18-2. 조합원입주권・분양권의 비과세(조합원입주권의 범위)

양도소득세 요약

 

 

조합원입주권・분양권의 비과세(조합원입주권의 범위)

 

1. 개념 정리

 

 

(1) 조합원입주권의 범위

 

「소법」제89조제2항이 적용되는 조합원입주권은 다음과 같다.

 

• 2006.1.1. 이후 최초로 「도시및주거환경정비법」에 따라 관리처분계획인가된 조합원입주권,
• 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업시행계획인가로 취득한 소규모재건축사업의 조합원입주권, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업의 조합원입주권

☞자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업의 조합원입주권은 2022.1.1. 이후 취득분부터 적용

 

소득세법 부칙 제12조 <제7837호, 2005.12.31.> ① 제89조제2항 및 제104조제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매・상속 등으로 인하여 승계 취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조제2항 및 제104조제1항의 개정규정을 적용한다.

소득세법 제89조(비과세 양도소득) ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

소득세법 부칙 제12조 <제18578호, 2021.12.8.> 제1조(시행일) 이 법은 2022년 1월 1일부터 시행한다. 제7조(비과세 양도소득 등에 관한 적용례 등) ① 제88조제9호 후단 및 제89조제2항 단서의 개정규정은 이 법 시행 이후 취득하는 조합원입주권부터 적용한다.

 

주택에서 조합원입주권으로 전환되는 시기는 2005.5.31. 이후부터 종전주택의 재개발에는 관리처분계획인가일, 재건축에는 사업시행인가일이 관리처분계획인가일로 일치되었고, 관리처분계획인가일이란 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 조합원입주권의 권리가 확정된 날로서 지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함.

◈ 종전의 조합원입주권 전환시기(종전)

구분	2003.6.29.이전
재건축	사업계획승인일
재개발	관리처분인가일
소규모재건축	사업시행계획인가(2018.2.9. 이후)
자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재개발	사업시행계획인가(2022.1.1. 이후)

 

◈주택과 조합원입주권의 과세상 차이(양도소득세 집행기준 89-156의2-4)

구분	주택	조합원입주권
1세대1주택 비과세	적용 가능(소법§89①)	적용가능(소법§89①4)
다주택중과시 주택수	포함	포함
적용세율	2주택(일반세율+20%)* 3주택(일반세율+30%)**	일반세율

*조정대상지역 내에서 2021.6.1. 이후 양도분부터

**조정대상지역 내에서 2021.6.1. 이후 양도분부터

☞현행 법령: 2022.5.10.~ 2025.5.9. 기간의 양도분 중 2년 이상 보유한 주택은 일반세율 적용

 

1) 부동산에서 조합원입주권으로의 전환과정

 

2) 「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」

 

2006.1.1. 이후 조합원입주권의 비과세 적용이 가능해진 조합원입주권은 「도시 및 주거환경정비법」상 규정된 사업 중 주택재개발사업과 주택재건축사업만 해당하였는데, 「도시 및 주거환경정비법」이 수차례 개정되면서 「소득세법」상 조합원입주권으로 보는 사업명칭이 다음과 같이 변경되었다.

 

'18.2.9. 개정된 「도시 및 주거환경정비법」 개정으로 도시환경정비사업과 주택재개발사업을 재개발사업으로 통합되었고, 주택재건축사업은 재건축사업으로 명칭이 변경되었으나, 도시환경정비사업은 「소득세법」상 조합원입주권이 아니며,

「빈집 및 소규모주택정비법」이 제정되면서 법에서 규정된 정비사업 중 소규모재건축사업만 「소득세법」제89조가 적용되는 조합원입주권에 해당하였으나, '21.7.20. 「빈집 및 소규모주택정비법」 개정으로 소득세법상 조합원입주권으로 보는 사업에 추가함.

 

이에 따라 2021.12.8. 소득세법개정으로 2022.1.1. 이후 취득하는 조합원입주권부터는 「빈집 및 소규모주택정비법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업에 따른 조합원입주권도「소득세법」제89조가 적용되는 조합원입주권에 포함됨.

 

따라서, 현행 규정상 조합원입주권은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발・재건축사업, 「빈집 및 소규모주택정비법」상 소규모재건축사업, '22.1.1. 이후 취득한 자율주택・가로주택 정비사업 및 소규모재개발사업으로 취득한 조합원입주권임.

 

도시 및 주거환경정비법 제2조(정의) 2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후・불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전・정비・개량하기 위한 사업 나. 재개발사업 정비기반시설이 열악하고 노후・불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 "공공재개발사업"이라 한다. 다. 재건축사업 정비기반시설은 양호하나 노후・불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 "공공재건축사업"이라 한다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조(정의) 2. "빈집정비사업"이란 빈집을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업을 말한다. 3. "소규모주택정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후・불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 가. 자율주택정비사업: 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업 나. 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업 다. 소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업. 이 경우 도심 내 주택공급을 활성화하기 위하여 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 소규모재건축사업을 "공공참여 소규모재건축활성화사업 라. 소규모재개발사업: 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업

 

 

(2) 조합원입주권 양도시 비과세 적용

 

• 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 가존주택이 철거되는 경우 철거일)에 1세대1주택 비과세가 적용되는(소법§8913가) 기존주택을 소유하는 1세대가,
• 조합원입주권 양도일 현재 다른 주택 또는 2022.1.1. 이후 취득하는 분양권을 보유하지 않거나,
• 조합원입주권 양도일 현재 1조합원입주권 외 1주택을 소유한 경우(2022.1.1. 이후 취득하는 분양권을 보유하지 않는 경우로 한정)로서 1주택을 취득한 날부터 3년 이내 조합원입주권을 양도하는 경우
• 비과세가 적용된다.

다만, 1세대1주택 비과세와 마찬가지로 12억 초과분에 해당하는 양도차익은 비과세가 적용되지 않음.

도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장・군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경. 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장・군수등에게 신고하여야 한다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조(사업시행계획인가) ① 사업시행자(사업시행자가 시장・군수등인 경우는 제외한다)는 소규모주택정비사업을 시행하는 경우에는 제30조에 따른 사업시행계획서(이하 "사업시행계획서"라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장・군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 시장・군수등에게 신고하여야 한다.

 

 

2. 관련사례 및 해석

 

(1)예규・판례

 

◈ 조합원 지위 확인의 소의 승소판결을 받은 자의 자산이 조합원입주권인지(기획재정부 채산세제과-177, 2023.1.30.)

① 사실관계

• '12.9월 甲은 A주택을 취득
• '18.6월 乙소유 B주택은 재개발사업 관리처분계획인가에서 분양신청기간에 분양신청하지 않았다는 사유로 현금청산대상(「도시 및 주거환경정비법」제73조 제1항 제1호)으로 분류
• '18.9월 재개발조합 상대로 乙이 제소한 조합원지위 확인의 소에서 乙승소
• '19년 乙은 84㎡ 평형으로 분양 신청
• '20.5월 甲은 乙로부터 재개발 대상 자산 B를 취득
• '21.2월 甲은 106m² 평형으로 변경
• '21.12월 甲을 분양대상자로 추가한 관리처분계획변경인가
• '24.4월 재개발사업으로 B'주택 준공 예정
• '26.3월 甲은 A주택 양도 예정

② 질의 및 답변

1주택자가 '조합원지위 확인의 소' 승소판결을 받은 현금청산대상자로부터 관리처분계획변경인가 전에 재개발사업 대상 자산을 취득한 경우, 취득한 자산이 조합원입주권에 해당하는지

• (제1안) 조합원입주권에 해당함
• (제2안) 조합원입주권에 해당하지 않음 ☞ 타당

▶참고사례

현금청산대상자로부터 취득한 주택이 조합원입주권으로 변경된 경우 일시적 2주택 허용기간(서면-2021-법령해석재산-0427, 2021.12.24.)

① 사실관계

• '15.12. B재개발 사업시행인가
• '16.3. A아파트 취득 후 거주
• '19.4. B재개발 관리처분계획인가
• '20,3, B재개발조합 정기총회(조합정관 및 사업시행계획 변경 확정)
• '20,3, 광주 동구 소재 B주택* 취득
  • 본래 현금청산자의 주택으로 조합원입주권이 나오지 않는 주택이나, 사업시행변경신청이 이루어질 예정임을 알고 취득한 것이며, 멸실되지 않았음을 전제
• '20.6. 조합이 구청에 사업시행변경(세대수, 평형, 주차대수 등) 신청하여 심사
• '20.12.18. 광주 동구 조정대상지역으로 지정

② 질의

1주택(A)를 보유한 1세대가 재개발 관리처분계획인가시 전 소유자가 현금청산을 선택한 주택(B)를 취득하였으나, 변경관리처분계획인가로 조합원입주권(B)를 취득하는 경우, A주택 양도시 일시적 2주택 특례를 적용함에 있어 「소령」§156의2 비과세 특례 및 「소령」§155① 일시적 2주택 특례 중 어느 조문의 요건에 해당하여 비과세를 적용받을 수 있는지

- 또 「소령」§155①의 일시적 2주택 특례를 적용한다면, 일시적 2주택 허용기간

③ 답변

「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가일 현재 현금청산대상자로부터 주거용 건물을 취득한 경우에는, 주택을 취득한 것으로 보는 것임.

또한, 비조정대상지역 소재 1주택(A)을 소유한 1세대가 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후, 최초 관리처분계획 인가일 현재 현금청산대상자의 비조정대상지역 소재 주택(B)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이 사업시행변경으로 조합원입주권으로 전환된 경우, 「소령」제156의2의 특례대상에 해당하지 아니하며, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소령」제155조제1항에 따른 1세대1주택 특례가 적용되는 것임.

 

◈신규 입주권이 주택으로 완공된 후 조합원입주권 양도 시 「소법」§89①(4)나목 적용 여부(기획재정부 재산세제과-50, 2023.01.10.)

① 질의

신규 조합원입주권이 주택으로 완공된 후 3년 이내에 종전주택이 관리처분 계획인가로 변환된 조합원입주권을 양도하는 경우, 「소법」§89①(4) 나목에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 있는지

• (제1안) 「소법」§89①(4) 나목 적용 가능 ☞타당
• (제2안) 「소법」§89①(4) 나목 적용 불가

② 해설

조합원입주권을 1개 보유한 1세대(관리처분계획의 인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 기존주택을 소유하는 세대)가 새로운 조합원입주권을 취득하여 그 조합원입주권이 해당 1주택으로 완공된 후 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 「소법」 제89조제1항제4호나목에 따른 비과세 특례를 적용하는 것

 

◈조합원입주권 지분 일부를 배우자로부터 증여받아 신축주택 양도 시 「소령」제159조의3(장특공표2 적용대상)에 따른 거주기간 계산(사전-2020-법령해석재산-0691, 2021.08.26.)

① 사실관계

• 甲은 1999.7.12. 서울시 서초구 소재 종전주택을 단독명의로 취득함.
• 종전주택은 2005.5.16. 최초 사업시행인가, 2010.8.24. 최초 관리처분계획인가, 2013.8.23. 사업시행변경인가 및 2013.11.8. 관리처분계획변경인가를 거쳐 2016.8.30. 신축주택으로 재건축 완공됨.
• 甲은 재건축 과정에서 청산금을 지급받음.
• 甲은 신축주택이 준공되기 직전인 2016.7.29.에 당시 조합원입주권의 30%를 배우자 乙(신청인)에게 증여하였음.
• 신축주택은 甲 70%, 乙 30% 공동소유하며, 다른 보유주택 없음.
• 甲과 乙은 종전주택에서 2년 이상 거주하였으나, 신축주택에서는 거주한 사실이 없으며, 2020.7.5.신축주택을 양도하는 매매계약을 체결함,(고가주택, 잔금청산일 2020.9.2.)

② 질의

2년 이상 거주한 주택에 대한 재건축 기간 중 배우자로부터 조합원입주권 지분 일부를 증여받은 후 재건축으로 완공된 주택을 거주하지 않고 양도하는 경우 재건축 전 보유 및 거주기간을 인정받아 '표2'의 장기보유특별공제율을 적용할 수 있는지 여부(이월과세 적용대상이 아님을 전제)

③ 답변

갑(甲)이 보유 중이던 기존주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 관리처분계획인가 이후 배우자 을(乙)에게 조합원입주권 지분 일부를 증여하고, 을(乙)이 해당 입주권에 기해 취득한 신축주택을 양도한 경우, 「소령」제159조의3에 따른 거주기간은 갑(甲)과 을(Z)이 기존주택과 신축주택에서 1세대로서 거주한 기간을 통산하는 것임.

④ 해설

「소령」제159조의3에 따라 「소법」제95조제2항의 표2의 적용 요건은 "1세대1주택자로 해당주택의 보유기간 중 거주기간이 2년이상인 주택"임. 따라서 "거주기간 2년 이상"이란 1세대의 거주기간으로 해석되며, 위 사례의 경우 배우자에게 일부 증여하더라도 그 세대가 거주한 기간은 동일하므로 1세대로서 거주한 기간을 통산하여 표2 적용여부를 판단함.

다만, 장특공 표2 적용여부를 판단함에 있어서 거주기간이 통산되는 것일 뿐, 「소법」제95조장기보유특별공제의 보유기간 기산일은 배우자등 이월과세특례(「소법」제97조의2)가 적용되지 않는 경우라면 수증자의 취득시점부터 기산되는 것이고 증여자의 거주기간이 통산되지 않음.

즉, 배우자등 이월과세가 적용되지 않는 경우라면, 장기보유특별공제 계산시 보유기간 및 거주기간은 수증자가 조합원입주권을 증여받아 주택으로 준공한 2016.8.30. 일부터 양도일인 2020.9.2.까지로 산정하여 보유 4년, 거주 0년으로 16% 장기보유특별공제율이 적용됨. 한편, 위 사례의 경우에는 청산금이 발생하여 추가 분담금을 부담하지 않아 추가 취득한 부분이 없으므로 전체 양도차익에서 장기보유특별공제율 표2 적용 가능함.

▶참고사례

청산금납부분(추가부담분) 양도차익에 대한 장기보유특별공제 적용방법(서면-2021-부동산-1042, 2021.03.11.)

① 사실관계

• 2007.5.3. A주택 취득(취득일부터 2013.6.5.까지 거주)
• 2013.6.5. 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 관리처분계획인가됨(추가 분담금 2억원 부담)
• 2016.8.20. 재개발아파트 준공(거주사실 없음)
• 2020.9.1. 이후 A주택을 양도할 예정임.(매매가액 약 15억원)
• A주택 이외 다른 주택은 없는 1세대1주택자로, 재개발 전 기존주택에서 2년 이상 거주했으나, 재개발로 준공된 신축아파트에서는 거주하지 않음

② 질의

재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공 및 청산금을 납부하고 관리처분계획등에 따라 취득한 1세대1주택에 해당하는 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 기존주택에서는 2년 이상 거주했으나 신축주택에서는 2년 이상 거주한 사실이 없는 경우, 청산금 납부분 양도차익에 대해 1세대1주택 장기보유특별공제율(소법§95② 표2에 따른 공제율)을 적용할 수 있는지

③ 답변

재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공 및 청산금을 납부하고 관리처분계획등에 따라 취득한 1세대1주택에 해당하는 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 기존주택에서는 2년 이상 거주했으나 신축주택에서는 2년 이상 거주하지 않은 경우에는 청산금납부분 양도차익에 대해 「소법」제95조제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 적용하지 아니하는 것

④ 해설

재개발 등 사업으로 기존주택이 새로운 주택으로 전환되는 과정에서, 기존 토지 면적이 증가하는 등의 사유로 추가 분담금을 부담하는 경우에는 해당 부분은 새로운 취득으로 보므로 신규주택에서 거주하지 않은 경우 나중에 양도차익에서 추가 분담금에 해당하는 양도차익은 장기보유특별공제율 표1이 적용

 

◈조합원입주권에 대한 비과세 특례 적용 시 관리처분계획 인가일 현재 1주택이어야 하는지 여부(기획재정부 조세법령운용과-590, 2021.07.06., 대법 2007두10501, 2008.06.12., 기획재정부 재산세제과-394, 2010.4.28.)

① 질의

관리처분계획인가일 현재 1주택이 아닌 경우로서, 소법§89①(4) 각 목에 따른 요건을 충족하여 조합원입주권을 양도하는 경우, 1조합원입주권 양도에 대한 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부

② 해석

소법§89① (4) 각 목에 따른 요건을 충족하여 조합원입주권을 양도하는 경우, 관리처분계획인가일 현재 1주택이 아니어도 1조합원입주권 양도에 대한 비과세 특례를 적용 받을 수 있음.

 

◈종전주택이 없는 상태에서 분양권과 조합원입주권을 순차적으로 취득한 후 준공된 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 여부(서면-2021-법규재산-8011, 2022.05.26.)

① 사실관계

• '21.11.22. 조정대상지역 소재 아파트 분양권(A) 당첨
• '21.12. 아파트 분양 계약
• '22.3. 재개발사업 아파트 조합원입주권(B) 취득
• '24.12. A아파트 완성된 후 2년 이상 거주 예정
• '26.12. B아파트 완성된 후 2년 이내에 이사하여 1년 이상 계속하여 거주 예정'27.00. A'아파트는 B'아파트 완성 후 2년 이내 양도 예정

② 질의

'21.1.1. 이후 종전주택이 없는 상태에서 아파트 분양권(A)을 취득하고 조합원입주권(B)을 추가 취득한 경우로서 먼저 준공된 A'아파트를 B'아파트가 완성된 후 2년 이내에 양도하는 경우

• 「소령」§156의24에 따라 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지
• 다른 요건을 갖춘다고 가정시 「소령」§156의2③ 및 §156의3②, ③에 따라 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지

③ 답변

2021.1.1. 이후 1세대가 A분양권을 취득하고 B조합원입주권을 추가로 취득하여 일시적으로 1분양권과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우로서 이후 완공된 A'주택을 양도하는 경우, 「소령」 (2022.02.15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것) 제156조의2제3항 및 같은 조 제4항의 국내에 1주택을 소유한 1세대가 조합원입주권을 취득한 경우에 해당하지 않으므로 해당규정에 따른 1세대1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것이며, 이 경우 같은 영 제156조의3제2항 및 같은 조 제3항의 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에도 해당하지 않으므로 동 규정 또한 적용받을 수 없는 것임.

 

◈종전주택이 조합원입주권으로 전환된 후 신규주택 보유상태에서 해당 조합원입주권 양도 시 비과세 적용을 위한 양도기한(서면-2021-법규재산-2140, 2022.03.29.)

① 사실관계

② 질의

종전주택(A)을 보유한 상태에서 신규주택(C)을 취득한 이후 종전주택(A)이 조합원입주권으로 변경되고 해당 조합원입주권(A')을 양도하는 경우, 「소법」§89①(4)나목에 따른 양도소득세비과세 요건을 충족하기 위한 해당 조합원입주권(A)의 양도기한

③ 답변

1세대가 신규주택(C주택)을 보유한 상태에서 종전주택(A주택)이 「소법」제88조제9호에 따른 조합원입주권으로 전환된 이후 해당 조합원입주권을 양도하는 경우로서, 같은 법 제89조제1항 제4호나목의 요건을 충족하여 신규주택(C주택)을 취득한 날부터 3년 이내에(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 같은 법 시행령 제155조제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유에 해당하는 경우를 포함) 해당 조합원입주권을 양도하는 경우, 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득에 대해 같은 법 제89조제1항제4호에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것임.

 

◈주택재개발사업에 따른 관리처분계획이 변경된 경우 조합원입주권의 취득시기(사전-2020-법령해석재산-0612, 2020.08.26.)

① 사실관계

• 신청인은 주택재개발정비사업지구 내 조합원임
• 20xx.xx. 재개발대상 종전주택에 대한 최초 관리처분계획인가
• 20xx.xx 배우자 명의로 신규주택 취득 후 전입함
• 20xx.xx 종전주택의 사업시행변경인가
  • 주택재개발정비사업시행(변경)인가서상 세대수, 재건축 연면적 증・감, 평형변경, 정비기반시설 등이 변경됨
• 20xx.xx 종전주택 양도
• 20xx.xx. 종전주택에 대한 관리처분계획변경인가

②질의

(질의1) 주택재개발 사업에 따른 최초 관리처분계획인가 후 관리처분계획변경인가 시 조합원입주권의 취득시기가 최초 관리처분계획인가일인지 관리처분계획변경인가일인지

(질의2) 조합원입주권의 취득일을 관리처분계획변경인가일로 볼 경우, 종전주택 양도가 1세대1주택 비과세가 적용되는지

 

③ 답변

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소법」제94조제1항제2호가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하고, 최초 관리처분계획인가가 무효 또는 취소되지 않은 상태에서 주택재개발사업내용의 변경으로 관리처분계획이(변경)인가된 경우 최초 관리처분계획인가일에 당해 조합원입주권을 취득한 것으로 보는 것임.

 

◈2개의 조합원입주권 중 1개를 양도할 때 1세대1주택 비과세 적용(서면~2020-부동산-1122,2019.10.31.)

① 사실관계

② 질의

A' 조합원입주권 양도시 1세대1주택 비과세에 해당하는지 여부

③답변

「소법」제89조제1항제4호에 따른 1세대1주택으로 보는 조합원입주권은 같은 법 제4호의 각 목요건을 충족하는 경우를 말하는 것으로, 조합원입주권을 2개 이상 소유한 상태에서 양도하는 1개의 조합원입주권은 1세대1주택으로 보는 조합원입주권에 해당하지 않는 것임.

 

◈가로주택정비사업으로 취득한 조합원 지위가 소득세법상 조합원입주권에 해당하는지 여부(서면-2019-법령해석재산-0898, 2019.09.03.)

① 사실관계

• 2016.5.9. 경기도 여주 소재 A주택 취득
• 2017.11.27. 서울 영등포 소재 B주택을 어머니(신청인과는 별도세대)와 1/2지분씩 공유취득
• B주택은 가로주택정비사업 구역에 편입된 주택으로 2016.2.15. 조합설립인가, 2019.5.31.사업시행계획인가 및 관리처분계획인가 접수됨
• B주택에는 신청인의 세대만 2017.11.28.부터 거주 중이며, 신축주택 2채를 조합원 분양신청하였으며, 2022년 10월경 입주예정임
• 2018.10. A주택 양도
• 2019.09. C주택 분양권 취득 예정

② 질의

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 가로주택정비사업으로 종전주택 소유자가 취득한 입주자로 선정된 지위가 「소법」제89조제2항에 따른 조합원입주권에 해당하는지 여부

③ 답변

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조제1항제3호나목에 따른 가로주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 같은 법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위는 「소법」제89조제2항에서 규정하는 "조합원입주권"에 해당하지 아니하는 것.

다만, 2022.1.1. 이후 취득하는 가로주택정비사업, 자율주택정비사업, 소규모재개발사업의 입주권은 「소법」제89조제2항에서 규정하는 조합원입주권에 해당함.

 

◈「조특법」§99의2 과세특례 대상 주택을 보유한 경우 조합원입주권 양도 시 비과세 여부(사전-2019-법령해석재산-0238, 2019.05.31.)

① 사실관계

② 질의

「소법」제89조제2항에 따른 1조합원입주권과 「조특법」제99조의2에 따른 과세특례 대상 주택을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도하는 경우 비과세 여부

③ 답변

거주자가 「소법」제89조제1항제4호가목을 적용하는 경우 「조특법」제99조의2제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것임.

④ 해설

「조특법」제99조의2에 해당하는 주택은 「소법」제89조제1항제3호를 적용할 때 소유자의 주택으로 보지 않는데, 1세대1주택 비과세 규정에서 주택이 아님에도 기존주택이 비과세요건을 충족한 상태에서 조합원입주권으로 전환된 경우에도 비과세 적용되는 입법취지에 따라, 조세특례제한법상 특례주택을 보유하고 있는 경우 주택과 동일하게 비과세 적용이 가능함.

※ 다만, 2022.1.1. 이후 취득하는 가로주택정비사업, 자율주택정비사업, 소규모재개발사업의 입주권은 「소법」제89조제2항에서 규정하는 조합원입주권에 해당

 

◈동일세대원에게 양도시 비과세 안 됨(서면-2020-부동산-3774, 2023.11.17., 사전-2022-법규재산-1049,2023.07.12.)

1주택이 조합원입주권 2개로 전환된 이후 해당 조합원입주권 지분을 동일세대원에게 양도(부담부증여 포함)함으로써 양도 후에도 계속 해당 조합원입주권 2개를 보유하는 경우에는 「소득세법」제89조제1항제4호에 따른 비과세 특례규정을 적용받을 수 없는 것임

①해설

1조합원입주권을 비과세하기 위해서는 조합원입주권 양도 후 남은 1주택만 소유할 것이 전제되는 것임. 일시적 2주택의 경우도 마찬가지로 종전주택을 동일세대원에게 양도시 비과세가 적용되지 않음(서면5팀-1191, 2007.04.11., 기획재정부 재산-39, 2014.01.15.)