8-2.토지의 기준시가

양도소득세 실무(세무사회)

 

 

토지의 기준시가

토지의 기준시가는 양도일 또는 취득일 현재 결정공시되어 있는 부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 한다(소득법§99①1. 가목).

다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 「부동산 가격공시에 관한 법률」규정에 따른 비교표에 따라 평가한 가액으로 한다. 그러나 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역의 기준시가는 배율방법에 따라 평가한 가액을 당해 지정지역 토지의 기준시가로 한다.

• 일반지역: 개별공시지가(없는 경우 관할세무서장이 평가한 가액)
• 지정지역: 개별공시지가 × 국세청장이 고시한 지역별 배율

*2024.10월 현재 국세청장이 고시한 배율지역은 없음

 

1.일반지역 토지의 기준시가

 

토지의 기준시가= 기준일 현재 고시된 개별공시지가(㎡당 가액) × 면적(㎡)

 

 

가. 개별공시지가가 있는 경우

 

개별공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 필지의 ㎡당 가격을 결정 · 공시하고 있다.

 

1) 개별공시지가의 적용

 

개별공시지가의 적용은 평가기준일이 아니라 결정공시일을 기준으로 적용한다. 따라서 새로운 개별공시지가 결정공시된 이후에 토지를 취득 또는 양도하면 새로운 개별공시지가가 적용되고, 새로운 개별공시지가 결정공시되기 이전에 취득 또는 양도하는 때는 직전에 결정공시된 개별공시지가를 적용한다.

평가기준일	정기공시일	평가기준일	정기공시일
2024.1.1	2024.4.30	2006.1.1	2006.5.31
2023.1.1	2023.4.28	2005.1.1	2005.5.31
2022.1.1	2022.4.29	2004.1.1	2004.6.30
2021.1.1	2021.5.31	2003.1.1	2003.6.30
2020.1.1	2020.5.29	2002.1.1	2002.6.29
2019.1.1	2019.5.31	2001.1.1	2001.6.30
2018.1.1	2018.5.31	2000.1.1	2000.6.30
2017.1.1	2017.5.31	1999.1.1	1999.6.30
2016.1.1	2016.5.31	1998.1.1	1998.6.30
2015.1.1	2015.5.29	1997.1.1	1997.6.30
2014.1.1	2014.5.30	1996.1.1	1996.6.28
2013.1.1	2013.5.31	1995.1.1	1995.6.30
2012.1.1	2012.5.31	1994.1.1	1994.6.30
2011.1.1	2011.5.31	1993.1.1	1993.5.22
2010.1.1	2010.5.31	1992.1.1	1992.6.5
2009.1.1	2009.5.29	1991.1.1	1991.6.29
2008.1.1	2008.5.31	1990.1.1	1990.8.30
2007.1.1	2007.5.31

 

 

2) 개별공시지가 수시결정공시(부동산 가격공시에 관한 법률」 §103)

 

개별공시지가 평가기준일 이후에 분할・합병 등의 사유가 발생하는 토지는 시장・군수 또는 구청장이 개별공시지가를 수시로 결정・공시하고 있다. 양도일 또는 취득일 현재 수시공시된 개별공시지가가 있는 때에는 그 가액을 적용하여 양도 또는 취득당시의 토지 기준시가를 계산한다.

 

가) 수시공시대상인 토지(「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」§16①)

1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 분할 또는 합병된 토지
2. 공유수면매립 등으로 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 신규등록 된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목변경 된 토지
4. 국・공유에서 매각 등에 따라 사유(私有)로 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지

 

나) 수시공시시기(「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」§16②)

1. 1.1.~6.30. 기간 중 수시공시사유가 발생한 토지 7.1. 을 기준일로 하여 10.31.까지 결정・공시
2. 7.1.~12.31. 기간 중 수시공시사유가 발생한 토지 다음연도 1.1.을 기준일로 하여 다음연도 5.31.까지 결정・공시

 

3) 개별공시지가의 적용 예시

 

• 2024.2.9. 양도・취득시 적용할 기준시가
  • 2023.4.28. 결정・고시된 2023.1.1. 기준 개별공시지가 적용
• 2024.10.9. 양도・취득시 적용할 기준시가
  • 2024.4.30. 결정・고시된 2024.1.1. 기준 개별공시지가 적용

 

나. 개별공시지가가 없는 경우 (소득령§164①)

 

1) 기준시가 산정

 

개별공시지가가 없는 토지의 기준시가는 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목・이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조 제7항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할 세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장・군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

 

2) 개별공시지가 없는 토지의 유형

 

1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 신규등록토지
2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지
4. 개별공시지가의 결정・고시가 누락된 토지(국・공유지 포함)

 

2. 지정지역 토지의 기준시가

양도・취득당시 토지의 기준시가= 양도・취득당시 개별공시지가(㎡당 가액) × 양도・취득당시면적(㎡) × 국세청장이 고시한 지역별 배율

 

가. 기준시가 산정

 

배율을 적용하는 지정지역이란 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정하는 지역을 말한다.

 

국세청장이 정한 지정지역 안에 있는 토지를 양도하면 개별공시지가에 지역별 국세청장이 고시한 배율을 곱하여 계산한 가액을 지정지역 내 토지의 기준시가로 한다.

 

나. 배율적용대상 토지

 

1990년 8월 31일 이후 2024년 10월 현재까지 국세청장이 지정한 배율적용대상 지정지역은 고시된 바 없다.

 

3. 1990.8.30. 이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가

 

가. 취득당시 기준시가 산정

 

1990.8.30. 개별공시지가가 최초 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가는 다음과 같이 산정한다(소득령§164④).

1990.8.30. 개별공시지가 최초 고시 전 취득한 토지의 취득당시 기준시가= 1990.1.1. 기준의 개별 공시지가 × 취득당시의 시가표준액 ÷ (1990.8.30. 현재의 시가표준액 + 그 직전에 결정된 시가표준액) ÷ 2 *위 산식에서 『시가표준액』은 토지등급가액을 말함

 

 

1) 직전에 결정된 시가표준액

 

위 산식 중 「직전에 결정된 시가표준액」이란 1989.12.31. 현재의 시가표준액을 말한다.

다만, 1990.1.1.~1990.8.29. 사이에 수시조정이 있는 경우에는 당해 최종 수시조정일 전일의 시가표준액을 말한다(소득칙§80⑦).

 

2) 「직전에 결정된 시가표준액 > 1990.8.30. 현재의 시가표준액」인 경우

 

위 산식의 분모가액은 1990.8.30. 현재 시가표준액을 초과하지 못하므로 직전에 결정된 시가표준액이 1990.8.30. 현재의 시가표준액보다 큰 경우에는 1990.8.30. 현재의 시가 표준액을 분모의 가액으로 한다(소득칙§80⑥).

 

3)「취득일 직전의 시가표준액 = 1990.8.30. 직전의 시가표준액」인 경우

 

1990.8.30. 직전에 결정된 시가표준액과 취득일 직전에 결정된 시가표준액이 동일한 경우로서 1990.1.1.을 기준으로 한 개별공시지가에 곱하는 그 비율이 100분의 100을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 없는 것으로 한다(소득칙§80⑥).

토지의 취득당시 기준시가 = 1990.1.1. 을 기준으로 한 개별공시지가

 

 

4) 토지의 지방세법상 시가표준액

 

1. 시장・군수・구청장은 토지의 지목・품위 또는 상황에 따라 등급을 설정하고 이를 토지대장・임야대장 및 과세대장에 등재하여왔는데 이 토지등급가액이 토지의 지방세법상시가표준액이다.
2. 1984.6.30. 이전에는 1평당가액을 기준으로 한 “구 토지등급표”를 적용하였으나, 1984.7.1.부터는 1㎡당(광천지는 1필지당) 가액을 기준으로 산정한 토지등급표에 의하여 계산한다.

▶토지 등급가액의 정기조정일

적용기간	1984.6.30. 이전		1984.7.1.~	1988.1.1.~ 1995.12.31.
조정횟수	매년 2회		매년 1회	매년 1회
정기조정월일	1.1. / 7.1.	3.1. /9.1.	7.1.	1.1.
지역	서울, 부산, 대구, 충남, 전남, 경북	인천, 경기, 충북, 전북, 경남, 제주	86, 87년에는 모든 토지를 8.1. 결정하였음.	모든토지

 

 

5) 취득당시의 토지등급이 없는 경우에 적용할 가액

 

취득 당시 설정된 토지등급이 없는 때 적용할 토지등급은 다음 각 호의 순서에 의한다(양도 집행기준 99-164-7).

1. 재산세 과세대장상에 등재된 토지등급
2. 당해 토지의 품위와 정황이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작하여 시장(구청장)・군수가 결정한 가액
3. 해당 토지와 바로 인접된 토지 중 품위・정황이 유사한 토지의 등급
4. 품위・정황이 유사한 토지가 없는 때에는 해당 토지 소재지 동(리)의 최하등급

◈해석사례

□ 재일 46014-1747(1999.9.29.)

수필지의 토지를 취득하여 1필지로 합병한 후 양도하는 경우로 「소득세법」 시행령 제164조 제4항의 산식에 의하여 취득 당시 기준시가를 계산하는 경우, 분자의 취득 당시의 시가표준액은 합병 전각 필지의 취득 당시 시가표준액을 적용하는 것임.

 

□ 재일 46014-2655, 1997. 11.12.

토지구획정리사업지구 내 토지로서 환지예정지의 지정으로 토지의 지목 • 품위 또는 정황이 현저히 달라졌음에도 시장・군수가 잠정등급을 곧바로 설정하지 아니하여 종전에 설정된 토지의 등급가액을 적용하는 것이 불합리한 경우에는 당해 토지와 품위 ・ 정황이 유사한 인근토지의 등급가액을 적용하거나, 지정일부터 최초 잠정등급설정일까지 지가변동이 없다고 인정되는 경우에는 비록 취득일 이후에 잠정등급이 설정되었다 하더라도 최초 잠정등급가액을 적용하는 것임.

 

 

나. 1990.8.30. 이전 취득토지의 취득 당시 기준시가 산정예시  

 

1) 등급조정이 계속 없었던 경우

83.1.1.	90.1.1.	91.1.1.
80,000	100,000	100,000

• 1만 × 80,000 / (100,000+80,000)÷2 = 8,888
• 정기조정일에 등급조정이 계속 없었던 경우에는 그 정기조정일 직전에 결정된 등급이 동일하게 조정된 것으로 보고 환산식 적용

 

2) 1990.1.1. 등급조정이 없는 경우

87.8.1.	89.1.1	89.11.1	91.1.1
80,000	160,000	180,000	200,000

• 1만 × 80,000 / (180,000+180,000) ÷ 2 = 4,444
• 1990년에 등급조정이 없는 경우에는 1990.1.1. 직전에 수시조정된 등급이 동일하게 조정된 것으로 보고 환산식 적용

 

3) 90.8.30. 현재 등급가액을 초과

87.8.1.	88.1.1.	90.1.1.
80,000	150,000	100,000

• 1만 × 80,000 / (100,000+150,000) ÷ 2 =8,000
• 분모를 100,000으로 함
• 분모가액이 1990.8.30현재 등급가액을 초과하면 1990.8.30. 등급가액을 분모로 환산식 적용

 

4) 직전결정 시가표준액과 취득일 직전결정 시가표준액 동일(1990.2. 취득)

 

* 등급조정기간이 동일

88.1.1.	89.1.1	90.1.1
100,000	90,000	100,000

• 1만 × 100,000 ÷ (100,000 + 90,000) ÷ 2 = 10,000
• 분자/분모비율을 100/100으로 함
• 1990.1.1. 개별공시지가에 곱하는 비율이 100%를 초과할 수 없음(소칙 80 ⑥)

 

5) 직전결정 시가표준액과 취득일 직전결정 시가표준액 동일

 

* 등급조정기간이 다름

86.8.1	87.8.1	88.1.1	90.1.1
90,000	100,000	90,000	100,000

• 1만 × 100,000 / (100,000 + 90,000) ÷ 2= 10,526
• 1990.1.1. 개별공시지가에 곱하는 비율이 100%를 초과하더라도 그대로 적용