18-8. 조합원입주권・분양권의 비과세(1주택+1분양권)

양도소득세 요약

 

 

조합원입주권・분양권의 비과세(1주택+1분양권)

 

1.관련 법령

 

 

(1) 소득세법 제88조(정의)

 

10. "분양권"이란 「주택법」 등 ... 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

 

(2) 소령 제152조의5(분양권의 범위)

 

법 제88조제10호에서 "「주택법」 등 ⋯⋯법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다.

1. 「건축물의 분양에 관한 법률」

2. 「공공주택 특별법」

3. 「도시개발법」

4. 「도시 및 주거환경정비법」

5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」

6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」

7. 「주택법」

8. 「택지개발촉진법」

 

(3) 소득세법 제89조(비과세 양도소득)

 

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.・가로주택・자율주택 정비사업, 소규모재개발사업으로 취득한 조합원입주권은 '21.12.8. 이후 취득하는 입주권부터 적용

 

2. 개념 정리

 

사실상 조합원입주권과 동일한 분양권을 2021.1.1. 이후 취득하는 분부터는 주택수 계산에 포함하게 되면서,

1주택과 1분양권을 보유한 경우에도 조합원입주권을 보유한 경우처럼

분양권 취득 전에 보유하던 1주택을 양도할 때 비과세 규정이 적용되도록 「소령」제156의3을 신설함.

 

기본적으로 주택과 조합원입주권을 보유한 경우와 구조는 동일. 단, 공시기간 중 취득하는 대체주택 비과세규정(「소령」§156의2⑤)은 없음.

 

◈종전주택 + '21.1.1. 이후 취득하는 분양권이 요건이다

• '21.1.1. 이후 취득한 분양권이 있는 상태에서 나중에 주택을 취득하는 경우는 비과세 안 됨
• '20.12.31.까지 취득한 분양권은 주택완성 후 잔금청산시점에 주택의 취득으로 보아 주택수 계산에 포함되므로 해당 규정이 아닌 「소령」제155조에 따른 일시적 2주택 등 비과세 규정을 검토하여야 함.

 

3. 체크할 사항

 

분양권의 취득시기는 취득 유형에 따라 다르다 (p.83 Chaper4.(13) 분양권의 취득시기 참조)

• 입주자 모집공고에 따른 청약에 당첨되어 분양계약한 경우: 청약당첨일(분양계약일이 아님)
• 매매로 취득하는 경우: 분양권 매매에 대한 잔금청산일
• 증여・상속으로 취득하는 경우: 증여・상속개시일
• 「주택공급에 관한 규칙」에 따라, 선착순의 방법으로 동・호수 등을 지정하고 당일날 사업주체와 공급계약을 체결한 경우: 당해 공급계약 체결일

 

(1) 분양권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도

 

소득세법시행령 제156의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)

② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

 

 

(2) 예외적으로 분양권 취득 후 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우

소령제156의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우이고, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 ☞「소령」§156③3의 “종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 취득하는” 조건은 2022.2.15. 이후 취득하는 분양권부터 적용( 「소령」부칙§12 제32420호 2022.2.15. §12) ☞「소령」§156의3③1호의 ‘3년이내 세대전원이사’ 및 2호의 ‘3년 이내 종전주택 양도’ 조건은 2023.1.12. 이후 양도하는 경우부터 적용( 「소령」부칙 제33267호 2023.2.28. 8)

 

 

(3) 주택과 분양권을 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 취득하는 경우  

소득세법시행령 제156의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)

④ 상속받은 분양권[피상속인이 상속개시 당시...1분양권만 해당하고...)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는.. 합치기 이전부터 보유하고 있었던 분양권만 상속받은 분양권으로 본다(이하 제5항제4호에서 같다). 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1분양권 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 상속인이 선택하는 1분양권 ⑤...분양권과 상속 외의 원인으로 취득한 주택 및 상속 외의 원인으로 취득한 분양권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우... 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다)으로 한정한다. 1. 상속받은 주택. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 제155조제2항 각 호의 순위에 따른 1주택으로 한정한다. 2. 피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권, 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 제156조의2제6항 각호의 순위에 따른 1조합원입주권으로 한정한다. 3. 공동상속조합원입주권의 경우에는 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 그 공동상속조합원입주권을 소유한 것으로 본다. 가. 상속지분이 가장 큰 상속인 나. 해당 공동상속조합원입주권의 ..피상속인이 보유하고 있었던 주택에 거주했던 자 다. 최연장자. 4. 피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 조합원입주권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 분양권. 이 경우 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 분양권을 소유한 경우에는 제4항 각 호의 순위에 따른 1분양권으로 한정한다. 5. 공동상속분양권의 경우에는 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 그 공동상속분양권을 소유한 것으로 본다. 가. 상속지분이 가장 큰 상속인 나. 최연장자 ⑥ 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자가… 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우...혼인한 경우로써 1세대가 1주택과 1분양권, 1주택과 2분양권, 2주택과 1분양권 또는 2주택과 2분양권 등을 소유하게 되는 경우는 제156조의2제8항 또는 제9항에 따른다.

 

4. 관련사례 및 해석

 

 

(1) 예규·판례

 

◈'21.1.1. 이후 분양권을 취득한 후 2주택을 취득하게 된 경우 「소득세법 시행령」제155조제1항적용대상인지 여부(기획재정부 재산세제과-1181, 2022.09.20.)

① 질의

'21.1.1 이후 취득한 2개의 분양권으로 각 주택을 취득한 후 그 중 먼저 취득한 주택을 양도하는 경우 쟁점규정 적용 여부

• (제1안) 소령§155① 적용됨
• (제2안) 소령§155① 적용되지 아니함 ☞타당

② 답변

제2안이 타당

☞21.1.1. 이후 취득한 분양권은 조합원입주권과 동일하게 주택 수에 포함되므로(주택은 아니지만 주택으로 보아 비과세 규정 적용_소령§156의3) 소령§155는 1주택(실제주택)을 보유한 1세대가 1주택(실제주택)을 추가로 취득하는 경우 적용하는 규정이고,

소령8156의2는 1주택(실제주택)을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 추가로 취득하는 경우에 적용

위 사례의 경우 '21.1.1. 이후 취득한 2개의 분양권으로 완공된 2주택은 비과세 규정을 적용받을 수 없고, 1주택을 양도후 남은 1주택은 1세대1주택 비과세가 가능함.

▶참고사례

'21.1.1. 이후 취득한 분양권이 신규주택으로 완공된 후 종전주택 양도 시 일시적 2주택 여부(서면-2021-법규재산-6773, 2022.09.30.)

① 사실관계

② 질의

B분양권('21.1.1. 이후 취득분)을 취득한 후에 A주택을 취득한 경우로서 B분양권이 주택으로 완공된 이후 A주택을 양도하는 경우, 소령 §155①에 따른 일시적 2주택에 해당하는지

③ 답변

B분양권('21.1.1. 이후 취득분)을 취득한 후에 A주택을 취득한 경우로서 B분양권이 주택으로 완공된 이후 A주택을 양도하는 경우, 소령 §155①에 따른 일시적 2주택 규정이 적용되지 않음

종전주택이 없는 상태에서 '21.1.1. 이후 분양권과 주택을 순차로 취득한 경우, 1세대1주택 특례 적용 여부 (서면-2021-법규재산-3071, 2023.02.23.)

① 답변

'21.1.1. 이후 분양권(A)과 주택(B)을 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권(A)에 기한 주택(A)이 완공된 후 B주택을 양도하는 경우, 소령 1551 (일시적 2주택 비과세 특례)이 적용되지 아니하는 것이며, 소령 156의32.3 (일시적 1주택과 1분양권 비과세 특례)도 적용되지 아니하는 것임.

 

◈ 동일세대원으로부터 상속받는 분양권은 '21.1.1. 이후 상속개시된 경우라도 피상속인의 취득시점이 '21.1.1. 전이라면 주택으로 전환된 시점에 신규취득으로 보아 비과세 적용함(기획재정부 재산세제과-1033,2023.09.04.)

1주택(A)과 2020.12.31. 이전에 취득한 1분양권(B)을 보유한 자가 2021.1.1. 이후 사망하여 동일세대원인 배우자가 주택(A)과 분양권(B)을 함께 상속받은 후 종전주택(A)을 양도하는 경우, (소령 1563이 아닌) 「소득세법 시행령」제155조제1항(일시적 2주택 비과세 특례)이 적용되는 것임

 

◈ '22.1.1. 이전 취득한 조합원입주권(당초 취득한 주택이 관리처분인가등으로 조합원입주권으로 변경된 것)과 분양권을 보유한 1세대가 조합원입주권 양도 시 비과세 적용받을 수 있음(서면-2021-법규재산-7792, 2023.08.09.)

종전주택이 「소득세법」제88조제9호에 따른 조합원입주권으로 변환된 후 조합원입주권이 주택으로 완성되기 전에 분양권 (2021.1.1. 이후 취득한 분양권)을 취득한 경우로서 조합원입주권으로 완성된 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제156조의3제2항 또는 같은 조 제3항이 적용되는 것임.

☞해당법령(소령§156의3②,③)에서는 주어가 “국내에 1주택을 소유한 1세대”이지만, 여기서 주택은 당초 취득한 주택이 조합원입주권으로 변경된 경우를 포함함. 단, 해당 규정은 1주택과 1분양권이 있는 경우 주택의 양도에 대한 비과세 규정이므로 종전주택의 비과세가 가능하려면 조합원입주권상태이 주택으로 완성된 후 양도해야 함.

 

◈ 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 2022.1.1. 전에 취득한 입주자로 선정된 지위가 소득세법 상 분양권에 해당하는지(기획재정부 재산세제과-1424, 2022.11.14.)

① 답변

2022.1.1. 이전에 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제3호나목에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소득세법」 제94조제1항제2호가목에 따른 부동산을 취득할 권리에는 해당하나 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권에는 해당하지 않는 것

 

◈ 혼인으로 1분양권+1주택이 된 1세대에 적용되는 일시적 1세대2주택 비과세 특례 검토(기획재정부 재산세제과-1356, 2022.10.27.)

① 사실관계

시기	주요 사건	보유 상황
'19.5월	男: 분양권(조정대상지역) 취득	1분양권
'19.11월	女: 조합원입주권(조정대상지역) 승계취득	1입주권
'20.4월	女: 조합원입주권이 주택(조정대상지역)으로 완공	1주택
'20.11월	혼인	1분양권+1주택
'21.11월	男: 분양권이 주택(조정대상지역)으로 완공	2주택

② 답변

1세대가 '20.12.31. 이전에 취득한 분양권의 사업시행 완료에 따라 '신규 주택'을 취득한 경우에는, 1세대가 '혼인한 날'에 '종전의 주택'과 '신규 주택을 취득할 수 있는 권리'를 취득한 것으로 보아 「소령」 제155조제1항 적용 여부를 판단하는 것임.

③ 해석

분양권이 주택 수로 포함되어 소령§1563의 규정을 적용받는 경우는 '21.1.1. 이후 취득하는 분양권부터 적용되므로, 위 사례의 경우 '19. 5월에 취득한 분양권이므로, 이는 '부동산을 취득할 권리'에 해당하는 것으로 비과세 특례 적용대상에 해당하지 않음. 따라서, '21.11월 분양권이 주택으로 완공된 시점에 새로운 주택을 취득하게 되는 것으로 소령§155①항이 적용되고, 혼인합가특례는 적용되지 않음

 

◈「주택공급에 관한 규칙」에 따른 선착순 방법으로 취득한 분양권의 취득시기(서면-2021-법규재산-7612, 2022.06.15.)

① 사실관계

②질의

「주택공급에 관한 규칙」§275 또는 §28⑩(1)에 따라 선착순의 방법으로 입주자에 선정된 경우 해당 분양권의 취득시기

③ 답변

「주택공급에 관한 규칙」제27조제5항 또는 제28조제10항제1호에 따른 선착순의 방법으로 취득하는 「소법」제88조제10호에 의한 분양권의 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날이며, 선착순의 방법으로 동호수 등을 지정하고 당일날 사업주체와 공급계약을 체결한 경우 당해일자가 취득시기가 되는 것임.

 

◈ 종전주택 취득일로부터 1년 이내 주택분양권을 취득하는 경우 소령§156조의3③ 적용여부(서면-2021-법규재산-3939, 2022.05.31.)

① 사실관계

②질의

소령§156의3③에서 종전주택을 취득한 날로부터 1년 경과 후 분양권을 취득해야 한다는 요건이 없는데,

21.1.1. 이후 종전주택 취득일부터 1년 이내 주택 분양권을 취득하는 경우, 소령§156의3③에 따라 1세대1주택 특례가 적용 가능한지

③ 답변

'22.2.15. 대통령령 제32420호로 개정된 「소령」제156조의3 제3항의 시행일('22.2.15.) 전에 분양권을 취득한 경우에는, 해당규정에 따른 '종전의 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건'을 적용하지 않는 것임.

 

◈ 종전주택이 없는 상태에서 분양권과 조합원입주권을 순차적으로 취득한 후 준공된 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 여부(서면-2021-법규재산-8011, 2022.05.26.)

① 사실관계

② 질의

'21.1.1. 이후 종전주택이 없는 상태에서 아파트 분양권(A)을 취득하고 조합원입주권(B)을 추가 취득한 경우로서 먼저 준공된 A'아파트를 B'아파트가 완성된 후 2년 이내에 양도하는 경우

• 소령§156의2④에 따라 1세대1주택 비과세 특례를 적용할수 있는지
• 다른 요건을 갖춘다고 가정시 소령§156의2③ 및 8156의3②, ③에 따라 1세대1주택 비과세특례가 적용되는지

③ 답변

2021.1.1. 이후 1세대가 A분양권을 취득하고 B조합원입주권을 추가로 취득하여 일시적으로 1분양권과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우로서 이후 완공된 A'주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 (2022.02.15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것) 제156조의2제3항 및 같은조 제4항의 국내에 1주택을 소유한 1세대가 조합원입주권을 취득한 경우에 해당하지 않으므로 해당규정에 따른 1세대1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것이며, 이 경우 같은 영 제156조의3제2항 및 같은 조 제3항의 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에도 해당하지 않으므로 동 규정 또한 적용받을 수 없는 것임.

 

◈ 1주택자가 지역주택조합의 조합원인 경우 1세대1주택 비과세 여부(서면-2021-법규재산-4466, 2022.02.11.)

① 사실관계

② 질의

1주택 보유자가 지역주택조합의 조합원인 경우 해당 1주택의 1세대1주택 비과세 적용 여부

③ 답변

지역주택조합의 조합원이 「주택법」에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것으로 포함함)는 「소득세법」제88조제10호에 따른 분양권에 해당하는 것임.

그리고, 1세대가 주택과 분양권을 보유하다 그 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용 여부에 대하여는 「소득세법」 제89조제2항의 규정을 참고

④ 해석

지역주택조합의 조합원 지위는 「주택법」에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당(기획재정부 재산세제과-40, 2022.1.7.)하는 것인데, 위 사례의 경우 '21.1.1. 이후 사업계획 승인 된 것으로 이는 소법888(10)에 해당하는 분양권에 해당하고(사업계획승인이 '21.1.1. 전인 경우에는 신규주택을 취득할 권리)소령8156의3에 따라 비과세 규정이 적용됨

 

◈ 혼인으로 1주택 1분양권 보유한 1세대에 대한 소령8156의3의 비과세 특례 적용 여부(서면-2021-법령해석재산-2139, 2021.08.30.)

① 사실관계

② 질의

혼인으로 1세대가 '21.1.1. 이후 취득한 분양권을 포함하여 1주택・1분양권을 보유한 경우로서 혼인 후 분양권을 배우자에게 지분(1/2) 증여하고 혼인한 날부터 5년 이내에 배우자가 종전주택을 양도하는 경우, 소령 156의3⑥에 따른 비과세특례 적용이 가능한지

③ 답변

1주택을 소유하는 자(이하 "갑")가 2021.1.1. 이후 취득한 1분양권을 소유하는 자(이하 "을”)와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1분양권을 소유하게 된 후 을이 분양권의 일부 지분(1/2)을 갑에게 증여한 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 갑이 당초 혼인 전에 소유하던 주택을 양도하는 경우, 「소령」제156조의3 제6항 및 같은 영 제156조의2제9항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아같은 영 제154조제1항을 적용하는 것임.