2-2. 3주택 이상자 중과제외 주택

1. 다주택자 양도소득세 중과제외 주택 조문 체계

 

3주택 이상 중과제외주택에 관하여

• 소득령167조의3(주택만 소유한 경우)
• 소득령167조의4(조합원입주권 등을 함께 소유한 경우)에 규정하고 있다

 

2주택 중과제외주택에 관하여

• 소득령167조의10(주택만 소유한 경우)
• 소득령167조의11(조합원입주권 등을 함께 소유한 경우)에 규정하고 있다

 

☞ 양도소득세 중과제외 주택은 주택을 양도한 경우만 적용되며 조합원입주권 등을 양도한 경우에는 적용되지 않음

 

■ 3주택 이상자 중과제외주택 관련 법령

• 조합원입주권 등이 포함되지 않은 경우 → 소득령제167조의3을 적용한다.
• 조합원입주권 등 포함된 경우 → 소득령제167조의4를 적용해야 한다.

 

2. 3주택 이상 중과제외주택 목록( 소득령§167조의3①)

호별	구분	세부내용
1	중과대상 주택수 판정시 제외주택	경기도 읍·면지역, 광역시의 군지역, 세종시의 읍·면지역, 기타지역으로 양도당시 기준시가 3억원 이하인 주택
2	소득세법상 장기임대주택	(지방자치단체 +세무서) 주택임대사업자등록. 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권 밖은 억 3원 이하) 주택
3	조세특례제한법상 감면대상 주택	- 장기임대주택 (조세특례제한법 제97조 제97조의2) - 미분양주택(조세특례제한법 제98)
4	장기사원용주택	종업원에게 10년 이상 무상제공하는 사용자 소유의 주택
5	조세특례제한법상 감면대상 주택	- 미분양주택(조특법 제98조의2, 98조의3, 제98조의5~ 제98조의8) - 신축주택(조특법 제99조~제99조의3) - 공익사업용주택(조세특례제한법 제77조
6	문화재주택	지정문화재 및 등록문화재로 지정 및 등록한 주택
7	상속주택	소득령155조2항에 해당하는 선순위상속주택으로 상속개시일로부터 5년 이내 주택
8	저당권실행 및 채권변제 취득주택	저당권실행 및 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일로부터 3년이 경과되지 아니한 주택
8-2	가정어린이집	지방자치단체장인가 & 세무서사업자등록 후 5년 이상 사용 후 사용하지 아니한게 된 날부터 6개월이 경과하지 아니한 주택
9	소형주택	조문삭제
10	중과제외 주택외 1주택	위 제1 호 제8호의 2호에 해당하는 주택외 주택
11	조정대상지역 지정전 계약주택	조정대상지역 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택
12	양도소득세 중과 한시적유예 주택	보유기간 10년 이상인 주택을 2020.6.30까지 양도하는 주택
12-2	양도소득세 중과 한시적유예 주택	보유기간이 2년 이상인 주택을 2023.2.9까지 양도하는 주택
13	비과세 특례 등 적용주택	소득령제155조 또는 「조특법」에 따라 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 비과세가 적용되는 주택

 

(1) 제1호 : 기준시가 3억원 이하 기타지역소재 주택

 

- 경기도의 읍·면지역, 광역시의 군지역, 세종시의 읍·면지역은 기준시가 3억원 이하 주택

- 기타지역의 기준시가 3억원 이하 주택

☞주택수 판정시 주택수에 포함되지 않는 기준이다.

 

■사례

- 가주택(서울,조정)

- 나주택(분당,조정)

- 다주택(청주,조정,기준시가 2억)을 소유하다가

다주택을 양도하면?

☞ 조정대상지역에 소재하고 있는 주택이라 할지라도 경기도 읍·면지역, 광역시의 군지역, 세종시의 읍·면지역, 기타지역에 소재하고 양도당시 기준시가 3억원 이하인 주택은 중과제외

 

(2) 제2호: 소득세법상 장기임대주택(소득령167조의3①2)

구분	임대유형		호수	면적	임대기간	기준시가	등록조건
가목	매입임대	단기/장기	1호		5년	임대개시6억(3억)	2018.3.31. 이전등록
나목	매입임대	-	2호	국민주택	5년	취득당시 3억	2003.10.29. 이전등록
다목	건설임대	단기/장기	2호	149㎡	5년	임대개시 6억	2018.3.31. 이전등록
라목	매입임대	-	5호	149㎡	5년	취득당시 3억	2008.6.11.~ 2009.6.30. 미분양주택 최초계약
마목	매입임대	장기	1호	-	8/10년	임대개시6억(3억)	2018.4.1. 이후등록
	- 2018.9.14. 이후 취득한 조정대상지역 소재 주택은 제외 - 2020.7.11.~2020.8.17. 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트는 제외 - 2020.7.11.~2020.8.17. 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 주택 제외
바목	건설임대	장기	2호	149㎡	8/10년	임대개시 6억	2018.4.1. 이후등록
사목	가목, 다목~마목에 해당하는 임대주택을 의무임대기간 내에 자진말소하고 자진말소일로부터 1년 이내 양도하는 주택( 단, 민간임대주택법상 의무임대기간의 1/2 이상을 임대한 경우로 한정)

☞장기만 배제하는 것은 아니고, 단기임대도 중과제외가 가능

☞가목을 후속하는 것이 마목이고 다목을 후속하는 것이 바목이다. 마목은 단기임대가 불가능하고 몇가지 제약이 있다.

 

■사례

- 2015.02 가주택 취득(일반주택)

- 2017.04 나주택 취득(장기임대주택등록)

- 2022.10 가주택 양도(일반주택)

☞ 의무임대기간 경과 전에 임대주택외 1주택(일반주택)을 양도 → (거주주택 중과제외규정에 의하여 )중과제외

- 2025.10 나주택임대(임대주택)

☞ 의무임대기간 경과 후에 임대주택을 양도 → (2호에 의하여) 중과제외

 

■사례: 양도소득세 중과제외를 이미 적용받은 상태에서 자진말소한 경우

- 2015.02 가주택 취득(일반주택)

- 2018.06 나주택 취득(장기임대주택등록)

- 2020.08 가주택 양도(일반주택)

☞ 의무임대기간 경과 전에 임대주택외 1주택(일반주택)을 양도 → 중과제외

- 2022.10 나주택 자진말소. 가주택 양도분 추징은?

☞ 임대주택 자진말소시 이미 중과제외 적용받은 거주주택 추징배제 요건

임대의무기간(단기4년, 장기8년)의 2분의 1이상을 임대하고 자진말소( 임차인 동의 필요 )한 경우

 

■ 양도소득세 중과제외를 아직 적용받지 않은 상태에서 자진말소한 경우

- 2015.02 가주택 취득(일반주택)

- 2018.06 나주택 취득(장기임대주택등록)

- 2022.10 나주택 자진말소

가, 나주택양도시 중과제외는?

☞자진말소하는 임대주택 또는 1일반주택이 양도소득세 중과제외를 적용받으려면 ① + ②

① 민간임대주택법상 의무임대기간의 이상을 임대하고 자진말소(임차인 동의 필요)

② 자진말소일로부터 1년 이내 양도

 

■ 자동말소한 임대주택 양도시 중과제외 적용여부

- 2015.02 가주택 취득(일반주택)

- 2018.02 나주택 취득(장기임대주택등록)

- 2022.10 나주택 자동말소

가, 나주택양도시 중과제외는?: ☞요건을 충족하면 기한관계없이 중과적용제외

 

∙자진말소 및 자동말소시 양도소득세 중과제외 적용요건 비교

구분	자진말소	자동말소
적용대상	단기임대주택 또는 장기임대주택으로 등록한 아파트
말소시기	민간임대주택법상 의무임대기간 이상 경과 후	민간임대주택법상 의무임대기간 경과 후
양도기한	자진말소일로부터 년 이내 양도	기한없음

 

 

3) 제3호 제5호 조세특례제한법상 감면대상 주택

 

구분	감면유형	양도소득세 중과제외 대상
조세특례제한법 제97조 관련	임대주택	제97조, 제97조의 2
조세특례제한법 제98조 관련	미분양주택	제98조, 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5~제98조의8
조세특례제한법 제99조 관련	신축주택	제99조, 제99조의2, 제99조의 3
조세특례제한법 제77조 관련	공익사업주택	사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 수용·협의매수 주택

 

■ 임대주택 양도소득세 중과제외 적용가능 여부

조세특례제한법	특례 내용	중과제외
제97조의3	장기보유특별공제율 특례(50%, 70%) 적용	△
제97조의4	장기보유특별공제율 추가적용	○
제97조의5	양도소득세 100% 감면	△

1) 2018.9.13. 이전 취득한 주택은 가액요건( 임대개시일 현재 6억원 3억원 이하)에 상관없이 면적요건( 국민주택규모 이하)만 충족하면 조세특례제한법상 임대주택 세제혜택( 조세특례제한법 97조의3, 97조의5 ) 적용가능

2) 조세특례제한법 97조의3, 97조의5에 해당하는 임대주택도 소득세법시행령 167조의3①

2에서 규정한 가액요건을 충족한 경우에는 다주택자 양도소득세 중과제외 적용가능

3) 조세특례제한법 제97조의4는 소득세법시행령 167조의3 ①2 「가목 」 「다목 」 에 따른 임대주택을 의미하므로 중과배제 적용요건 충족

 

(4) 제4호: 장기사원용주택 및 제6호: 문화재주택

 

■ 제4호 장기사원용주택

① 종업원 (사용자의 특수관계인은 제외)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택

② 무상제공기간이 10년 이상인 주택

 

특수관계인의 범위

•  6촌 이내의 혈족
•  4촌 이내의 인척
• 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함)
• 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자·직계비속

■ 제6호 문화재주택

① 「문화재보호법」에 따른 지정문화재 주택

② 「문화재보호법」에 따른 국가등록문화재 주택

 

 

(5) 제7호: 상속주택

 

■ 중과제외 대상 상속주택

① 소득세법 시행령155조②에 해당하는 상속주택( 단독상속권자 및 공동상속 최다지분권자의 상속주택)으로서 상속받은 날부터 5년이 경과되지 아니한 경우에 한함

② 공동상속 소수지분권자의 상속주택은 중과대상 주택수 판정시 처음부터 제외되어 중과제외

 

■ 단독상속권자( 공동상속 최다지분권자 포함)와 공동상속 소수지분권자 중과제외 비교

적용대상자	단독상속권자 공동상속 최다지분권자	공동상속 소수지분권자
별도세대 해당여부	별도세대에 한하여 중과배제 적용( 단, 동거봉양합가시 제외)	동일세대 , 별도세대 무관
중과제외 상속주택	선순위 상속주택에 한하여 적용	모든 상속주택에 적용
중과제외 양도시기	상속개시일로부터 5년 이내	양도시기와 무관

※ 주된상속인의 판단: 상속지분이 가장 큰 자 →상속주택에 거주한 자→ 최연장자

 

■ 중과제외 대상 상속주택의 범위

① 단독상속권자 및 공동상속 최대지분권자가 상속받은 주택일 것

② 별도세대원으로부터 상속받을 것

③ 2주택 이상을 상속받은 경우 선순위 상속주택에 해당할 것

④ 상속개시일로부터 5년 이내 양도할 것

 

■ 상속주택 공동상속 소수지분권자

- 양도하는 공동상속주택이 소득세법 시행령 제167조의10 제2항 및 같은 법 시행령 제167조의3제2항제2호의 소수지분에 해당하는 경우에 다주택 중과세율이 적용되는 주택수 판정에 제외되는 것임( 사전 법령해석재산-1189, 2021.9.30.)

 

■ 공동상속 소수지분권자의 상속주택 양도시 중과여부

① 동일세대원으로부터 상속받았다 할지라도

② 선순위가 아닌 후순위 상속주택에 해당한다 할지라도

③ 소수지분 상속주택을 여러 채 보유 소수지분 상속주택을 여러 채 보유하고 있다 할지라도

④ 상속개시일로부터 5년이 경과한 후에 양도한다 할지라도

공동상속 소수지분권자의 상속주택은 양도소득세 중과제외된다.

 

 

(6) 제8호: 저당권실행 등 취득 주택

 

① 저당권실행 및 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서

② 취득일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택

 

 

(7) 제8호의2: 가정어린이집

① 지방자치단체장의 인가를 받은 가정어린이집에 해당할 것

② 세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용할 것

③ 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택

 

■ 가정어린이집 거주주택 비과세 및 중과제외 요건 비교

구분	거주주택 비과세	가정어린이집 중과제외
관련법령	소득세법시행령 제155조 제20 항	소득세법시행령 제167 조 제 항
적용요건	거주주택 양도일 현재 가정어린이집으로 운영하고 있을 것	어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6개월 이내 양도
양도대상	거주주택(2 년 이상 거주한 주택)	가정어린이집(5년이상 운영)

 

 

(8) 제10호: 중과제외 주택외 1주택

 

■ 중과제외 주택외 주택

1세대가 다음의 제1호 ~ 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택

• 제1호 중과대상 주택수 판정시 제외주택
• 제2호 소득세법상 장기임대주택
• 제3호 조세특례제한법상 감면대상 주택
• 제4호 장기사원용주택
• 제5호 조세특례제한법상 감면대상 주택
• 제6호 문화재주택
• 제7호 상속주택
• 제8호 저당권실행 채권변제 취득주택 籍
• 제8호의2 가정어린이집

■ 중과제외 주택외 주택 적용사례

_가주택(장기임대주택, 조정)

_나주택(일반주택, 조정)

_다주택(상속주택, 5년 이내, 조정)

구 분	중과제외 사유	중과제외 규정
가주택	조세특례제한법상 감면대상주택	제3호
다주택	상속개시일로부터 5년 이내 양도 상속주택	제7호
나주택	중과제외 주택외 1주택	제10호

 

 

(9) 제11호: 조정대상지역 지정 전에 계약한 주택

 

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택.

 

 

(10) 제12호 및 제12호의2: 중과유예 주택

 

■ 제12호 : 2019.02.17.~2020.6.30. 사이 양도하는 주택

① 보유기간이 10년 이상인 주택을 사이 양도하는 주택

② 재개발사업 등으로 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택을 양도하는 경우 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산

 

■ 제12호의2: 2022.5.10.~2023.5.9 사이 양도하는 주택

① 보유기간이 2년 이상인 주택을 2022.5.10.~2023.5.9 사이 양도하는 주택

② 재개발사업 등으로 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택을 양도하는 경우 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산

 

 

(11) 제13호: 비과세특례 등 적용대상 주택( 감면주택 + 일시적 2주택)

 

■ 소득세법 시행령 제167조의3 제13호 신설

① 소득세법 시행령 제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 비과세가 적용되는 주택

② 감면주택 및 거주주택과 일시적 주택이 중복 적용된 경우 양도가액 12억원 초과분에 대한양도차익에 대해 양도소득세가 중과되는 것을 방지하기 위해 신설된 규정

▸사례:

가(감면대상주택),

나(종전주택),

다(신규주택)를 소유하다가 나주택을 15억원에 양도하고 일시적2주택으로 비과세 적용할 때 12억원 초과분은 가주택이 있기 때문에 2주택으로 중과되는 바, 이때 중과를 제외해 주겠다는 것이다.