18-7. 조합원입주권・분양권의 비과세(조합원입주권과 혼인 합가)

양도소득세 요약

 

 

조합원입주권・분양권의 비과세(조합원입주권과 혼인 합가)

 

1. 관련 법령

 

(1) 소득세법시행령 제156의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)

 

⑨ 제1호에 해당하는 자가 제1호에 해당하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, ... 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택이 제2호, 제3호 또는 제4호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하는 자
   1. 1주택
   2. 1조합원입주권 또는 1분양권
   3. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권
2. 혼인한 날 이전에 제1호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택
3. 혼인한 날 이전에 제1호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다.
   1. 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권(혼인한 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 "혼인전 조합원입주권”이라 한다)이 최초 조합원입주권인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것
   2. 혼인전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 혼인전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
   3. 혼인한 날 이전에 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 혼인한 날 이전에 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
4. 혼인한 날 이전에 제1호나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권 또는 1분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등 또는 사업시행 완료에 따라 혼인한 날 이후에 취득하는 주택

 

2. 개념 정리

 

◈ 조합원입주권을 소유한 상태에서 동거봉양・혼인 합가시 비과세 특례(양도소득세 집행기준 89-156의 2-17)

1세대	1세대	합가 후	비과세 여부
1입주권	1주택+1입주권	1주택+2입주권	②
1주택	1주택+1입주권	2주택+1입주권	①,②
1주택+1입주권	1입주권	1주택+2입주권	②
1주택+1입주권	1주택	2주택+1입주권	①,②
1주택+1입주권	1주택+1입주권	2주택+2입주권	②

 

①합가 전 1주택만을 소유한 세대의 주택을 먼저 양도한 경우

합가일부터 5년(또는 10년) 이내에 주택 양도시 “비과세 가능”

②합가 전 1주택과 1입주권을 소유한 세대의 주택을 먼저 양도한 경우

가. 주택을 양도한 세대가 최초로 취득한 입주권을 소유한 경우 양도한 주택이 사업시행인가일 이후 거주를 위해 취득한 대체주택으로서 1년 이상 거주한 주택인 경우 "비과세 가능“

나. 주택을 양도한 세대가 승계취득한 입주권을 소유한 경우 양도주택을 취득한 이후 입주권을 취득한 경우 "비과세 가능"

 

3. 관련사례 및 해석

 

(1) 예규・판례

 

◈ 승계취득한 조합원입주권 2개가 순차로 완성되어 일시적 2주택이 된 경우 비과세 여부(서면-2021-부동산-2376, 2021.9.3.)

①사실관계

② 질의

종전주택(A)을 신규주택(B) 취득일(2021.12.20.)로부터 1년 이내 양도할 경우 1세대1주택 비과세가 적용되는지

③ 답변

1세대가 「소법」제89조제2항 본문 규정에 따른 조합원입주권 2개(A,B)를 승계 취득한 후, 조합원입주권이 순차로 완공되어 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택(A)을 양도하는 경우는 「소령」제155조제1항 및 같은 법 시행령 제156조의2 제3, 4항을 적용할 수 없는 것임.

④ 해설

「소령」§155①에 따른 일시적 2주택이 되기 위해서는 1주택을 보유한 상태에서 신규주택으로 1주택을 취득해야 적용이 되고, 「소령」§156의2③,④의 경우에도 1주택을 보유한 상태에서 1조합원입주권을 취득해야 해당 특례가 적용됨. 따라서, 위 사례의 경우 A주택 취득시점에 이미, B조합원 입주권을 보유하고 있어, 각 법령에서 규정한 1주택 보유상태에서 추가로 신규주택을 취득하거나, 조합원입주권을 취득한 것이 아니므로 법령 요건을 충족하지 않아 비과세가 적용되지 않음.

한편, 아래 참조사례와 같이 조합원입주권(A)이 완공되어 주택(A')으로 변환된 후에 B조합원입주권을 취득한 경우라면 주택으로 변환된 A'에 대해 「소령」§156의2③,④을 적용하여 비과세를 검토할 수 있고, 주택(A')으로 변환된 후에 B 주택을 취득한 경우라면 「소령」§155①에 따른 일시적 2주택를 적용할 수 있음.

▶참고사례

승계취득한 조합원입주권이 주택으로 완공된 이후 1년 이내 다른 조합원입주권을 승계취득한 경우 소득령§156의24의 요건을 갖추어 양도하는 경우 비과세 적용함(사전-2023-법규재산-0424,2023.08.24.)

국내에 승계취득한 조합원입주권을 소유한 1세대가 해당 조합원입주권이 주택(B)으로 완공된 이후 2022.2.14. 이전에 다른 조합원입주권(C)을 승계취득하고 종전부터 보유하던 주택(A)을 「소득세법 시행령」제155조제20항제2호에 따른 장기임대주택으로 등록한 후 B주택을 양도하는 경우로서 같은 항 제1호의 거주주택 요건 및 같은 영 제156조의2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우, 이를 1세대1주택의 양도로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것

 

◈ 혼인 합가 특례 적용 여부(서면-2022-법규재산-4077, 2023.02.01.)

① 사실관계

• '16.6월 갑은 A주택 취득
• '20.10월 을은 B주택 취득
• '21.9월 갑은 C조합원입주권을 매매로 취득
• ‘21.10월 갑과 을은 혼인 합가함
• '21.11월 갑은 을에게 C조합원입주권의 1/2지분을 증여함
• '21. 12월 C조합원입주권이 C주택으로 완성향후 A주택 또는 B주택을 양도할 예정

② 질의

A주택과 C조합원입주권을 소유한 갑(남)과 B주택을 소유한 을(여)이 혼인합가한 경우로서 혼인합가한 날 이후 갑이 을에게 C조합원입주권의 일부 지분을 증여한 경우 -A주택 또는 B주택 양도시 소령8156의2에 따라 비과세 가능한지

③ 답변

국내에 1주택과 1조합원입주권을 소유한 갑이 1주택을 소유한 을과 혼인함으로써 1세대가 2주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 후 갑의 조합원입주권의 일부 지분(1/2)을 을에게 증여한 경우로서 혼인한 날로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 「소령」 제156조의2제 9항을 적용받을 수 있는 것

▶참고사례

1주택재개발사업에 따른 청산금에 대한 다주택 중과 여부의 판정은 양도일 현재 주택 및 조합원입주권 보유현황에 따름(사전-2019-법령해석재산-0164, 2019.07.16.)

① 사실관계

• 1978년에 본인이 취득하여 보유하던 서울 ㅇㅇ구 소재 주택이 재개발되어, 24평형 아파트 2채를 분양받고 청산금을 4.6억원 받아 청산금에 대한 양도소득세를 신고할 예정임
• 주택재개발사업의 관리처분계획인가일은 2013년 10월이며,
• 재개발 전 기존주택의 평가액은 12억원, 분양받는 아파트 2채의 분양가액은 각 3.6억원 및 3.8억원으로
• 기존주택 평가액과 아파트 2채의 분양가액 차액 4.6억원을 청산금으로 2018년 12월과 2019년 1월 각각 50%씩 지급받음
• 2003년부터 딸과 함께 살고 있는데, 딸 소유 주택이 1채 있어서 관리처분계획인가 당시는 1세대2주택이고, 현재는 분양받은 아파트 포함하여 1세대3주택에 해당함

②질의

주택재개발사업에 따라 정비사업조합으로부터 조합원입주권 2개와 청산금을 지급받고 해당 청산금에 대한 다주택 중과 여부를 판정할 때, 관리처분계획인가일 현재 주택 및 조합원입주권 보유 현황에 따르는 것인지, 또는 양도일 현재 현황에 따르는 것인지

③답변

「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 주택재개발사업으로 인해 종전 보유주택 대신에 2개의 조합원입주권과 청산금을 지급받은 경우로서, 해당 청산금에 대하여 「소득세법」제104조제7항에 따른 다주택 중과 판정 시 주택 및 조합원입주권 수의 계산은 해당 청산금의 양도일 현재 현황에 따르는 것임

 

◈ 세대원 중 1인이 근무상 형편으로 출국하는 경우 「소령」§156의2⑤에 따른 대체주택 특례 적용 여부(사전-2020-법령해석재산-1299, 2021.02.01.)

① 사실관계

• '07년 서울 송파구 가락동 가락시영아파트(이하 "재건축아파트") 취득
• '13.12.13. 재건축아파트, 사업시행인가 완료
• '15.1.27. 재건축아파트, 관리처분계획인가
• '15.7.20. 서울 서초구 서초동 삼풍아파트(이하 "대체주택") 취득
  • 질의자는 재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주함
• '18.12.28. 재건축아파트 준공
  • 재건축아파트는 '가락시영아파트'에서 '헬리오시티 아파트'로 변경
• '20.12.11. 대체주택 양도
• '20.12.24. 송파구 가락동 헬리오시티 아파트 입주(세대전원 이사)
• '21.1월 질의자 甲(소유주이며 세대주), 장기해외파견 근무

② 질의

재건축아파트 준공 후 2년이내 입주하고, 1년이내에 소유주이자 세대주인 甲이 해외파견으로 출국하고, 세대원의 일부인 배우자 乙과 자녀 丙만 국내에 남아서 1년 이상 거주하는 경우 「소령」§156의2의 비과세 특례규정이 적용되는지

③ 답변

「소령」제156조의2 제5항제2호를 적용함에 있어 재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주하여야 하나, 세대원 중 일부가 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편에 따른 부득이한 사유로 본래의 주소에서 일시퇴거한 경우에도 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대가 거주한 것으로 보는 것임.

 

◈재건축 대상 주택 취득당시 조세특례제한법§99의2에 따른 감면주택을 보유한 경우 대체주택에 대해서 1세대1주택 특례 적용이 가능한지(서면-2019-법령해석재산-2499. 2020.12.30.)

① 사실관계

② 질의

재건축 대상 주택(B) 취득당시 조세특례제한법§99의2에 따른 감면주택(A)을 보유한 경우 대체주택(C)에 대해서 「소령」§156의2⑤ 따른 1세대1주택 특례 적용이 가능한지 여부

③ 답변

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 대체주택을 취득한 경우로서 「소령」제156의2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것임.

다만, 귀 질의의 사실관계와 같이 사업시행인가일 이후 관리처분계획인가일 전에 재건축 대상주택을 취득한 경우, 「조세특례제한법」제99조의2제1항을 적용받는 주택은 재건축 대상 주택취득일 현재 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임.

④ 해설

「소령」제156의2제5항 "대체주택 비과세")의 특례는 기존에 보유하던 주택이 재건축 등 사업으로 거주할 수 없게 된 경우 이를 대체하기 위해 취득한 주택에 대해 비과세가 적용되는 것으로 적용요건은 대체주택 취득일 현재 1주택인 경우에 적용되는 것임. 위 사례와 같이 「조특법」에 따라 소유자의 주택으로 보지않는 특례 주택을 보유한 경우에는 1주택 보유자로 보아 비과세 특례 적용 가능

 

◈최초 관리처분계획인가가 무효 또는 취소되지 않은 상태에서 관리처분계획변경인가가 있는 경우 당초 취득한 조합원입주권의 효력(사전-2020-법령해석재산-0418, 2020.11.25.)

① 사실관계

• 2011.9월 서울특별시 강서구청장은 서울특별시 강서구 A동 00번지 일대 A주택재건축정비사업에 대하여 「도시 및 주거환경 정비법」제48조 및 제49조에 의거 관리처분계획인가하고 동법 제49조제3항 및 동법시행규칙 제13조 규정에 의거 A주택재건축 관리처분계획인가를 고시함. (서울특별시 강서구 공고 제2011-00호)
• 2015.11월 질의자는 "서울특별시 강서구 A동 00번지 제00호"를 매매하는 계약서를 작성함.(잔금청산일 '15.12월)
• 2016.1월 서울특별시 강서구청장은 관리처분계획변경인가를 고시함
• 2017.1월 질의자는 "서울특별시 강서구 B동 00번지 제00호"를 취득함.
  • 질의자는 해당 주택에서 1년 이상 거주
• 2020.4월 질의자는 상기 2017년 취득한 주택을 양도함

② 질의

최초 관리처분계획인가 후 관리처분계획변경인가 전 취득한 재건축물건을 주택으로 보아 이후 취득한 주택을 양도하는 경우 「소령」제156조의2제5항를 적용받을 수 있는지

③답변

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 "조합원입주권"은 최초 관리처분계획인가가 무효 또는 취소되지 않은 상태에서 관리처분계획변경인가가 있다 하더라도 당초 취득한 조합원입주권의 효력은 상실되지 아니하므로, 귀 사전답변의 경우 조합원입주권을 취득한 이후 주택을 취득하고 그 주택을 양도한 것으로「소령」제156조의2 제5항이 적용되지 아니하는 것임.

 

◈ 재건축주택에서 거주하지 않은 경우 「소령」제156조의2 제5항 적용 여부(사전-2019-법령해석재산-0615, 2020.06.10.)

① 사실관계

• 신청인은 2015.12월 무주택 상태에서 재건축 예정인 A주택을 취득함
• A주택은 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재건축사업이 진행 중이던 주택으로 -관리처분계획인가서 내용에 따르면, 2012.7.19. 사업시행계획인가 고시가 있었으며, 2017.9.22. 관리처분계획 인가됨
• 신청인은 '17.6월 B주택을 매수하여 거주하다 '19.9.28. 해당 B주택을 양도하였으며,  A주택의 재건축사업이 '2020.2월 준공되면 2020.3월 신축주택에 입주할 예정임

② 질의

재건축주택에서 거주하지 않은 경우에도 「소령」제156조의2 제5항을 적용할 수 있는지 여부

③ 답변

「소령」제156조의 2 제5항에 규정된 주택재개발・재건축 사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 대체주택의 비과세 특례는 동항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 적용되는 것으로, 재개발・재건축 시행기간 전에 기존주택에서 거주하지 않은 경우에도 적용함.

 

◈ 사업시행인가가 변경된 경우 「소령」제156조의2 제5항에 따른 사업시행인가일 적용방법(사전-2020-법령해석재산-0125, 2020.05.28.)

① 사실관계

• 2000.8.2. 남편 명의로 A주택을 취득
• 2011.9.7. A주택이 속한 ◇◇1구역 재개발사업 시행인가
• 2011.8.25. 신청인 명의로 B주택 매입계약 체결(2011.11.16. 잔금지급 및 소유권 이전등기 접수함)
• 2015.10.1. 사업시행변경인가
  • 주택재개발정비사업시행(변경)인가 고시의 변경사유 기재내용
    • 대형평형(114m²)을 중・소형 평형(84㎡, 59㎡)으로 변경하고, 단위세대평면을 재계획함(분양성제고), 단위세대 및 평형변경에 의한 전면변경, 차량동선 및 보행자동선 재 계획, 단지 내 동선 변경, 레벨변경, 주민운동시설/어린이놀이터 위치 등의 변경에 의한 전면변경 등
    • 임대주택 및 주거이전비 추가신청 등에 따른 세입자 대책 변경(종전 : 267가구 →271가구)
• 2016.10.13. 관리처분계획인가
• 2018.8.21. 남편으로부터 A주택 토지지분 50%를 증여받음.(다만, 신축되는 주택은 1채만 분양받음)
• 2019.12.23. 신청인 명의의 B주택을 양도하고, 양수자와 전세계약을 체결하여 계속 거주 중
• 2021.3.31. 재개발사업 준공예정(가족 전원이 입주하여 거주할 계획임)

② 질의

• (질의1) 재개발사업의 최초 사업시행인가 이후 사업시행변경인가가 있는 경우 「소령」제156조의2 제5항제1호에 따른 "사업시행인가일"의 의미(최초 사업시행인가일 vs 사업시행변경인가일)
• (질의2) 위 질의1에서 대체주택 취득일은 계약일과 잔금청산일(소유권이전등기 접수일과 같음)중 어느 날을 의미하는지(질의3) 남편 명의의 주택에 관한 재개발사업으로 대체주택 취득 이후에 재개발되는 주택의 토지지분 1/2을 배우자에게 증여한 경우 「소령」제156조의2 제5항 적용 여부

③ 답변

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 "종전주택")에 대한 재개발사업의 당초 사업시행계획인가 내용에 질의의 사실관계와 같은 일부 변경 인가가 있는 경우로서 당초 사업시행계획인가의 효력이 유효한 경우에는 「소령」제156조의2제5항을 적용할 때, 같은 항 제1호의 사업시행인가일은 당초 사업시행인가일을 적용하는 것이며, 같은 호의 대체주택 취득시기는 「소법」제98조에 따라 판정하는 것. 또한, 대체주택 취득 이후 종전주택 부수토지의 지분 1/2를 배우자에게 이전한 경우로서 해당 1세대가 재개발사업으로 1입주권을 취득하고 「소령」제156조의2 제5항의 요건을 갖춘 경우에는 1세대1주택으로 보아 같은 령 제154조제1항을 적용하는 것임.

 

◈장기임대주택과 1조합원입주권을 보유한 세대가 조합원 입주권을 부담부증여하는 경우 1세대1주택 비과세 여부(사전~2020-법령해석재산-0097, 2020.03.19.)

① 사실관계

• 신청인 갑은 자녀 을에게 2019.12월 아래의 조합원입주권을 부담부증여함
  • 부담부증여 물건 : 서울시 ㅇㅇ구 △△동 조합원입주권
  • 증여일: 2019.12원(취득일 : 2005.05월)
  • 양도가액(임차보증금+승계대출금) : 2,000,000,000원
  • 증여재산가액(감정평가액) : 3,000,000,000원
  • 관리처분인가일: 2017.11월
  • 현재 증여 물건은 멸실되지 않은 상태이며, 세입자가 거주하고 있는 상태임
  • 갑은 위 증여 부동산에 과거 2년 이상 거주하였음
• 그 외 갑 소유주택은 다음과 같다.
  • 충남 □□시 ☆☆구 ㅇㅇ동 201호 외 27채(도시형생활주택)
    • 구청 임대사업자등록: 2015.08월(28채)
    • 세무서 임대사업자 등록 : 2015.09월
• 소령 §167의3①(2) 가목의 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 전제

② 질의

• 「소령」§167조의3①(2)에 따른 장기임대주택을 소유한 상태에서 2년 이상 거주한 주택이 조합원입주권으로 변환된 경우
• 해당 조합원입주권을 부담부증여 시 소령§155에 따른 1세대1주택 특례 적용대상에 해당하는지

③ 답변

「소령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항(이하 "해당 규정"이라 함) 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도(부담부증여)하는 경우 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이나, 관리처분계획인가 후 조합원입주권을 양도하는 경우에는 해당 규정이 적용되지 않는 것

④ 해설

「소령」제155조제20항은 거주주택과 임대주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도할 때 적용되는 특례로 위 사례의 경우에는 양도하는 물건이 주택이 아니라 권리에 해당하여 비과세 특례규정이 적용되지 않음.

 

◈상가를 재건축조합에 제공하는 경우 종전주택 양도 시 비과세 적용(서면-2019-부동산-4470, 2020.03.23.)

① 사실관계

② 질의

• 상가를 제공하고 조합원입주권을 취득한 경우 「소령」제156조의2 제3항 및 제4항 적용 여부
• 「소령」제156조의2 제4항제2호의 종전주택 양도시기는 언제인지

③ 답변

• 귀 질의의 경우 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득(상가를 조합에 제공하고 조합원입주권을 취득하는 경우 포함)함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 「소령」제156조의2제3항 및 제4항에 따라 양도하는 종전의 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 「소령」제154조제1항을 적용
• 또한, 「소령」제156조의2제4항제2호의 따라 종전주택의 양도기한은 재건축 등으로 취득한 주택 완공 전에 양도하거나 완공 후 2년 이내에 양도하는 경우를 말함.

④ 해설

「소령」제156의2조③,④는 주택을 취득할 수 있는 조합원입주권을 취득한 경우에 적용되는 것으로, 위 사례의 경우 기존 상가에서 재건축 등 사업으로 주택을 취득할 수 있는 조합원입주권을 취득한 경우에는 해당 법령의 특례 적용대상에 해당하여, 제3항, 제4항에 따라 종전주택(B)을 양도하는 경우 비과세 특례를 적용함.

☞위 사례와 달리 당초 주택을 취득한 후 조합원입주권으로 전환된 경우에는 「소령」제155조① 적용

 

◈「소령」제156조의2 제5항에 따른 대체주택 비과세 및 다주택 중과 여부(사전-2019-법령해석재산-0584, 2019.12.31.)

① 사실관계

• 서울시 ○○구 A주택을 약 30년 전에 매수하여 거주하여 오다가 2014.10.27. 관리처분계획인가 되어 재건축시행 중
  • A주택의 사업시행인가일은 2009. 11월임
  • 2013.8.30. ○○시 ○○구 ○○리 소재 조세특례제한법상 농어촌주택을 취득하고,
  • 주택연면적 86.4m², 부수토지면적 221㎡이며, 개별주택가격은 매수당시 19백만원, 2019년 23백만원으로, 「조세특례제한법」제99조의4 제1항제1호의 농어촌주택 요건을 갖춘 주택으로 전제함
• 2015.5.28. 서울시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 B주택을 취득하여 B주택에서 거주함
• 2019.9월 A주택 재건축이 완공되자 입주하기 위하여 B주택을 2019.10.18. 양도함

② 질의

• (질의1) 거주 중이던 A주택에 대한 재건축시행 중 「조특법」§99의4에 따른 농어촌주택과 B주택을 순차로 취득하여 B주택에 거주하여 오다가, 재건축 완공 후 B주택을 양도하는 경우 「소령」§156의2⑤에 따른 1세대1주택 특례 적용 여부
• (질의2) 질의1에서 B주택이 1세대1주택 특례를 적용받지 못하여 과세되는 경우 다주택 중과 여부

③ 답변

거주 중이던 조정대상지역 내의 A주택에 대한 재건축사업의 시행기간 동안 「조특법」제99조의4제1항에 따른 농어촌주택과 조정대상지역 내 B주택을 순차로 취득한 다음, A주택의 재건축사업이 완공된 후 2년 내 거주 중이던 B주택을 양도하는 경우 해당 B주택은 「소령」제156조의2제5항에 따른 1세대1주택 특례 및 같은 영 제167조의11제1항제1호의 중과배제 대상 주택에 해당하지 않는 것

④ 해설

「조특법」제99의4조의 농어촌주택 특례 요건 중 하나는 농어촌주택을 취득할 당시 보유한 일반주택을 양도할 때 해당 농어촌주택을 소유자의 주택으로 보지 않는 것으로, 위 사례의 경우 B주택(대체주택) 취득하기 전에 먼저 농어촌주택을 취득하여 「조특법」상 특례가 적용되지 않으므로 B주택 양도 당시에는 1대체주택+1농어촌주택+1재건축으로 취득한 주택 등 3주택 보유자로 비과세가 적용되지 않고, 중과세율 적용대상임. (단, 양도당시 조정대상지역 해제유무, 한시적 중과배제 등 법령개정에 따라 중과배제될 수 있음.)

 

◈재건축사업으로 조합원입주권을 2개 취득 후 대체주택 양도 시 1세대1주택 비과세 여부(서면-2018-법령해석재산-3798, 2019.09.03.)

① 사실관계

• 2015.2.4. 질의자와 같은 세대인 부모 소유의 부산광역시 ㅇㅇ구 소재 주택(A)에 대한 「도시 및 주거환경정비법」상 재건축사업에 따른 관리처분계획인가로 조합원입주권 2개 취득함.
  •  2019.7.23. 소유권보존등기 됨.
• 2015.7.24. 재건축 기간 중 거주목적으로 질의자 명의로 부산광역시 ㅇㅇ구 소재 다른 주택(B)을 새로 취득함.
• 2018.10.29. B주택을 양도함.
  • A주택 사업시행인가일(2009.11.11. 최초 인가) 현재 1세대1주택이고, B주택에서 세대전원이 1년 이상 계속 거주한 것으로 전제함.

② 질의

재건축사업 시행으로 조합원입주권을 2개 취득한 경우에도 사업시행기간 중 취득한 대체주택

양도에 대하여 1세대1주택 비과세 적용 여부

③ 답변

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 조합원입주권을 2개 취득하고, 해당 입주권 2개를 보유한 상태에서 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우에는 「소령」제156조의2제5항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없는 것임.

 

◈동거봉양 합가 후 조합원입주권을 취득한 경우로서 종전 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례 적용여부(서면-2015-법령해석재산-2306, 2016.07.29.)

① 사실관계

• 2006.04.12. 甲, 경기 고양시 소재 A아파트 취득
• 2006.04.28. 甲, 서울 종로구 송월동 112-31 B상가 및 주택 취득
  • 공부상 근생(1층), 주택(2층)이나 사실상 상가로 임대함(사실상 상가로 전제함)
• 2007.03.05. 甲의 장모, 서울시 노원구 소재 C아파트 취득
• 2012.02.02. 甲의 세대는 C아파트로 甲의 장모와 합가
  • 합가시 甲의 장모는 만 66세이며 기타 동거봉양합가 요건 충족
• 2012.4월, B상가는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가로 주택분 조합원입주권(B') 전환
  • 2017.2월 완공 예정
• 201××월, 甲, 종전주택(A주택) 양도 예정

② 질의

1주택(A)을 보유하고 있는 사위(甲) 세대가 1주택(C)을 보유하고 있는 장모와 동거봉양합가하고, 사위 소유 상가로 인해 새로운 조합원입주권(B')을 추가 취득한 경우,

취득한날부터 3년이 지나 조합원입주권이 완공 전 또는 완공 후 사위(甲)가 장모와 세대를 분리하여 사위(甲)가 보유하던 종전의 주택(A)을 양도하는 경우 「소령」제156조의2 제4항을 적용할 수 있는지

③ 답변

1주택(A)과 상가(B)를 소유한 1세대(갑)가 1주택(C)을 보유하고 있는 장모를 동거봉양하기 위하여 세대를 합가한 이후, 갑이 보유한 상가(B)가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가로 주택분 조합원입주권으로 전환되어 갑이 조합원입주권(B')을 취득하여 합가한 1세대가 2주택과 1조합원입주권을 소유하다가 갑이 장모와 세대를 분리하여 1세대(갑)가 1주택(A)과 1조합원입주권(B')을 소유한 상태에서 양도하는 1주택(A)은 「소령」제156조의2 제4항 규정을 적용받을 수 있는 것

④ 해설

원칙적으로 비과세 판단은 양도일 기준으로 판단하므로, 위 사례의 경우 장모와 세대분리하여 A주택을 양도하는 시점에는 1주택과 1조합원입주권으로 보유한 상태이고, 조합원입주권 취득 후 3년이 경과하였으므로, 「소령」제156의2제4항을 적용

 

◈1주택자와 1조합원입주권자가 혼인 후 조합원입주권을 취득하고 종전 주택 양도 시 비과세 여부(사전-2018-법령해석재산-0678, 2019.11.29.)

① 사실관계

• 2006.06.26. 甲은 서울 00구 겸용주택(이하 주택분 "A주택", 상가분 "B상가")을 공동으로 증여받음.(지분 1/2)
• 2004.05.08. 甲은 「재건축정비사업 관리처분계획인가」에 따라 A주택에 대한 주택분 A조합원 입주권을 취득함
• 2015.05.28. 乙은 甲과 혼인함.
  • 乙은 혼인 당시 C주택을 보유함.
• 2015.10.28. 甲은 '재건축정비사업 관리처분계획변경인가」에 따라 B상가에 대한 주택분 B조합원입주권을 취득함.
• 2018.09.20. 乙은 C주택을 200백만원에 양도함.

② 질의

1주택 보유자(Z)가 1조합원입주권 소유자(甲)와 혼인하고 배우자(甲)가 1조합원입주권을 취득한 후 혼인 전부터 소유한 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례 적용 여부

③ 답변

1조합원입주권(「소법」제89조제2항에 따른 조합원입주권)의 2분의1 지분을 보유하고 있는 갑과 1주택(이하 "C주택")을 보유하고 있는 을이 혼인하여 1세대가 1주택과 1조합원입주권을 보유한 상태에서 갑이 2분의1 지분을 보유하고 있던 상가가 조합원입주권(「소법」제89조제2항에 따른 조합원입주권, 이하 "B입주권")으로 전환된 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 그리고 B입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 C주택을 양도하는 경우 C주택은 「소법」제89조제1항제3호에 따른 1세대1주택 비과세 규정은 적용되지 않는 것

 

◈ 공부상 주택건물 취득 후 대체취득한 주택이 대체주택 해당여부(서면-2021-법령해석재산-5157, 2021.11.10.)

① 사실관계

• '19.9월이전 쟁점 재개발구역은 당초 '09년 관리처분계획인가 진행중에 재개발사업이 취소되었다가 '19년도에 다시 사업시행인가 결정으로 재개발사업 진행 중에 있음
• '19. 9월 신청인 甲은 공부상 A주택* 건물만(토지는 시유지) 취득
  • A주택은 멸실되어 건물이 존재하지 않는 공부상 주택
• '22. 1월 B주택 취득 예정
• '22. 3월 A주택 관리처분계획인가 예정

② 질의

주택이 멸실되어 토지만 존재하는 공부상 A주택(토지는 시유지)을 취득하고 재개발사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 B주택에 대하여 「소령」제156조의2제5항에 따라 비과세 특례적용 여부

③ 답변

「소령」제156조의2제5항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 "대체주택")을 취득한 경우에 일정한 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우에 이를 1세대1주택으로 보아 「소령」제154조제1항을 적용하는 것. 귀 서면질의와 같이 재개발사업지구 내의 주택이 멸실되어 토지만 존재하고 있는 공부상주택(A)을 취득한 1세대가 다른 주택(B)을 취득한 경우 다른 주택(B)은 「소령」제156조의2제5항에 따른 대체주택에 해당하지 않는 것

④ 해설

「소령」제156의2조5항은 기존에 주택이 재개발등 사업으로 더 이상 거주 또는 주택으로의 용도를 못하는 경우 취득하는 대체주택에 대해 향후 기존주택의 재개발등 사업완료로 주택을 취득하는 경우 일정요건을 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 비과세가 적용되는 특례로, 위 사례의 경우 기존주택을 취득할 당시 이미 주택이 멸실되어 주택의 역할은 하지 못하는 상태에서 취득한 것으로 비과세 특례는 적용되지 않음.