19-2. 다주택자 중과세(3주택자의 중과)

양도소득세 요약

 

 

다주택자 중과세(3주택자의 중과)

 

1. 관련 법령

 

(1) 소득세법시행령 제167의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

 

 

①......(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다)…………

• 1. 수도권 및 광역시・특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」제3조제3항, 제4항에 따른 읍・면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」제6조제3항에 따른 읍・면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택
• 12. 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(2024.02.29 신설)
  • 가. 다음의 요건을 모두 갖춘 소형 신축주택(2024.02.29 신설)
    • 1) 전용면적이 60제곱미터 이하일 것
    • 2) 취득가액이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하일 것
    • 3) 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지의 기간 중에 준공된 것일 것
    • 4) 아파트에 해당하지 않을 것
    • 5) 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 요건을 갖출 것
  • 나. 다음의 요건을 모두 갖춘 준공 후 미분양주택(2024.02.29 신설)
    • 1) 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
    • 2) 취득가액이 6억원 이하일 것
    • 3) 수도권 밖의 지역에 소재할 것
    • 4) 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 요건을 갖출 것
• 12의2. 법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업... 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택(2024.02.29 개정)

② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다.

1. 다가구주택 : 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조제1항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.
2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.

 

2. 개념 정리

 

다주택자 중과세율 적용은 1세대2주택 이상인 경우 적용하지만, 다주택자가 양도하는 주택이라고 하더라도 임대주택 등 일부주택의 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다.

 

현재는 주택경기 침체로 인해 다주택자 중과규정이 한시적('25.5.9까지)으로 유예 중이므로, 2년 미만 단기보유 주택이 아닌 경우는 일반세율 적용 대상임.

 

한편, '09.3.16.~'12.12.31. 기간 중에 취득한 자산의 양도는 일반세율로 적용하는 「소법」<부칙 제9270호, 2010.12.27. 개정분> 제14조[양도소득세 세율 등에 관한 특례]에 대한 기획재정부 해석 변경으로 종전에는 비사업용토지에 대해서만 적용하였으나, 다주택자가 해당기간 취득한 주택에 대해서도 중과대상이 아닌 것으로 2023.12.26. 이후 결정・경정하는 분부터 적용함(기획재정부 재산세제과-1422, 2023.12.26.)

 

(1) 중과세율이 적용되지 않는 1세대 3주택

 

1) 주택의 수 계산

 

• 1세대가 3주택 이상 보유를 판정함에 있어서, 원칙적으로는 그 세대가 보유한 모든 주택의 수를 말한다.
• 다만, 수도권 및 광역시・특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택(광역시에 소속된 군, 경기도 및 특별자치시의 읍・면 지역, 道지역의 주택)으로 양도 당시 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 3억원 이하인 주택과 요건 충족하는 소형신축주택, 준공후미분양주택은 주택수 계산에서 제외함
• 소형신축주택과 준공후미분양주택은 '24.2.29 신설되어 중과배제 유예기간이 끝나는 '25.5.10 이후 양도분부터 적용.

 

아래에 설명하는 '2) 장기임대주택'부터 이하 열거된 중과제외 주택은 해당 주택 양도시 중과배제이고, 다른 주택을 양도할 때는 중과대상 주택수에 포함된다.

그러나, 주택 수 계산 제외 지역의 주택, 요건을 충족하는 소형신축주택, 준공후미분양주택은 해당 주택의 양도와 다른 주택의 양도에 모두 중과세율 주택수 산정에서 제외됨.

 

◈중과대상 주택 판정(양도소득세 집행기준 104-167의3-1)

1세대가 소유하는 주택(양도주택 포함)의 수가 2주택 이상인 경우 그 중 양도하는 주택은 중과세율을 적용

 

 

◈1세대 3주택 중과대상 주택 수 계산 방법(조합원입주권 포함)

• 모든 주택이 주택 수에 포함되는 지역
  • 수도권(경기도는 읍・면 지역 제외)
  • 광역시(군지역 제외)
  • 특별자치시(읍・면 지역 제외)
• 기준시가 3억원 초과하는 주택만 주택수에 포함되는 지역
  • 경기도 읍・면지역, 특별자치시 읍・면지역
  • 광역시의 군지역
  • 기타 모든 도지역

 

모든 주택이 주택 수에 포함되는 지역이어도, 사업주체 등으로부터 최초 매매계약을 체결하는 가액 및 면적요건을 충족하는 소형신축주택(아파트제외)와 준공후미분양주택은 주택의 수 제외됨(자세한 범위 p523, 524 참조) ('24.2.29. 신설, 이후 양도분부터 적용)

 

경기도의 면지역에 소재하는 주택의 중과여부(양도소득세 집행기준 104-167의3-3)

경기도의 읍・면지역에 소재하는 주택은 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우 중과 대상 주택에서 제외 A주택: 서울 은평구 소재(기준시가 2억원, 3년보유) B주택: 서울 강남구 소재(기준시가 7억원, 5년보유) C주택 : 경기도 남양주 퇴계원면 소재(기준시가 1억원, 5년보유) -C주택 양도 : 일반세율 적용(기준시가 3억이하, 중과제외 주택) -A,B 주택 양도 : 2주택 중과세율 적용(C주택은 주택 수 계산에서 제외)

 

 

①다가구주택의 주택수 계산

다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고, 하나의 매매단위로 하여 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)하는 때에는 거주자가 선택하는 경우에 이를 단독주택으로 봄.

 

② 공동상속주택의 주택 수 계산

상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하며, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서로 해당 공동상속주택을 소유하는 것으로 봄.

1988.5월 부친 사망으로 부산소재 주택상속(母: 3/10, 본인: 3/10, 2형제 각 2/10씩) ☞母와 본인 지분이 같아 상속주택에 거주하는 자를 상속주택의 소유자로 보며, 거주하는 자가 없는 경우 최연장자인 母가 소유한 것으로 봄

 

③ 사업용 재고자산인 주택의 수 계산

부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수 계산에 포함하며, 주택신축판매업자(건설업에 해당하는 경우)의 재고자산인 주택은 주택 수의 계산에 포함되지 아니함

 

④ 증여받은 날부터 3개월 이내 반환하는 경우

증여받은 주택을 증여등기일부터 3개월 이내에 반환하는 경우에는 중과대상 주택 수에 포함되지 아니함.

2004.5.30 A주택(서울 강동구 소재, 기준시가 2억원) 매매취득 2005.2.1 B주택(경기 성남시 소재) 매매취득 2007.5.1 C주택(서울 강남구 소재) 증여취득 2007.5.10 A주택(서울 강동구 소재) 양도 2007.7.30. C주택 반환등기 A주택 양도시 3주택에 해당하나, C주택은 증여세 신고기한 이내에 반환되어 당초 증여가 없었다고 보므로, 주택 수에서 제외되고 2주택 중과세가 적용된다.

 

⑤ 같은 날 주택을 취득하고 양도한 경우

같은 날짜에 주택을 취득하고 양도하면, 주택을 양도한 후 다른 주택을 취득한 것으로 봄.

 

⑥ 주택에 딸린 토지만을 양도한 경우

중과 규정이 적용되는 다주택자에 해당되면 해당 주택에 딸린 토지만을 양도하여도 다주택 중과세율이 적용

 

⑦ 1세대 3주택에 해당하는 주택이 재개발되어 청산금을 교부받는 경우

주택재개발 정비사업에 참여한 조합원이 1세대 3주택에 해당하는 주택 및 그에 딸린 토지의 대가로 아파트입주권과 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전 주택 및 그에 딸린 토지에 대하여는 3주택 중과세율이 적용된다.

이 경우 청산금에 해당하는 종전 주택 및 그에 딸린 토지의 양도시기는 소유권이전고시일 다음날이고, 양도시기를 기준으로 주택 수를 계산

 

⑧ 본인 토지 위에 타인 소유의 주택이 있는 경우 주택 수 포함 여부

다주택 중과 주택은 해당 주택 소유자를 기준으로 판단하므로, 본인의 토지 위에 타인(본인과 동일세대원이 아닌 경우) 소유의 주택이 있는 경우 본인 소유의 주택 양도 시 타인 소유 주택은 주택 수에 포함되지 아니함.

 

⑨혼인으로 3주택 이상을 보유한 경우 주택 수 계산

1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날 현재 1세대3주택 이상에 해당하는 경우로서 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 양도자의 배우자가 보유한 주택 수를 차감하여 해당 1세대가 보유한 주택 수를 계산하며, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 아니함.

이때 "배우자가 보유한 주택수"는 그 배우자 및 배우자의 세대원이 소유한 주택 모두를 포함하는 것임. (기획재정부 재산세제과-1400, 2023.12.25.)

 

2) 중과세되지 않는 장기임대주택

 

◈소득세법시행령 제167의3 제1항 (1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 임대사업자 등록[이하 ...“사업자등록등”이라 하고,...]을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). ... 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 ... 주택으로 한정한다)으로서 ... 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

• 가. …민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(…). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
• 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고... 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 ... 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
• 다. …대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적( ... 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 …주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(…). 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한정한다.
• 라. …민간매입임대주택[미분양주택으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택.
  • 1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(…)이 149제곱미터 이하일 것
  • 2) 5년 이상 임대하는 것일 것
  • 3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것
  • 4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것
  • 5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 “미분양매입임대주택”이라 한다)이 같은 시・군에서 5호 이상일 것{ ... 미분양매입임대주택이 같은 시・군에 있는 경우에 한정한다)}
  • 6) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」…한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조제6호에 따른 단기민간임대주택이 아닐 것
  • 7) 종전의 …단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택이 아닐 것
• 마. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대하는 주택으로서 … 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다.
  • 1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]
  • 2) 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택
  • 3) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택
• 바. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 ㆍ건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 10년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 ... 다만, 종전의 ... 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택은 제외한다.
• 사. 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택. 이 경우 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건은 갖추어야 한다.

「소법」제168조에 따른 사업자등록과 「민특법」제5조에 따른 임대주택으로 등록 하고 임대하는 주택으로서 아래 유형에 해당하는 장기임대주택을 양도하는 경우 다주택 중과세율이 적용되지 않음.

 

① 장기임대주택 요약(집행기준 104-167의3-13)

임대주택 구분 「소령」§167의3①2	요건
민간매입 임대주택 (가목)	•1호 이상・5년 이상 임대한 주택 •임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원)이하• •2003.10.30. 이후 사업자등록 등을 하여 임대하는 주택 •2018.3.31.까지 사업자등록등을 한 주택 •임대료등 증가율 5% 이하
기존매입 임대주택 (나목)	•2호이상・5년이상 임대한 국민주택(주택법제2조제6호) •취득당시 기준시가 3억원 이하 •2003.10.29. 이전에 사업자등록 및 임대주택으로 등록하여 임대
건설임대주택 (다목)	•2호 이상・5년 이상 임대(분양전환 : 임대사업자에게 매각하는 경우 포함)한 주택 •대지면적이 298m 이하, 주택의 연면적이 149m² 이하 •임대개시일 당시 6억원 이하 •2018.3.31까지 사업자등록등을 한 주택 •임대료등 증가율 5% 이하
미분양 매입임대주택 (라목)	•2008.6.11. 현재 미분양주택을 2008.6.11.~2009.6.30.까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택 •대지면적이 298m² 이하, 주택의 연면적이 149m² 이하 •취득당시 기준시가 3억원 이하 •수도권 밖에 소재할 것. •같은 시・군에 5호 이상(매입임대주택・기존임대주택 합산하여 5호 이상), 5년이상 임대 •다만, 아래 어느 하나에 해당하는 주택은 제외 -2020.7.11. 이후 임대사업자 등록 신청을 한 임대주택 중 아파트 -종전 단기민간임대주택을 신청한 주택을 2020. 7. 11. 이후 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택
장기일반 민간임대주택 (매입임대) (마목)	•8년(10년) 이상 임대한 주택 •임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 •임대료등 증가율 5% 이하 •다만, 아래 어느 하나에 해당하는 주택은 제외 -2020.7.11. 이후 임대사업자 등록신청을 한 임대주택 중 아파트 -종전 단기민간임대주택을 신청한 주택을 2020. 7. 11. 이후 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택 -국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018.9.13. 이후 새로 취득한 조정대상지역소재 주택을 임대주택으로 등록한 경우(조정대상지역공고가 있은 날 이전에 주택・분양권을 취득하거나 취득하기 위해 매매계약하고 계약금을 지급한 경우 제외)
장기일반 민간임대주택 (건설임대) (바목)	•2호 이상・8년이상 임대하거나 분양전환(임대사업자에게 매각하는 경우 포함)한 주택 •대지면적이 298m² 이하, 주택의 연면적이 149m² 이하 •임대개시일 당시 6억원 이하 •임대료등 증가율 5% 이하 •종전 단기민간임대주택을 신청한 주택을 2020.7.11. 이후 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택
민특법 개정에 따른 폐지유형의 장기임대주택	•위 가・다・마목의 장기임대주택을 민간임대주택법§6①11에 따라 임대의무기간 내 자진말소 신청으로 말소(임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 경우로 한정)되고 1년 이내 양도하는 주택 *임대기간 요건 외 다른 요건은 갖추어야 함

 

 

② 임대기간의 계산

임대주택의 임대기간 계산은 「조특법」제97조를 준용하는데, 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택 등록하여 실제 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 판단

소득세법 시행령 제167의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ③ 제1항제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

조세특례제한법 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과..

조세특례제한법 시행령 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ⑤ 법 ...임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 ... 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2. 삭제 3. ...피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5 .기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것.

조세특례제한법 시행규칙 제44조(주택임대기간의 계산) 영 제97조제5항제5호에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다.

 

위 규정에 따라, 임대주택을 상속으로 취득한 경우를 제외하고는 전 소유자와의 임대기간을 통산하지 않으며, 상속받은 임대주택만 직전피상속인의 임대기간을 합산하여 의무임대기간을 충족하였는지 판단한다.

또한, 임대기간을 계산할 때 거주자 여부를 따지지 않으므로 비거주자인 상태에서 임대하는 기간도 합산하며, 장기임대주택 요건을 갖춘 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 비거주자가 의무임대기간 종료 후에 해당 임대주택을 양도하는 경우에는 다주택 중과세율이 적용되지 않음.

 

③ 임대의무기간 산정 특례

「소령」제155조제20항의 거주주택비과세와 마찬가지로 장기임대주택 등의 의무임대기간 등을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 일반주택만 보유하고 있는 것으로 보아 중과세율을 적용하지 않고 일반세율로 양도하는 것이 가능하다.

소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

①... "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란............ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다... 10. 1세대가 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(…) ④ 1세대가 ……장기임대주택・감면대상장기임대주택・장기사원용주택 또는 장기가정어린이집(이하 이 조에서 "장기임대주택등"이라 한다)의 의무임대기간・의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 "의무임대기간등"이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 … 장기임대주택등으로 보아 …적용한다.

 

다만, 장기임대주택 등을 보유한 1세대가 의무임대기간 등을 충족하지 않은 상태에서 일반주택을 양도하여 일반세율을 적용받고, 해당 주택의 의무임대기간 등을 충족하지 못하게 되는 사유(임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우 포함)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세 신고・납부해야 한다.

납부할 양도소득세= 일반주택 양도 당시 중과세율로 적용할 경우 납부할 세액-일반주택 양도당시 일반세율을 적용할 경우 납부할 세액

 

또한, 공익사업에 따른 수용 등 부득이한 사유가 발생하는 경우에는 임대기간 산정특례가 있는데, 다음과 같으며 아래에 해당하는 임대주택은 임대의무기간을 충족하지 못하더라도 중과세율이 적용되지 않고 일반세율 적용

소득세법 시행령 제167조의3⑤2(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

가....부득이한 사유로 해당 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택등을 계속 임대・사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. 나. 재개발사업, 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 등 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다. 다. 「주택법」제2조에 따른 리모델링 사유가 있는 경우에는 ... 리모델링의 허가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 않는다. 라. 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 따른 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)로서 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다 마. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」제2조에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음의 어느 하나의 경우에 해당하여 해당 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 당초 주택(재건축 등으로 새로 취득하기 전의 주택을 말하며, 이하 이 목에서 같다)에 대한 등록이 말소된 날 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 임대의무호수를 임대하지 않은 기간(이 항 각 호 외의 부분에 따라 계산한 기간을 말한다)이 6개월을 지난 경우는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보지 않는다. 1) 새로 취득한 주택에 대해 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 같은 조제6호에 따른 단기민간임대주택으로 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 한 경우 2) 새로 취득한 주택이 아파트(당초 주택이 단기민간임대주택으로 등록되어 있었던 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 하지 않은 경우

 

3) 양도소득세가 감면되는 임대주택

「조특법」제97조・제97조의2 및 제98조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택

 

4) 장기사원용주택

종업원(사용자의 「국기령」제1조의2제1항에 따른 특수관계인을 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10년 이상(이하 이 조에서 "의무무상기간"이라 한다)인 주택

 

5) 양도소득세 감면되는 주택

「조특법」제77조, 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5부터 제98조의8까지, 제99조, 제99조의2 및 제99조의3에 따라 양도소득세가 감면되는 주택

 

6) 문화재 주택

「소령」제155조제6항제1호에 해당하는 문화재주택

 

7) 상속받은 주택

「소령」제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우로 한정)

 

8) 저당권 등 실행으로 취득한 주택

저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

 

9) 장기가정어린이집

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 1세대의 구성원이 해당 목에 규정된 인가 또는 위탁을 받고 법 제168조에 따른 고유번호를 부여받은 후 5년 이상(이하 이 조에서 "의무사용기간"이라 한다) 어린이집으로 사용하고 어린이집으로 사용하지 않게 된 날부터 6개월이 경과하지 않은 주택. 이 경우 해당 주택이 가목에서 나목으로 또는 나목에서 가목으로 전환된 경우에는 의무사용기간을 적용할 때 각각의 사용기간을 합산한다.

• 가. 「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받아 운영하는 어린이집
• 나. 「영유아보육법」제24조제2항에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 위탁받아 운영하는 어린이집

 

10) 장기임대주택 등을 제외하고 남은 1주택

1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택

 

11) 조정대상지역 공고일 이전 취득한 주택

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

 

12) 10년이상 보유한 주택('23.2.28. 삭제)

「소법」제95조제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

☞(구)「도정법」상 (구)도시환경정비사업에 의한 신축주택의 중과세율 배제규정 요건인 10년 보유기간 계산방법은 기존건물의 취득일부터 기산하는 것임(기획재정부 재산세제과-1087, 2022.08.31.)

 

13) 2년 이상 보유하고 2022.5.10. ~ 2025.5.9. 기간동안 양도하는 주택

보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 ... 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

 

14) 비과세가 적용되는 주택(21.2.17. 이후 양도하는 분부터 적용)

「소령」제155조 또는 「조특법」에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대1주택으로 보아 「소령」제154조제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택

 

15) 혼인으로 3주택 이상이 되는 경우

1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날 현재 제1항에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 보유하게 된 경우로서 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 양도자의 배우자가 보유한 주택수(제1항에 따른 주택 수를 말한다)를 차감하여 해당 1세대가 보유한 주택 수를 계산. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 아니함[ "배우자가 보유한 주택수"는 그 배우자 및 배우자의 세대원이 소유한 주택 모두를 포함하는 것임(기획재정부 재산세제과-1400, 2023.12.25.)].

 

(2) 1세대 3주택・입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택

 

1) 주택수에 산입되지 않는 주택・입주권・분양권

소득세법시행령 제167조의4(1세대 3주택・입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위)

② 법 제104조제7항제4호에서 1세대가 소유한 주택(주택에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권의 수를 계산할 때 다음 각 호의 주택, 조합원입주권 또는 분양권은 이를 산입하지 않는다. 1. 수도권 및 광역시・특별자치시 (광역시에 소속된 군, 「지방자치법」제3조제3항, 제4항에 따른 읍・면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」제6조제3항에 따른 읍・면에 해당하는 지역은 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택, 조합원입주권 또는 분양권으로서 해당 주택의 기준시가, 조합원입주권의 가액( 「도시 및 주거환경정비법」제74조제1항제5호에 따른 종전 주택의 가격을 말한다) 또는 분양권의 가액[주택에 대한 공급계약서상의 공급가격(선택품목에 대한 가격은 제외한다)을 말한다]이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택, 조합원입주권 또는 분양권 2. 제167조의3제1항제12호에 해당하는 주택

 

2) 장기임대주택 등

 

위 2) ~15)까지 해당하는 주택

3주택(입주권 포함) 이상 중과 배제되는 주택

(1) 수도권・광역시・특별자치시(세종시) 외의 지역의 양도당시 기준시가 3억원 이하 주택, 소형신축주택, 준공 후 미분양 주택(소득령§167의3①12호) - 광역시의 군지역, 경기도・특별자치시 읍・면 지역, 기타 道지역 - 보유주택 수 계산에도 제외 (2) 장기임대주택 (3) 「조특법」상 감면대상 주택 장기임대주택(§97, §97의2), 미분양주택 등(§98~§98의3, §98의5~§98의8), 신축주택 등(§99~§99의3) (4) 10년이상 무상제공한 장기사원용 주택 (5) 5년 이상 운영한 가정어린이집 등 (6) 상속받은 주택(5년 이내 양도) (7) 문화재주택 (8) 저당권 실행 또는 채권 변제를 위해 취득한 주택(3년 이내 양도) (9) 상기 (1)~(8)의 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우의 해당 주택 (10) 조정대상지역 공고 이전 매매계약 체결하고 계약금 지급받은 주택 (11) 보유기간이 10년 이상인 주택을 2020.6.30.까지 양도하는 주택('23.2.28. 삭제) (12) 보유기간이 2년 이상인 주택을 2022.5.10.~2025.5.9까지 양도하는 주택(13) 「소령」제155조. 156의2. 1563 또는 「조세특례제한법」에 따라 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대1주택으로 보아 비과세가 적용되는 주택