18-4. 조합원입주권・분양권의 비과세(조합원입주권+대체주택)

양도소득세 요약

 

 

조합원입주권・분양권의 비과세(조합원입주권+대체주택)

 

1. 관련 법령

 

 

(1)소득세법시행령 제156의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)

 

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양. 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

⑬ 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대(제7항. 제10항 또는 제11항의 규정에 따라 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제4항제1호 또는 제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 제4항 또는 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고・납부하여야 한다.

☞「소령」§156의2⑤2호의 “3년이내 세대전원이사” 및 3호의 ”3년 이내 종전주택 양도“ 조건은 2023.1.12.이후 양도하는 경우부터 적용( 「소령」부칙§8 제33267호 2023.2.28. )

 

2. 개념 정리

 

老朽주택 소유자의 의지와 관계없이 진행되는 재개발 및 소규모재건축사업의 경우 재건축 공사기간 중 거주할 주택이 필요하다.

 

• 재건축으로 주택이 완공되고 대체주택 처분 후에 완공된 주택으로 돌아가는 경우
• 대체주택은 보유기간 및 거주기간에 관계없이
• 해당 법령에서 규정한 요건을 충족하면(3년이내 이사 및 1년 이상 거주)
• 나중에 취득한 주택임에도 불구하고
• 비과세 규정을 적용함.

단, 

• 이 비과세 규정은 종전주택을 보유하던 자가 재개발 등 관리처분인가를 받아야 적용되는데,
• 관리처분인가 후에 조합원입주권을 승계 취득하면 종전주택 소유 중에 취득한 것이 아니므로,
• 공사기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득하여도 대체주택 비과세가 적용되지 않음.

 

• 대체주택 비과세 관련 1주택을 가진 1세대의 판단시점을 종전에는 사업시행인가일 기준으로 해석・적용하였으나,
• 최근 기획재정부에서 해석을 변경하여 2023.10.23. 이후 결정 경정분부터는 대체주택 취득일 기준으로 1주택을 가진 1세대를 판단하여 비과세 여부를 적용함.
• 따라서 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우는 특례가 적용되지 않음. 기획재정부 재산세제과-1270, 2023.10.23.).

 

• 분양받은 주택(2021.1.1. 이전 분양권 취득분)을 재건축주택 공사기간 중 거주한 대체주택으로 사용한 경우에도 [재개발사업 등 사업시행인가일 전에 분양받은 분양권이 사업시행인가일 이후 완공하여 대체주택의 실거주요건을 충족한 경우] 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있음.
• 마찬가지로 대체주택을 신규조합원입주권으로 취득하였다가(종전주택이 조합원입주권으로 변환된 후 주택으로 완성되기 전에 취득한 신규 조합원입주권에 한함) 준공된 경우도 대체주택 특례적용이 가능함.

 

• 또한, 1주택을 소유하고 있는 1세대가 재건축사업 시행기간동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 상태에서
• 「소령」제155조제2항에 따른 주택을 상속받은 경우로서 대체주택 요건을 충족하고 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 규정이 적용됨.

 

3. 체크할 사항

 

「소령」제156의2 제5항에 따라 대체주택이 비과세되는 요건은

• 기존주택의 사업시행인가 후에 대체주택을 취득함으로써,
• 대체주택 취득일에 재개발재건축 등 사업시행 중인 종전주택 1주택을 소유한 때에 적용됨(기획재정부 재산세제과-1270, 2023.10.23.)

 

4. 관련사례 및 해석

 

 

(1)예규・판례

 

◈ 대체주택 비과세 관련 1세대1주택 기준일은 대체주택 취득일임(기획재정부 재산 1270, 2023.10.23. 이후 결정・경정분부터 적용)

「소득세법 시행령」제156조의2제5항의 "특례규정"은 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에는 해당 특례규정이 적용되지 않는 것임. 동 해석은 회신일 이후 결정・경정하는 분부터 적용됨.

☞“대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우”의 의미 추가해석 필요함. 해석변경 전 과거 사업시행인가일 기준일로 대체주택 특례를 해석할 때, 사업시행인가일 기준 2주택이라 하더라도

• ① 일시적 2주택 등 1세대1주택 비과세 특례가 적용되는 경우로서 대체주택취득 전에 종전주택이 비과세로 양도되어 대체주택 취득시점에 1세대1주택이 된 경우는 대체주택 특례적용(서면-2019-법령해석재산-0466, 2021.05.07.),
• ② 상속주택과 대체주택특례의 중첩적용도 아래 참고 사례와 같이 인정하였음.

이에 대체주택 취득시점에 대체주택 외에 혼인합가, 상속주택, 임대주택 등 특례주택으로 인해 물리적으로는 2주택 이상이나 일반(거주)주택 양도시 1세대1주택으로 보는 경우에도 대체주택비과세를 증첩적용할 가능성이 높아 보이나, 일시적 2주택(신규주택)의 경우 종전해석상으로는 종전주택을 팔고 1주택인 상태에서만 대체주택 비과세가 가능했는데, 변경해석으로 중첩적용시 과도한 혜택이 부여되고, 대체주택의 특례 취지가 사업시행기간동안 실거주할 주택에 대해 특례를 부여하므로 일시적 2주택의 특례와 취지에 있어 중첩되는 부분이 있어 명확한 추가해석이 필요해 보임.

▶참고사례

◈상속주택 보유, 일반주택 재건축기간 대체주택 비과세 특례(재산세과2969, 2008.09.29.)

① 사실관계

② 질의

A아파트 재건축 완공 후 B아파트를 양도할 경우 대체주택 특례 적용 여부

③ 답변

국내에 「소령」제155조제2항 규정에 의한 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택의 주택재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 "대체주택"이라 함)을 취득한 경우로서 같은법 시행령 제156조의 2 제5항 각호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은법 시행령 제154조제1항의 규정을 적용하며, 이 경우 대체주택은 보유기간 및 거주기간 제한을 적용하지 않는 것임.

④ 해설

「소령」제156의2제7항에 따라, 「소령」제155조제2항에 따른 상속받은 주택을 보유하고, 상속 외의 원인으로 취득한 주택(일반주택) 및 조합원입주권을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 상속받은 주택을 보유하고 있지 않은 것으로 보아 「소령」제156의2제5항을 적용하므로, 위 사례의 경우 상속주택을 제외하고 비과세 요건 해당여부를 판단하면, 사업시행인가일 현재 1주택을 보유하고 있었고 사업시행인가 이후 대체주택(B)취득한 것으로 비과세 특례 규정을 적용 ( 2023. 10. 23. 이후 결정 경정하는 분부터는 사업시행인가일이 아닌 대체주택 취득일 기준 적용)

 

◈2조합원입주권 전환자가 공사를 거주한 대체주택을 양도한 양도한 경우(집행기준 89-156의2-11)

1세대가 보유한 주택이 재개발사업 등으로 조합원입주권으로 전환되어 공사 중 거주할 대체주택(사업시행인가일 이후 취득)을 취득한 경우로서 실거주요건 등 대체주택 요건을 갖추어 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용이 가능함.

①・② 양도: 실거주요건 등 충족시 비과세 가능(대체주택)

③ 양도(2020.6.30.): 비과세 배제

 

◈재건축사업 등으로 조합원입주권으로 전환되어 전매가 제한된 대체주택의 양도소득세 비과세 요건(기획재정부 조세법령운용과-829, 2022.07.27.)

「소법」 제89조 제2항 단서 및 같은 법 시행령 제156조의2 제5항에 따라 1주택을 소유한 1세대가 취득한 대체주택에 대해 양도소득세가 과세되지 않기 위해서는 같은 항 제3호에서 규정한 바와 같이 종전주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도하여야 하며, 이는 대체주택이 재건축사업 등으로 조합원입주권으로 전환되어 「주택법」 제64조에 따라 전매가 제한되었다 하더라도 동일하게 적용되는 것임

다른 법령에 따라 대체주택의 처분기한이 경과되었어도 비과세 규정의 예외가 적용되지는 않음.

 

◈ 대체주택 1년 이상 거주요건은 상생임대주택(소령155의3) 요건충족으로 불가능함(서면-2023-부동산-1050, 2023.04.28.).

「재개발사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하지 않고 그 주택을 상생임대하면 대체주택 양도시 소득령§156의2⑤을 적용할 수 없음

 

◈재건축사업 시행기간 중 조합원입주권이 동일세대원에게 상속된 경우, 소령 156의2⑤ 특례 적용 여부(서면-2022-법규재산-0263, 2022.04.08.)

① 사실관계

• 1989.05월 甲은 A주택 취득
• 2005.07월 A주택 재건축사업으로 인한 사업시행인가
• 2013.11월 Z(甲의 배우자)이 B주택 취득(취득 후 실거주)
• 2018.02월 A주택 관리처분계획인가
• 2018.10월 甲의 사망으로 A조합원입주권을 배우자 乙이 상속
• 2021.12월 A조합원입주권 완공 및 B주택 양도

② 질의

국내에 1주택(A주택)을 소유한 甲이 그 주택에 대한 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 B주택(대체주택)을 배우자 명의로 취득한 경우로서 甲의 사망으로 乙이 A조합원입주권(A주택이 관리처분계획인가로 입주권으로 전환)을 상속받은 이후 A조합원입주권이 주택으로 완공되어 B주택을 양도하는 경우,

소령§156의2⑤에 따른 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지

③ 답변

국내에 1주택(A주택)을 소유한 갑이 그 주택에 대한 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택(B주택)을 동일세대원인 을(갑의 배우자) 명의로 취득한 경우로서, 갑이 사망함에 따라 을이 A조합원입주권(A주택이 관리처분계획인가로 입주권으로 전환)을 상속받은 이후 A조합원입주권이 주택으로 완공되어 「소령」 제156조의2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 B주택을 양도하는 경우, 「같은 법 시행령」 제156조의2제5항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것

 

◈ 승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택(B주택)을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택(B주택)을 양도하는 경우 소령」 제156조의2제5항이 적용되지 않는 것임(서면-2019-부동산-1839, 2020.04.21.)

 

◈ 혼인으로 1세대가 2주택(A, B)을 보유하게 된 상태에서 A주택에 대한 재건축 사업시행인가일 이후 B주택을 양도하고 업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 대체주택)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 소득령 156의2⑤ 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 소득령 154①을 적용하는 것임(서면-2021-법규재산-5731, 2023.10.23)

☞ 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 용도변경한 시점을 대체주택의 취득일로 보아 특례를 적용함.

 

◈ 대체주택으로 재개발(재건축)아파트입주권을 취득하여 완공한 주택에 1년 이상 거주 후 양도시 비과세 특례 적용(기획재정부 재산세제과-0110, 2008.01.24)

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업(주택재개발사업 포함)의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택(매입한 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득한 경우로서

1. 주택재건축 사업시행인가일 이후 그 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고,
2. 주택재건축사업 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내(종전규정)에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하며,
3. 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항의 규정에 따라 그 대체주택을 1세대1주택으로 보아 같은법 시행령제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임.