5-2. 기준시가의 개요

양도소득세 요약

 

 

기준시가의 개요

 

관련 법령

소득세법 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 ・・・ 평가한 금액으로 하고…… 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도 · 면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 ・・・오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는...매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액 라. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, … 개별주택 가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 ... 평가한 금액으로 한다. 2. 제94조제1항제2호에 따른 부동산에 관한 권리 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리 양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 평가한 가액 나. 지상권·전세권 및 등기된 부동산임차권 권리의 남은 기간, 성질, 내용... 고려하여 대통령령으로 평가한 가액..... 6. 제94조제1항제4호에 따른 기타자산 양도자산의 종류, 규모, 거래상황 등 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 가액 8. 제94조제1항제6호에 따른 신탁 수익권 「상속세 및 증여세법」... 준용하여 평가…

 

(1) 자산의 종류별 기준시가 산정

 

• 토지
  일반지역: 개별공시지가(없는 경우 세무서장이 평가한 가액)
  지정지역: 개별공시지가 × 국세청장이 고시한 지역별 배율
  ☞현재 국세청장이 고시한 배율 지역은 없음
• 건물
  일반건물: 국세청장이 고시한 산정방법으로 평가한 가액
  오피스텔·상업용 건물: 국세청장이 토지·건물을 함께 일괄하여 평가 고시한 가액(고시되지 않은 경우 일반건물기준시가 산정방법 적용)
• 주택
  국토교통부장관 등이 토지·건물을 함께 일괄하여 평가 고시한 개별주택 및 공동주택 가격
• 부동산을 취득할 수 있는 권리
  취득 또는 양도일까지 불입한 금액과 취득 또는 양도일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액
• 지상권·전세권·등기된 부동산 임차권
  상증령 §51①의 규정을 준용하여 평가한 가액
  ☞ 예) 전세권 기준시가: (부동산가액×2%) / (1+0.1)ⁿ
• 상장주식·코스닥 상장주식
  양도·취득일 이전 1개월 동안 공표된 매일의 한국거래소 최종시세가액의 평균액
  (상증법§63①1호가목의 규정을 준용하여 평가한 가액)
• 비상장·비등록주식
  (1주당 순자산가치 × 2 + 1주당 순손익가치 × 3) / 5
  ☞순자산가액 및 순손익액은 직전년도 종료일 현재로 평가
  ☞장부 분실 등으로 취득 당시의 기준시가를 확인 할 수 없는 경우에 액면가액을 취득 당시의 기준시가로 함
• 신주인수권
  상증령 §58의2②의 규정을 준용하여 평가한 가액
• 시설물 이용권(주식 등 제외)
  지방세법에 따라 고시한 시가표준액
• 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권
  상증령 §59②의 규정을 준용하여 평가한 가액

 

(2) 부동산의 공시 · 고시 현황

 

☞토지와 주택은 국토교통부에서 주관하여 공시하고, 상업용건물·오피스텔과 기타 비주거용 건물은 국세청에서 주관하여 고시

☞상업용건물·오피스텔과 기타 비주거용 건물의 기준시가 조회 경로 : 홈택스 사이트(www.hometax.go.kr)> 조회/발급 > 기타조회 > 기준시가 조회