5-5. 상업용건물 · 오피스텔의 기준시가

양도소득세 요약

 

 

상업용건물 · 오피스텔의 기준시가

 

가. 개념정리

 

(1) 상업용 건물과 오피스텔에 대한 기준시가 공시 · 고시 현황

 

부동산의 종류		고시일	공시방법	주관기관
비주거용 건물 (고시가격)	상업용건물·오피스텔	1월초	토지+건물 일괄	국세청장
	기타 건물 (건물기준시가 적용)	1월초	건물만	국세청장

☞상업용건물·오피스텔은 토지를 공유하고 건물을 구분·소유하는 형태이이므로 (토지+건물)을 일괄하여 고시한다.

 

 

(2) 적용대상

 

• 상업용 건물과 오피스텔 기준시가는 수도권(서울특별시·인천광역시·경기도), 5대 지방광역시(대전·대구·광주·부산·울산광역시), 세종특별시를 대상으로, 2004.12.31. 국세청장이 최초로 고시하였다.
• 적용자산
  • 상업용 건물:
    건축법상 근린생활시설과 판매 및 영업시설의 용도로 쓰이는 바닥면적 합계가 3,000m² 이상이거나, 점포수가 100개호 이상인 구분소유 건물
    • 집단상가단지는 단지전체의 건물면적 합계가 고시기준에 해당하면 고시대상에 포함
    • -아파트단지 내 상가는 1개 동이 고시기준에 해당하면 상권 전체를 고시
  • 오피스텔:
    건축법상 업무시설 중 오피스텔

 

(3) 상업용 건물 또는 오피스텔의 기준시가 산정방법

 

호별 상가 또는 오피스텔의 ㎡당 가액 × 건물 연면적

• 상업용 건물과 오피스텔의 기준시가에는 그 부수토지의 가격이 포함되어 있음에 특히 유의
• 고시된 ㎡당 가액: 토지와 건물을 일괄하여 고시한 m²당 가격
• 건물연면적 : 건축물대장의 전용면적과 공용면적을 합한 면적(㎡)
• 각호별로 고시되어 있는 상업용건물·오피스텔의 ㎡당 가액은 국세청 홈택스의 “기준시가 조회”에 수록된 가액으로, 세무관서에서는 NTIS에 구축된 기준시가 자료를 활용

사례( ○○오피스텔  2021.10. 양도)

•부동산 면적 : 전용면적: 120㎡, 공용면적: 85㎡, 대지권: 50m² •양도일 현재 개별공시지가: 2,300천원/㎡ •양도일 현재 오피스텔 기준시가 : 5,100천원/㎡

기준시가 계산 •5,100천원/㎡× (전용면적 120m²+공용면적 85m²) = 1,045,500천원 •토지와 건물을 합하여 일괄하여 면적당 기준시가가 고시되었으므로, 토지에 대한 개별공시지가는 고려대상이 아님.

 

 

(4) 2004.12.31. 이전에 취득한 상업용 건물 또는 오피스텔의 취득시 기준시가

 

2004.12.31 이전에 취득한 상업용 건물(집단상가)과 오피스텔의 취득시 기준시가(소득령 §164⑥)

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × (취득 당시의 토지 기준시가 + 일반건물 기준시가) / (당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 당시의 토지 기준시가 + 일반건물 기준시가)

 

 

나. 체크할 사항

 

• 국세청장이 고시한 지정지역으로서 법령 · 지방자치단체 조례 등에 의하여 관할구역 또는 명칭이 변경되더라도 지정지역 안의 상업용 건물·오피스텔의 기준시가는 당해 법령·지방자치단체조례 등의 시행일 이후에도 변경 전에 고시되어 있는 기준시가를 적용
• 기준시가가 고시되지 않은 상업용건물·오피스텔의 기준시가 적용방법
  • 상업용건물·오피스텔로서 기준시가가 고시되지 않는 건물은 「소득세법」 제99조제1항가목 및 나목에 따라 토지와 건물의 가액을 각각 평가한 가액을 기준시가로 함.

 

다. 관련 사례 및 해석

 

사례1

• 소 재 지 : 서울특별시 동대문구 ○○동 ○○상업용건물 • 면적 : 토지 18.06㎡, 건물 133.73㎡(전유면적 58.4㎡ + 공용면적 75.33㎡) • 고시가액 : 907,000원/㎡ • 개별공시지가: 2,990,000원/㎡ • 건물기준시가: 355,000원/㎡(2005.1.1. 시행 건물기준시가)

• 양도당시의 기준시가: 907,000×133.73㎡=121,293,110원 ☞토지가액을 포함한 가액이므로 토지의 면적은 합산하지 아니함 • 토지·건물 개별평가방식에 따른 기준시가 계산: 53,999,400원(토지) + 47,474,150원(건물)=101,473,550원 ☞토지기준시가: 18.06㎡×2,990,000원 53,999,400원 ☞건물기준시가: 133.73m×355,000원=47,474,150원 ☞토지와 건물을 일괄하여 평가한 가액이 토지·건물 개별평가방식에 따른 평가액에 비해 19,819천원 큼. ☞일반 건물평가방식은 신축원가에 따른 복성식평가방식으로 1층과 최고층 등 동일 건물 내에서는 층에 관계없이 평가액이 동일함. 그러나 건물평가시 시장가치나 수익가치 등을 반영할 경우 층별로 그 평가액이 달라지며, 특히 같은 층내에서도 위치 등에 따라 평가액이 차이가 있음. ☞復成式評價法: [부동산 감정평가방법] 중 원가방식의 하나로, 가격시점에서 대상 물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 산출함. 건물은 물론 기계장치나 구축물 등 재생산이 가능한 모든 물건의 감정평가에 적용하는 방법으로 원가법이라고도 함.

 

사례2

• 소재지 : 서울특별시 중구 ○○동 ○○상업용건물 13층 1호 • 면적 : 토지 14.13㎡, 건물 205.13㎡ (전유면적 83.13㎡ + 공용면적 122.0㎡) • 고시가액 : 1,542,000원/㎡ • 개별공시지가: 20,000,000원/㎡ • 건물기준시가: 764,000원/㎡(2005.1.1. 시행 건물기준시가)

• 양도당시의 기준시가: 1,542,000원×205.13㎡= 316,310,460원 ☞토지가액을 포함한 가액이므로 토지의 가액은 합산하지 아니함. • 토지·건물 개별평가방식에 따른 기준시가 계산: 282,600,000원(토지) + 156,719,320원(건물)=439,319,320원 ☞토지기준시가: 14.13m× 20,000,000원=282,600,000원 ☞건물기준시가: 205.13㎡×764,000원=156,719,320원 ☞토지와 건물을 일괄하여 평가한 가액이 토지·건물 개별평가방식에 따른 평가액보다 66,556천원 작음 -상업용건물 및 오피스텔 기준시가는 건물의 위치 · 층 등에 따라 건물의 가격이 달리 형성되는 점이 반영되어, 특이한 개별건물별 특성이 없는 경우에는 고층으로 갈수록 평가액이 낮아짐. -같은 층에 있더라도 접근의 편의성이나 수익가치 등에 의해 평가액이 다름.

 

사례3

• 소 재 지 :서울특별시 중구 ○○동 A상가 • 면적 : 토지 3.93㎡, 건물 12.43㎡ • 양도일자 : 2005.5.20.(기준시가 50,751,690원) • 취득일자: 2002.10.20.(기준시가 미고시) [신축년도 1990년] • 2005.1.1. 최초고시 가액 : 4,083,000원/㎡

• 양도당시 상업용건물기준시가: 12.43m² × 4,083,000원=50,751,690원 • 취득당시 상업용건물기준시가: 50,751,690×(③25,584,300+④4,798,980)/(①33,169,200+ ②5,991,260) = 33,157,078원 • 상업용건물기준시가 최초고시당시의 토지·건물기준시가 합계액 ① 토지기준시가(개별공시지가) : 33,169,200원(㎡당 8,440,000원×3.93㎡) ② 건물기준시가(국세청건물기준시가): 5,991,260원(482,000원×12.43m) 460,000×1×1.2×1.25×0.7=482,000원 • 취득당시 토지·건물기준시가 합계액 ③ 토지기준시가(개별공시지가) : 25,584,300원(㎡당 6,510,000원×3.93㎡) ④ 국세청 건물기준시가 4,797,980원(386,000원×12.43㎡) 420,000×1×1.1×1.1×0.76=386,000원

 

▶취득가액의 환산

취득당시 상업용건물기준시가 = 최초고시 상업용건물 기준시가 × 취득당시 토지·건물기준시가 합계액 / 상업용건물 기준시가 최초고시당시의 토지·건물기준시가 합계액