18-3. 조합원입주권・분양권의 비과세(1주택+1조합원입주권)

양도소득세 요약

 

 

 조합원입주권・분양권의 비과세(1주택+1조합원입주권)

 

1. 관련 법령

 

(1)소득세법 제89조(비과세 양도소득)

 

②1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ... 재건축사업 또는 재개발사업, ...따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 ... 그러하지 아니하다.

*2021.1.1.이후 취득하는 분양권을 의미.

 

(2)소득세법시행령 제156의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)

 

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유 ... 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 ...포함..)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 ... 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.

 

(3)소득세법시행규칙 제75조(주택과 조합원입주권 또는 주택과 분양권을 소유한 경우의 경매 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건)

 

① 영 ... 전단에서 "3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 각각 조합원입주권 또는 분양권을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 양도된 경우를 말한다.

• 1. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
• 2. 법원에 경매를 신청한 경우
• 3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우

 

(4)소득세법시행령 제156의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)

 

④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 ... 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고, 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 ... 적용한다.

1. 재개발사업 ... 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사 ... 부득이한 사유로 세대의 ... 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함...)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업 ... 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

⑬13 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 … 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고・납부하여야 한다.

☞「소령」§156의2④의 ‘종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 취득’하는 조건은 2022.2.15. 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용( 「소령」 부칙 제32420호 2022.2.15. §12)

☞「소령」§156의2④1호의 3년이내 세대전원이사 및 2호의 '3년 이내 종전주택 양도' 조건은 2023.1.12.이후 양도하는 경우부터 적용( 「소령」 부칙 제33267호 2023.2.28. 8)

 

1. 개념 정리

 

본 규정은 「소령」제155조제1항의 일시적 1세대2주택 비과세 규정과 비슷하나, 재개발・재건축 등 사업 특성에 따라 차이가 있으며, 중복보유 허용기간과 전입요건 등이 다름.

 

재개발 등에서 실거주 목적으로 취득한 조합원입주권이 사업의 지연, 시공일정 등으로 조합원 입주권 취득 후 3년이 지나더라도, 조합원입주권이 신규주택으로 완성된 후 3년* 이내에 해당 주택에 세대전원이 전입하고, 1년 이상 계속하여 거주하며, 주택 완성 전이나 완성 후 3년*이내 종전주택을 양도하는 경우 비과세 규정이 적용될 수 있음.

 

한편, 신규주택의 전입요건이나 거주요건 충족되기 전에 종전주택을 양도하는 경우가 있을 수 있는데, 종전주택을 비과세로 먼저 양도한 후, 조합원입주권으로 취득한 신규주택에 전입요건이나 거주요건을 충족하지 못한 경우에는 종전주택이 비과세되지 않을 때 납부하였을 세액을, 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고・납부해야 함.

 

3. 체크할 사항

 

「소령」제156의2 제3항과 제4항이 적용되는 조합원입주권은 승계 취득한 조합원입주권 또는 토지, 상가 등이 조합원입주권으로 전환된 경우이며, 주택이 조합원입주권으로 전환된 때는 「소법」제89조①4호 또는 「소령」제155조를 적용

 

종전주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 신규조합원입주권을 취득한 경우라도 종전조합원입주권이 주택이 된 상태로 양도되는 경우는 「소령」제156의2 제3항과 제4항 요건충족시 비과세 가능.(기획재정부 재산세제과-856, 2022.08.01., 기획재정부재산-927, 2022.08.09)

 

4.관련 사례 및 해석(☞ p. 502 계속)

 

 

(1)예규・판례

 

◈1주택 보유자가 입주권을 취득한 경우(집행기준 89-156의2-10)조합원 입주권의 취득일부터 3년 이내 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하거나( 「소령」제156조의2 제3항), 조합원입주권을 대체주택으로 취득하여 실거주요건 등을 충족하고 재건축주택 완공일로부터 2년 이내 종전주택을 양도하는 경우(「소령」제156조의2 제4항) 1세대1주택 비과세가 적용됨.

 

◈1주택 보유 세대가 주택이 멸실된 공부상 주택을 취득한 후 관리처분계획인가로 조합원입주권 취득 시 비과세 특례 적용방법(서면-2020-법규재산-4188, 2023.06.14.)

① 사실관계

• 2017년 : A주택(□□시 소재) 취득
• 2020.9월 : B주택*(□□시 △△구 ◎◎◎동 소재) 취득
• 「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업으로 전제하며, 2011년 사업시행인가 후 2015년 철거(재개발 입주권 부여)되어 건물이 존재하지 않는 공부상 주택(토지는 시유지)
• 예정: B주택 소재지 관리처분계획인가
• 예정: A주택 양도

② 질의

국내에 1주택(A)을 소유한 1세대가 재개발사업으로 주택이 멸실되어 존재하지 않는 공부상 주택(B)을 취득한 후 관리처분계획인가로 조합원입주권을 취득한 경우로서 A주택을 양도하는 경우, 소득령§155①에 따른 「일시적 2주택 특례를 적용하는지 아니면 소득령§156의2③④에 따른 「주택과 조합원입주권 소유 시 1세대1주택 특례」를 적용하는지 여부

③ 답변

국내에 1주택(A)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 진행으로 주택이 철거되어 멸실된 공부상의 주택(B, 재개발 입주권 부여)을 취득한 후 같은 법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의2제3항 또는 제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 A주택을 양도하는 경우, 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것

 

◈장기임대주택과 1주택 보유 중 1조합원입주권을 취득한 후 상생임대주택 요건을 충족하는 1주택을 양도하는 경우 비과세 적용 여부 (서면-2020-법규재산-4173, 2023.04.26.)

① 사실관계

• '12.9.28. A주택 취득(거주이력 없음)
• '16.1.29. B주택 취득
• '18.11.16. B주택 장기임대사업자 등록(소득령§167의3①(2)에 따른 장기임대주택임)
• '18.12.19. C입주권 취득
• A주택 양도 예정

② 질의

장기임대주택(B)과 거주하지 않은 1주택(A)을 보유한 1세대가 1조합원입주권(C)을 취득한 경우로서, 1주택(A)을 소득령§155의3① 각 호의 요건을 갖추어 양도하는 경우 소득령§155 및 소득령§156의2④을 중첩 적용하여 비과세가 가능한지③ 답변

「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 장기임대주택(B)과 거주하지 않은 1주택(A)을 보유한 1세대가 그 1주택(A)을 양도하기 전에 조합원입주권(C)을 소유하게 된 경우로서 같은 영 제156조의2제4항 각 호의 요건을 모두 충족하고 같은 영 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 갖추어 1주택(A)을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용받을 수 있는 것

 

◈ 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가 이전에 주택을 취득한 경우, 소령§156의2③~④ 적용 여부(기획재정부 조세법령운용과-943, 2022.08.24.)

「소법」제88조제9호에 따라 '조합원입주권'이란 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가 등으로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말하는 것으로, 그 관리처분계획 인가 이전에 해당 주택을 취득한 경우 그 주택은 「소령」제156조의2제3항 및 제4항에서 규정한 '조합원입주권'에 해당하지 않아 동 규정을 적용할 수 없는 것

 

◈1주택과 1조합원입주권을 소유한 1세대가 1주택 양도시 비과세 여부(기획재정부 재산세제927, 2022.08.09.)

① 사실관계

시기	주요 사건	보유 상황
‘16.10	A주택 취득	1주택
‘17.8	A주택→B입주권으로 전환(관리처분계획인가)	1입주권
‘20.8	'가'입주권 취득	2입주권
‘22.8	B입주권→C주택으로 준공 예정	1입주권 1주택
‘22.8 이후	C주택 양도 예정	1입주권

② 답변

종전주택 취득 후 1년이 지나 조합원입주권을 취득하고, 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 「소령」제156조의2제3항을 적용받을 수 있음

 

◈종전주택이 조합원입주권으로 변환된 후, 해당 조합원입주권이 주택으로 완공되기 전에 다른 신규조합원입주권 취득 시 「소령」§156의24④ 적용 여부 (기획재정부 재산세제과-856,2022.08.01.)

① 사실관계

시기	주요 사건	보유 상황
‘16.10	A주택 취득	1주택
‘17.8	A주택→B입주권으로 전환(관리처분계획인가)	1입주권
‘20.8	'가'입주권 취득	2입주권
‘22.8	B입주권→C주택 완성	1입주권 1주택
‘22.8 이후	'가'입주권→‘나’주택 완성	2주택

② 답변

종전주택이 「소법」 제88조제9호에 따른 조합원입주권으로 변환된 후, 해당 조합원입주권이 주택으로 완성되기 전에 다른 신규조합원입주권을 취득, 신규조합원입주권 취득 후 3년이 지나 주택(종전주택이 조합원입주권으로 변환된 후 다시 주택으로 완성된 주택)을 양도하는 경우 「소령」제156조의2제4항이 적용될 수 있으며, 비과세 여부는 같은 항의 요건을 모두 충족하였는지에 대해 사실판단할 사항

 

◈1세대 2주택자의 신규주택이 조합원입주권으로 전환된 후 종전주택 양도 시 특례(「소령」§156의2④)적용 여부(기획재정부 재산세제과-858, 2022.08.01.)

① 사실관계

② 질의

C주택 양도시 「소령」 제156조의2 제5항에 따른 대체주택에 해당되는지 여부

③ 답변

「소령」 제156조의2 제4항이 적용되지 않음

④ 해석

B주택 취득시점에 주택이었으므로 조합원입주권으로 전환되었다 하더라도 새로운 입주권의 취득으로 보지 않음.

 

◈1주택자가 1+1조합원입주권을 별도 세대원과 공동 취득한 경우 「소령」§156의2④ 적용 여부(서면-2021-법규재산-6393, 2022.05.25.)

① 사실관계

• 1주택(A)을 보유한 1세대가 재개발 조합원입주권(1+1)을 별도 세대인 형제자매와 공동으로 50%씩 승계취득
• 추후 조합원입주권으로 완공된 B・C 주택을 각각 1/2씩 취득 예정
• 22.00월 A주택 양도 예정

② 질의

1주택을 보유한 1세대가 조합원입주권(1+1)을 별도 세대와 공동으로 승계취득한 후 1주택 양도시 「소령」제156조의2제4항이 적용되어 비과세되는지

③ 답변

국내에 1주택을 소유한 1세대가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 조합원입주권 2개(1개의 주택이 「도정법」제76조제1항제7호라목에 의해 2개의 조합원입주권으로 전환된 경우)를 별도세대와 공동으로 승계취득하여 준공된 2개의 신규주택에 대한 1/2지분을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우에는 「소령」제156조의2제4항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없는 것

④ 해석

1+1조합원입주권으로 완공된 2주택 중 1주택은 재건축 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지는 주택을 전매할 수 없고(상속제외), 1+1으로 제공되는 조합원입주권은 사실상 2조합원입주권이고, 각각 1조합원입주권으로 분리가 불가능하므로, 위 사례의 경우 「소령」§156의2④항의 요건을 충족하지 못하여 적용되지 않음

▶유사사례

◈1주택 보유세대가 1+1형태 조합원 입주권 승계취득시 「소령」제156조의2제4항 특례 적용여부(서면-2020-법령해석재산-3447, 2021.05.18.)

① 사실관계

② 질의

종전주택 1개를 소유한 1세대가 1+1 형태의 조합원입주권으로 2채의 주택을 공급받은 후에 종전주택을 양도하는 경우 일시적 1주택 및 1입주권 비과세 특례(소령§156의2④)를 적용할 수 있는지

③ 답변

국내에 1주택을 소유한 1세대가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 조합원입주권 2개(1개의 주택이 「도정법」제76조제1항제7호다목에 의해 2개의 조합원입주권으로 전환된 경우)를 승계취득하여 준공된 2개의 신규주택을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우에는 「소령」제156조의2제4항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없는 것

④ 해설

「소령」제156의2제4항의 적용 요건은, 국내에 1주택보유세대가 1조합원입주권을 취득(승계취득)하는 경우 적용되는 것으로, 1+1 조합원입주권의 경우에는 2조합원입주권을 취득한 것과 사실상 동일하기 때문에 1조합원입주권을 취득한 것이 아니기 때문에, 비과세 특례를 적용할 수 없음.

 

◈상가 조합원입주권이 관리처분계획변경인가에 따라 주택 조합원입주권으로 변경된 경우, 「소령」§156의2③가 적용되는지 등 (서면-2021-법규재산-2942, 2022.05.18.)

① 사실관계

• '17.XX월 YY 소재 A주택 취득 및 장기일반매입임대주택으로 등록
• '21.XX월 YY 소재 B상가에 대한 조합원입주권 승계 취득
• '22.XX월 B상가 입주권을 B주택 입주권으로 변경 신청
• '22.XX월 B재건축사업 관리처분계획변경 인가
• '22.XX월 A임대주택 자진말소 신청
• *A임대주택이 「소령」§154① (4)(대통령령 제30395호, 2020.2.11.로 개정되기 전의 것)에 해당함
• '22.XX월 A주택 양도 예정

②질의

• (질의1) 1주택, 1상가 조합원입주권을 순차 취득한 후 상가분 조합원입주권이 관리처분계획변경인가에 따라 주택분 조합원입주권으로 변경된 경우, 「소령」§156의2③에 따른 1세대1주택 특례가 적용되는지
• (질의2) 질의1의 특례가 적용될 경우, 주택분 조합원입주권의 취득시기 (상가분 조합원입주권 취득일 vs. 관리처분계획변경인가일)
• (질의3) 질의1의 특례가 적용될 경우, 양도주택이 「소령」§154①(4) (대통령령 제30395호, 2020.2.11.로 개정되기 전의 것)에 해당하는 임대주택으로서 자진말소 후 양도 시 비과세 특례적용할 때 「소령」§154①에 따른 2년 이상 거주요건이 적용되는지

③ 답변

1주택(A)을 소유한 1세대가 상가분 조합원입주권(B)을 취득한 뒤 해당 조합원입주권이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획변경인가로 주택분 조합원입주권(B')으로 전환된 경우, 1주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 주택분 조합원입주권(B')을 취득하고 그 조합원입주권(B)을 취득한 날부터 3년 이내에 1주택(A)을 양도하는 경우에는 「소령」제156조의2제3항의 규정이 적용되는 것임.

이때, 주택분 조합원입주권(B')은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획변경인가에 따라 주택분 조합원입주권(B')으로 전환된 때에 취득한 것으로 보는 것이며,

양도주택(A)에 「소령」제154조제1항에 따른 거주요건이 적용되는지 여부에 관하여는 '서면-2020-법령해석재산-3974(2021.3.8.)'에 따라, 2019년 12월 16일 이전에 해당 주택을 임대하기 위해 「소법」제168조제1항에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 제1항에 따른 임대사업자로 등록을 신청한 경우로서 임대주택의 임대사업자 등록을 「민간임대주택법」 (2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조제1항제11호에 따라 임대의무기간내 등록 말소신청으로 등록이 말소된 경우에는 1세대1주택 비과세를 적용 시 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것임.

 

◈상속으로 취득한 조합원입주권도 1주택과 1조합원입주권 특례적용 가능(서면-2022-부동산-3075, 2023.08.09.)

「1주택 소유한 1세대가 1주택과 1조합원입주권 상속받은 후 상속받은 주택을 양도하고, 소득령§156의2④ 요건을 갖추어 기존주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용됨