19-1. 다주택자 중과세(개요)

양도소득세 요약

 

 

다주택자 중과세(개요)

 

1.관련 법령

 

(1) 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)

 

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다.

이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. ... 조정대상지역(…)에 있는 주택으로서 ... 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. ...장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서... 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. ...장기임대주택 등은 제외한다.

 

2. 개념 정리

 

'17.8.2. 「실수요보호와 단기투기수요억제를 통한 주택시장안정화방안」(이하 8.2대책이라 함)후속조치로 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 '18.4.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세율을 높여 중과(1세대2주택자는 기본세율+10p%, 1세대3주택 이상자는 기본세율+20p%를 가산하고, 장기보유특별공제율은 배제)하고,

조정대상지역내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외)를 양도하는 경우에는 보유기간에 관계 없이 50% 세율을 적용하는 제도를 신설하였고, '20.7.10. 「주택시장 안정 보완대책」(이하 7.10대책이라 함)을 통해 다주택자의 중과세율을 기존 10p (2주택), 20p%(3주택이상)에서 20p%(2주택), 30p%(3주택이상)로 인상하고, 시행시기는 처분을 유도하기 위하여 2021.6.1. 이후 양도분부터 적용하기로 하였음.

 

이후 '22.5.9. 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 정책에 따라 2022.5.10.~ 2023.5.9. 1년간 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 가산되는 세율 없이 기본세율을 적용하였고(3년 이상 보유분 장기보유특별공제 표1 가능),

 

이후 주택시장 연착륙을 지원하기 위해 '23.2.28 및 '24.2.29 「소령」을 개정하여, 중과배제기간이 연장되어, 현재는 보유기간 2년 이상인 주택을 '22. 5.10.~'25.5.9까지 양도하는 주택은 중과세율이 적용되지 않음.

 

또한, 7.10대책에서는 2년 미만 단기 보유 주택(조합원입주권 포함)과 분양권에 대한 세율도 인상하였는데, 단기보유 주택(조합원입주권 포함)에 대해서는 기존 40%(1년미만), 기본세율(2년미만)에서 70%(1년미만), 60%(2년미만)으로 인상하였고,

 

분양권에 대하여 종전에는 조정대상지역에 소재한 경우만 50%로 과세하였으나, '21.6.1. 이후에는 지역에 관계없이 70%(1년 미만 보유), 60%(1년 이상 보유)로 세율을 인상함.

 

◈중과세 구분

• 수도권과 광역시 및 세종특별자치시 동(洞)지역
  • 모든 주택이 주택 수에 포함된다.
• 위 지역외 도 지역, 광역시・자치시의 읍・면지역
  • 기준시가 3억이하 주택은 중과세 대상 주택 수 계산에서 제외되고, 해당주택도 중과 되지 않음
  • 소형신축주택・준공후 미분양주택
  • 중과세 대상 주택 수 계산에서 제외되고, 해당주택도 중과 되지 않음

 

3. 체크할 사항

 

중과세율을 결정하는 주택수 계산시 아래 3가지 주택은 주택수 계산에서 제외되고, 해당 주택의 양도에 다주택 중과세율이 적용되지 않음

 

(1) 다음 지역의 기준시가 3억원 이하 주택

 

• 경기도 읍·면지역, 특별자치시 읍·면지역
• 광역시의 郡지역
• 기타 모든 道지역

 

(2) 소형신축주택(아파트 제외)

 

1) 면적 : 전용면적 60㎡ 이하

2) 취득가액 : 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하

3) 준공시점 : '24.1.10~'25.12.31

4) 관련법상 사업주체나 분양사업자, 또는 공사대금으로 주택을 받은 시공자로부터 최초 매매계약 체결분으로 최초 입주일 것. (소칙 82①(1))

 

(3) 준공후미분양주택

 

1) 면적 : 전용면적 85m² 이하

2) 취득가액 : 6억원 이하

3) 주택 소재지 : 비수도권

4) 관련법상 사업주체나 분양사업자, 또는 공사대금으로 주택을 받은 시공자로부터 최초 매매계약 체결분으로 최초 입주일 것. (소칙§82①(1)

5) 입주자모집공고에 따른 입주예정일까지 미분양되어 선착순 방법으로 공급하는 주택으로 미분양주택으로 주택소재지 관할 시군구청장에게 준공후미분양주택 확인을 받은 주택일 것.(소칙 §82②)

☞소형신축주택, 준공후미분양주택는 '24.2.29 이후 양도분부터 적용

 

주택수 계산에서 다가구주택은 단독주택으로 보며, 공동상속받은 소수지분 상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 주택 수를 계산하되, 최대지분자가 2인 이상인 경우는 「소령」제155조제항에 따라 소유자로 보는 자의 주택수에 포함.

 

비과세 특례가 적용되는 고가주택은 12억 초과분에 대하여 중과세율이 적용되지 않음.

 

1세대2주택 중과규정에서 일시적으로 2주택을 보유하여 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 때는 비과세 조건이 충족되지 않아 과세되는 경우라도 3년 내에 양도하기만 하면 중과세율은 적용되지 않음.

• 이 것은 1세대가 보유한 주택이 2주택에 해당할 때 적용되는 것으로, 위 주택 수 계산 제외 지역의 주택이나 소형신축주택, 준공후미분양 주택 이외의 주택이 위 규정에 해당하면 중과배제됨. (서면-2019-부동산-4098, 2020.10.29.)