2-1. 다주택자 양도소득세 중과제도

1. 다주택자 양도소득세 중과제도

 

• 다주택자가
• 조정대상지역에 소재하고 있는
• 중과대상 주택을 양도하면

양도소득세를 중과하는 제도이다.

 

양도소득세가 중과된다는 의미는

• 장기보유특별공제 적용배제되고
•  2주택자는 기본세율+20%, 3주택이상자는 기본세율+30%의 세율로 과세한다는 것이다.

 

☞장기보유특별공제란: 3년 이상 보유한 주택에 한하여 보유기간 × 2%(30%한도)의 율로 양도차익에서 공제하는 것이다.

☞기본세율: 과세표준금액에 따라 적용하는 6%~15%의 누진세율을 말한다

 

2. 다주택자 양도소득세 중과와 세금변동

 

■ 양도차익 3억원, 보유기간 10년 가정, 기본공제 무시

구 분	양도소득세 일반과세	양도소득세 중과적용
		중과 (기본세율+20%)	중과(기본세율+30%)
양도차익	300,000,000	300,000,000	300,000,000
장기보유특별공제	(60,000,000)
과세표준	240,000,000	300,000,000	300,000,000
세율	38%-19,400,000	58%-19,400,000	68%-19,400,000
산출세액	71,800,000	154,600,000	184,600,000

 

3. 다주택자 양도소득세 중과적용 요건과 판정시기

 

(1) 다주택자 양도소득세 중과적용 요건

 

다음의 요건을 모두 갖추어야 한다

• 양도주택이 조정대상지역에 소재할 것
• 중과대상 주택수가 2채 이상일 것
• 중과제외 주택에 해당하지 않을 것

 

(2) 양도소득세 중과적용 판정시기

 

• 양도일 현재 양도주택의 소재지가 조정대상지역 여부를 기준으로 한다.
• 취득당시의 조정대상지역 여부는 고려하지 않고 오직 양도당시를 기준으로 판정한다.

 

(3) 다주택자 양도소득세 중과제도 적용범위

 

• 거주자 뿐만 아니라 비거주자에게도 동일하게 적용한다.
• 중과제외주택 규정(소득령167조의3 및 167조의10) 역시 비거주자에게 동일하게 적용한다

 

4. 양도소득세중과시 주택수 판정

 

(1) 주택수와 중과대상주택수의 구분

 

• 주택수: 양도일 현재 양도자가 소유하고 있는 주택의 수
• 중과대상주택수: 중과대상에 해당하는 주택의 수

 

(2) 양도소득세 중과대상주택수 판정

 

• 수도권, 광역시, 세종시의 모든 주택을 포함하되, 경기도의 읍·면지역, 광역시의 군지역, 세종시의 읍·면지역은 기준시가 3억원 초과하는 주택수
• 기타지역의 기준시가 3억원 초과하는 주택수

☞주택수판정에서 소재지가 조정대상지역인지 아닌지는 고려하지 않는다.

 

 

(3) 중과대상 주택수 판정시 포함 또는 불포함 주택

 

구분		주택수 포함	기타
조합원입주권		○
주택분양권		△	2021.1.1. 이후 취득분부터 적용
주거용오피스텔		○	업무용오피스텔 제외
공동상속주택	최다지분권자	○	상속지분이 가장 큰 자 → 당해 주택에 거주한 자→ 최연장자 순으로 판단
	소수지분권자	×
공동소유주택		○	공동소유자 각자의 주택수에 포함
부동산매매업자의 재고주택		○	1세대1주택 판정시는 제외됨
주택신축판매업자의 재고주택		×
주택임대사업자의 임대주택		○	거주주택 비과세 판단시에만 주택수에 제외

※ 조합원입주권 및 주택분양권(2021.1.1 이후 취득분에 한함)은 주택이 아닌 부동산에 대한 권리임에도 불구하고 중과대상주택수 판정시 주택수에 포함하여 계산

※ 소수지분권자의 상속주택은 중과대상주택수 판정시 처음부터 주택수에서 제외

 

 

(4) 중과대상 주택의 가액요건 및 주택수 산정 특례

 

가액요건 판정기준

(수도권 등 소재가 아닌 경우에 의미가 있다. 수도권 등은 가액 상관없이 주택수에 포함되므로)   ① 조합원입주권:      종전 부동산의 감정가액 ② 주택분양권:     분양계약서상의 공급가액 (선택품목은 제외) ③ 다가구주택 가액요건 판정기준     1세대 3주택의 주택수 계산에서 제외하는 기준시가 3억원 이하의 수도권 밖 소재 주택 판단시 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 보아 계산함 (사전-2018- 법령해석재산- 0117,2019.01.30.)

 

혼인으로 인한 중과대상 주택수 산정 특례

1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날 현재 제1항에 따른 1세대3주택 이상에 해당하는 주택을 보유하게 된 경우로서 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 양도자의 배우자가 보유한 주택수 (제1항에 따른 주택 수를 말한다)를 차감하여 해당세대가 보유한 주택수를 계산한다 다만 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 아니한다.(령167조의3)

 

(5) 중과대상의 범위

 

• 양도소득세 중과세는 주택을 양도한 경우에 적용한다.
• (주택수 산정에는 포함되지만) 조합원입주권과 주택분양권의 양도에는 중과제도를 적용하지 아니한다.

 

■ 다주택자가 조합원입주권등을 양도할 때 적용세율

구분	1년 미만	1년~2년	2년 이상
조합원입주권	70%	60%	기본세율
주택분양권	70%		60%

 

(6) 중과적용 여부 판정절차

 

▶1단계(조정대상지역확인)

• 양도주택이 비조정대상지역에 소재하면 중과세적용대상이 아니다.
• 양도주택이 조정대상지역에 소재하면 중과세적용대상이다.

 

▶2단계(주택수 판정)

• 수도권, 광역시, 세종시의 모든 주택으로 하되, 경기도의 읍·면지역, 광역시의 군지역, 세종시의 읍·면지역은 기준시가 3억원 초과 주택
• 기타지역의 기준시가 3억원 초과 주택

 

▶3단계(중과제외 주택확인)

양도하는 주택이 중과세제외주택인지 확인한다.

☞3주택중과제외와 2주택중과제외가 따로 규정되어 있다

 

5. 다주택자 양도소득세 중과판정 사례

 

구분	소재지	기준시가	조정여부	기타
A주택	서울특별시	7억	조정	장기임대주택
B주택	성남시	5억원	조정
C주택	청주시	2억원	조정
D주택	해남군	4억원	비조정

■ A 주택을 먼저 양도할 경우 중과여부

- 조정대상지역: 여

- 중과대상 주택수: 3주택( A, B, D )

- 중과제외 주택: 장기임대주택(A)

- 장기보유특별공제: 적용

- 세율: 기본세율

☞ 중과대상 주택수 판정시 임대주택도 주택수에 포함

☞ A주택은 양도소득세 중과대상임에도 불구하고 중과제외주택( 장기임대주택)에 해당하기 때문에 장기보유특별공제 및 기본세율 적용 가능

 

■ B 주택을 먼저 양도할 경우 중과여부

- 조정대상지역: 여

- 중과대상 주택수: 3주택( A, B, D )

- 중과제외 주택: 미해당

- 장기보유특별공제: 적용 배제

- 세율: 기본세율 + 30%

☞ 2주택 및 3주택 이상자의 중과대상 여부는 주택수가 아니라, 중과대상 주택수로 판정한다.

 

■ C주택을 먼저 양도할 경우 중과여부

- 조정대상지역: 여

- 중과대상 주택수: 3주택( A, B, D )

- 중과제외 주택: 기타지역 기준시가 3억원 이하 주택

- 장기보유특별공제: 적용

- 세율: 기본세율

☞ C주택은 중과대상 주택수판정시 제외되는 주택이면서 법 소정 중과제외주택(기타지역 기준시가 3억원 이하 주택)에 해당하기 때문에 장기보유특별공제 및 기본세율 적용가능

☞ 조정대상지역에 소재하는 주택이라 할지라도 기타지역의 기준시가 3억원 이하인 주택은 중과제외

 

■ D주택을 먼저 양도할 경우 중과여부

- 조정대상지역: 부

- 중과대상 주택수: 3주택( A, B, D )

- 중과제외 주택:

- 장기보유특별공제: 적용

- 세율: 기본세율

☞ 양도하려는 주택이 비조정대상지역에 소재하고 있으면 중과대상 주택수에 상관없이 중과제외