3. 1세대1주택 비과세

3-1. 1세대1주택 비과세 개요

 

1. 개념 및 취지

 

① 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유 및 거주 기간요건을 갖춰서 양도하는 경우

② 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것으로 투기할 목적이 아닌 경우로 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하는 취지

 

2. 비과세 혜택

 

양도당시 비과세요건을 모두 갖춘 경우에는 다음의 혜택이 있다.

① 실거래가액 12억 이하인 경우 양도차익 전액 비과세로 신고의무가 없다.

② 실거래가액 12억 초과하는 경우 양도차익 중 12억 초과분에 대해서만 과세한다.

③ 2년이상 거주시 장기보유특별공제 [표2]에 해당하여 최대 80%까지 공제 가능

④ 실거래가 12억 이하일 때 상가주택의 주택면적이 상가면적보다 크면 전체를 비과세한다.

 

3. 주택 비과세 관련 주요 개정사항

 

시행일	내용	기타
22.01.01	실거래가 12억 초과 고가 겸용주택은 면적과 상관없이 주택면적만 비과세 적용	12억 이하는 전부 비과세
22.01.01	수도권내의 토지 중 주거·상업·공업지역의 주택부수토지 범위 축소 (수평투영면적을 기준으로 판정)	5배 → 3배
22.02.15	1세대1주택 분양권 비과세요건 보완으로 비과세특례시 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 분양권 취득 포함	시행일 이후 취득하는 분양권부터
22.05.10	최종 1주택 양도시 보유 및 거주기간 재기산 제도 폐지	실제 보유 및 거주기간 적용
22.05.10	일시적 2주택의 종전·신규주택 모두 조정대상지역 해당 시 신규주택 취득일부터 2년 이내 양도	시행일 이후 양도분부터 해당

 

 

4. 22.6.21 상생임대인관련 부동산대책(시행령 155조의 3)

 

구분	현 행(22.2.15신설)	개 선
대상	① 직전계약이 최소 1년 6개월 이상 실제 임대일 것 ② 임대료를 5% 이내 인상하고 신규(갱신) 계약하여 2년 이상 임대 ③ 직전 계약과 신규(갱신) 계약 임대인이 동일할 것(다른 임대인의 계약을 승계하면 안됨)
상생임대주택 요건	∙임대개시 시점 1세대1주택이어야 함 ∙기준시가 9억이하 주택	폐지
비과세혜택	조정지역 1세대1주택 양도시 비과세 거주요건 1년 인정	조정지역 1세대1주택 양도 시 비과세 2년 거주요건 면제
장기보유 혜택	없음	1세대1주택 장기보유특별공제 2년 거주요건 면제
상생임대차 계약 기한	‘21.12.20일 ~ ‘22.12.31일	‘21.12.20일 ~ ‘24.12.31일
* 22.7월 시행령개정 예정(21.12.20 이후 임대분부터 적용)

 

5. 조정대상지역 해제(2022.7.5일부터 효력발생)

 

▶경기도

안산단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동, 화성 서신면

▶대구광역시

대구 동구·서구·남구·북구·중구·달서구·달성군

▶경상북도

경산시

▶전라남도

여수시·순천시·광양시

 

3-2. 보유 및 거주기간 판단 방법

 

1. 보유 및 거주기간 판단

 

① 보유기간이 그 자산의 취득일부터 양도일까지 2년 이상인 것

② 취득당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것

 

2. 보유기간 계산 방법

• 21.01.01 ~ 22.5.9 양도분: 최종 1주택 보유한 날 ~ 양도일
• 22.5.10 이후 양도분: 해당주택 취득일 ~ 양도일

☞ 보유, 거주기간 계산에서 초일은 산입한다

서면부동산 2015-5398, 2016.12.30 조세특례제한법 제99조의2에 해당하는 감면대상주택을 소유한 상태에서 일반주택을 양도하고 비과세를 적용받은 후, 감면대상주택에 1세대1주택비과세를 적용하기 위한 보유기간의 기산일은 비과세일반주택 양도일의 다음 날이 되는 것이다. ☞ 일반주택이 비과세될 때까지는 감면대상주택은 주택으로 보지 않았기 때문에, 일반주택을 보유하지 않게 된 날(일반주택양도일)의 다음 날로부터 보유,거주기간을 계산한다는 의미

 

3. 거주 요건

 

(1)소득세법시행령154조1항

취득당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년)이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것

 

(2) 부칙[2017.09.19.대통령령제28293호]2조

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조 제1항·제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우(무주택자)로 한정한다)

 

지역주택조합원에 해당하는 경우(부칙관련)

서면법규재산2021-2823(2022.06.21) 지역주택조합조합원 가입계약을 체결하거나 사업계획승인을 받은 경우는 「소득령」제154조제1항제5호 및 대통령령 제28293호 소득령 일부개정령 부칙 제2조제2항제2호에 따른 “매매계약을 체결하고 계약금을 지급”한 경우에 해당하지 않는 것임

 

일시적 2주택 신규주택이 지역주택조합원인 경우(참고)

▶지역주택조합 가입계약이 매매계약은 아님(사전법령해석재산2021-120,2021.05.28.) 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 지역주택조합의 조합가입계약체결 및 계약금을 납부후 신규주택을 취득한 경우는 「소득령」제155조제1항제2호의 “신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우”에 해당하지 아니하는 것임. ▶신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당(기획재정부재산-40,2022.01.07.) 주택법 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 「소득령」제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것임.

 

4. 거주 요건이 없는 경우(2년 이상 보유 요건만 해당)

 

17.8.3. 이후 조정대상지역 신규취득이더라도 다음에 해당하면 거주요건이 적용되지 않는다.

① 무주택세대가 조정지역 공고일 이전에 계약 후 계약금 지급

② 무주택세대가 조정지역 공고일 이전에 계약 후 배우자에게 지분 증여한 경우

③ 17.8.2. 이전 피상속인이 취득한 주택을 17.8.2.당시 동일세대원이었던 상속인이 상속개시일 동일세대원으로 상속받은 주택

④ 2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 내 주택을 재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우

⑤ 주택임대사업등록후 요건 충족시(19.12.16. 이전 등록분에 한함)

 

 

5. 보유 및 거주 요건이 모두 없는 경우(소득세법 시행령 154조 1항)

 

① 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택등을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우

② 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우( 수용일 이후 5년 내에 양도되는 잔존주택과 부수토지를 포함한다)

③ 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우

④ 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우

⑤ 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

 

 

6. 보유 및 거주기간을 통산하는 경우(소법령 154조 8항)

 

① 소실·무너짐·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다.

☞노후되어 재건축하는 경우가 더러 있을 수 있음.(도정법상 재건축의 경우에도 공사기간을 보유기간으로 인정한다)

② 비거주자가 해당주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 해당주택에 대한 거주기간 및 보유기간은 통산한다.

③ 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대로서 거주하고 보유한 기간

매매계약 후 철거하여 나대지 상태 양도

소득세법 기본통칙 89-154···1 1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다. ☞반대로, 계약일에는 다주택자로 중과대상이지만, 주택철거로 인하여 양도일에는 중과대상이 아닐 때에도 계약일을 기준으로 한다는 심판례가 있으므로 유의하여야 한다

 

3-3. 1세대 판단 방법

 

1. 1세대 범위(소득세법 88조 6호)

 

"1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다.

 

2. 동일세대 개념

 

(1) 원칙

주민등록상 동일한 주소에서 생계를 같이하는 세대구성원

 

(2) 예외

① 배우자는 각각 단독세대를 구성해도 동일세대로 간주

② 30세 미만이고 소득(중위소득 40%이상)이 없는 자녀는 동일세대로 간주

☞1인가구 중위소득: 2002년 현재 1,944,812원임. 1,944,812 * 40% = 777,924

③ 일시퇴거 등으로 세대를 달리해도 생계를 같이하는 경우 동일세대로 간주

☞계약이후 급하게 고시원 등으로 주소를 옮겼다가 양도후 복귀하였다가 비과세추징되는 사례가 있었음.

 

 

3. 소득세법상 배우자 범위(소득세법 88조 6호)

 

배우자는 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다.(2018.12.31. 개정)

동거 등 사실혼 관계를 유지하는 경우

재일46014-854(1995.04.06.) 삭제예규 “1세대1주택 비과세요건”을 적용함에 있어서, 세대 또는 세대원의 판정은 가족 또는 배우자와 사실상의 동거여부를 기준으로 하여 판정하는 것이므로, 법적으로는 미혼인 자들끼리 사실혼의 관계로서 자녀까지 출생하여 함께 생활하는 경우 같은 세대로 보는 것 기획재정부재산-529(2021.05.31.) 소득법§88⑥에 따른 1세대의 범위에서 ‘배우자’란 법률상 배우자와 假裝離婚 관계에 있는 사람을 의미하는 것임

 

같은 집에 거주하며 분리세대로 인정받는 경우

조심 2019서2193(2019.10.29) 1세대란 거주자가 같은 주소·거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위로 서, 생계를 같이한다는 것은 일상생활에서 有無相通하여 동일한 생활자금으로 생활하는 것을 의미하고, 각자의 개별 소득·재산, 생활비 지출, 주거 공간 분리 등은 별도의 세대 여부를 판단하는데 중요한 사항이지만, 이러한 내용만을 이유로 당연히 별도세대 또는 동일세대로 볼 것은 아닌바, 별도세대 여부는 그 실질적 생활 행태에 따라 판단되어야 할 것이다.

 

3-4. 주택수 판단

 

1. 주택의 개념

 

① 주택은 주거용에 적합한 시설을 갖추고 언제든 주택으로 사용가능한 건물

② 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물

③ 일시적으로 비주거용으로 사용해도 주거기능이 유지·관리 되는 경우 주택으로 인정

☞건물의 소유를 누구로 하는지가 중요하다

 

공동지분 소유 주택

▶일반적인 경우 공동 소유자 각각 주택 소유로 인정 ▶공동상속주택 최대지분자 등 1인의 소유로 인정(선순위상속주택에 한정)하고 소수지분자는 소유로 보지 않는다.

 

한울타리내 주택

재산-1599(2009.7.31) 한울타리 안에 2채 이상의 주택이 있는 경우로서 2채(안채, 별채 등) 이상의 주택이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대1주택 판정시 이를 하나의 주택으로 보는 것임. 이 경우 동일한 생활영역 안에 있는 1주택으로 볼 것인지 여부는 관할세무서장이 각 건물의 주출입구, 독립성 등을 종합적으로 검토하여 사실 판단할 사항임

 

폐가

대법원 2005두4304(2006.10.26) 비록 외관은 건축물의 형태를 띠고 있다 하더라도 장기간 공가상태로 방치하였거나 화재 등으로 일부면적이 소실됨으로 인하여 주거기능을 상실한 폐가의 상태라 한다면 이를 주택이라고 보기는 어렵다 할 것임. 대법2019두55118(2020.01.30) 비록 사람이 살지 않아 상당 정도 노후화가 진행되고 있더라도, 기본적인 구조나 기능 등의 면에서 주거용에 적합한 상태에 있어 언제든지 수리만 한다면 주택으로 사용할 수 있는 상태에 있으므로, 이 사건 건물은 위 소득세법이 정한 주택에 해당한다고 보아야 함. ☞공가의 상태가 오래 지속되었는지도 중요한 요인이 된다. 전기.보일러.사진 등을 갖추어 신고할 필요가 있음

 

 

2. 분양권

 

(1) 정의

「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)

 

(2) 주택수 포함

21.1.1 이후 취득하는 분양권부터 포함

분양권 해당여부

- 오피스텔을 공급받는 자로 선정된 지위는 분양권에 해당하지 않음 - 생활형숙박시설을 공급받는 자로 선정된 지위는 분양권에 해당하지 않음 - 지역주택조합의 조합원이 「주택법」에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위는 분양권에 해당함

 

3. 조합원입주권

 

(1) 정의

「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 "입주자"로 선정된 지위를 말한다.

 

(2) 주택수 포함

• 도시 및 주거환경정비법(재건축·재개발사업): 포함(관리처분계획인가일 이후)
• 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(소규모재건축사업): 사업시행계획인가일이 18.2.9. 이후 취득분
• 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(가로주택·자율주택·소규모재개발사업): 사업시행계획인가일이 22.1.1. 이후 취득분

 

4. 상가주택

 

(1) 주택 〉 상가

전부(실거래가 12억 초과주택은 주택면적만)를 주택으로 보아 비과세를 적용하거나 배제한다.

 

(2) 주택 ≦ 상가

주택부분만 비과세를 판단

 

 

5. 다가구주택과 다세대주택(건축법 시행령 3조의 5)

 

(1) 다가구주택

주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하, 바닥면적 660㎡이하, 19세대 이하

전체를 1개의 주택으로 본다.

☞주택의 층수는 용도변경에 따라 건축시와 다르게 변동이 가능하므로 확인이 중요하다.

다른 요건은 변동이 거의 없다.

 

(2) 다세대주택

주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660㎡이하이고 4층 이하인 주택

호별로 1개의 주택으로 본다

 

 

6. 옥탑

 

건축법시행령 119조 1항 (층수)

승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상부분으로서 그 수평투영면적(건축면적)의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다. ▶공용면적(계단,창고,옥탑 등) 있는 경우 원칙: 사실관계를 통해 실제 사용 용도로 판단 예외: 실제 사용용도가 명확하지 않은 경우는 주택과 상가면적으로 안분 계산 ☞ 신축 후에 옥탑을 늘려 1/8을 넘으면 층수가 늘어날 수가 있고, 다가구주택이 인정되지 않을 수 있음을 유의

 

3-5. 일시적 2주택 비과세 특례

 

1. 일시적 2주택 비과세요건(소득세법 시행령 155조 1항)

 

① 종전주택 취득 후 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득할 것

② 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

③ 종전주택 양도당시 1세대1주택 비과세요건을 갖출 것

단, 건설임대주택을 분양전환 받은 경우, 주택이 수용되는 경우, 근무나 질병 등 부득이한 사유에 해당하는 경우는 ①을 적용하지 않는다.

 

 

2. 조정지역 신규주택 취득시 양도기한

 

① 2022.5.10. 이후 양도분부터 양도기한 2년 적용

② 종전주택과 신규주택 중 하나가 비조정지역인 경우 양도기한 3년 적용

 

 

3. 22.5.10. 이후 종전주택 양도(소득세법 시행령 155조 1항 2호)

 

(1호는 비조정지역의 3년이내 양도규정이다) 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이항에서 같다)을 취득하거나 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2022.05.31개정) 부칙[2022.05.31.대통령령제32654호]3조 ①제155조제1항제2호의 개정규정은 2022년5월10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다. ② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세요건에 관하여는 제155조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다

 

4. 수도권소재 공공기관이 수도권 밖의 지역 이전

구분	내용
종전주택 양도기한	종전주택 양도기한 “5년”으로적용
신규주택 취득시점	‘1년 이상이 지난 후’ 신규주택 취득 요건 미적용
신규주택 소재지	특별자치시·광역시 및 ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함
기타	수도권 밖 이전 당시 공공기관에 종사할 것

 

3-6. 주택과 분양권 소유한 경우 비과세 특례

 

1. 분양권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도

 

소득세법시행령156의3②

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우, 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고, 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. 부칙[대통령령제31442호]10조 ① 제155조 제2항, 제156조의2 제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4 제2항·제3항·제5항 및 제167조의11 제1항·제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용 ☞조정지역 여부는 불문하고 3년내 양도이다

 

기본통칙98-3[부동산에 관한 권리의 취득시기]

부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다. ☞당첨일이지 계약일이 아님을 주의

 

분양권 취득 후 3년이 지났지만 실거주목적 해당(소득령156의3③)

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우이고, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(2022.02.15 개정) 1.분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2.분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 부칙[2021.02.17.대통령령제31442호]10조 ① 제155조 제2항, 제156조의2 제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4 제2항·제3항·제5항 및 제167조의11 제1항·제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용 부칙[2022.02.15대통령령제32420호]12조 이 영 시행 전에 조합원입주권 또는 분양권을 취득한 경우의 1세대1주택 특례 적용에 관하여는 제156조의2 제4항 각 호 외의 부분 또는 제156조의3 제3항 각 호 외의 부분의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. ☞분양권을 취득한 후 그 분양권의 주택이 완공된 경우에도 주택비과세규정을 따를 것이 아니라 분양권의 비과세규정을 따라야 한다. 입주권도 같다.

 

3-7. 상속주택 비과세 특례

 

1. 상속주택 비과세 특례 요건

 

▶상속주택

① 선순위 상속주택에 해당할 것(상속시 둘 이상 주택이 상속될 때)

② 별도세대원으로부터 상속받은 주택에 해당할 것(동거봉양 세대합가 예외)

③ 입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함

∙선순위상속주택 판정 순서( 상속주택이 2 이상일 때) ⅰ)피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ⅱ)피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 ⅲ)피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 ⅳ)기준시가가 가장 높은 1주택

 

▶일반주택

① 양도 당시 1세대1주택 비과세요건을 갖출 것

② 상속개시 당시 보유 중인 일반주택일 것(13.2.15. 이전 취득분은 상속개시 이후라도 가능)

③ 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택

④ 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택(사전 증여주택)에 해당하지 않을 것(18.2.13 이후 사전증여분부터)

 

▶일반주택을 13.2.15. 전에 취득한 경우

사전법령해석재산2019-647.2019.12.31.

거주자가 속한 1세대가 피상속인으로부터 「소득령」제155조제2항에 따른 상속주택을 취득한 후 2013.2.15. 전에 A주택을 취득하고 A주택을 양도한 경우 A주택은 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용.

☞2013.2.15.일 개정되면서 상속이전에 소유하던 주택만 비과세판단대상이 되었으나, 그 이전에는 일반주택의 취득시기를 상속개시 전후를 불문하고 일반주택에 비과세판단을 하였고, 부칙에 따라 2013.2.15. 이전에 취득한 1주택은 상속이 언제 개시되었는지와 상관없이 비과세여부를 판단하여야 한다

 

▶선순위공동상속주택의 소수지분에 해당하면 주택수에 포함하지 않는다

선순위공동상속 소유자 판정

ⅰ)최대지분자

ⅱ)당해 주택에 거주하는 자

ⅲ)최연장자

 

동일세대 소수지분 비과세특례 불가(부동산거래관리-1121,2010.09.02.) 상속개시 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택을 보유한 1세대가 일반주택을 취득하여 2010.2.18. 이후 일반주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은 ｢소득세법 시행령｣(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정된 것) 제155조 제3항(소수지분자 상속주택 비과세)에 따른 특례가 적용되지 아니하는 것으로 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것임

동일세대 소수지분 비과세특례 인정(조심2018중424,2018.04.19.) 소득세법 시행령 제155조 제3항 본문에서 소수지분권자가 다른 주택을 양도하는 경우 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 명확히 규정한 이상 소수지분권자에게는 위 제2항 단서를 적용하지 않는 것으로 해석하는 것이 타당해 보이는 점, 이 건에서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제3항 단서 제3호에 따라 소수지분권자에 해당하는 청구인이 쟁점상속주택 소수지분을 보유한 채 쟁점양도주택을 양도하였으므로 같은 항 본문에 따라 공동상속주택을 소유하지 않았던 것으로 간주되는 바, 처분청이 청구인에게 1세대1주택 특례가 적용되지 않는다고 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음. ☞예규가 상충되므로 검토가 필요하다(과세로 신고 후 불복함이 좋다)

 

3-8. 농어촌주택 비과세 특례

 

1. 농어촌주택

 

① 소득세법상 ‘상속받은 주택’, ‘이농주택’, ‘귀농주택’과 일반주택을 보유한 세대가 일반주택을 양도할 때 비과세특례 적용하는 것

② 조특법상 ‘농어촌주택’, ‘고향주택’과 구분 필요

 

(1) 상속받은 주택

▶거주요건: 피상속인이 5년 이상 거주한 주택

▶소재지역: 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역을 제외한다) 또는 면지역

▶면적요건: 제한없음

▶비과세 대상: 상속개시와 비교하여 일반주택의 취득시점을 선·후불문하고 일반주택을 대상으로 한다( ☞3-7에서 다룬 상속주택과 비교하면 先後不問하는 점이 다르다. 3-7의 상속주택과 중복적용도 가능하다)

▶사후관리: 해당 없음

 

(2) 이농주택

▶개념: 이농주택은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시·구·읍·면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다.

▶거주요건: 이농인이 5년 이상 거주한 주택

▶소재지역: 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역

▶면적요건: 제한없음

▶비과세 대상: 이농주택 보유 중 취득하는 일반주택(☞일반적으로 영농·영어하다가 이농하므로 이농주택보다 먼저 취득한 일반주택은 제외한다)

▶사후관리: 해당 없음

 

(3) 귀농주택

▶개념: 귀농주택은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에 취득한 것을 포함한다)하여 세대 전원이 거주하고 있는 주택

▶취득요건: 다음의 어느 하나에 해당할 것

• ① 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것(농지소유 이후취득)
• ② 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것(농지소유 이전취득)
• ③ 기획재정부령이 정하는 어업인이 취득하는 것일 것

▶소재지역: 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역

▶가액/면적요건: 취득당시 고가주택에 해당하지 않을 것 / 대지면적 660㎡ 이내

▶비과세 대상: 귀농주택 취득 후 5년 내(16.2.17 이후 취득분부터 적용) 양도하는 종전 일반주택

▶사후관리: 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날)부터 3년 이상 영농등에 종사하지 않거나 귀농주택에 해당기간 미거주시 비과세 추징

 

(4) 조특법(99의4)상 농어촌주택

구분		농어촌주택	고향주택
소재지역	해당지역	취득당시 읍·면지역 또는 동지역(인구20만 이하 시)	10년 이상 거주한 고향지역으로 취득당시 인구 20만 이하 시
	제외지역	∙ 수도권(웅진군,연천군등 기타지역 제외) ∙ 도시지역 및 토지허가구역 ∙ 조정대상지역 ∙ 관광단지(관광진흥법) 등	∙ 수도권 ∙ 조정대상지역 ∙ 관광단지(관광진흥법) 등
지역요건		농어촌주택(또는 고향주택)과 일반주택이 같거나 연접한 읍·면(또는 시)가 아닐 것
가액요건		취득당시 기준시가 2억원 이하(2009.1.1. 이후) (단 한옥은 4억원 이하)
비과세대상		① 1세대가 농어촌/고향주택 취득 후 3년 이상 보유 ② 농어촌주택 등 취득 전 보유하던 일반주택 양도시 농어촌주택등은 소유주택 아님
사후관리		1세대가 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도 후 3년 보유 요건 미충족시 추징

☞일반주택을 비과세 받고 추후에 농어촌주택등을 양도하는 경우에 농어촌주택의 보유기간의 기산은 일반주택양도일 다음 날로 한다.(양도일까지는 주택으로 보지 않았으므로)

 

3-9. 장기임대등록사업자의 거주주택 비과세 특례

 

1. 비과세 특례 요건

 

(1) 거주주택

① 양도일 현재 1세대1주택 비과세요건을 갖출 것

② 임대주택 외 거주주택의 거주기간이 2년 이상일 것(지역 무관)

③ 생애 1회 거주주택에 해당할 것(19.2.12. 이후 취득분부터 해당)

④ 직전거주주택 양도시 보유한 임대주택은 직전거주주택 양도일 후 2년 이상 거주

⑤ 최종 장기임대주택을 거주 후 비과세 양도는 직전 거주주택 양도 후 양도차익분만 비과세 적용(기획재정부조세법령-939, 21.11.02)

 

(2) 장기임대주택

① 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하일 것

② 양도일 현재 지방자치단체와 세무서 모두 임대등록

③ 임대료증액제한 5% 준수(19.2.12.이후임대계약갱신, 신규체결부터)

④ 1호이상 임대, 단 일시적 공실은 인정가능

⑤ 임대의무 등록시기별 의무임대기간 준수할 것(5년/8년/10년)

⑥ 다음에 해당하는 장기임대주택이 아닐 것

∙ 20.7.11. 이후 임대등록을 신청한 아파트

∙ 20.7.11. 이후 단기에서 장기로 변경신고한 임대주택

 

임대의무 등록시기별 의무기간
구분	20.7.10. 이전	20.7.11~20.8.17	20.8.18. 이후
임대의무기간	5년 이상	8년 이상	10년이상
임대주택유형	단기·장기임대	장기임대	장기임대

 

일시적 공실이 있는 경우

기획재정부재산-213(2021.03.15) 거주주택 양도일 현재 장기임대주택 중 일부 공실이 발생한 경우에도 그 공실이 자가거주 등 임대 이외의 목적으로 사용되는 것이 아닌 한 임대사업을 계속하고 있는 것으로 보아 「소득령」 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다. 다만, 관련 장기임대주택이 임대사업목적으로 사용하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

 

임대주택이 자진·자동말소 된 경우
구분	자진말소	자동말소
비과세특례	말소 후 5년내 양도시 비과세 적용
다주택중과 배제	말소 후 1년내 양도시 인정	양도기한없음

 

자진·자동말소 후 특례요건 준수 여부(기획재정부재산-151(2022.01.24.)) 소득령§155<23>과 같이 장기임대주택이 자진·자동말소된 이후 특례요건(계속임대의무, 5%증액, 세무서 사업자등록여부 등)을 준수하지 않더라도 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155<20>에 따른 특례적용 가능

 

별도세대원인 자녀와 공동명의 임대주택 소유(서면부동산2020-3726(2020.08.31))

「소득령」제155조제20항을 적용받는 장기임대주택의 호수계산은 세대단위로 판단하여 1호이상이면 되는 것으로 부부가 공동으로 보유한 경우에도 해당특례규정이 적용되는 것임 부동산거래관리-212(2012.04.18) 장기임대주택과 거주주택을 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 당해 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 「소득령」제154조제1항을 적용하는 것이나, 별도세대인 갑과 병이 1/2씩 공동으로 소유하는 주택을 1채 임대하는 경우 당해 임대주택은 같은 령 제167조의3제1항제2호가목에 해당하지 아니하는 것임

 

별도세대원과 공동명의 임대주택 호별 판단
단독, 아파트,오피스텔 등	별도세대원과 공동명의(50%지분) 1채 보유시 0.5호로 요건 미충족
다가구주택(전체 호 등록)	각 호별로 지분율을 합산해서 1호 이상이면 요건 충족

 

거주주택이 조합원입주권으로 전환시(서면법령해석재산2017-1581(2018.04.18))

「소득령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이나, 관리처분계획인가 후 조합원입주권을 양도하는 경우에는 해당규정이 적용되지 않는 것임.

 

임대주택이 재건축으로 입주권 전환시(기획재정부재산-928(2021.10.27))

임대주택이 재개발, 재건축사업 등으로 ‘20.8.18.전 멸실된 후 새로 취득한 주택이 아파트에 해당하여 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 할 수 없는 경우 당초의 임대주택이었던 아파트 외의 1주택에 대해서는 「소득령」 155조제20항이 적용되지 않는 것임.

 

(3)최종장기임대주택 거주용 전환시 비과세 계산

(기획재정부조세법령-939, 21.11.02)

 

c주택(산식에서 직전거주보유주택이라 칭함)

임대	거주용주택(2년거주) 비과세

b주택(산식에서 직전거주주택이라 칭함)

임대	거주용주택(2년거주) 과세(전체양도차액)

a주택

거주주택 (전체 비과세받음)

 

■사실관계

- b,c주택을 임대한 상황에서 a주택은 특례를 적용받아 전체보유기간에 대하여 비과세 되었음

- b주택은 임대하다가 전환하고 2년거주하였으나 비과세혜택을 받지 못하고 잔체양도차익에 대하여 과세됨.(2019.2.12.이후 취득하였기 때문에 생애 1회 비과세 제한에 걸림)

- c은 임대하다가 전환하고 2년거주하고 양도하였다.

 

■처리

☞이 경우 임대주택이 없어졌으므로 장기임대주택의 거주주택비과세특례는 적용되지 않고 원래의 1세대1주택비과세가 적용된다. 이 경우 직전거주주택양도일을 a주택의 양도일이 아니라 b주택의 양도일로 봄으로써, 결과적으로 b주택의 양도일 이후의 양도차액에 대하여만 비과세를 적용한다

 

☞과세소득=

양도소득금액 ×

( 직전거주주택(B)의 양도당시 직전거주보유주택 등의 기준시가 – 직전거주보유주택(C)의  취득당시의 기준시가)

/

(직전거주보유주택(C)의 양도 당시의 기준시가 – 직전거주보유주택(C)의 취득당시의 기준시가)

 

☞ 직전거주주택 양도후의 양도소득은 비과세되지만 그 주택이 12억이 넘으면 비과세 소득의 비율만큼 과세소득에 가산하여야 한다.