3-36. 공동으로 부동산임대사업을 할 때 노무출자를 하면 임대소득을 더 가져갈 수 있다.

최근 “불경기에도 지난 2년 새 서울의 꼬마빌딩 가격이 40% 가까이 급등했다”, “10년전 비교 6배 급상승했다" 라는 기사가 난 적이 있다.

전문가들은 이러한 현상이 풍부한 유동자금과 안전자산 선호 현상 등 때문이라고 분석하였다. 꼬마빌딩은 비공식적인 용어로서 종전에는 20억원 ~ 50억원 사이의 근린생활시설을 말하였는데 최근에는 가격이 올라서 200억원 이하까지 꼬마빌딩으로 지칭하고 있다.

사례

∙갑은 본인 명의로 소유하고 있는 임대부동산 중 50%를 자녀 을에게 증여함. ∙증여 후 공동임대사업에 따른 공동사업계약서를 작성하면서 다음과 같이 출자비율 및 손익분배비율을 정함. ① 갑 : 30% ② 을 : 70%(부동산 50% 지분 사용권리 출자. 모든 임대건물과 임차인관리를 乙이 하기로 함.)

 

꼬마빌딩을 자금 여력 등에 따라 공동으로 구입하거나 또는 공동으로 상속증여를 받아서 소유하고 있는 경우가 많다.

이 경우 임대사업을 영위할 때 실제로는 공동소유자중 1명이 사실상 임대관리를 하는 경우가 많음에도 불구하고 이를 반영하지 않고 단순히 부동산 소유지분비율로 공동임대사업자 등록을 하고 손익분배도 부동산 소유지분비율대로 분배하는 경우가 많다.

 

상기 사례처럼 갑이 소유하고 있는 꼬마빌딩 중 50%를 자녀 을에게 증여한 후 공동임대사업에 따른 공동사업계약서를 작성하면서 『갑과 을은 공동소유한 부동산의 사용권리를 각각 출자하고 을은 추가로 “해당 건물과 임차인 관리를 을이 하기로 한다.”라고 노무출자를 약정하고 손익분배비율을 갑 30%, 을 70%로 분배하기로 한다.』라고 약정하였을 경우 향후 을이 본인의 부동산지분비율을 초과하여 분배받은 20%에 대하여 증여세가 과세될 것인가에 대하여 생각해 볼 수 있다.

 

국세청은 “2인 이상이 토지와 건물을 각각 출자하여 공동으로 임대사업을 영위하는 경우로서 그 출자지분 비율대로 소득금액을 분배받은 경우에는 증여세 과세문제가 발생하지 않지만 현물출자한 지분과 다른 손익분배비율에 의하여 소득금액을 분배받은 경우에는 그 출자한 지분에 상당하는 소득금액을 초과하는 금액에 대하여 증여세가 과세될 수 있다”라고 해석(서면1팀-1453, 2005.11.30.)하고 있다.

즉, 공동사업에 대한 출자비율과 손익분배비율이 다른 경우에는 증여세 과세될 수 있다는 것이다.

조세심판원도 “공동사업자의 공동사업에 출자한 출자지분비율과 손익분배비율이 다른 경우에는 그 차액상당액에 대하여 상증법 제37조에 따른 부동산무상사용이익으로 보아 증여세를 과세함이 타당하다”라고 결정한 사례(조심 2009서118, 2009.5.11.)가 있다.

 

한편, 기획재정부는 “공동사업자의 출자지분 비율은 해당 공동사업자의 당해 사업에 대한 토지와 건물의 출자가액 뿐만 아니라 노무제공, 경영능력, 거래형성에 대한 기여도, 명성 등을 종합적으로 고려한 사업상 이해관계에 따라 판단하여야 한다"라고 해석(재재산-96, 2006.1.25)을 하고 있다.

즉, 공동으로 부동산 임대사업을 할 때 부동산 출자뿐만 아니라 노무제공 등을 출자할 수 있으며 노무출자에 의하여 손익분배를 더 받는 경우에도 증여세가 과세되지 않는다는 의미이다.

 

절세전략

• 따라서 상기 사례의 경우에는 노무출자에 대한 비율을 합리적으로 산정하였다는 전제하에서는 증여세가 과세되지 않는다.
• 그러므로 만일 부모님이 임대부동산을 소유하고 있는 경우에는 일부 부동산을 증여받은 후 수증자가 상기와 같이 건물관리 및 임차인 관리를 하는 조건의 노무출자를 하는 경우에는 노무출자에 상당하는 임대소득은 증여세 없이 더 가져갈 수 있으므로 이를 활용하는 것도 증여세 절세방법이 된다. 다만, 노무출자를 하기로 약정한 경우에는 그 약정내용을 반드시 지켜야 하고 또한 노무출자에 대한 비율을 합리적으로 산정하는 것이 전제되어야 한다.