19-3. 다주택자 중과세(2주택자의 중과)

양도소득세 요약

 

 

다주택자 중과세(2주택자의 중과)

 

1. 개념 정리

 

(1) 1세대2주택 중과에서 제외되는 주택

 

☞23.2.28. 삭제된 중과배제 주택은 모두 「소령」제155조 또는 「조특법」상 1세대1주택 비과세가 적용되는 주택인데, 다음 규정 신설로 통합되어 삭제되었고, 신설규정은 '23.2.28이후 양도분부터 적용됨. (「소령」<부칙> 대통령령 제33267호, 2023.2.28.)

 

 

1) 주택수에 산입하지 않는 주택

 

수도권・광역시・특별자치시 외의 지역의 양도당시 기준시가 3억원 이하 주택(다만, 광역시 소속 군지역, 경기도 및 특별자치시 읍・면 지역, 기타 도지역에 소재한 양도당시 기준시가 3억 이하는 주택 수에 미포함), 소형신축주택 또는 준공 후 미분양 주택(소득령§167의3①12호)

☞ '주택수에 산입하지 않는 주택'은 해당 주택을 양도하는 경우에도 중과배제되고, 다른 주택 양도시에도 해당 주택을 중과대상 주택수에서 제외하나, 아래 2)~14)에 열거하는 주택은 해당 주택을 양도하는 경우에만 중과배제되고, 다른 주택의 양도에는 중과대상 주택 수에 해당 주택이 포함됨.

 

2) 장기임대주택 등

 

위 '1세대 3주택 이상 중과에서 제외되는 주택' 중 2)∼9)에 해당하는 주택

 

3) 부득이한 사유로 취득하는 주택

 

1세대의 구성원 중 일부가 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시(특별시・광역시・특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) · 군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병을 치료・요양하는 장소와 같은 시・군에 소재하는 주택으로서 취득 당시 법 제99조에 따른 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 아니하는 것에 한정한다)을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우의 해당 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정)

 

4) 수도권 밖 소재 실수요 목적 취득 주택

 

「소령」제155조제8항에 따라 취학・근무상의 형편・질병의 요양 등 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택

 

5) 동거봉양 합가에 따른 2주택('23.2.28. 삭제 '23.2.28 이후 양도분부터 적용)

 

1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 사람이 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우 해당 주택(세대를 합친 날부터 10년이 경과하지 아니한 경우에 한정)

 

6) 혼인에 따른 2주택('23.2.28. 삭제 '23.2.28 이후 양도분부터 적용)

 

1주택을 소유하는 사람이 1주택을 소유하는 다른 사람과 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정)

 

7) 소유권 소송관련 주택

 

주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정)

• 재산분할청구권 행사로 취득한 주택
  • 혼인 후 배우자 명의로 취득한 2주택에 대해 이혼 시 관할법원에 재산분할을 청구하여 해당 2주택의 소유권을 이전 받은 후 그 중 1주택을 양도하는 경우 재산분할청구권 행사로 취득한 해당 주택은 주택의 소유권에 관한 소송의 결과로 취득한 주택에 해당되지 아니함.
• 재건축아파트의 동・호수 추첨에 관한 분쟁으로 소송 중인 주택
  • 재건축아파트의 동・호수 추첨에 관한 분쟁으로 소송이 진행 중인 주택은 2주택 중과에서 제외되는 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나, 해당 소송의 결과로 취득한 주택에 해당되지 아니함.
• 주택 매매계약 후 쌍방합의로 매매계약을 무효화하고 계속 보유하는 주택
  • 매매계약을 체결하고 양도인이 중도금을 수령하였으나 매수인이 잔금지급을 거부하며 중도금 반환 소송을 제기하여 쌍방합의에 의해 중도금을 매수인에게 반환하고 계속 보유하는 주택은 소유권에 관한 소송결과로 취득한 주택에 해당하지 아니함.

 

8) 일시적 2주택('23.2.28. 삭제)

 

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택 [다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 「소령」제155조제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함)에 한정]

▶같은 세대원간 부담부 증여 시 일시적 2주택 중과 배제에 해당하는지 여부

1주택을 소유한 1세대가 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 같은 세대원에게 부담부증여한 경우에는 일시적2주택 중과 배제 규정에 해당하지 아니함.

☞ 중과배제주택의 일시적2주택(「소령」 167의10118)과 1세대1주택 비과세 판단시 일시적2주택(「소령」 1551)의 요건은 신규주택 취득시기 조건이 있는지에 따라 달라졌으나, 「소령」§167의10①(8)이 삭제되고 같은 항 제15호 신설로 인해 통합되면서, 결과적으로 '종전주택 취득일로부터 1년 이상 지나지 않고 신규주택을 취득한 경우'에 개정전('23.2.28 전 양도분)은 중과배제 대상에 포함되었으나, 이후분은 중과대상에 포함됨. (p.530 참조)

 

9) 소형주택

 

주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택.

다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정・고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외

 

◈ 중과 배제되는 소형주택 판단 기준

구분		판단기준
겸용주택		주택부분이 주택외 부분보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보아 소형주택 여부 판단
다가구주택	원칙	공동주택으로 보아 소형주택 여부 판단
	예외	하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 소형주택 여부를 판단
공동소유주택		소유지분에 관계없이 양도하는 주택 전체를 기준으로 판단

 

 

10) 일반주택

 

위 1)~7)에 해당하는 1주택을 제외하고 남은 1주택

 

11) 조정대상지역 공고일 이전 양도계약한 주택

 

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

 

12) 10년이상 보유한 주택(23.2.28. 삭제)

 

보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취독한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

 

13) 2년 이상 보유하고 2022.5.10.~2025.5.9. 기간동안 양도하는 주택

 

보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 ... 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

 

14) 상속받은 주택('23.2.28. 삭제)

 

「소령」제155조제2항 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우로서 제154조제1항이 적용되고 같은 항의 요건을 모두 충족하는 일반주택

 

15) 비과세 특례가 적용되는 주택(21.2.17 이후 양도하는 분부터 적용. 23.2.28. 삭제)

 

「소령」제155조제20항에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택(이하 이 호에서 "거주주택"이라 한다)을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우로서 제154조제1항이 적용되고 같은 항의 요건을 모두 충족하는 거주주택

 

16) 1세대1주택 비과세 특례가 적용되는 주택 ('23.2.28 신설)

 

「소령」제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택

소득세법 시행령 §167의10①15 ['23.2.28 신설]

15. 제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택

 

 

(2) 1세대 2주택・입주권 또는 분양권에서 제외되는 주택

 

23.2.28. 삭제된 중과배제 주택은 모두 「소령」§156의2, §156의3 또는 「조특법」상 1세대1주택 비과세가 적용되는 주택으로 다음 규정 신설로 통합되어 개별규정은 삭제됨.

☞ 신설규정은 '23.2.28이후 양도분부터 적용됨.(「소령」 <부칙>대통령령 제33267호, 2023.2.28.)

 

1) 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 보유한 경우('23.2.28. 삭제)

 

「소령」제156조의2 제3항부터 제5항의 규정에 따라 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항의 규정을 적용받는 주택으로서 양도소득세가 과세되는 주택

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용

1. 재개발・재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발・재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발・재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니함

1. 재개발・재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발・재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 함.
3. 재개발・재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

 

2) 장기임대주택 등

 

 '1세대 3주택 이상 중과에서 제외되는 주택' 중 2)~9)에 해당하는 주택

 

3) 주택수에 산입하지 않는 주택・입주권 또는 분양권

 

1세대가 보유한 주택(주택에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권의 수를 계산할 때 수도권 및 광역시・특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」제3조제3항 제4항에 따른 읍・면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」제6조제3항에 따른 읍・면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택, 조합원 입주권 또는 분양권으로서 해당 주택의 기준시가, 조합원입주권의 가액(「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항제5호에 따른 종전 주택의 가격을 말한다) 또는 분양권의 가액 [주택에 대한 공급계약서상의 공급가격(선택품목에 대한 가격은 제외한다)을 말한다]이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택, 조합원입주권 또는 분양권

 

4) 부득이한 사유로 취득하는 주택

 

1세대의 구성원 중 일부가 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시(특별시·광역시·특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 호에서 같다) · 군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병을 치료·요양하는 장소와 같은 시·군에 소재하는 주택으로서 취득 당시 법 제99조에 따른 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 않은 것으로 한정한다)을 취득하여 1세대가 1주택과 1조합원입주권 또는 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 해당 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 않은 경우로 한정)

 

5) 수도권 밖 소재 실수요 목적 취득 주택

 

「소령」 제155조제8항에 따라 취학 · 근무상의 형편·질병의 요양 등 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택

 

6) 동거봉양 합가에 따른 2주택 ('23.2.28. 삭제)

 

1주택, 1조합원입주권 또는 1분양권을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택, 1조합원입주권 또는 1분양권을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권 또는 1주택과 1분양권을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(세대를 합친 날부터 10년이 경과하지 않은 경우로 한정)

 

7) 혼인에 따른 2주택('23.2.28. 삭제)

 

1주택, 1조합원입주권 또는 1분양권을 소유하는 자가 1주택, 1조합원입주권 또는 1분양권을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권 또는 1주택과 1분양권을 소유하게 되는 경우 해당 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 않은 경우로 한정)

 

8) 소유권 소송 관련 주택

 

주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정)

 

9) 소형 주택

 

주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택.

다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정・고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외

 

10) 조정대상지역 공고일 이전에 양도 계약한 주택

 

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

 

11) 10년 보유한 주택(23.2.28. 삭제)

 

보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

 

12) 2년이상 보유하고 2022.5.10~2025.5.9. 기간동안 양도하는 주택

 

보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 ... 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

 

13) 1세대1주택 비과세 특례가 적용되는 주택 ('23.2.28 신설)

 

「소령」제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택

소득세법 시행령 (167의10 ①15 ['23.2.28 신설]

15. 제155조 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 형의 요건을 모두 충족하는 주택

 

2주택(입주권 포함) 이상 중과 배제되는 주택

(1) 3주택 이상자의 충고제외대상 주택(장기임대주택 등) (2) 수도권・광역시・특별자치시(세종시) 외의 지역의 양도당시 기준시가 3억원 이하 주택~소현신축주택 또는 준공 후 미분양 주택 (소득령§167의3①12호) -광역시 소속 군지역, 경기도 및 특별자치시 읍・면 지역, 기타 도지역 포함 -보유주택 수 계산에도 제외 (3) 취학・근무상 형편・질병요양의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시・군 소재 주택 ☞취득 당시 기준시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유 해소 후 3년 이내 양도 (4) 혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택('23.2.28. 삭제) (5) 부모봉양합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택('23.2.28. 삭제) (6) 소송진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(확정판결일로부터 3년 이내 양도) (7) 일시적 2주택인 경우 종전 주택('23.2.28. 삭제) (8) 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택 -「도시 및 주거환경 정비법」상 정비구역 또는 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역 내 주택은 제외 (9) 상기 (1)~(6)의 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우의 해당 주택 (10) 조정대상지역 공고 이전 매매계약 체결하고 계약금 지급받은 주택 (11) 보유기간이 10년 이상인 주택을 2020.6.30.까지 양도하는 주택('23.2.28. 삭제) (12) 보유기간이 2년 이상인 주택을 2022.5.10~2025.5.9까지 양도하는 주택 (13) 「소령」제155조제2항에 따른 상속주택특례 및 제155조제20항에 따른 거주주택비과세특례를 적용받는 일반주택('23.2.28. 삭제) (14) 제155조, 제156조의2, 제156조의3 또는 「조세특례제한법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대1주택으로 보아 제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택

 

1주택과 1조합원입주권을 보유할 때 중과 배제되는 주택

•2주택자의 중과 제외 주택으로서 (1)~(6) 및 (8), (10), (11), (12)에 해당하는 주택 •1주택자가 주택 취득일부터 1년 경과 후 1조합원입주권을 취득하고 3년 이내 종전주택 양도시 해당주택 •1주택자가 1조합원입주권을 취득하고 3년이 경과하여 종전 주택을 양도하는 경우 해당 주택(다음요건 충족시) - 재건축・재개발로 취득하는 주택의 완공 후 3년 이내 세대 전원이 해당 주택으로 이사하여 1년 이상 거주 -주택 완공 후 3년 이내 종전주택 양도 •1주택자가 해당 주택의 재개발・재건축으로 대체주택을 취득하였다가 양도하는 경우 해당 주택(다음요건 충족시) -사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주 -재개발・재건축사업으로 취득하는 주택의 완공 후 3년 이내 세대 전원이 해당 주택으로 이사하여 1년 이상 거주 -주택 완공 후 3년 이내 대체주택 양도

 

2. 관련사례 및 해석

 

(1)예규・판례

 

◈ 다주택자가 '09.3.16.~'12.12.31. 중 취득한 주택을 '18.4.1. 이후 양도 시 중과배제→2023,12,26, 이후 결정 경정분부터 적용(기획재정부 재산세제과-1422, 2023.12.26.)

2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지의 기간 중 취득한 주택의 소재지가 추후 「주택법」에 따른 조정대상지역으로 지정된 경우로서, 해당 주택을 양도하는 경우에는 법률 제9270호부칙 제14조제1항에 따라 소득세법 제104조제1항제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용하는 것임. 동 해석은 회신일 이후 결정・경정하는 분부터 적용됨.

 

◈ '18.3.31. 이전에 분양계약 및 임대등록 후 '18.4.1.이후 취득하여 주택으로 임대개시한 오피스텔의 중과배제 장기임대주택 해당함(서면법규 재산 2021-7873, 2024.02.20.)

2018.3.31. 이전에 분양 계약 및 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 완료하고 2018.4.1. 이후 취득하여 주거용도로 임대개시한 오피스텔의 경우 「소득세법 시행령」제167의3제1항제2호가목에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위에서 제외되는 장기임대주택에 해당하는 것임.

임대주택에 대한 중과세율적용 배제규정인 소득령 167의3①(2)가목 단서의 '2018.3.31.까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다'는 문구에서의 한정은 2018.3.31. 이라는 기한에 대한 한정이지 주택만으로 한정한다는 의미는 아님.

▶비교사례

'18.9.13 이전 분양받아 '18.9.14 이후 임대사업자등록, 주택으로 사용한 오피스텔 중과배제 임대주택 아님 (서면-2022-법규재산-1469, 2022.12.21.)

'18.9.13 이전 오피스텔 분양권을 취득하여 '18.9.14 이후 조정대상지역 내 해당 오피스텔을 취득하여 임대주택 등록한 경우 중과세율적용 배제규정인 소득령§167의3① (2) 마목 중과배제 불가능. (소령 2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 부칙 제4조2항 적용 불가능. '22.10.19.(기재부 재산세제과-1312, 22.10.19. 예규생산일) 이후 양도하는 경우 중과배제가 적용되지 않음.

 

◈ 동일세대원으로부터 증여받은 주택의 양도소득세 중과세율 적용 여부(기획재정부 조세법령운용과-1227, 2022.11.08.)

① 답변

법률 제9270호 소득세법 일부개정법률 부칙 제14조제1항에 따른 양도소득세의 세율 특례는 동일세대원으로부터 증여에 의해 취득한 주택에는 적용하지 않는 것

☞소법 부칙(법률 제9270호, 2008.12.26.>제14조(양도소득세의 세율 등에 관한 특례)

① 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자신을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조제1항제4호부터 제3호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

 

◈ 1주택과 공동상속주택의 소수지분을 소유한 1세대가 공동상속주택이 조합원입주권의 소수지분 2개로 변경된 후 1주택 양도 시 다주택 중과세율 적용 대상이 아님(법령해석과-860, 2020.03.23.)

① 사실관계

• '14. 11월 경기도 광명시 소재 甲은 주택 취득
• '17 1월 甲의 부친 사망으로 서울 소재 B주택을 1/2씩 상속받음
  • 甲의 동생 乙은 1/2지분 상속받음
  • 상속개시일에 乙은 부친과 동일세대였고, 甲은 부친과 별도세대였음
• '18. 11월 B주택 재개발사업 관리처분계획인가
  • B주택은 2개의 조합원입주권으로 권리변환*
  • 甲과 乙은 각 조합원입주권을 1/2지분씩 소유
• '20.1월 甲은 △주택 양도(매매대금 6억)

② 질의

[질의1] 1세대가 1주택과 공동상속주택의 소수지분을 소유하다가 공동상속주택이 재개발사업으로 2개의 조합원입주권으로 변환되어 1세대 3주택조합원입주권을 소유하게 된 경우

재개발사업으로 소유하게 된 '공동상속조합원입주권'의 소수지분 주택수 계산방법을 소령§167의3②(2)에 따른 '공동상속주택" 소수지분의 주택수 계산방법을 적용할 수 있는지

• (1안) 적용할 수 있음
• (2안) 적용할 수 없음

[질의2] [질의1]이 1안이라면, 1세대 3주택조합원입주권 중과세율 적용대상 판단을 위한 주택수 계산 시,

주택수에서 제외되는 공동상속주택의 소수지분은 11.56의25에 따라 1세대주택 특례 적용하는 선순위 공동상속 조합원입주권 순위에 따라 1개로 한정되는지

• (1안) 한정됨
• (2안) 한정되지 않음

③답변

1. 공동상속조합원입주권의 주택수 계산은 「소령」제167조의4 제4항에 따라 동 시행령 제157조의3 제2항제2호를 준용하는 것
2. 1주택과 2공동상속조합원입주권 소수지분을 보유한 1세대가 1주택을 양도하는 경우 「소득세법」제104조제7항에 따른 중과세율을 적용하지 않는 것

④ 해설

甲은 공동상속주택의 소수지분(위 사례의 경우 甲은 최연장자이나, 상속개시당시 피상속인과 동일세대에 거주한 乙이 상속주택을 보유한 것으로 봄)을 보유한 것으로 乙이 해당 주택을 보유하고 있는 것이며, A주택 양도당시 甲은 1주택 2조합원입주권 보유로, 비과세는 적용되지 않고, 2조합원입주권은 소수지분으로 중과세율 적용시 주택수 계산에서는 제외되므로 중과세율은 적용되지 않음

 

◈ 부모로부터 재차 상속받은 공동상속주택을 양도 시 중과세율 적용 여부(사전-2021-법규재산-1681, 2022.10.06.)

① 사실관계

• 2014. 4월 父 소유주택 공동상속*
  • 母 3/9, 본인 2/9, 형제1 2/9, 형제2 2/9
• 2021.6월母 지분 3/9을 본인이 단독상속
  • 상속 후 지분 : 본인 5/9, 형제12/9, 형제2 2/9
• 2021.10월 공동상속주택 양도
  • 공동상속주택은 「소령」제155조제2항에 따른 선순위상속주택에 해당하는 것으로 전제

②질의

父로부터 주택을 공동상속(1차 상속받고, 그 최대지분자인 母가 사망함에 따라 母의 해당 주택 지분을 단독상속(2차 상속받아 최대지분자가 된 경우로서

- 1차 상속일부터 5년 경과 후, 2차 상속일부터 5년 이내 해당 주택을 양도 시 1차 상속지분 양도소득에 중과세율 적용이 배제되는지

③ 답변

父로부터 주택을 母(3/9)와 그 자녀 3명(각 2/9씩)이 공동상속 받은 후 母가 사망함에 따라 母의 지분을 자녀 중 1명이 단독으로 재상속하여 최대지분자(5/9)가 된 경우로서 해당 최대지분자가 재상속에 의해 최대지분자가 된 날로부터 5년 이내에 보유지분(5/9)을 양도한 경우에는 「소령」제167조의3제1항제7호에 따라 양도소득세가 중과되지 않는 것임

④ 해설

母로부터 재상속받기 전에는 공동상속주택 소수지분자로 해당 주택의 소유자는 母가 소유하고 있는 것으로 보며, 재상속으로 최대지분자가 된 이 이후 중과세율 적용시 상속받은 1주택(중과 세율 주택수 계산에 포함)에 해당하므로 이 때부터 「소령」제167조의3제1항제7호가 적용됨

 

◈ 단기임대주택이 자동말소되어 장기일반임대주택으로 재등록 후 임대기간 미충족 상태에서 양도시, 중과배제 여부(기획재정부 재산세제과-861, 2022.08.01.)

① 질의

단기민간임대주택의 임대의무기간 외 나머지 요건을 충족한 상태로 자동말소된 뒤, 2020.8.18. 이후 장기일반민간임대주택으로 재등록하여 임대기간을 미충족한 상태로 양도 시

-소령§167의3① 2) 각목 외 부분 단서에 따라 중과배제하는지

② 답변

단기임대주택이 자동말소되어 장기일반임대주택으로 재등록 후 임대기간 미충족 상태에서 양도하여도 중과배제 적용.

 

◈조정대상지역 내 소재한 공동상속주택 양도시 중과세율 적용 여부(사전-2022-법규재산-0426, 2022.08.10.)

① 사실관계

• 2022.04.01. 공동상속주택(B) 양도
• B주택 양도일 현재 신청인 세대의 주택 소유 현황은 다음과 같음
  • 거주주택(A): 서울 소재(배우자 명의), 29년 가량 거주중
  • 공동상속주택(B): 광주 동구 소재, 2008.2.8. 동생들과 공동상속받아 신청인은 거주한 적 없고 친척이 계속 무상 거주함
  • 해당주택 상속지분은 신청인 45%, 여동생 45%, 남동생 10%이며, 주택의 소재지는 2020.12.18. 조정대상지역으로 지정 공고됨
  • 임대주택(CDE) : 구청, 세무서 등록필

구분	소재지	임대주택 종류	주택유형	전용면적	임대시작일
C주택	용인	단기민간임대(매입)	아파트	85㎡초과	2018-09-30
D주택	서울	장기일반민간임대(매입)	아파트	40-60m²	2018-09-30
E주택	서울	장기일반민간임대(매입)	아파트	40-60m²	2018-09-30

• 임대사업자 최초등록일은 2018.9.30.로 C・D-E주택 함께 임대주택으로 등록함
• 소형 오피스텔 1채: 주택임대 미등록, 과세사업자로 사업자등록필

② 질의

3주택 이상을 보유한 1세대가 상속받은 지 5년이 경과한 조정대상지역 내 소재한 공동상속주택을 양도하는 경우 중과세율 적용 여부

③ 답변

「소령」제155조제3항 각호의 순서에 의해 공동상속주택의 소유자로 보는 자가 속한 1세대가 당해 공동상속주택을 상속받은 날로부터 5년이 경과한 후 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우 「소령」제167조의3제1항을 적용함에 있어 당해 공동상속주택이 같은 항 제1호에 해당하지 않는 경우에는 같은 조 제2항 제2호에 따라 양도일 현재 해당 세대가 보유한 주택수에 포함되는 것이며,

이 경우 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우에 해당하지 않으므로 양도하는 공동상속주택은 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대3주택 이상에 해당하는 주택으로 「소법」제104조제7항제3호에 따른 세율이 적용되는 것임

④ 해설

위 사례의 경우 공동상속주택 상속인 중 최 연장자로 공동상속주택을 포함하여 양도당시 총 5주택보유(A・B・C・D・E)로 1세대 3주택 중과세율이 적용됨. 다만, 아래 참고해석에 따라 공동상속주택의 소유자로 보는 경우에 해당하지 않는 상속인이 양도하는 공동상속주택 지분은 중과세율이 적용되지 않음

▶참고사례

소령 §155③에 따른 공동상속주택 소수지분 양도 시 중과세율 적용배제 여부(기획재정부 재산세제과-1188, 2022.09.22.)

① 질의

「소령」제155조 제3항에 따른 공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우, 다주택자 중과세율 적용이 배제되는지

• (제1안) 다주택자 중과세율 적용이 배제됨(주택수에 상관없이 항상 중과배제)
• (제2안) 다주택자 중과세율 적용이 배제되지 않음(주택수에서만 제외)

② 해석

「소령」제167조의3제2항제2호에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 자가 소유한 공동상속주택의 상속지분을 양도하는 경우에는 「소득세법」제104조 제7항에 따른 세율이 적용되지 아니하는 것임

▶참고사례

동일세대원이 상속주택을 지분별 보유하고 있는 경우, 상속주택 양도 시 소수지분권자 다주택자중과세 여부(사전-2021-법규재산-1706, 2022.05.31.)

① 사실관계

• '06. 피상속인은 경기도 파주시 A주택 취득
• '14. 피상속인은 경기도 용인시 수지구 B주택 취득
• '19.1월 피상속인 사망으로 동일세대원이었던 배우자와 자녀가 법정상속지분 대로 상속받음
  • 동거봉양 목적으로 합가한 경우가 아닌 것으로 전제함
  • 배우자: 3/7, 자1: 2/7, 자2: 2/7
  • 상속주택 현황
    • 경기 파주시 소재 A주택
    • 경기 용인시 수지구 B주택
• '21.10월 A주택을 양도함

②질의

피상속인과 동일세대원인 공동상속인들이 2주택을 법정 상속비율로 상속받아 보유하고 있는 경우 그 중 상속주택 1채를 양도하는 경우 법정상속지분이 작은 자를 「소법」§167의102 및 「소법」§167의32(2)에 따른 "공동상속주택의 소수지분"을 보유한 자로 보아 중과 제외되는지

③ 답변

동일세대원인 공동상속인들이 동일 세대원인 피상속인으로부터 상속받은 2채의 주택을 법정 상속지분별로 소유하고 있는 경우로서 그 중 조정대상지역에 있는 1주택을 양도하는 경우에 「소법」제104조제7항제1호에 해당하는 것

 

◈ 중과세율 적용대상 주택수를 보유하고 있는지 판정함에 있어, 1주택 이상을 보유한 자가 혼인한 날로부터 5년 이내 주택을 양도하는 경우, 그 배우자 및 배우자의 세대원이 소유한 주택 모두 제외하는 것임(기획재정부 재산세제과-1400, 2023.12.18.)

① 질의

1주택을 보유한 자가 1세대 2주택자(父 1주택, 구 1주택 소유)와 혼인으로 합가한 후 혼인한 날로부터 5년 이내 1주택을 보유한 자가 주택을 양도하는 경우

② 회신

소령§167의3에 따른 주택수 계산시 배우자 세대 소유 주택 모두 제외하는 것임.

 

◈조정대상지역 공고 전 조합원 분양계약시 청산금 지급 약정을 함께 체결한 경우 중과세율 적용 여부(사전-2022-법규재산-0258, 2022.07.31.)

① 사실관계

• 1975.11.26. 서울시 00구 00동 소재 주택 신축(종전주택)
• 2016.09.10. 주택재건축정비사업조합을 통해 재건축 관리처분인가(종전주택 권리가액 0억원)
• 2017.07.21. 재건축주택 2채 분양계약 체결(분양가 0억원, 0억원)
  • 종전주택 권리가액과 재건축주택 분양가액의 차액인 청산금(0억)을 분양계약서에 함께 기재하고 같은 날 청산금에 대한 계약금(10%)를 수령함
• 2017.08.03. 서울시 전체 조정대상지역 지정
• 2021.12.09. 000주택재건축정비사업 이전고시
• 2021.12.10. 주택재건축정비사업 이전고시일 다음날 현재 주택수 3채

② 질의

재건축사업으로 재건축주택에 대한 조합원 분양계약을 조정대상지역 공고 이전에 체결한 경우로서 해당 분양계약 내용에는 청산금 지급내용이 포함되고, 약정된 계약금 상당액의 청산금을 그 계약일에 수령한 경우

-청산금에 대한 양도소득세 계산 시 다주택 중과세율 적용 여부

③ 답변

거주자가 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업에 참여하여 당해 조합에 기존주택(그 부수토지를 포함, 이하 같음)을 제공하고 기존주택 소재지에 대한 조정대상지역 공고일 이전에 청산금에 관한 계약을 체결한 후 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 청산금에 상당하는 기존주택의 양도시기에 3주택을 보유한 경우에는 「소령」제167조의3제1항제11호에 해당하는 것임

④ 해설

재건축의 청산금에 대한 양도시기는 '소유권 이전고시일의 다음날(기획재정부 재산세제과-35, 2020.01.14.)'로 위 사례의 경우 청산금 양도시기 현재 3주택으로 중과대상에 해당하나, 개정된 법령(대통령령 제29242호.10.23.)에 따라 「소령」§167의3①11호에 해당되어 중과배제됨

☞부칙<대통령령 제29242호.10.23.> 제5조(조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 적용배제에 관한 적용례)

제167조의3제1항제11호, 제167조의4제3항제5호, 제167조의10 제1항제11호 및 제167조의11제1항제10호의 개정규정은 2018년 8월 28일 이후에 양도하는 분부터 적용

 

◈ 장기임대주택이 자동말소된 후 5년 경과 후 거주주택을 양도하는 경우 중과 배제 여부 등(사전-2022-법규재산-1999, 2023.02.01.)

① 사실관계

• 90.2.7. A주택 취득
  • 현재까지 실거주 중
• '12.8.23. B주택 취득
• '18.3.31. B주택 임대사업자 등록
  • '22.3.31. B주택 「민간임대주택에 관한 특별법」§6⑤에 따라 자동말소
  • 소령 167의3① (2) 각목의 요건을 충족한 것으로 전제함
• '28년 조정대상지역 소재 A주택 양도 예정
• B주택 양도 예정
  •  1세대1주택 비과세 요건을 충족한 것으로 전제함

②질의

질의1) 장기임대주택과 거주주택을 보유한 1세대가 장기임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항에 따라 자동말소되고 5년이 경과한 후 거주주택을 양도하는 경우 중과배제와 장기보유특별공제 적용 여부

질의2) 거주주택을 과세로 양도한 후 자동 말소된 임대주택을 양도시 전체 양도차익에 대하여 1세대1주택 비과세 적용 여부

③ 답변

일반주택(A)과 「소령」제167조의3제1항제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 요건을 충족한 장기임대주택(B)을 소유한 1세대가 장기임대주택(B)이 「민법」제6조제5항에 따라 말소된 뒤 5년 후에 일반주택(A)을 양도하는 경우에는 당해 일반주택(A)은 「소령」제167조의10제1항제10호에 따른 중과제외주택에 해당하며, 「소법」제95조제2항에 따른 장기보유특별공제 대상이 되는 것이며,

또한, 일반주택(A)을 과세로 양도한 후 장기임대주택(B)을 양도하는 경우 전체 보유기간의 양도소득금액분에 대하여 「소령」제154조제1항이 적용되는 것

 

◈ 공공기관 이전 종사자가 신규주택을 취득 후 3년 경과, 5년 이내 종전주택 양도시 중과세율 적용여부(기획재정부 재산세제과-129, 2023.01.19.)

① 사실관계

• 2006년 본인 명의로 서울 소재 A주택 취득
• 2018. 8월 배우자 명의로 세종시 소재 B주택 취득
• 2023년 A주택 양도 예정
  • 배우자는 「국가균형발전 특별법」에 따라 세종시로 이전한 공공기관의 종사자로서 신청인이 속한 1세대는 「소령」제155조 제16항에 따른 특례요건을 갖춘 것으로 전제함

② 질의

「소령」제155조 제16항을 적용받는 공공기관 종사자가 신규주택 취득일로부터 3년이 경과하고 5년이 안된 시점에 종전주택 양도 시 1세대 2주택 중과세율 적용 여부

③ 답변

「소령」제155조제16항을 적용받은 1세대가 종전의 주택을 다른 주택을 취득한 날부터 5년 내에 양도하는 경우 「소법」제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하지 않는 것임.

 

◈ 조정대상지역 지정 공고 후 민사집행법에 따라 매각허가 결정된 주택 양도 시, 중과세율 적용 여부(서면-2021-법규재산-7563, 2023.01.12.)

① 사실관계

• 1993.xx.xx. aa 소재 A주택 취득
• 20xx.xx.xx. bb 소재 B주택 취득
  • A, B주택 취득 이후 A, B주택의 소재지가 조정대상지역으로 지정・공고 20xx.xx.xx. A주택에 대한 경매개시결정
  • 「민사집행법」제83조에 따른 경매개시결정임을 전제
• 20xx.xx.xx. A주택 매각허가결정
  • 「민사집행법」제128조에 따른 매각허가결정임을 전제
• 20xx.xx.xx. A주택 매각대금 완납

② 질의

2주택자가 「민사집행법」에 따른 경매로 1주택을 양도한 경우로서, 경매개시결정, 조정대상지역 지정 공고, 매각허가결정이 순차로 있는 경우 「소령」§167의10①(11)에 따라 중과 제외되는지 여부

③ 답변

1세대가 2주택을 보유한 경우로서 그 중 1주택에 대하여 조정대상지역 공고일 이전에 「민사집행법」제83조에 따른 경매개시결정이 있은 후, 조정대상지역 공고일 후에 「민사집행법」제128조에 따른 매각허가결정이 있는 경우는 「소령」제167조의10제1항제11호에 따른 '조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택'을 양도하는 경우에 해당하지 아니하는 것임.

 

◈조정대상지역 내 기준시가 1억원 이하 주택이 소규모주택법에 따른 소규모재건축사업의 사업시행구역에 소재하는 경우 양도소득세가 중과되는 시점(서면-2021-법규재산-5671, 2022.06.09.)

① 사실관계

② 질의

조정대상지역 내 기준시가 1억원 이하 주택이 「빈집 및 소규모주택 정비사업에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 사업시행구역에 소재하는 경우, 양도소득세가 중과되는 시점이 언제인지

③ 답변

주택 양도 당시 「주택법」제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 「소득세법」제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택의 양도소득세 중과세율 적용대상 주택에서 제외하는 것이나, 당해 주택 양도 당시 「소득세법」제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택이라 하더라도 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 사업시행구역에 소재하는 주택을 조합설립인가일(토지등소유자가 20명 미만인 경우 주민합의체 구성의 신고일) 이후 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세율이 적용되는 것

소령§167의10①

9. 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정・고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.

 

◈ 2년 미만 보유한 일시적 2주택의 종전주택 양도 시 2주택 중과배제 적용 여부(사전-2020-법령해석재산-0193, 2020.03.23.).

① 사실관계

② 질의

종전주택 보유기간이 2년 미만인 경우, 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택 양도 시 2주택중과세율 적용배제 여부

③답변

보유기간 2년 미만인 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우로서 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 않은 상태에서 종전의 주택을 양도하는 경우 「소령」제167조의10제1항제8호가 적용되는 것

④ 해설

「소령」제167조의10제1항제8호는 1주택 소유세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우 종전주택을 3년이내 양도하는 경우에는 중과세율 적용대상에서 제외하고 있으며, 이는 「소법」의 비과세 적용 여부와는 관계없이 중과세율이 적용되지 않음.

 

◈ 공동상속주택의 소수지분을 양도하는 경우 다주택자 중과세율 적용 여부(법령해석과-3398, 2021.09.30.)

① 사실관계

• (A주택 상속 및 거주) 2004.10월 피상속인이 서울소재 A주택 취득
  • '13.11월 피상속인의 배우자(이하 "신청인의 모")와 신청인을 포함한 3자녀가 상속을 원인으로 A주택을 취득함
  • A주택을 소령§155②의 선순위공동상속주택으로 전제함.
  • '13.11월 이전부터 현재('20.12.)까지 신청인의 모와 신청인은 1세대로 A주택에 거주하고 있고, 각각 다른 주택을 보유하고 있지 않음.
• (B주택 상속) 2012.11월 서울 소재 B주택을 피상속인이 취득
  • '13.11월 피상속인으로부터 신청인을 포함한 3자녀가 상속을 원인으로 B주택에 대해 1/3비율로 공유지분 취득함
  • 신청인은 소령 155③ 각 호의 순서상 후순위 상속인에 해당함.
• '20.12월2일 B주택 양도(9억 초과)
• '20. 12월3일 A주택 양도(9억 초과)

[ 상속지분 ]

구분	母	장남	차남	신청인
A주택	6/9	1/9	1/9	1/9
B주택		1/3	1/3	1/3

② 질의

• (질의1) 선순위상속주택과 그 외 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있는 1세대가 공동상속주택의 소수지분을 양도하는 경우 다주택자 중과세율이 적용되는지 여부 및 장기보유특별공제 가능한지 여부
• (질의2) 피상속인과 동거한 상태에서 상속 취득한 상속주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제의 보유기간 기산일

③ 답변

• 공동상속주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택이 「소령」제167조의10 제2항 및 같은 법 시행령 제167조의3제2항제2호의 소수지분에 해당하는 경우에 다주택 중과세율이 적용되는 주택수 판정에 제외되는 것이며, 남은 1주택은 「소법」제95조제2항에 따라 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것
• 아울러 장기보유특별공제액을 계산하기 위한 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 이 경우 상속받은 주택(동일세대원으로부터 상속받은 경우 포함)의 취득일은 상속개시일

 

◈ 장기임대주택이 양도일 현재 공실인 경우 중과세율 적용배제 가능 여부(법령해석과-2415, 2021.07.08.)

① 사실관계

• 서울 소재 임대아파트 5채를 '97.11.13.부터 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록 및 세무서 사업자등록
  • 본인은 서울 송파 소재 아파트에서 별도로 거주 중
• 임대아파트 5채 중 소령§167의3①(2) 가목의 임대기간요건을 갖춘 1채를 '20.12월 양도계약 체결 후 '21.2월 잔금청산
  • 양도계약 체결일 현재 임차인이 거주중이었으나, 잔금청산 약 20일 전에 임차인이 퇴거하고, 잔금청산 후 매수인이 전입하여 거주
  • 양도하는 장기임대주택은 소령§1673①(2)가목 장기임대주택의 다른 요건은 유지하였음을 전제

② 질의

장기임대주택으로 등록했던 임대주택이 임대기간요건을 갖추고 의무임대기간 이후 양도시, 매매계약일 현재 임차인이 거주중이었으나 잔금청산일 전 세입자의 전출로 공실상태인 상태에서 20일 정도 경과하더라도 「소령」§167의3①(2)에 해당하여 일반세율을 적용받을 수 있는지 여부

③ 답변

「소령」제167조의3제1항제2호의 장기임대주택이 임대기간 요건을 충족한 이후 해당주택을 양도하는 경우로서, 양도계약의 잔금청산일 약 20일 전 임차인이 퇴거하더라도 잔금청산일 현재 임대 이외의 목적으로 사용된 것이 아니고, 「소령」제167조의3제1항제2호가목의 요건을 충족하는 경우 「소법」제104조제7항에 따른 세율을 적용하지 아니하는 것

④ 해설

중과세율 적용이 배제되는 임대주택의 임대기간 계산은 「조특법」제97조의 규정을 준용하고, 「조특칙」제44조에 따르면 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월이내의 기간은 계속 임대한 것으로 보아 임대기간에 산입되므로, 위 사례의 경우 공실기간이 20여일로 임대기간에 산입되는 기간에 해당하여 중과세율이 적용되지 않는 것

▶참고사례

거주주택 양도일 현재 장기임대주택 일부 공실인 경우 거주주택 특례 요건 충족 여부 외(기획재정부 재산세제과-213, 2021.03.15.)

① 질의

• (질의1) 거주주택 양도일 현재 장기임대주택 중 일부가 공실인 경우, 소령 1550에 따른 거주주택 비과세 특례 요건 충족 여부
• (질의2) 거주주택 특례 적용 이후 장기임대주택 중 일부가 소령 1552 (2)각목에 해당하지 않는 사유로 6개월 이상 공실인 경우, 사후관리규정 위반에 해당하는지 여부

② 해석

• (질의1) 거주주택 양도일 현재 장기임대주택 중 일부 공실이 발생한 경우에도 그 공실이 자가 거주 등 임대 이외의 목적으로 사용되는 것이 아닌 한 임대사업을 계속하고 있는 것으로 보아 「소령」제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 특례가 적용되는 것입니다. 다만, 관련장기임대주택이 임대사업목적으로 사용하는지 여부는 사실판단 할 사항
• (질의2) 사후관리규정 위반에 해당하지 않음

 

◈ 장기임대주택 자동말소 후 임대요건 등을 계속 준수해야 중과배제 가능한지 여부(서면-2022법규재산-0208, 2022.03.30.)

① 사실관계

② 질의

임대사업자등록 자동말소 후 장기임대주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율 적용 배제 혜택을 받기 위해서는 말소 이후에도

• 양도 당시 임대하고 있어야 하는지,
• 양도일까지 임대료 증액상한(5%)을 준수해야 하는지,
• 양도일까지 세무서 사업자등록을 유지해야 하는지

③ 답변

「소령」제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정(이하 "해당 목"이라 함)에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정하며, 이하 "쟁점주택"이라 함)을 「민법」제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 후 양도하는 경우, 등록이 말소된 후 양도일 현재까지 쟁점주택을 「소령」제167조의3제1항제2호 각목 외의 부분 본문과 해당 목에서 정하는 바에 따라 임대하지 않더라도 같은 법 제104조제7항에 따른 세율을 적용하지 않는 것

④ 해설

폐지되는 유형의 임대주택(단기임대주택과 아파트 장기임대주택)은 자동말소 또는 의무임대기간 중 1/2이상 경과하여 신청말소하는 경우 임대기간을 충족한 것으로 간주하므로 임대등록이 말소된 이후 양도일까지 중과배제임대주택으로서의 요건(양도시 임대중일 것, 임대료 인상제한, 세무서 사업자등록유지)등을 하지 않더라도 중과배제하는 것임.

 

◈ 비거주자가 임대등록이 자동말소된 임대주택 양도시 중과배제 적용여부 등(사전-2021-법령해석재산-0842, 2021.08.02.)

① 사실관계

• 신청인은 '11년 혼인하여 미국으로 출국 후 현재 세대전원이 미국에서 거주 중이며, 신청인의 주택 보유현황(모두 조정대상지역 소재)은 다음과 같음
  • A아파트 거주자 상태에서 '00.4월 취득 후 현재 보유 중
  • B아파트 거주자 상태에서 '02.9월 취득 후 '15.9.25. 민간임대주택등록 및 사업자등록, '20.8.18. 임대사업자등록 자동말소. 소령§167의2①(2)가목의 요건을 모두 갖춘 것을 전제로 함
  • C아파트 거주자 상태에서 '07년 취득 후 '18.2.12. 임대주택등록 및 사업자등록
• 신청인은 '21.5.28. 임대 중인 B아파트를 양도함
  • 양도일 현재 신청인 세대는 비거주자에 해당함을 전제함

②질의

민간임대주택사업자 등록 후 5년 이상 임대하고, 그 임대등록이 자동말소된 경우로서 주택 양도일 현재 비거주자인 경우 「소령」§167의3① (2) 가목을 적용하여 양도세 중과배제 및 장기보유특별공제 적용이 가능한지

③ 답변

비거주자가 「민법」제6조제5항에 따라 임대등록이 자동말소된 후에 「소령」제167조의3제1항 제2호가목의 요건을 갖춘 장기임대주택을 양도하는 경우에는 「소법」제104조제7항제3호에 따른 세율이 적용되지 않는 것이며, 「소법」제95조제1항에 따른 양도소득금액을 계산함에 있어 장기보유특별공제액은 같은 조 제2항 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 적용하여 계산하는 것

④ 해설

중과세율 적용이 배제되는 임대주택을 비거주자가 양도하는 경우에는 중과세율은 적용되지 않는 것이며, 「소법」제121조에 따라 장기보유특별공제의 표2는 적용되지 않음.

 

◈ 다주택자 중과세율 배제 적용시 다가구주택의 기준시가 계산방법(사전-2021-법령해석재산-1008, 2021.08.24.)

① 사실관계

• 일반주택 양도당시 보유주택 등
• 일반주택: '21.7.12. 양도(조정대상지역)
  • '15.7월 취득, 경기도 남양주시 00읍 스스리 소재 토지 201m², 건물 190.34m²
• 보유주택: 다가구주택, 취득 당시 기준시가 636백만원
  • '17.3월 신축, 경기도 남양주시 00읍 △스리 소재 토지 292.8m², 건물 558.77m²(주택부분 면적 : 토지 213.22m², 건물 406.88m²)

② 질의

보유 중인 다가구주택의 「소령」§167의3①(1)에 따른 요건을 판단할 때, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 기준시가를 안분하여 판단하는지

☞ 수도권 및 광역시・특별자치시(이하 "수도권등") 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않음.

수도권 등에서 제외되는 지역:

•  광역시에 소속된 군,
• 「지방자치법」제3조제3항・제4항에 따른 읍・면,
• 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」제6조제3항에 따른 읍・면

③답변

거주자가 「소령」제155조제1항 단서 적용을 선택하지 아니하는 경우에는, 같은 법 시행령 제167조의3제1항제1호를 적용함에 있어서 다가구주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 것)은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 기준시가 3억원 이하에 해당하는지를 판단하는 것이며, 다가구주택의 기준시가 산정방법에 관하여는 기존해석사례(재산세과-3053, 2008.9.30.)를 참고

재산세과-3053, 2008.9.30.

「소령」제167조의3제1항제2호 가목의 규정을 적용함에 있어서 같은 법 시행규칙 제74조 규정의 다가구주택의 기준시가는 개별주택 가격에 다가구주택 면적에서 구획된 부분의 주택 면적(공유지분 포함)이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것

④ 해설

주택수 계산에서 다가구 주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보나, 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산

 

◈ 자동말소된 장기임대주택 양도 시 다주택 중과세율 적용제외 여부 및 「조특법」§97에 따른 양도소득세 감면 적용 여부(사전-2021-법령해석재산-1285, 2021.10.20.)

① 사실관계

• 주택수: 세법상 20세대, 현재 거주주택 1세대, 양도한 주택 19세대(다세대 원룸 건물)
  • 매수일: 2012.10월 매수금액: 5**백만원(호수별 30, ******원)
  • 매도일: 2021.8월 매도금액: 8**백만원(호수별 44,***,***원)
  • 해운대구청 임대사업자등록일: 2012.10월, 자동말소일: 2020.11월
  • 세무서 임대사업자등록일: 2020.1월 (112-96-*****, 현재까지 말소하지 않음)
• 매입시점부터 매도시점까지 계속하여 임대를 하였고, 지역내 소형 원룸의 대량공급으로 인해 단 한 차례도 임대료 증액을 한 적이 없으며, 시간이 지남에 따라 임대료는 감액되었음

② 질의

2020.8.18. 민간임대주택법 개정에 따라 임대등록이 자동말소된 장기임대주택을 양도하는 경우, 다주택자 중과세율 적용 제외 여부 및 「조특법」§97에 따른 '장기임대주택에 대한 양도소득세 감면'을 동시에 적용받을 수 있는지 여부

③ 답변

「민법」제6조제5항에 따라 임대등록이 자동말소된 후에 「소령」제167조의3제1항제2호가목의 요건을 충족한 장기임대주택(이하 "해당주택")을 양도하는 경우 「소법」제104조제7항제3호에 따른 세율을 적용하지 않는 것이며, 해당주택이 「조특법」제97조(이하 "해당특례)제1항에 따른 장기임대주택 요건을 충족하는 경우에는 해당주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해 해당특례를 동시에 적용받을 수 있는 것이나, 귀 사전답변 신청의 양도하는 장기임대주택은 「소법」제168조에 따른 사업자등록이 2018.3.31.까지 이루어지지 않아 「소령」제167조의3제1항 제2호가목에 따른 장기임대주택에 해당하지 않으며, 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하지 않아 「조특법」제97조제1항에 따른 장기임대주택에도 해당하지 않는 것

④ 해설

중과세율이 배제되는 임대주택 중 단기임대주택의 경우에는 2018.3.31.까지 사업자등록(관할지자체 및 세무서)을 해야 「소령」제167의3 제1항제2호 가목에 해당되나, 위 사례의 경우 세무서 사업자등록이 2020.1월로 「소령」제167의3 제1항제2호가목에 해당하는 임대주택에 해당하지 않음.

 

◈ 주택으로 용도변경 후 보유기간이 10년 미만인 경우 양도소득세 중과 배제 해당 여부(사전-2021-법령해석재산-0434, 2020.10.04.)

① 사실관계

• 신청인은 2005.7.27. 'ㅁㅁ시 스△구 ♡♡로 **길 **호(00동, ******)'를 매입하여 임대사업자등록을 하고 사무실로 임대하여 오다가 2013. 9월 부동산임대사업자는 폐업하고 그 이후로는 상기 오피스텔(A주택)을 주거용으로 사용함
• 2020.4월 주거용으로 사용하던 A주택을 양도함
• 신청인은 A주택 이외 조합원입주권 1개를 보유하고 있음

②질의

다주택자가 조정대상지역 내 오피스텔을 업무용으로 사용하다가 용도변경하여 주택으로 사용한 이후 양도하는 경우로서 전체 보유기간은 10년 이상이나 주택으로 용도변경한 때부터 양도일까지의 보유기간이 10년 미만인 경우, 해당주택 양도가 양도소득세 중과 배제 대상에 해당하는지

③ 답변

조정대상지역에 있는 주택으로서 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 1세대가 조정대상지역 내 오피스텔을 업무용으로 사용하다가 용도변경하여 주택으로 사용한 이후 양도하는 경우로서 전체 보유기간은 10년 이상이나 주택으로 용도변경한 때부터 양도일까지의 보유기간이 10년 미만인 경우, 해당주택은 「소령」 (2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제167조의11 제1항제11호에 해당하지 아니하여 같은 법 (2019.12.31. 법률 제16834호로 개정된 것) 제104조제7항에 따라 양도소득세 중과 대상에 해당하는 것임.

소득세법시행령 제167의 11 [1세대 2주택・조합원입주권 또는 분양권에서 제외되는 주택의 범위】 (2020.02.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것)

① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다)소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 11. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

④ 해설

중과세율이 배제되는 10년이상 보유한 주택이란, 주택으로 10년이상 보유한 것으로 말하며, 상업용 시설을 주택으로 용도변경한 경우 그 용도변경한 이후부터 주택을 보유한 것이 되므로 위 사례의 경우 주택으로 용도변경한 후 양도시까지 주택으로 보유한 기간이 10년에 해당하지 않아 중과세율이 적용됨.

 

◈ 「소령」§167의3①(12) 규정의 보유기간 산정 시 상속주택에 대한 피상속인의 보유기간 통산 여부(기획재정부 재산세제과-722, 2021.08.10.)

① 질의

「소령」§167의3①(12)에 따라 상속주택의 보유기간 산정 시, 상속개시일 당시 피상속인과 상속인이 동일세대인 경우, 상속개시 전 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간과 상속개시 이후 상속인이 보유한 기간을 통산할 수 있는지

② 해석

「소령」§167의3①(12)에 따라 상속주택의 보유기간 산정 시, 상속개시일 당시 피상속인과 상속인이 동일세대인 경우, 상속개시 전 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간과 상속개시 이후 상속인이 보유한 기간을 통산할 수 있음.

 

◈ 2018.9.14. 이후에 상가건물을 주택으로 용도변경하여 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우 중과세율 적용 여부(사전-2021-법령해석재산-4139, 2020.12.30.)

① 사실관계

• 2006년 경 갑은 서울 소재 A상가건물(5층, 연면적 약 950m)을 취득
• 2020.1월 A상가건물 중 4층 사무실(면적 약 155m²)를 2세대의 주택(각 60㎡, 80m²)으로 용도변경 후 장기일반민간임대주택으로 등록 예정임
  • 2020.1월 현재 A상가건물 이외에 B주택 보유 중임

② 질의

2018.9.13. 이전에 취득하여 보유중인 상가건물 중 일부층을 2018.9.14. 이후에 주택으로 용도 변경하여 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우, 「소령」§167의3① (2)마목에 따라 양도소득세 중과세율 적용이 배제되는지

③ 답변

국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018.9.13. 이전에 취득하여 보유중인 조정대상지역에 있는 상가건물 중 일부층을 2018.9.14. 이후에 주택으로 용도변경하여 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우, 용도변경한 해당주택은 「소령」제167조의3제1항제2호마목1)에 따라 중과대상에 해당하는 것임.

④ 해설

2018.9.13. 이후 1주택이상을 보유한 1세대가 새로 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 임대의무기간을 충족하더라도 중과세율이 적용되는데, 위 사례의 경우 건물의 취득은 2018.9.13. 전이나, 주택으로 용도변경한 시점이 2018.9.13. 이후로 이 때, 사실상 주택을 취득한 것으로 보기 때문에 중과세율이 적용되는 것임.

▶참고사례

2017.8.3. 이후에 용도변경한 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 거주요건 적용여부(법령해석과-806, 2021.03.09.)

① 사실관계

• 1996.5월 甲은 'OO시 OO구' 소재 다세대주택을 신축함
• 甲은 2011.9월까지 상기 다세대주택 중 1주택에서 거주함
• 2017.9월 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경함

② 질의

소령§154ⓛ에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용함에 있어, 2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 다세대주택을 신축하여 사용하다 2017.8.3. 이후 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 용도변경한 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 거주기간 요건 적용 여부

③ 답변

1세대가 2017.8.2. 이전에 취득한 조정대상지역에 있는 다세대주택을 2017.8.3. 이후에 사실상 공부상 용도만 다가구주택으로 변경하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우로서 용도를 변경한 날로부터 2년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 「소령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 같은 영 부칙(2017.9.19. 대통령령 제28293호) 제2조제2항제1호에 따라 보유기간 중 2년 이상 거주요건은 적용하지 않는 것

④ 해설

• 위 사례의 경우에는 용도변경을 통해 새로운 주택을 취득했다고 할 정도의 용도변경이 아니라, 단순히 공부상 용도만 변경한 것으로 이러한 경우에는 주택의 새로운 취득으로 보지 않음. 따라서, 2017.8.2. 이전에 주택을 취득한 것이므로 거주요건이 적용되지 않음.
  단, 오피스텔을 근린생활시설로 사용하다 주택으로 용도변경한 경우는 용도변경한 시점에 조정대상지역이면 거주요건이 있고, 해제된 상태이면 거주요건이 없으며(서면-2020-부동산509, 2021.9.8.), 일시적 2주택 비과세 특례(「소령」§155①)를 판단함에 있어서도 근린생활시설에서 주택으로 용도변경한 때를 다른 주택을 취득한 것으로 보아 적용함(상속증여세과-512, 2013,8,26.)
• 다세대→다가구주택 간 용도변경과 관련해서 1세대1주택 비과세요건인 거주・보유기간 산정이나 장기보유특별공제 기산일은 용도변경시점부터 재개산함.
  • 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우 용도변경한 날부터 3년 이상 보유하고 양도하는 경우 단독주택으로 봄. 장기보유특별공제 기산일은 다가구 주택으로 용도변경한 날 부터임(부동산거래관리과-206, 2012.4.18.)
    ☞현행법상은 2년이상 보유 또는 2년 이상 거주
  • 1세대1주택인 단독주택(A)과 그 주택 멸실 후 신축한 다세대주택(B) 및 B주택의 용도를 다가구주택(C)으로 변경한 경우 B주택 중 납세자가 선택한 1호(甲)의 주택의 거주기간 보유기간은 A의 거주 보유기간과 통산하는 것이고, C를 2년 이상 보유하지 않고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 甲은 양도소득세 과세대상임(사전-2017-법령해석재산-0669, 2017.12.28.).

 

◈ 2018.9.13. 이전에 건축허가를 받아 신축한 장기일반민간임대주택의 중과세율 적용 여부(사전-2021-법령해석재산-4282, 2020.12.28.)

① 사실관계

• 1996.3.22. 갑은 A토지 취득
• 2018.01.22. A토지 관리형 토지신탁
• 2018.04.09. 건축허가 및 착공신고(2018.05.23.)
• 2019.05.21. B주택 사용승인
• 갑은 B주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하여 8년 이상 임대 후 양도할 예정임

② 질의

2018.9.13. 이전에 건축허가 및 착공신고 완료하고 2018. 9. 14. 이후에 사용승인받은 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하여 8년 이상 임대 후 양도하는 경우, 「소령」 부칙 <제29242호, 2018.10.23.> 제4조제2항에 따라 중과세율을 적용하지 않는지

③ 답변

2018.9.13. 이전에 주택을 신축하는 건축허가를 받아 착공신고를 하고, 2018.9.14. 이후에 사용승인 등에 의해 주택을 취득한 경우에는 「소령」(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 부칙 제4조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것

「소령」(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 부칙 제4조제2항

1. 2018년 9월 13일 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함 한다)을 취득한 경우 2. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

④ 해설

2018.9.13. 이후 1주택이상을 보유한 1세대가 새로 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 임대의무기간을 충족하더라도 중과세율이 적용되는데, 개정된 법령이 적용되지 않는 주택은 '18.9.13. 이전에 주택을 취득했거나, 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 종전규정이 적용되나, 위 사례의 경우는 주택을 매매한 것이 아니고 자가건설로 취득한 것으로 해당 주택의 취득일은 「소령」제162조제1항제4호에 따라 사용승인서 교부일 또는 사실상의 사용일 중 빠른 날이므로 2018.9.13. 이후에 취득하여 개정된 규정이 적용됨.

 

◈ 최근 중과관련 법원 판례

양도소득세를 중과할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우로, 양도인에게 그 책임을 돌릴 수 없는 정당한 사유로 부득이하게 3주택을 소유하게 되었다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 일반세율이 적용이 타당하다는 법원판례가 생성되고 있음

 

판례에서 말하는 부득이한 사유란, 투기목적이 없고 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 사회통념상 일시적인 경우에서 양수인(매수인)의 잘못으로 양도인(매도인)의 통제를 벗어난 상황 때문에 종전주택 양도 시점에 일시적 다주택을 보유하게 되어 중과세율이 적용되는 경우를 말하는 것으로 아래 판례 내용을 참고

 

☞ 중과세율 적용 타당(국승)

대법 2023두39854, 2023.7.13., 대법 2023두40571, 2023.7.13.

 

☞ 중과세율 적용은 부당함 (국패)

대법 2023두40472, 2023.7.27., 서울행법 2022구단60137, 2023.7.19.