5-6. 주택의 기준시가

양도소득세 요약

 

 

주택의 기준시가

 

가. 개념 정리

 

 

• 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 주택의 기준시가가 되며 토지와 건물에 대하여 일괄 산정·고시(소법 §99①1라목)

 

• 자산별 주택 공시

부동산의 종류		최초고시일	고시일	공시방법	주관기관
주택 (공시가격)	공동주택 (아파트·연립·다세대)	2006.4.28	4월말까지	토지+건물 일괄	국토교통부장관
	개별주택(단독)	2005.1.30	4월말까지	토지+건물 일괄	시·군·구청장

☞공동주택의 기준시가

2005.12.31. 이전의 공동주택 기준시가는 국세청장이 매년 1회 고시한 “아파트 등 공동주택 기준시가”를 적용하고,

2006.1.1. 이후부터는 「부동산가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 산정·공시한 공동주택의 공시가격을 적용

 

• 자산별 주택 고시·공시 현황

구분	2005.7.12. 이전	2005.7.13. 이후 (소법 부칙 §5)	고시대상
공동주택 (아파트 연립 다세대)	아파트 등 공동주택 기준시가(국세청) (토지가격 포함, 단지별 · 동별 · 호별 고시가)		아파트 및 165㎡ 이상의 연립주택
	일반건물기준시가 (단위면적당 기준시가 ×건물연면적) (토지가격 불포함, 국세청)	공동주택가격 (토지가격 포함, 국토부장관)	소형 연립주택 또는 다세대주택 ('05.4.30. 국토부 최초 공시)
단독주택 (개별)	일반건물기준시가 (단위면적당 기준시가 ×건물연면적) (토지가격 불포함, 국세청)	개별주택가격 (지방자치단체,토지가격 포함) 2005.4.30. 최초공시	단독 또는 다가구주택

☞2005.4.30. 최초 공시한 개별주택가격은 단독주택과 다가구주택에 대하여는 토지와 건물 전체가액이 공시되어 있고, 복합주택의 경우는 주택부분과 그 부속토지 가액만 공시되어 있다.복합주택의 상가 등 주택 외 부분은 공시대상이 아니다.

 

• 공시 주체가 국세청에서 국토부로 변경되기 전의 국세청장이 고시한 공동주택의 기준시가

고시대상	지역	면적	최초고시일	고시주체
아파트	전국	모든 아파트(주상복합건물 내 아파트 포함), 토지가격 포함	1983.2.28.	국세청장
대형연립주택	전국	전용면적165m²(50평) 이상인 모든 연립주택	건물 1989.6.24.	국세청장
			(토지+건물) 1996.7.1.

☞165m² 미만의 연립주택만 있는 경우에도 한 단지가 100세대 이상이면(신도시의 대단지 연립주택 등)에는 고시대상에 포함하고 있음

 

• 주택가격(개별·공동)이 고시되지 않은 주택의 가격산정(소령§164)
  • 평가 원칙:
    인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 금액
  • 평가 기관:
    납세지 관할세무서장이 평가하되 납세지와 주택 소재지가 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장
  • 평가방법
    • 개별주택가격이 없는 단독주택:
      당해 주택과 구조. 용도 · 이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 주택가격 비준표에 따라 평가
    • 공동주택가격이 없는 공동주택
      인근 유사공동주택의 거래가격 · 임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 전설에 필요한 비용 추정액 등을 종합적으로 고려하여 평가

 

• 최초고시 전에 취득한 경우 취득시 기준시가(소법 §99③, 소령 §164⑦)

 

• 동일조정기간 내 취득 및 양도시 주택가격 산정방법(소칙 §80①)

▶양도일까지 새로운 주택기준시가가 고시되지 아니한 경우

양도 당시 기준시가 = 취득 당시의 기준시가 + (취득 당시의 기준시가 - 전기의 기준시가) × [양도자산의 보유기간의 월수 / 기준시가 조정월수(100분의 100 한도)]

 

▶ 양도일부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 주택기준시가가 고시된 경우 (납세자 선택에 의하여 확정 신고할 경우)

양도 당시 기준시가 = 취득 당시의 기준시가 + (새로운 기준시가 - 취득 당시의 기준시가) × (양도자산의 보유기간의 월수 / 기준시가 조정월수)

※ 위 산식에 의하여 계산한 양도 당시의 기준시가가 취득 당시의 기준시가보다 적은 경우에는 취득당시의 기준시가를 양도 당시 기준시가로 함.

 

• -개별주택가격이 공시되기 전 취득한 주택으로서 그 부수 토지와 건물의 취득시기가 각각 다른 경우 자산별 취득가액
  개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택으로서 그 부수토지의 취득시기와 건물의 취득시기가 다른 경우에, 자산별(토지·건물) 취득당시의 기준시가 산정은
  • 「소득세법 시행령」 제164조제7항의 규정에서 정한 방법으로 계산한 당해 주택의 취득당시의 기준시가를
  • 자산별 취득당시의 「소득세법」 제99조제1항제1호가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 가액으로 한다(서면5팀-49, 2007.01.04.).

① 먼저 해당 주택에 대하여 최초로 공시한 개별주택가격을 기준으로 취득당시의 주택가격을 환산(소령 164⑦) 취득당시의 환산주택가격 = 최초공시 주택가격 × (토지 취득당시의 개별공시지가+건물 취득당시의 기준시가)/주택가격 최초공시 당시의 토지 개별공시지가와 건물기준시가의 합계액 ② 위 환산주택가격을 자산별 취득당시의 소득세법 제99조제1항제1호가목(토지) 및 나목(건물)의 가액으로 안분하여 자산별 기준시가 산정(소령 166⑥) i) 취득당시의 토지 기준시가= 취득당시의 환산주택가격 × 토지 취득당시의 개별공시지가/ (토지취득당시의 개별공시지가+건물 취득당시의 기준시가) ii) 취득당시의 건물 기준시가= 취득당시의 환산주택가격 × 건물 취득당시의 기준시가/(토지 취득당시의 개별공시지가+건물 취득당시의 기준시가)

 

위 유권해석과 관련한 사례
취득당시	기준시가	토지기준시가 (1999.7.25. 취득)	① 140,000천원 (개별공시지가)
		건물 기준시가 (2003.2.20. 취득)	② 70,000천원 (일반건물기준시가)
최초공시 당시 개별주택 가격	개별주택 가격	2005.4.30. 공시	③ 250,000천원
	기준시가	토지 기준시가	④ 240,000천원 (개별공시지가)
		건물 기준시가	⑤ 60,000천원 (일반건물기준시가)
위 유권해석에 따른 안분계산 방법 1. 취득당시 환산개별주택가격(소득세법 시행령 제164조제7항): 최초고시당시 개별주택가격③ × (취득당시 토지 개별공시지가① + 취득당시 건물기준시가②) ÷ (최초고시당시 토지개별공시지가④ + 최초고시당시 건물기준시가⑤) 250,000천원×(140,000천원+70,000천원)÷(240,000천원+60,000천원)≒175,000천원 2. 토지 취득당시 토지상당분 기준시가(개별주택가격) 취득당시 환산개별주택가격 × 취득당시 토지 개별공시지가① ÷ (취득당시 토지 개별공시지가① + 취득당시 건물기준시가②) 175,000천원×140,000천원÷(140,000천원+70,000천원)≒116,667천원 3. 건물 취득당시 건물상당분 기준시가(개별주택가격) 175,000천원 - 116,667천원 = 58,333천원

 

• 개별주택가격 또는 공동주택가격의 기준시가 특례
  • 수용보상금액 [보상금 산정당시 개별주택(공동주택)가격과 비교하여 적은 금액], 공매가액, 경락가액이 양도당시 개별주택(공동주택)가격보다 낮은 경우에는 수용보상금액, 공매가액, 경락가액을 양도당시 기준시가로 함(소령 §164⑨)

적용 사례

개별주택 수용에 따른 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액 : 80,000,000원(A) 양도(수용)당시 개별주택가격 : 101,660,000원/㎡(B) (A)가 (B)보다 낮으므로 양도 당시 개별주택 기준시가는 8천만원으로 함.

 

 

나. 체크할 사항

 

• 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가 계산 산식을 규정하고 있는 「소득세법시행령」 제164조제7항에서 토지와 건물의 취득시기가 다른 경우 그 산식의 적용을 배제하는 제한규정을 두고 있지 않음(같은 뜻 : 대법 97누15746, 1998.9.22.)에 따라, 최초고시된 가액을 기준으로 주택가격을 역산하여 계산한 후에 그 역산한 가액을 기준으로 다시 토지분과 건물분의 기준시가를 재역산하여 계산
• 복합주택(주택+상가)의 경우 상가를 제외한 주택부분만 개별주택가격이 공시되어 있음.
• 보유기간이 오래된 주택에 대한 취득시기의 기준시가를 산정하기 위해서는 토지와 건물 전체에 대하여 일괄 고시된 최초의 주택기준시가를 확인하여야 함.
• 공동주택에 대한 동별 · 단지별 · 평형별 기준시가는 국세청 홈택스(www.hometax. go.kr)에 수록된 가액을 활용하며 세무관서에서는 자체 전산시스템인 NTIS에 구축된 공동주택기준시가 자료를 활용
• 관할구역 또는 명칭변경시의 공동주택기준시가 적용방법
  • 국세청장이 고시한 지정지역으로서 법령·지방자치단체 조례 등에 의하여 관할구역 또는 명칭이 변경되더라도 지정지역 안의 공동주택기준시가는 해당 법령·지방자치단체조례 등의 시행일 이후에도 변경 전에 고시되어 있는 공동주택 기준시가를 적용
• 주상복합건물 내의 주택에 대한 변경고시
  • 1997.5.1. 이전에 고시된 주상복합건물 내의 주택에 대한 지정지역 및 기준시가는 1998.7.1.부터 아파트에 대한 지정지역 및 기준시가로 변경하여 고시하였으므로 이를 적용
• 특정 동·호수의 표기가 누락된 경우 공동주택기준시가 적용방법
  • 공동주택기준시가 고시용 인터넷 홈페이지 자료와 NTIS 전산구축자료 등에 특정 동·호수의 표기가 누락된 경우에도 같은 단지 내에 가격의 형성요인이 유사한 같은 평형의 기준시가가 고시된 경우에는 이를 적용

 

 

다. 관련 사례 및 해석

 

• 개별주택가격이란?
  • 개념:
    국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준주택의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 개발·공급한 「표준주택과 가격산정대상 주택의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(주택가격비준표상의 주택특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준주택가격에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 주택소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별주택의 가격을 말함
  • 산정 및 결정절차:
    주택 특성조사→ 비교표준주택선정→ 가격배율 산출→ 가격 산정→ 산정가격 검증→가격열람 및 의견청취→ 가격결정 및 공시→ 이의신청→ 이의신청처리
  • 공시기준일 및 결정·공시일
    원칙: 매년 1월 1일을 공시기준일로 하여 4월 30일까지 결정·공시

 

 

예규·판례

기준시가 산정시 적용되는 면적 기준(1층이 필로티구조인 주택 포함)(법규재산 2014-529,2014.06.24.)(사전-2015-법령해석재산-0223, 2015.08.18.) 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따라 건물의 기준시가를 산정하는 경우 면적은 건축물대장상의 연면적을 적용하는 것이고, 개별주택의 토지와 건물의 양도가액 또는 취득가액 구분이 불분명한 경우는 「소득세법」 제100조제2항에 따라 건물분 기준 시가와 토지분 기준시가로 안분하여 계산하는 것이며, 이 경우 건물분 기준시가는 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정 개별주택가격의 토지와 건물가액 안분계산(서면상담5팀-10, 2006.09.06.) 개별주택가격이 공시된 단독주택(부수토지포함)을 양도하는 경우 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라서 안분계산한다(부가가치세법시행령 제64조 : 감정가액, 장부가액, 기준시가 순으로 적용) 이 경우 2006년에 공시된 개별주택가격은 개별주택가격 공시 당시(2006.04.28.) 토지 개별공시지가와 건물 기준시가를 적용하여 안분계산한다 ☞'16.1.1. 이후 양도하는 분부터는 납세자가 신고한 안분가액이 기준시가에 따른 안분가액과 30% 이상 차이가 나면 불분명한 경우에 포함한다 실제의 현황과 다른 주택특성을 적용하여 개별주택가격을 결정·공시한 경우 기준시가 적용(서면4팀-3842, 2006.11.22.) 국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격이 실제의 현황(전부 주택)과 다른 공부상의 현황(겸용 주택)을 적용하여 결정·공시된 경우 최초 공시가격은 시장·군수 또는 구청장이 정정하여 결정·공시한 개별주택가격을 적용 개별주택가격이 공시된 1세대1주택을 양도하는 경우 비과세되는 주택부수토지 기준면적 초과 토지분의 기준시가 산정(서면상담5팀-48, 2007.01.04.)1세대 1주택 부수토지범위(건물정착면적의 5배 또는 10배)를 초과하는 토지도 주택의 부수토지일 뿐 별도의 나대지로 볼 것은 아니므로, 개별주택가격이 공시된 1세대 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조제1항제3호에서 규정한 주택 부수토지의 범위를 초과하는 토지(이하 "과세대상 토지"라 함)의 취득 또는 양도당시의 기준시가는 -당해 주택의 취득 또는 양도당시의 개별주택가격을 그 취득 또는 양도당시의 「소득세법」 제99조제1항제1호가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 토지의 가액에 전체토지면적 중 과세대상 토지의 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이며, 이 경우 -개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 자산별 안분계산은 「소득세법 시행령」 제164조제7항의 규정에서 정한 방법으로 계산한 당해주택의 취득당시의 기준시가를 적용한다 ① 양도당시의 기준면적 초과토지분 기준시가를 산정한다. (양도당시의 개별주택가격 × 양도당시의 토지개별공시지가/ 양도당시의 토지개별공시지가와 건물기준시가의 합계액) × 초과면적/전체면적 ② 취득당시의 기준면적 초과토지분 기준시가를 산정한다. 취득당시의 토지 기준시가 × 초과면적 / 전체면적 ☞ 취득당시의 토지 기준시가 계산 취득당시의 토지 기준시가= 취득당시의 환산주택가격 × 토지 취득당시의 개별공시지가/(토지 취득당시의 개별공시지가+건물 취득당시의 기준시가) 공동주택 기준시가 고시 전에 취득한 주택의 취득 시 기준시가(사전~2018-법령해석재산-0183, 2018.08.30.) 거주자가 양도하는 공동주택의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하여 취득가액을「소득세법」 제97조제1항제1호 나목에 따른 환산가액으로 하는 경우로서 국세청장이 당해 공동주택에 대한 기준시가를 고시하기 전에 취득한 공동주택(부수토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 같은 법 시행령 제164조제6항에 따라 계산한 가액으로 하는 것 겸용주택의 개별주택가격 최초 공시 후 건물현황 변경 시 취득당시 기준시가(기준-2017-법령해석재산-0250, 2018.12.26.) 겸용주택의 개별주택가격이 최초 공시된 이후에 상가 일부를 멸실한 후 해당 겸용주택을 양도하여 취득가액을 「소득세법 시행령」 제97조제1항제1호나목에 따른 환산가액으로 적용함에 있어 취득당시의 기준시가는 취득당시 현황에 의해 산정하되, 멸실된 건물부분의 취득가액은 양도가액에서 공제되는 필요경비에 산입되지 않는 것

 

• 양도당시에는 공동주택 기준시가가 고시되어 있으나, 취득당시에는 공동주택 기준시가가 고시되지 아니한 경우 취득당시 공동주택 기준시가 계산

▶사례) 취득당시와 공동주택기준시가 최초고시당시의 토지·건물기준시가의 합계액이 다른 경우(소령 §164⑦)

 

취득당시 최초고시 공동주택= 공동주택 × 기준시가 기준시가 취득당시 토지·건물기준시가 합계액 / 공동주택기준시가 최초고시당시의 토지·건물기준시가 합계액

• 위의 산식에서 "토지기준시가"는 개별공시지가(개별공시지가가 없는 경우에는 세무서장평가액)를, "건물기준시가"는 「소득세법」 제99조제1항제1호나목의 규정에 따라서 국세청장이 고시한 "건물기준시가"를 적용
• 「소득세법」제99조제1항제1호나목의 규정에 따른 국세청 "건물기준시가"가 고시되기 전(2000.12.31. 이전)에 취득한 경우 공동주택기준시가를 최초고시한 건물의 취득당시 건물기준시가 또는 최초고시당시의 건물기준시가는 위 조항의 규정에 따라서 국세청장이 최초로 고시(2001. 1. 1.) 한 건물기준시가에 「소득세법 시행령」 제164조제5항의 규정에 따라 국세청장이 고시한 "취득당시건물기준시가산정기준율"을 곱하여 계산한 가액으로 함.

계산사례

-소 재 지 : 서울특별시 강남구 ○○동 ○○아파트 31평형 -면적: 토지 43.2m², 건물 102.9m² -양도일자 : 2020.5.20.(기준시가 600,000,000원) -취득일자 : 2001.10.20.(기준시가 미고시) -최초고시 공동주택기준시가(2002.4.30.): 200,000,000원

취득당시 공동주택기준시가 200,000,000 × (③43,200,000 + ④43,218,000) / (①56,160,000 + ②47,848,500) = 166,174,879원 □ 공동주택기준시가 최초고시당시의 토지 · 건물기준시가 합계액 ①토지기준시가(개별공시지가) : 56,160,000원(㎡당 1,300,000원×43.2m²) ②건물기준시가(국세청 건물기준시가) : 47,848,500원(465,000원×102.9m²) ☞420,000 × 1,1 × 1,05 × 0.96=465,000 □ 취득당시 토지 · 건물기준시가 합계액 ③ 토지기준시가(개별공시지가) : 43,200,000원(㎡당 1,000,000원×43.2m²) ④국세청 건물기준시가: 43,218,000원(420,000원×102.9m²) ☞400,000×1×1×1.05×1=420,000원