5-3. 토지의 기준시가

양도소득세 요약

 

 

토지의 기준시가

 

가. 개념정리

 

 

(1) 일반지역 토지의 기준시가

 

• 「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 함(소법 §99①제1호 가목).
  ☞개별공시지가: 시·군·구청장이 매년 1월1일을 기준으로 필지별 ㎡당 가격을 고시함. (1990.8.30. 최초고시)

양도(취득)당시 토지의 기준시가 = 양도(취득)일 고시된 개별공시지가(㎡당 가액) × 면적(㎡)

 

• 토지 기준시가(개별공시지가) 적용기준일
  양도일 또는 취득일 현재 고시일을 기준으로 개별공시지가 적용
  ☞예시: 2020.9.20. 취득(양도)한 경우 적용할 개별공시지가는 2020.5.29. 고시분
               2020.3.30. 취득(양도)한 경우 적용할 개별공시지가는 2019.5.31. 고시분

 

• 토지, 건물, 오피스텔 및 상업용 건물, 주택의 기준시가를 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가 적용(소령 §164③)

 

• 시장·군수·구청장의 개별공시지가의 결정·고시

-일반적인 토지에 대한 개별 공시지가 결정.공시

원칙(일반토지)	평가기준일	결정.공시일
	매년 1.1 기준	매년 5.31일까지 결정.공시

☞부동산 가격공시에 관한 볍률 제11조, 동법시행령 제15조와 제20조

 

-분할·합병 등 사유가 발생한 토지에 대한 개별공시지가 결정.공시

분합된 토지	분할	1.1~6.30 사유 발생분 당년 7.1 기준	10.31까지 결정 공시
	합병
신규등록 토지	공유수면매립 등
지목변경 토지	형질 변경	7.1~12.31 사유 발생분 익년 1.1 기준	익년 5.31까지 결정 공시
	용도 변경
개별공시지가가 없는 토지	국·공유지 매각

 

 

 

(2) 개별공시지가 없는 토지에 대한 기준시가

 

납세지 관할 세무서장이 취득일 또는 양도일 현재 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 §89②에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 정함.

 

 

(3) 1990.8.30. 이전에 취득한 토지의 취득 당시 기준시가

 

• 시가표준액은 지방세법에 따른 토지등급가액을 의미
• 1990.8.30. 직전에 결정된 시가표준액은 1989년 12월 31일 현재의 시가표준액을 말함. 다만, 1990년 1월 1일 이후 1990년 8월 29일 이전에 시가표준액이 수시조정된 경우에는 당해 최종 수시조정일의 전일의 시가표준액을 말함(소칙 §80⑦).

 

<사례 1> 일반적인 경우

 

<사례2> '90.8.30. 직전 시가표준액이 '90.8.30. 현재의 시가표준액보다 큰 경우

☞ 1990.8.30 직전에 결정된 시가표준액 대신 1990.8.30 현재의 시가표준액을 적용(소칙 §80⑥)

 

<사례 3> 취득당시 시가표준액과 1990.8.30. 현재의 시가표준액이 동일한 경우 (동일 조정기간)

☞ 비율이 100%를 초과하는 경우에는 이는 없는 것으로 함(소칙 §80⑥)

 

<사례 4> '90.8.30. 직전 시가표준액과 취득일 직전 시가표준액이 동일(다른 조정기간)

☞  '90.8.30. 직전 시가표준액과 취득일 직전 시가표준액 같더라도 해당 기간이 다른 경우는 분모 비율이 100%를 초과하더라도 적용함.

 

 

(4) 양도 및 취득당시의 기준시가가 동일한 경우로서, 보유기간 중에 새로운 기준시가가 고시되지 않은 경우 (소령 §164⑧), 소칙 §80①1호)

 

☞ 기준시가 조정월수: 2001.6.30. ~ 2002.6.28. 12월(1월 미만은 1월로 계산)

☞ 양도자산의 보유기간 월수: 2002.7.20.~ 2003. 3.5. 8월(1월 미만은 1월로 계산)

 

☞  기준시가 조정월수: 2002. 6.29.~2003.6.29.12월(1월 미만은 1월)

☞  양도자산 보유기간 월수: 2002.7.20.~ 2003.5.5. 10월(1월 미만은 1월)

 

 

(5) 양도당시 토지 기준시가 특례

 

수용보상금액(보상금 산정당시 개별공시지가와 비교하여 적은 금액), 공매가액, 경락가액이 양도당시 토지 기준시가(개별공시지가)보다 낮은 경우에는 수용보상금액, 공매가액, 경락가액을 양도당시 기준시가로 함.

 

▶적용 사례

토지 수용에 따른 보상금액 (또는 보상금액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액): 500,000,000원(A)
토지면적 : 500m	양도(수용) 당시 개별공시지가 : 1,500,000원/㎡
개별공시지가에 의한 양도 당시 토지 기준시가= 500m×1,500,000원/㎡=750,000,000원(B)
따라서 (A)가 (B)보다 낮으므로, 양도 당시 토지분 기준시가는 5억원으로 함.

 

 

나. 체크할 사항

 

• 지방세법상 시가표준액 적용시 토지·임야대장의 토지등급가액을 적용하는데, '84.6.30. 이전에는 1평당 가액을 기준으로 “구 토지등급표"를 적용하고 '84.7.1.부터는 1m²당 가액을 기준으로 산정한 토지등급표에 의하여 계산.
  ☞  취득당시 토지 등급이 없는 경우 재산세과세대장상에 등재된 토지등급을 적용하고 확인이 되지 않는 경우 토지 소재지 동(리)의 최하등급 적용(소통칙 §99-164....1)
• 개별공시지가가 없는 토지는 납세지 관할 세무서장이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 비교표를 적용하여 평가(감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 고려하여 평가)
• 기준일(기준시가 산정의 기준이 되는날)과 공시일(기준시가를 외부에 공표한 날)은 다르며 양도(취득)시기의 기준시가 적용은 통상 공시일을 기준으로 함.

 

다. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

다수필지의 경우에는 등기부상 초두에 기재된 대표 지번으로 적용(재일01254-627, 1991.03.11.) 공동주택의 부수토지가 다수필지인 경우 당해 공동주택의 부수토지의 기준시가는 대표지번의 필지를 기준으로 한 개별공시지가를 적용하여 산정하며, 이 경우 대표지번의 필지라 함은 등기부상 초두에 기재된 지번의 필지를 말한다. 여러 필지의 토지를 하나의 건물부지로 사용시 기준시가(대법 2001두1437, 2001.11.13.) 2필지 이상의 토지가 하나의 건물 부지로 사용되고 있는 것과 같이 여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여 그 전체를 단일한 가격으로 평가해야 한다. OK 분할된 토지는 모지번 토지의 개별공시지가 적용(대법 2000두8165, 2001.02.23.) 토지의 일부를 분할하여 양도하면 분할로 인해 새로운 지번이 부여되므로 직전의 개별공시지가가 없는 것처럼 보이나, 토지 중 일부를 분할하여 양도한 경우에는 분할 당시 모지번 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있었던 이상, 분할된 토지의 기준시가는 모지번 토지의 개별공시지가를 적용하여 평가해야 한다. 개별공시지가 없는 토지(대법 2007두13180, 2009.05.14.) 개별공시지가 없는 토지란 토지 특성이 달라져서 지목변경 전의 개별공시지가를 지목변경 후의 것으로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우의 토지를 의미하며, 건축물의 용도변경으로 인하여 지목이 변경된 경우를 포함한다. 토지등급이 없는 경우 직전 토지등급 적용(심사양도2003-79, 2003.06.30.) 1990.1.1. 의 토지등급이 토지대장에 없는 경우 시장·군수는 매년 1월 1일에 토지등급을 결정해야하는 것이므로, 직전에 결정된 토지등급을 1990.1.1. 의 토지등급으로 봄. 직전에 결정된 시가표준액(재일 46014-542, 1999.03.17.) 직전에 결정된 시가표준액이라 함은 1990.8.30. 현재의 시가표준액의 결정일 전일의 시가표준액을 말하는 것이므로, 동 시가표준액이 정기조정일(1988년 이후 매년 1월 1일)에 조정되지 아니한 경우에는 그 정기조정일 직전에 결정된 시가표준액이 동일하게 조정된 것으로 봄. 평당 시가표준액의 환산(재일46014-937, 1998.05.26.), 양도소득세 집행기준 99-164-8 1984.7.1. 이후 취득한 토지에 대한 취득당시 기준시가를 소득세법시행령 제164조제10항의 규정에 의하여 환산하는 경우로서 토지대장상에 등급이 1984.7.1. 구 지방세법시행규칙(내무부령 제414호, 1984.5.12. 개정) 제42조의 규정에 의하여 새로운 등급(이하 신등급)으로 재설정되지 아니한 경우에는 1984.6.30. 현재 토지 대장상의 등급을 개정된 등급가액에 맞게 신등급으로 재설정하여 적용하는 것이며, 신등급은 1984.6.30. 현재 평(平)당 등급가액에 0.3025를 곱하여 ㎡당 등급가액을 산출하여 신등급표의 해당가액에 맞는 등급을 설정하는 것이며, 해당가액에 맞는 등급이 없는 때에는 직근상위 등급으로 설정하는 것임.