8-3. 건물의 기준시가

양도소득세 실무(세무사회)

 

 

 

 

건물의 기준시가란 건물의 신축가격・구조・용도・위치・신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시하는 가액을 말한다(소득법§99①1.나목).

 

이 장에서 말하는 건물 기준시가는 부수토지를 제외한 순수 건물부분에 대한 기준시가를 의미하므로, 토지와 건물을 일괄하여 산정・고시하는 공동주택・개별주택・오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 이 장의 내용을 적용하지 아니한다.

 

오피스텔・상업용 건물에 대한 토지와 건물가액의 일괄고시는 2005.1.1. 최초 시행되었으며 당해 물건을 2004.12.31. 이전에 양도한 경우 오피스텔・상업용 건물의 건물부분 기준시가는 이상 내용을 적용하여 산정한다.

 

종전에는 「지방세법」상의 시가표준액을 건물 기준시가로 사용하였으나, 2001.1.1. 이후 최초양도하는 일반 건물부터는 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시한 가액으로 하고 있다.

 

건물기준시가는

① 2001.1.1. 이후 양도・취득하는 건물에 대한 「건물기준시가 산정방법」과

② 국세청 건물기준시가가 최초고시(2001.1.1.) 전에 취득한 건물에 대한 「취득당시 건물 기준시가 산정방법(취득당시 건물기준시가 산정기준율의 적용요령)」으로 구분되어 있다.

 

따라서,

• 2001.1.1. 이후 취득하여 양도하는 경우에는 「 2001.1.1. 이후 양도・취득하는 건물에 대한 건물기준시가 산정방법」에 따라 기준시가를 산정한다.
• 2000.12.31. 이전에 취득하여 2001.1.1. 이후 양도하는 건물의 경우에는
  • 양도당시 건물 기준시가는 「 양도연도에 고시한 건물기준시가 산정방법」에 의하여 산정하고,
  • 취득당시(2000.12.31. 이전) 건물 기준시가는 「취득당시 건물기준시가 산정기준율 적용요령」에 의하여 산정해야 한다.

 

1. 2001.01.01. 이후 취득・양도하는 건물의 건물기준시가 산정

 

가. 건물기준시가 산정

 

개별건물에 대한 건물기준시가는 당해 건물의 신축가격・구조・용도・위치・신축연도 등을 고려하여 아래 「건물기준시가 산정방법」에 따라 계산한 가액으로 한다.

이 경우에 건물기준시가 산정방법의 고시는 개별 건물에 대한 건물기준시가의 고시로 본다.

건물기준시가 산정방법

① 건물 기준시가 = ㎡당 건물기준시가 × 평가대상 건물의 면적(㎡) ② ㎡당 건물기준시가 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율

 

1) 건물기준시가의 계산

 

건물기준시가는 고시내용 중 특별히 규정하고 있는 것을 제외하고는 「 ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡)」으로 계산한다.

 

가) ㎡당 건물기준시가

㎡당 금액은 1,000원 단위로 계산하며, 1,000원 미만의 금액은 절사하여 계산한다.

 

나) 건물의 면적

평가대상 건물의 면적은 건물 연면적을 말하므로 공동주택의 경우는 전용면적과 공용면적을 합한 면적을 적용한다.

 

2) ㎡당 건물기준시가의 계산

 

m²당 건물기준시가는 「건물신축가격기준액 ×구조지수×용도지수×위치지수×경과연수별잔가율×개별건물의 특성에 따른 조정률」의 산식에 의해 계산한다.

 

가) 건물신축가격기준액

건물신축가격 기준액은 매년 고시되는데 2024년 건물신축가격 기준액은 ㎡당 830,000원이다.

 

나) 구조지수, 용도지수

당해 건물의 구조와 용도에 따른 가격지수를 적용하되 해당되는 구조 또는 용도가 명시되지 아니한 경우에는 유사한 구조 또는 용도에 의하고 어느 구조, 용도로도 적용하기 곤란한 경우에는 구조지수 및 용도지수를 100으로 적용한다.

 

다) 위치지수

당해 건물의 부속토지 개별공시지가에 따라 해당 지수를 적용하되, 양도・취득일 현재 결정・공시되어 있는 ㎡당 개별공시지가를 기준으로 적용한다. 단, 2001.1.1. ~ 2002.12.31. 이전에 양도 및 취득한 건물의 위치지수의 적용은 1월 1일 현재 결정・공시된 개별공시지가를 기준으로 위치지수를 적용한다.

또한 연도 중에 새로운 개별공시지가가 결정・공시되어 공시 전・후 위치지수가 서로 달리 적용되더라도 당해 연도(1.1.~12.31.) 중에는 동일한 조정기간 내로 한다. 예를 들면, 동일조정기간 내인 2005년도 중에 취득・양도한 건물의 전기기준시가는 2004.1.1. 시행 건물기준시가를 적용한다.

 

라) 경과연수별잔가율

당해 건물의 신축연도 및 구조별 내용연수를 기준으로 정액법 상각방식에 의하여 계산한 가액을 적용한다.

 

마) 개별건물의 특성에 따른 조정률

「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용한다.

 

2. 2000.12.31. 이전에 취득한 건물의 취득당시 건물기준시가

 

2001.1.1. 이후 양도하는 건물의 경우로서 국세청 건물기준시가 최초 고시(2001.1.1.) 전에 취득한 건물에 대한 취득당시 건물기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한다.

2000.12.31. 이전 취득건물의 취득 당시 건물기준시가= 2001.1.1 시행건물기준시가 × 취득 당시의 건물기준시가 산정기준율

 

가. 2001.1.1. 시행 건물기준시가

 

2001.1.1. 시행 건물기준시가는 국세청장이 건물에 대하여 최초 고시한 건물기준시가를 말한다.

2000.12.31. 이전에 취득한 건물을 2001년 이후에 양도하더라도 취득당시 건물기준시가는 2001.1.1. 시행 건물기준시가를 기준으로 취득당시 산정기준을 적용하여 산정해야 한다.

 

나. 취득당시 건물기준시가 산정기준율

 

「건물에 대한 취득당시 건물기준시가 산정기준율이란 건물의 구조별 및 내용연수별로 구분된 적용대상 그룹표(I.II.II그룹)에서 해당 건물의 취득연도와 해당 건물의 신축연도가 만나는 지점에 해당하는 율을 말한다.

 

3. 건물기준시가 계산사례

 

□예시자료

• 소재지 : 경기도 양평군 ㅇㅇㅇ
• 구조 : 통나무조, 목조지붕
• 용도 : 단독주택, 연면적 342㎡
• 양도일 : 2004.3.1.
• 공시지가 : 양도일 현재 ㎡당 152,000원, 2001.1.1. 현재 ㎡당 100,000원
• 신축연도 : 1993년
• 취득연도 : 1999년

□ 적용지수

• 구조지수: 135(1. 통나무조)
• 용도지수: 100(2. 단독주택)
• 위치지수: 90(8. 개별공시지가 150,000원 이상~180,000원 미만)
• 잔가율 : 0.496(I그룹, 1995년 신축건물, 25년경과)

□   양도당시 기준시가(2023년)

• ㎡당 건물기준시가: 820,000원×1.35×1.0×0.9×0.496= 494,000원(천원 미만 절사)
• 양도당시 건물 기준시가 = 494,000원×342㎡= 168,948,000원

 

□   취득당시 기준시가(1999년)

• 2001.1.1. 건물기준시가 × 산정기준율로 계산
• 산정기준율: 1.004 [I그룹 취득연도(99년)와 신축연도(95년)가 만나는 지점의 율]
• 2001.1.1. 건물기준시가 = 400,000원/㎡×1.3×1.0×0.90×0.880 = 411,000원(천원 미만 절사)
• 취득당시 건물기준시가=(411,000원×342㎡)×1.004 = 141,124,248원