5-4. 건물의 기준시가

양도소득세 요약

 

 

건물의 기준시가

 

가. 개념정리

 

 

(1) 건물에 대한 기준시가 공시 · 고시 현황

 

부동산의 종류		고시일	공시방법	주관기관
주택 (공시가격)	공동주택 (아파트·연립 다세대)	4월말까지	토지+건물 일괄	국토교통부장관
	개별주택(단독)	4월말까지	토지+건물 일괄	시·군·구청장
비주거용건물 (고시가격)	상업용건물·오피스텔	1월초	토지+건물 일괄	국세청장
	기타 건물 (건물기준시가 적용)	1월초	건물	국세청장

☞ 토지 및 주택은 국토교통부에서 주관하여 공시하고, 상업용 건물·오피스텔과 비주거용 건물은 국세청에서 주관하여 고시하고 있음

 

(2) 건물 기준시가 적용대상

 

• 건물 기준시가란?
  • 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액(소득법 §99①1나목)
• 건물 기준시가는 건물에 딸린 토지를 제외한 순수 건물에 대한 기준시가를 의미하므로, 토지와 건물을 일괄하여 산정·고시하는 공동주택 · 개별주택 · 오피스텔 및 상업용건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대하여는 건물 기준시가를 적용하지 아니함.
• 오피스텔 · 상업용건물에 대한 토지와 건물 가액의 일괄고시는 2005.1.1. 최초 시행되었으며, 해당 건물을 2004.12.31. 이전에 양도한 경우 오피스텔·상업용건물의 건물 부분 기준시가는 일반건물 기준시가를 적용하여 산정
  ☞ 국세청장이 2001.1.1. 최초로 고시하기 전에는 지방세법상의 시가표준액을 건물기준시가로 사용

 

(3) 2001.1.1. 이후 취득·양도하는 건물 기준시가 산정방법

 

기본 계산식

건물 기준시가=㎡당 금액 × 평가대상 건물 연면적 ☞ ㎡당 금액= 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 -1,000원 미만 절사 -연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계(공동주택은 전용+공용면적 합계임) ☞ 건물신축가격기준액 = ㎡당 400,000원(2001.1.1.)~740,000원(2021.1.1.)

 

 

(4) 양도 당시 건물기준시가 계산사례

 

2023.3. 양도 <일반 근린생활시설 소매점 건물의 건물분 기준시가 산정> 신축연도: 2002년, 전용면적: 90m²', 공용면적: 10m² 구조 : 철근콘크리트, 양도일 현재 개별공시지가: 100,000원/㎡

▶m²당 금액: 820,000 × 1.0(구조지수) × 1.0(용도지수) × 0.88(위치지수) × 0.622(잔가율) = 448,835원/㎡ = 448,000원/㎡(천원 미만 절사) ▶기준시가: 448,000원/㎡ (전용면적 90m² + 공용면적 10m) = 44,800,000원 ☞위의 적용지수 등은 가정치에 의함.

 

 

(5) 양도 및 취득 당시의 기준시가가 동일한 경우로서, 보유기간 중에 새로운 기준시가가 고시되지 않은 경우 (소칙 §80① 1호)

 

1)보유기간 중에 새로운 일반건물 기준시가가 고시되지 않은 경우

 

양도당시 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + (취득당시의 기준시가 - 전기의 기준시가) × [양도자산의 보유기간의 월수 ÷ 기준시가 조정 월수(100분의 100 한도)]

 

2) 도일부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 일반건물분 기준시가가 고시된 경우(납세자 선택에 의하여 확정 신고할 경우)

 

양도당시 기준시가= 취득당시의 기준시가 + (새로운 기준시가 취득당시의 기준시가) × (양도자산의 보유기간의 월수 ÷ 기준시가 조정월수)

 

 

(6) 양도 당시 일반건물 기준시가 특례

 

수용보상금액(보상금 산정당시 기준시가와 비교하여 적은 금액), 공매가액, 경락가액이 양도당시 일반건물의 기준시가보다 낮은 경우에는 수용보상금액, 공매가액, 경락가액을 양도당시 기준시가로 함(소령 §164⑨).

 

 

(7) 2000.12.31. 이전에 취득한 건물기준시가 산정방법

 

2001.1.1. 이후 양도하는 건물의 경우로서 국세청 건물기준시가 최초 고시(2001.1.1.) 전에 취득한 건물에 대한 취득당시 건물기준시가는 다음 산식에 의함.

☞취득 당시 건물 기준시가 산정기준율 : 건물의 구조별 및 내용연수별로 구분된 적용대상그룹표(I·II·Ⅲ·IV 그룹)에서 [해당 건물의 취득연도와 신축연도가 만나는 지점에 해당하는 율]을 말함.

 

나. 체크할 사항

 

• 일반 건물의 취득 기준시가는 취득한 연도에, 양도 기준시가는 양도한 연도에 적용되는 기준시가를 찾아 계산하여야 함(매년 12월 말에 다음연도 기준시가 고시).
• 건물 기준시가는
  • 2001.1.1. 이후 양도 · 취득하는 건물에 대한 「건물기준시가 산정방법」과
  • 국세청 건물기준시가가 최초 고시(2001.1.1.) 전에 취득한 건물에 대한 「취득당시 건물 기준시가 산정방법(취득당시 건물기준시가 산정기준율의 적용요령)」으로 구분되어 있으므로,
  • 2000.12.31. 이전에 취득한 건물은 2001. 1. 1. 현재의 기준시가를 먼저 구한 후, 산정기준율을 적용하여 최종 기준시가를 산정하여야 함.

 

다. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

아파트 용도에 상관없이 공동주택가격을 기준시가로 함(제도 46014-10339, 2001.03.30.) 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택의 기준시가는 건물의 종류 · 규모 · 거래상황 등을 참작하여 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하고 있으므로, 아파트를 사무실로 이용한다 해도 당해 기준시가의 산정은 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 하는 것이지 토지와 건물을 각각 구분하여 기준시가를 산정하는 것은 아니다. 건물 부속 시설물은 별도로 기준시가를 산정하지 않음(재산 46014-598, 2000.05.18.) 양도소득세 과세대상인 건물에는 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하는 것이므로 건물에 부속되는 자동차용 엘리베이터 등 시설물과 구축물은 건물과 별도로 구분하여 기준시가를 산정하지 아니한다. 복합주택의 기준시가 산정은 주택과 주택 외 부분을 구분하여 계산(부동산거래관리과-1062,2010.08.16.) 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 건물의 「소득세법」제99조에 따른 기준시가를 산정함에 있어서 「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격(이에 부수되는 토지 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조제7항(최초 공시주택가격 역산)에 따라 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택 외의 부분에 대한 토지 및 건물의 취득당시 기준시가는 같은 법 제99조제1항제1호 가목 및 나목을 적용하는 것임.

 

▶개별주택가격 고시전의 단독주택 기준시가 계산 사례

예시 자료

소재지 : 경기도 양평군 xxx 용도: 단독주택, 연면적 342㎡ 구조 : 통나무조, 목조지붕 양도일: 2020.3.1. 공시지가: 양도일 현재 ㎡당 152,000원, 취득일 현재 ㎡당 100,000원. 신축연도 : 1995년 취득연도 : 1999년

• 적용지수(2020. 1. 1. 시행 건물기준시가 산정방법 책자 참조)
  • 구조지수: 135(1. 통나무조)
  • 용도지수: 100(2. 단독주택)
  • 위치지수: 90(8. 개별공시지가 150,000원 이상~180,000원 미만)
  • 잔가율 : 0.550(통나무조→ I그룹, 1995년 신축건물, 25년경과)
• 양도당시 기준시가(2020년)
  • m²당 건물기준시가: 730,000원×1.35×1.0×0.9×0.550=487,000원(천원미만 절사, 각종지수는 100으로 나누어 계산)
  • 양도당시 건물 기준시가=487,000원×342㎡=166,554,000원
• 취득당시 기준시가(1999년): 2001.1.1. 건물기준시가 ×산정기준율
  • 산정기준율: 1.004 [I그룹 취득연도(99년)와 신축연도(95년)가 만나는 지점의 율]
  •  2001.1.1. 건물기준시가=400,000원/㎡×1.3×1.0×0.90×0.880 = 411,000원(천원미만 절사, 각종지수는 100으로 나누어 계산)
  • 취득당시 건물기준시가 = (411,000원×342m²)×1.004 = 141,124, 248원