22-5. 비사업용토지의 중과세(지목별 비사업용토지 판정)

양도소득세 요약

 

 

비사업용토지의 중과세(지목별 비사업용토지 판정)

 

1. 개념 정리

 

• 먼저, 「3. 무조건 비사업용토지 제외」에 해당하는 토지는 于先 비사업용토지에서 제외한다.
• 다음, 아래에 설명하는 지목별 판정기준과 「5. 사업용 간주기간」 해당 여부를 검토한다.
• 마지막으로, 「4. 비사업용토지 기간기준」에 따라 전체 소유기간에 대한 비사업용사용기간을 파악한다.

 

(1) 농지(논・밭・과수원)

 

 

○ 市이상 지역 중 도시지역 밖에 소재하는 농지로서 소유자가 재촌・자경한 기간을 사업용기간으로 보아 비사업용토지 여부를 판정

즉, 지역요건(광역시의 군지역, 읍・면지역, 도시지역이 아닌 지역, 녹지지역, 개발제한구역 중 하나에 해당)을 충족하고, 재촌・자경하여야 비사토에서 제외될 수 있음.

다만 재촌・자경한 기간에 있어서는 주말체험농지('21.12.31. 이전 양도분에 한함)나 한국농어촌공사에 8년 이상 수탁한 농지 등 재촌・자경으로 간주하는 열거된 기간은(아래 ④참조) 직접 재촌하며 자경한 것은 아니지만 재촌・자경기간으로 보아 비사토 여부를 판정

 

* 시지역 중 도시지역(소법§104의 3①14)

• 특별시・광역시(광역시에 있는 군 제외)・특별자치시(읍・면제외)・특별자치도(읍・면제외) 및 시지역(읍・면 제외) 중 도시지역(개발제한구역 및 녹지지역 제외)을 의미함.
• 다만, 양도 당시에 도시지역이라도 「도시지역 편입일로부터 소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경하던 농지」이거나, 아래 ④ 예외적으로 재촌・자경한 것으로 간주하는 농지(재촌・자경의제)」의 경우는 무조건 비사업용토지로 보는 것이 아니라, 도시지역 편입일로부터 3년 이내 기간은 편입되지 않은 것으로 보아(도시지역 밖으로 간주) 기간기준을 적용함.

* 도시지역에 편입된 농지를 재촌자경한 경우 비사업용토지 판단

지역구분	도시지역 편입일		비사업용토지 판단
•특별시 •광역시(군 제외) •시지역(읍・면 제외)	농지취득 이전		비사업용토지
	농지취득 이후	편입일부터 소급하여 1년 미만 재촌자경	비사업용토지
		편입일부터 소급하여 1년 이상 재촌자경	편입일부터 3년 중 재촌자경한 기간은 사업용기간으로 봄

※도시지역: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역 및 개발제한구역은 제외

※재촌: 농지의 소재지와 동일한 시・군・구나 연접한 시・군・구 , 또는 농지로부터 직선거리 30km이내에 있는 지역에 사실상 거주하는 것을 의미

※직접 경작: 거주자가 그 소유농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것을 의미. 이 경우 경작한 기간 중 해당 거주자의 사업소득금액(농업・임업・부동산임대업・농가부업소득은 제외)과 근로소득 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 기간은 경작기간에서 제외(사업소득금액이 결손인 경우에 사업소득금액을 "0"원으로 간주)

또한, 2020년1월1일부터는 거주자의 사업소득 총수입금액(농업・임업・부동산임대업・농가부업소득은 제외)이 복식부기의무 대상자(도소매업, 부동산매매업 등은 3억원, 제조업, 숙박 및 음식업 등은 1.5억원, 서비스업등은 0.75억원 이상)인 경우 해당 과세기간은 경작기간에서 제외

 

상기와 같이 실제 경작여부에 불문하고 경작기간에서 아예 제외하는 기간을 법률로 정한 이유는 "상시 종사 여부나 1/2 이상 자기 노동력으로 경작했는지 즉, 자경의 실질을 파악하기 어려운 부분이 있기 때문으로 농사 이외에 다른 소득이나 수입이 일정 수준 발생했다면, 그 소득이나 수입이 발생한 과세기간 동안은 실제로 본인이 직접 경작했는지를 파악할 필요도 없이 자경하지 않은 것으로 간주한다는 데 의의가 있음.

 

◈ 예외적으로 재촌자경한 것으로 간주하는 대표적 예시(소령§168의8③)

단, 아래에 해당하여도 '시지역 중 도시지역(녹지지역, 개발제한구역 제외)'에 있으면 도시 지역편입일부터 3년이 지난 이후 기간은 비사업용 기간에 해당

-상속개시일부터 3년이내 토지. ☞비사업용토지 기간기준을 고려할 경우 실제 상속취득일으로부터 5년 이내 양도할 경우 사업용 토지에 해당함. -종중 소유 농지('05.12.31. 이전 취득분에 한함) -주말체험 영농농지 [(세대당 1,000m미만, 농지법상 농지취득자격증명으로 취득한 농지(토지거래허가구역 내 농지는 허가받은 경우 포함)]로서, 2021.12.31.까지 양도분에 한함. '2022.1.1. 이후 양도하는 경우는 재촌자경요건을 갖추지 않는다면 비사업용토지가 됨. 2022.1.1 이후 양도분이라도 2021.5.4. 이전에 사업인정고시된 공익사업에 따라 수용되는 주말체험 영농농지는 재촌자경한 것으로 간주하는 농지에 포함됨. - 8년 이상 농업경영하던 자가 이농후 이농당시 소유하던 농지로 이농일부터 3년이 경과하지 않은 토지 - 5년 이상 계속 재촌자경한 농지를 소유자가 질병(1년 이상), 고령(65세 이상), 징집, 취학, 공직취임, 교도소 수용 중인 경우 등의 사유로 자경할 수 없어 임대나 사용대하는 경우 사유발생 이후에도 소유자가 재촌하고 있을 것. 다만, 사유발생 당시 동거가족이 재촌하고 있는 경우에는 소유자가 재촌하고 있는 것으로 봄. - 한국농어촌공사가 8년 이상 수탁하여 임대하거나 사용대한 농지(개인에게 수탁한 농지에 한함)

 

○한국농어촌공사에 8년 미만 위탁한 농지의 비사업용토지 

원고와 한국농어촌공사 사이의 농지임대위탁기간이 6년에 불과하여 8년 이상 한국농어촌공사에 위탁한 것에 해당하지 않으므로 비사업용토지에 해당함(양도-수원지방법원-2017-7-583, 2017.08.09.)

 

(2) 임야

 

양도시점에 해당 토지가 사실상 임야로서 아래의 기간( ①, ②, ③ )을 사업용 기간으로 보아 비사업용토지 기간기준을 적용한다.

 

원칙적으로 지역기준이 없으나, 아래 ②에서 산림경영계획인가를 받아 시업중인 임야와 특수산림사업지구 안의 임야가 도시지역 안에 있는 경우로서 편입일로부터 3년이 경과한 경우 비사업용토지에 해당함.

☞도시지역: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거・상업・공업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역을 말하며, 보전녹지지역은 제외함

 

① 임야소재지(임야소재지와 동일한 시・군・구 , 그와 연접한 시・군・구 또는 임야로부터 직선거리 30km이내에 있는 지역)에 주민등록이 되어 있고 거주하는 기간

☞사실상 거주하였으나 주민등록이 되어 있지 않은 임야는 비사토에 해당(양도, 조심 2011서5005, 2012.03.14.) cf. 농지의 재촌여부 판단시에는 사실상 거주가 확인되면 주민등록 여부가 필수요건은 아님

 

② 공익 또는 산림보호육성에 필요한 관련법상 정해진 지역 안의 임야(소령§168의①)

예) 산림보호구역(산림보호법), 채종림 또는 시험림(산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률), 산지관리법에 따른 산지 안의 임야로 산림경영계획인가를 받아 시업중인 임야와 특수산림사업지구 안의 임야(산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률, 단, 보전녹지지역을 제외한 도시지역 안의 임야로 편입일부터 3년이 경과한 임야는 제외), 사찰림/동유림, 공원자연보존지구(자연공원법)/문화재보호구역(문화재보호법)/ 전통사찰이 소유한 경내지(전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률)/개발제한구역(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)/군사기지 보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법)/접도구역(도로법)/철도보호구역(철도안전법)/홍수관리구역(하천법)/ 상수원보호구역(수도법) 안의 임야

○ 취득하기 이전부터 개발제한구역 등으로 지정된 임야

소령제168조의9제1항제8호 규정에 따른 개발제한구역 안의 임야는 지정시기가 취득하기 전인지 후인지에 상관없이 그 보유기간동안 비사업용토지로 보지 않는 것임(사전~2020-법령해석재산-0367, 2020.06.08.)

☞임야 이외의 지목인 경우는 취득 이전부터 개발제한구역으로 지정된 경우는 법률에 의해 사용 금지・제한된 것으로 보지 않음.

 

③ 거주 ・ 사업과 직접 관련이 있는 법령에 정한 임야(소령§168의③)

예) 임업후계자의 임산물 생산 사용임야, 종묘생산업자의 산림용 종자 묘목 생산사용임야, 자연휴양림/수목원 조성 또는 관리 운영사업 임야, 사회복지법인등, 학교등, 종교 제사단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 임야

 

 

(3) 목장용지

 

양도시점에 해당 토지가 사실상 목장용지인 경우로서 아래 기간(①, ②)을 사업용 기간으로 보아 기간기준을 적용하여 판정

 

① 축산업을 영위하는 자가 소유한 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외) 밖에 소재하는 목장용지로서 기준면적 범위 내의 토지

• 지역기준: 도시지역 밖, 녹지지역, 개발제한구역 중 하나에 해당하면 사업용 토지 가능. 다만, 도시지역에 편입된 후 3년이 경과하여 양도한 경우라도 소유자가 도시지역 편입 전에 해당 토지를 취득하여 축산업을 영위해왔다면 도시지역 편입일부터 3년까지 기간은 사업에 사용한 기간으로 보아 비사업용토지 판정(양도, 재산세과-2600, 2008.9.2.)
• 목장용지는 축산업을 영위하기 위하여 초지로 조성한 토지 및 소,돼지,닭 등 가축을 사육하는 축사 등의 부지와 이와 접속된 부속시설물의 부지를 말함.
• 축산용 토지 및 건물의 기준면적: 소령 168의 10③, 소령 별표 1의3 참조

② 거주 또는 사업과 직접 관련 있는 목장용지(소령§168의10②)

예) 사회복지법인 등, 학교 등, 종교제사 단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 목장용지

 

(4) 주택의 부수토지

 

○ 주택 정착면적(수평투영면적)의 배율(3배, 5배, 10배) 이내의 토지(소령§168의12)

 

1) 주택이란(지방세법§106②) 

 

주택이란 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물을 말함.

• 1동의 건물이 주거용과 주거외의 용도와 겸용되는 경우 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 보되, 1구의 건물이 주거용과 주거외의 용도로 겸용되는 경우 주거용에 사용되는 면적이 50% 이상인 경우 전체를 주택으로 봄.
  ☞ 고가주택이 아닌 주택의 1세대1주택 비과세 판정시 겸용주택은 주택부분이 더 큰 경우에(50%초과) 전체를 주택으로 보는 것과 다름
• 컨테이너는 건축물이 아니므로 주택으로 사용해도 주택에 해당하지 않으며, 무허가 주택이나 타인소유 주택의 부수토지도 해당됨.(양도, 부동산거래관리과-401, 2010.03.17.)

 

2) 양도시기 및 지역별 적용배율

양도 시기	지역		배율
2021.12.31.까지 양도분	도시지역 내		5배
	도시지역 밖		10배
2022.1.1. 이후 양도분	도시지역 내	수도권의 주거・상업・공업지역	3배
		수도권의 녹지지역, 비수도권	5배
	도시지역 밖		10배

☞ 주택 부수토지를 1세대1주택 비과세 대상 및 사업용토지로 보는 기준 시점은 해당주택 취득시점이 아니라 양도시점이다.

「소령」§154⑦(1), §168의12(1)(2020.2.11. 대통령령 30395호로 개정된 것)은 부칙 §1(3) 및 §39조에 따라 2022.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것임(서면-2022-부동산-5308,2023.03.17.).

 

(5) 별장의 부수토지

 

○별장이란 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용한 건축물이다.

 

○별장의 부수토지는 일반적으로 비사업용이나, 읍・면 소재 일정규모(대지 660m², 주택연면적 150m)이하의 기준시가 2억원 이하로, 수도권(경기도 연천군, 인천 옹진군 제외)・도시지역・허가구역・조정대상지역・관광단지가 아닌 농어촌주택의 부속토지는 사업용 토지에 해당

 

(6) 기타 토지

 

○기타토지는 농지・임야・목장용지・주택의 부수토지・별장의 부수토지가 아닌 토지로서 나대지, 잡종지 등이 해당한다.

 

○아래 해당하는 기간(①, ②, ③)을 사업용기간으로 보아 비사업용토지 기간기준을 적용한다.

• 농지, 임야, 목장용지가 아닌 토지로서, 재산세 종합합산과세대상 토지에 해당되는 경우에는 아래 "용도별 사업용 토지로 인정되는 토지 해당여부"와 "그 사용기간과 일정 수입금액 이상 여부"을 파악하여 비사토 여부를 판단하여야 함.
• 재산세가 비과세, 면제, 별도합산, 분리과세대상인 기간 동안은 사업용 기간으로 보므로 해당 기간만으로 기간기준에 해당하면 실제 토지의 사용현황을 별도로 판단할 필요가 없음.
  단, 실제 재산세가 결과적으로 비과세, 면제, 별도합산이나 분리과세로 분류되어 과세되었더라도 해당 과세관청(지방자치단체)에서 지방세법 적용에 착오나 오류가 있을 수 있으므로, 법적 내용상(지방세법상) 재산세 비과세, 면제, 별도합산, 분리과세대상인지 여부를 검토하여야 함.

 

① 재산세(지방세)가 비과세되거나 면제되는 토지(지방세법§109, 지방세법 시행령§108)

• 국가, 지방자치단체 등이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산(유료 사용 또는 소유권 유상이전 약정 후 취득 전에 미리 사용하는 경우 제외)
• 묘지(무덤과 이에 접속된 부속시설물의 부지로 사용되는 토지로 지목이 묘지인 토지), 도로, 하천, 제방, 구거, 산림보호구역 등

② 재산세 별도합산 또는 분리과세대상 토지 (지방세법§106①, 지방세법 시행령§101, §102)

• 분리과세 사례
  공장용지로 관련법령의 기준면적 이내 토지, 전・답・과수원 및 목장용지(시 지역의 도시지역은 녹지지역, 개발제한구역만 해당 등 조건있음), 골프장 등 오락용토지, 개발제한구역 지정 이전 부지취득완료된 공장의 부속토지, 종중소유 농지, 산림 보호육성을 위해 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 정하는 것.
• 별도합산 사례
  공장용 건축물, 일반건축물의 부속토지로 일정배율 이내", 차고용 토지나 보세창고용토지, 시험・연구・검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 업무 경제활동에 활용되는 토지로 대통령령으로 정하는 것.

 

예) 건축물의 부속토지로서(재산세 종합합산토지) 건축물 바닥면적에 아래 용도지역별 적용배율이내 토지(양도소득세 집행기준 104의3-168의11-3)

용도지역별		적용배율
도시지역	전용주거지역	5배
	준주거지역・상업지역	3배
	일반주거지역・공업지역	4배
	녹지지역	7배
	미계획지역	4배
도시지역 외의 지역		7배

 

* 건축물 : 과세기준일 현재 건물멸실등기를 한 날부터 6개월이 경과하지 아니한 건축물 및 건축 중인 건축물을 포함하고, 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물을 제외함.
시지역의 공장형 건축물을 포함하되 골프장용 토지와 고급오락장의 부속토지 안의 건축물과 건축물의 시가표준액이 부수토지의 시가표준액의 2% 미만이면, 적용배율 이내의 토지라도 재산세 별도합산 대상에서 제외함.

*가설건축물의 부속토지 비사업용토지 여부

「건축법」제20조에 따른 가설건축물에 딸린 토지로서 재산세 별도합산과세대상인 토지는 해당 기간동안 사업용토지로 보는 것이며, 가설건축물로서 건축법에 따라 시・군・구청장에게 허가 또는 신고 등을 하지 아니한 경우에는 건축물로 보지 아니하므로 이에 딸린 토지는 비사업용토지에 해당함.(양도소득세 집행기준 104의3-168의11-4)

*건축물의 시가표준액이 토지 시가표준액의 2%에 미달하는 경우(지령§101① (2)나목)

건축물(공장용 건축물 제외)에 딸린 토지 중 건축물의 시가표준액이 그에 따린 토지의 시가표준액의 2%에 미달하는 경우 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부수토지는 별도합산 대상토지에서 제외하므로 비사업용토지에 해당함. 이 경우 건축물의 시가표준액 계산은 해당 건축물이 과세기준일 현재 신축된 것으로 보아 계산하고, 토지의 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시되는 토지의 가액으로 함.

 

③ 용도별 사업용 토지로 인정되는 토지(소령§168의11)

• 재산세 종합합산과세대상이어도 아래 어느 하나에 해당하면, 그 기간동안(수입금액 요건이 있는 경우는 기준수입금액 이상인 과세기간만 포함)은 사업용기간으로 보아 "기간기준"을 적용
• 예1) 운동장・경기장 등 체육시설용 토지
  • 선수전용 체육시설용 기준면적(소규칙 [별표3]) 이내 토지
  • 종업원 체육시설용 기준면적(소규칙 [별표4]) 이내 토지
  • 체육시설업 영위자가 관련 법령에 따르는 적합한 시설 및 설비를 갖추고 사업에 직접 사용하는 토지
  • 경기장운영업을 영위하는 자가 해당 사업에 직접 사용하는 토지
• 예2) 주차장용 토지
  •  주차장법상 부설주차장(주택 부설주차장 제외) 설치기준 면적 이내 토지
  •  업무용자동차(승용자동차, 이륜자동차・종업원의 통근용 승합자동차를 제외)를 필수적으로 보유하여야 하는 사업에 제공되는 업무용자동차의 주차장용 토지(차종별 최저보유차고면적 기준의 1.5배 이내)
  •  주차장운영업용 토지로서, 토지소유자가 직접 운용하는 주차장법에 따른 노외주차장으로 1년간 수입금액이 토지가액(기준시가)의 3% 이상인 토지
    ☞ 소유토지를 주차장업 영위자에게 "임대”하는 경우는 비사업용으로 봄.(양도소득세 집행기준 104의3-168의11-8)

토지가액에 대한 1년간의 수입금액 비율=Max(①, ②) ① 당해 과세기간의 연간수입금액을 당해 과세기간의 토지가액으로 나눈 비율 ②(당해 과세기간의 연간수입금액+ 직전 과세기간의 연간수입금액) ÷ (당해 과세기간의 토지가액 +직전 과세기간의 토지가액) - 임차보증금을 받은 경우는 부가가치세법 시행령§65①을 준용한 간주임대료로 계산 - 사업의 개업 또는 폐업의 경우 1과세기간이 안되는 경우는 수입금액을 연간으로 환산 - 토지가액은 당해 과세기간의 종료일(양도일이 속하는 과세기간은 양도일)의 기준시가로 함. - 소유 토지를 음식점의 주차장으로 임대하면, 실질이 주차장용 토지의 임대이므로, 주차장 운영업용 토지에 대한 사업용기간에 해당하지 않음.(법령해석재산-21531, 2015.2.6.)

 

예3)개발사업 시행자가 조성하는 토지(토지조성완료일로부터 2년 경과한 토지는 제외)

• 경제자유구역(경제자유구역의지정및운영에관한법률), 관광단지(관광진흥법), 개발구역(기업도시특별법), 유통단지(유통단지개발촉진법), 단지조성사업의 실시계획 승인지역(중소기업진흥및제품구매촉진에관한법률), 개발촉진지구(지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률) 안의 사업시행자가 조성한 토지, 한국컨테이너부두공단이 조성한 토지

예4) 청소년수련시설용 토지

• 청소년활동진흥법에 따른 청소년수련시설용 토지로 동법에 따른 시설 설비기준을 갖춘 토지. 단, 수용정원에 200m를 곱한 면적을 초과하는 토지는 제외

예5) 휴양시설업용 토지

• 관광진흥법에 따른 전문휴양업・종합휴양업 등 기획재정부령이 정하는 휴양시설업용토지로 기획재정부령이 정하는 기준면적 이내의 토지

예6) 하치장용 등의 토지

• 물품의 보관・관리를 위하여 별도로 설치 사용되는 하치장, 야적장, 적치장 등(무허가, 무신고 창고용 건축물의 부속토지 포함)으로서 매년 물품의 보관 관리에 사용된 최대면적의 120% 이내의 토지

예7) 허가받은 자가 골재채취장용으로 사용하는 토지

• 소유자가 직접 사업을 운영하지 않아도 가능(양도소득세 집행기준 104의3-168의11-12)

예8) 폐기물 수집 및 처리업용 토지

• 폐기물관리법상 허가받은 자가 당해 사업에 사용하는 폐기물처리업용 토지소유자가 사업운영 하지 않아도 가능 (서면인터넷방문상담4팀-2095, 2007.07.09)

예9) 종업원 등의 예비군훈련용 토지

• 종업원 등의 예비군훈련을 실시하기 위하여 소유하는 토지로서 지목이 대지 또는 공장용지가 아니고 도시지역 중 주거・상업・공업지역에 소재하지 않으며 기획재정부령이 정하는 시설기준과 기준면적 이내 요건을 갖추고 수임 군대부의 장으로부터 예비군훈련 실시를 위임받은 자가 소유하는 것

예10) 기타 사업용토지

아래 열거하는 업종별로 연간 수입금액이 토지가액(기준시가)의 기준율 이상인 경우

업종별	기준율
주차장운영업용 토지(토지소유자가 운영하는 주차장법에 따른 노외주차장)	3%
광천지(청량음료제조업, 온천장업 등에 사용되는 토지로서 지하에서 온수・약수 등이 용출되는 용출구 및 그 유지를 위한 부지)	4%
양어장・지소용 토지로서 허가나 면허 등을 받지 않은 경우	7%
조경작물식재업용 토지 및 화훼판매시설업용 토지	7%
농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지	7%
자동차정비・중장비정비 중장비운전에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지	10%
블록・석물・토관・벽돌・콘크리트제품・옹기・철근・비철금속・플라스틱파이프・골재・조경작물・화훼・분재・농산물・수산물・축산물의 도매업 및 소매업용(농산물・수산물・축산물의 경우에는 「유통산업발전법」에 따른 시장과 그 밖에 이와 유사한 장소에서 운영하는 경우에 한함) 토지	10%
블록・석물 및 토관제조업용 토지	20%

 

예11) 무주택 1세대가 소유하는 주택신축이 가능한 1필지의 나지(660m² 이내)

• 취득 당시 법령에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 않고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지여야 함.
  ☞ 나지: 나무나 풀이 없이 흙이 그대로 드러난 땅, 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지. (주차장용 토지 등 상기 때 1~10에 해당되지 않는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 않아야 함.)
• 무주택 1세대였던 기간동안만 사업용 기간으로 보아 기간기준이 적용되고, 1세대 구성원의 소유필지가 2필지 이상인 경우 1필지를 선택하며, 660㎡를 초과하는 경우 초과면적은 비사업용으로 봄.
• 무주택세대 소유나지의 비사업용토지 제외신청
  • 「무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외 신청서와 주민등록표등본, 토지등기부등본(또는 토지대장등본), 세대원의 나지 소유현황을 제출하여야 함.

 

2. 사례 및 해석

 

(1)예규・판례

 

◈ 상속받은 농지를 5년 이내 양도하는 경우 「소령」제168조의8제3항제2호 (상속개일부터 3년이 경과하지 아니한 토지) 및 제168조의6 제2호(토지 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우 토지소유기간 중 3년 이상 사업용이면 사업용토지로 적용)에 따라 비사업용토지에 해당하지 않는 것임(서면-2019-부동산-4513, 2020.06.10.)

 

◈ 임대하는 경우

「소령」제168조의11에 따른 그밖의 토지의 비사업용토지 여부는 토지 소유와 관계없이 토지이용현황으로 판정하는 것이므로 해당 토지를 임대(주차장운영업용 토지는 제외)한 경우에는 임차인의 토지 이용현황에 따라 판정함.

단, 주차장운영업용 토지는 토지 소유자가 주차장운영업을 하지 않고 임대하는 경우 비사업용토지에 해당

 

◈ 여객자동차 운송사업자에게 주차장 용도(차고지)로 임대한 쟁점토지를 비사업용토지에서 제외되는 토지로 보는지(조심~2020-서-0798, 2020.08.21.)

「지방세법 시행령」제101조 제3항 제1호에 따른 사업자(여객자동차 운수사업자 등) 외의 자로서 업무용 자동차를 필수적으로 보유하여야 하는 사업에 제공되는 업무용 자동차의 주차장용 토지를 들고 있고, 이는 앞서 본 바와 같이 상품 수송 등 업무용 자동차를 필수적으로 보유해야 하는 사업자가 자가(自家)의 주차장용 토지로 사용하는 경우를 일컫는 것이므로, 여객자동차 운송사업자에게 임대한 쟁점토지를 비사업용토지에서 제외되는 토지로 볼 수 없음.

 

◈상속받은 농지를 5년 이내 양도하는 경우 「소령」제168조의8제3항제2호 (상속개일부터 3년이 경과하지 아니한 토지) 및 제168조의6 제2호(토지 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우 토지소유기간 중 3년 이상 사업용이면 사업용토지로 적용)에 따라 비사업용토지에 해당하지 않는 것임(서면-2019-부동산-4513, 2020.06.10.)

 

◈사업용으로 사용하기 위해 건물을 착공하였는지 여부 및 컨설팅비용을 필요경비로 볼 수 있는지(수원지방법원-2020-구합-67811, 2022.04.28.)

건물착공 후 사용한 적 없이 바로 철거된 점 등을 보아 위 토지가 생산적인 용도로 사용되고 있는 것으로 보기 어려우며 부동산컨설팅 용역결과물에 대한 실질증빙이 존재하지 않는 점 등으로 보아 필요경비로 인정하기 어려움.

 

◈ 농지전용협의가 완료된 토지의 비사업용토지 판정기준(서면~2016-부동산-3881, 2016.12.30.)

비사업용토지의 범위를 판단함에 있어 「농지법」제6조 제2항 제7호에 따른 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 소유한 경우 또는 같은 법 제6조 제2항 제8호에 따른 농지전용협의를 완료한 농지로서 당해 전용목적으로 사용되는 경우에는 「소득세법 시행령」제168조의8제3항 제4호에 따라 당해 기간은 '사업용으로 사용한 기간'으로 보는 것이나, 당해 농지 소유자가 농지전용허가 받지 않거나 농지전용신고를 하지 않은 경우 또는 농지전용협의 상의 전용목적으로 사용되지 않은 경우에는 그렇지 않은 것임.

 

◈ 토지조성 후 2년 경과하여 양도시 비사업용토지 해당(법인, 서면-2020-법령해석법인-6001, 2021.10.19.)

「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」에 따른 개발사업시행자가 경제자유구역개발계획에 따라 경제자유구역 안에서 조성한 토지를 2년이 경과하여 양도하는 경우에는 토지의 조성이 완료된 날부터 2년의 기간은 사업에 사용한 기간으로 볼 수 없음

 

◈ 토지조성 후 2년 경과하여 양도시 비사업용토지 해당(법인, 서면-2020-법령해석법인-6001, 2021.10.19.)

「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」에 따른 개발사업시행자가 경제자유구역개발계획에 따라 경제자유구역 안에서 조성한 토지를 2년이 경과하여 양도하는 경우에는 토지의 조성이 완료된 날부터 2년의 기간은 사업에 사용한 기간으로 볼 수 없음

 

◈ 재활용가능자원의 수집보관용 토지는 하치장용 토지에 해당. 임차인이 하치장용 등 용로로 사용하는 경우도 사업용기간 인정 가능(서면인터넷방문5팀-745, 2008.04.07.)

 

◈ 임대한 하치장용 토지 사업용 여부(사전-2016-법령해석재산-0015, 2016.02.11.)

자동차중고부품 소매업자에게 임대하고 임차인은 중고자동차의 부품을 분리하여 판매하기 위하여 해당 토지를 사업장으로 사용한 경우 해당 토지는 하치장용 등의 토지에 해당하지 아니함

 

◈ 택배업을 영위하는 임차인에게 임대하여 임차인이 해당 토지를 본점 사업장으로 등록하고 가건물, 물품 상하차시설 등을 갖추어 택배업의 사업장으로 사용한 경우 해당 토지는 하치장용 등의 토지에 해당하지 아니함(서면-2020-법인-1103, 2020.05.26.).

 

◈ 일반야영장으로 사용한 토지의 비사업용토지 해당 여부(사전-2021-법규재산-1850, 2022.03.30.)

「관광진흥법」에 따라 일반야영장업을 등록하고 그에 따른 시설을 갖추어 타인의 휴양이나 여가선용을 위하여 이를 이용하게 하는 사업용 토지로서 「소득세법 시행규칙」제83조의4제12항에서 정하는 기준면적 이내의 토지는 같은 법 제104조의3제1항제4호다목과 같은 법 시행령 제168조의11제1항제6호의 규정에 따라 비사업용토지의 범위에서 제외되는 것이며, 이에 해당하는지는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단할 사항임.

 

◈건설업 하치장 면적계산(법인-22601-584, 1991.03.22., 양도, 조심~2018-서-1175, 2019.01.07.)

건설업을 영위하는 법인이 중기 보관 및 정비에 상시 사용되는 토지는 야적장으로 보아 하치장 등의 기준면적을 계산함.

 

◈ 유주택이었다 무주택이 된 세대의 1필지 나지 비사업용토지 기간기준 계산방법(양도소득세 집행기준 104의30168의11-22)

1주택과 「소령」제168조의11제1항제13호에 해당하는 1필지의 나지를 소유한 1세대가 주택을 먼저 양도 후 나지를 양도하는 경우, 주택과 나지를 같이 소유하고 있던 기간은 비사업용토지에 해당함.

 

◈ 무주택소유자의 1필지 나지를 주차장으로 임대한 경우(사전-2016-법령해석재산-0083, 2016.8.16.)

무주택자가 보유하는 "나지(裸)"란 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말하는 것으로 (「소령」제168조의 11 제1항제13호의 규정에 의한 "나지裸)"란 같은 항제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지)로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말하는 것으로, 토지를 주차장용으로 임대하여 임차인이 주차장으로 사용하면 이에 해당하지 않음.