 조정월수는 100분의 100을 한도로 한다.

 

◈계산사례

 

▶ 기본사항

• 소재지 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트
• 취득일자 : 2005.9.7.
• 취득 당시 공동주택기준시가: 210,000,000원 (2005.7.1. 고시)■ 양도일자 : 2006.6.10.
• 새로운 공동주택기준시가 : 220,000,000원 (2006.7.1. 고시)

 

▶ 양도 당시 기준시가

210,000,000 + (220,000,000 - 210,000,000) × 10/12 = 218,333,333

 

2. 토지・건물・공동주택의 양도 당시 기준시가 산정의 특례

 

다음 각 호에 해당하는 가액이 토지・건물・주택・오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가(소법 99① 1호 가~라)보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 라목의 가액에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산한다(소령164⑨)

즉, 양도 당시의 기준시가가 다음의 사유에 의한 보상 또는 공매가액 등보다 높은 경우에는 그 보상 또는 공매가액 등을 적용한다.

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수・수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 그 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액(소령 164 ⑨, 2013.2.15. 개정), (제2편 제3장 제4절 II.6. (2) ③ 해설 참조)
2. 「국세징수법」에 의한 공매와 「민사집행법」에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액