17-8. 상생임대주택 특례

양도소득세 요약

 

 

상생임대주택 특례

 

1.관련 법령

 

(1) 소득세법시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)

 

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.

⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지・건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.

 

(2)소득세법시행규칙 제74조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)

 

영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.

 

2. 개념 정리

 

'21.12.20. 정부의 '22년 경제정책방향 발표에 따라, 전월세시장 안정을 위해 '신규・갱신계약임차인 지원 강화' 방안으로 공공성을 준수한 상생임대인에 대한 인센티브 제공으로 거주요건특례를 규정함.

상생임대주택 요건을 갖춘 주택은 아래의 경우에 거주기간의 제한을 받지 않음. 즉, 1세대1주택 비과세나 보유기간에 대한 고율의 장기보유특별공제율 적용이 가능할 수 있음.

① 취득당시 조정대상지역 소재 주택의 1세대1주택 비과세 판단,

② 「소령」 §155⑳의 임대주택사업자의 거주주택 비과세 판단,

③ 「소령」 §159의 4의 장기보유특별공제율 표2 적용기준(양도당시 1세대1주택으로 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주한 주택) 판단

 

3. 체크할 사항

 

상생임대주택에 대한 증빙(직전임대차계약서, 상생임대차계약서, 상생임대주택 특례신청서)은 해당 임대주택을 양도할 때 양도소득세 신고와 함께 제출함.

계약시마다 세무서에 확인받는 것이 아님

 

상생임대주택 요건에 세무서・관할지자체에 임대사업자 등록 의무 없음

 

'21.12.20.~'24.12.31. 기간 중 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시한 경우 적용하되, 상생임대차계약에 따른 2년이상의 임대기간을 채운 후 양도해야 특례가 적용됨.

 

상생임대요건을 충족하여 1세대1주택 장기보유특별공제율 표2(소법§95② 표2)를 적용받는 경우에도 상생임대요건 충족 자체를 2년의 거주기간별 공제율로 가산하지 않음(보유기간별 공제율만 적용) (서면-2022-부동산-3063, 2023.05.15.)

 

'직전임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임대인은 동일해야 함(임차인은 동일하든 변경되든 무관하며, 직전임대차계약과 상생임대차계약 사이 공실기간이 있거나, 본인이 거주한 경우도 상관없음. 서면-2022-법규재산-0893, 2022.10.21)

 

'직전임대차계약'은 거주자가 주택을 취득한 후 임차인과 새롭게 체결한 계약을 의미

• 취득일(잔금청산일 등)에 임차인과 체결한 임대차계약,
  취득일 전에 체결한 임대차계약,
  전 소유주와 체결한 임대차계약을 승계받은 경우나,
  승계받은 임대차잔여기간이 경과하기 전에 해당계약을 종료하고 임대기간이나 임대료를 변경하여 새로 임대차계약을 체결해도 직전임대차계약에 해당되지 않음(기획재정부 재산세제과-952, 2023.8.10.).
• 주택을 취득한 날에 임대차계약을 체결하거나(2022-법규재산-4863,2023.3.8.),
  주택의 전소유자와 임대차계약을 체결한 경우도 직전임대차계약 해당.(서면-2023-부동산-1332, 2023.10.13.)

 

'직전임대차계약'은 1년 6개월 이상, '상생임대차계약'은 2년 이상의 임대기간을 충족해야 함.

• 달력에 의해 계산하되 1개월 미만의 기간은 1개월로 봄.
  즉, 임대차기간이 1년 5개월 19일인 경우 1년 6개월 임대로 봄(서면-2022-법규재산-2784. 2022.8.17.)
• 임차인이 조기퇴거하여 임대기간(1년 6개월 이상 또는 2년) 미충족시 원칙적으로 적용 불가하나,
  임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 직전과 동일하거나 낮은 임대료조건으로 체결하는 경우는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산함(소령§155의3④, 소칙§74의3)
• 임차인 사정으로 조기전출하여 합산계산되는 새로운 임대차계약은 '25.1.1. 이후 체결하여도 상생 임대차계약으로서 임대기간에 포함하여 계산함(서면-2023-법규재산-0115, 2023.05.09.).

 

(1) 상생임대인과 임대차계약

 

1) 상생임대인과 임대차계약

 

상생임대인이란, 신규・갱신계약시 임대료를 '직전 계약' 대비 5% 이내 인상(유지・인하 포함)한 임대인으로, 주택 취득 후 직전임대차계약과 상생임대차계약 2건 이상의 계약이 있어야 함.

 

'직전 계약'은

① 기존임대차계약이 존재하고,

② 기존 계약을 1년 6개월 이상 유지한 경우로 한정하고,

주택 취득(잔금청산 등) 후에 신규로 체결한 임대차계약을 의미하며,

주택 매수시 승계받은 임대차계약이나 분양권을 통해 주택을 취득하는 경우 주택의 취득일 이전에 임차인과 체결한 임대차계약은 제외함(서면-2022-법규재산-3529, 2022.12.7.).

 

'상생임대차계약'은

① 직전 임대차계약 대비 임대보증 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 아니하는 임대차계약으로

② '21.12.20.~'24. 12. 31.까지의 기간 중에 임대차계약을 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정)하고 임대를 개시하여

③ 임대기간이 2년 이상인 경우를 말함.

 

 

(2) 상생임대인 지원제도 개정연혁

 

'22.2.15. 신설된 후 '22.8.2. 「새정부 경제정책방향」, 「임대차 시장 안정 방안」의 후속 조치로 상생임대인에 대한 특례가 확대됨.

 

◈상생임대인 지원제도 개정

구분		개정전	개정후(22.8.2.)
상생임대인 개념		직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인	좌동
상생임대 주택 인정 요건		임대개시 시점 1세대1주택자+9억원(기준시가) 이하 주택	폐지 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택적용
혜택	비과세	조정대상지역 1세대1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정	조정대상지역 1세대1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
	장특 공제	없음	1세대1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년거주요건 면제
적용 기한		'22.12.31일	'24.12.31일

 

 

◈직전임대차계약 의무임대기간 인정 사례

구분	사례1	사례②	사례③	사례④	사례⑤	사례⑥
계약 기간	3년	2년	1년	2년	1년	1년
실제 임대기간	1년 7개월	1년 2개월	2년	1년	8개월	1년2개월
인정여부	인정			불인정

☞실제 임대기간이 1년 6개월 미만이면 인정하지 않음

 

◈상생임대차계약 의무임대기간 인정 사례

구분	사례1	사례②	사례③	사례④	사례⑤	사례⑥
계약 기간	3년	2년	1년	2년	1년6개월	1년
실제 임대기간	2년6개월	2년2개월	2년	1년	1년	1년6개월
인정여부	인정			불인정

☞실제 임대기간이 2년 미만이면 인정하지 않음

 

4. 관련 사례 및 해석

 

 

(1) 예규・판례

 

▶주택을 취득하면서 해당 주택의 매도자와 체결한 임대차계약이 직전임대차계약에 해당함. (서면-2023-부동산-1332, 2023.10.13, 서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.)

1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것임.

 

▶ 2년 → 1년 → 2년의 임대차계약을 순차로 체결한 경우 상생임대주택 특례 적용방법서면-2023-법규재산 -3010 (2023.12.27)

2년의 임대차계약(1차 임대차계약기간) 만료 후에 동일 임차인과 1년 연장 계약(2차 임대차계약)을 체결하고 임대기간 만료 후 다른 임차인과 새로운 2년의 임대차계약(3차 임대차계약)을 체결한 경우, 1・2차 임대차계약을 "직전임대차계약"으로, 3차 임대차계약을 “상생임대차계약”으로 보아 상생임대주택 특례를 적용하는 것임

◈ 직전임대차계약 해당 여부

○ 지역주택조합의 조합원이 취득한 조합주택의 사용승인서 교부 후 체결한 임대차 계약은  직전임대차계약에 해당함(서면-2023-부동산-0699, 2023.3.28.)

○ 도시 및 주거환경정비법」상 재건축조합의 원 조합원이 신축예정(사용승인서 교부 전)주택의 공사기간 중에 임대차계약을 체결한 경우, 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 제1호의 1세대가 주택을 취득한 후 해당주택에 대하여 임대차계약을 체결한 경우에 해당하는 것이며, 같은 호 및 제2호의 다른 요건을 충족한 경우 해당(서면 - 2022 - 법규재산 - 4596, 2023.3.13.)

○ 동일 세대원이 아닌 자와 주택을 공동명의(갑,을 각 1/2지분)로 취득하여 공동명의로 임대차계약을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 갑이 을의 지분을 매수하여 해당 주택이 갑의 단독명의가 된 경우로서 공동명의 임대차계약이 「소득세법 시행령」제155조의3제1항제2호에 따른 임대기간 요건을 충족한 후 갑이 단독명의로 새로운 임대차계약을 체결하여 갑 명의의 임대차계약이 같은 항 제1호 및 제3호에 따른 요건을 모두 충족하는 경우, 공동명의 임대차계약에서 당초 갑의 지분 / 갑이 취득한 을의 소유지분은 직전임대차계약에 해당하지 않음(서면-2022-법규재산-4507, 20233.10)

○ 1세대가 1주택을 취득한 날에 해당주택에 대한 임대차계약을 체결하고 「소득세법 시행령」제155조의3제1항제2호에 따른 임대기간 요건을 충족하는 경우, 그 임대차계약이 전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자와 같은 내용의 임대차계약을 체결하여 임대차계약 기간이 시작되는 경우가 아니라면 해당 (서면-2022-법규재산-4863, 2023.3.8.)

 

▶임차인의 조기퇴거로 '25.1.1. 이후 상생임대차계약을 체결한 경우 특례 적용여부(서면-2022법규재산-2221, 2023.10.20.)

① 사실관계

-'21.10월 다세대 주택(서울 용산구 소재) 취득( 임대인의 지위를 전 소유자에게서 승계받음)

-'22. 10월 ①임대차계약 갱신(계약기간 '22.10~'24.10)

-'23. 11월 ②임차인의 사정으로 조기 퇴거(실제 임대기간 1년 1개월), 새로운 임대차계약 체결(계약기간 '23.11.~'25. 11, 종전 임대차계약의 임대료 등보다 같거나 낮은 금액 조건)

-'25.11월 ③ 임대차계약 갱신(계약기간 '25.11.~'27.11, 임대료 등 증가율 5% 이내 등 요건 준수)

-'27.11월 임대차 계약 종료 이후 다세대 주택 양도 예정

② 질의

임차인이 직전임대차계약의 임대기간 중 조기 퇴거함에 따라 상생임대주택 특례 적용기간(21.12.20.~'24.12.31.) 이내 상생임대차계약을 체결할 수 없게 된 경우에, '25.1월 이후 임대료 등 증가율 5% 이내인 상생임대차계약을 체결하고 2년 이상 임대하면 소득령155의3의 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지

③ 답변

"직전임대차계약"의 임차인 사정으로 임차인이 조기 퇴거하여 "직전임대차계약"의 임대기간 요건을 갖추지 못한 상태에서, 새로 체결한 「소득세법 시행규칙」 제74조의3에서 정하는 요건을 충족한 임대차계약의 임대기간을 직전임대차계약의 임대기간에 합산하여 계산하는 경우로서, 2025.1.1 이후 상생임대차계약을 체결한 경우, 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 없는 것

◈참고사례

임차인의 조기전출로 '25.1월 이후 새로운 임대차계약 체결 시, 상생임대주택 특례 적용 여부(서면-2023-법규재산-0115, 2023.5.9.)

① 사실관계

-2020.10월 A주택 취득

-2021.7월 A주택에 임대차계약 체결하여 임대 개시(소득령§155의3에 따른 “직전임대차계약에 해당함을 전제)

-2023.7월 직전 임대차계약 대비 임대료등이 5%를 초과하지 않는 A임대차계약(2년) 체결하여 임대(실제 임대기간 1년 7개월)

-2025.2월 임차인이 개인적 사정으로 조기 퇴거함에 따라 새로운 임차인과 새로운 B임대차계약 체결(종전 임대차계약의 임대료등보다 낮거나 같은 금액 조건)하여 임대(1년)

-2026.2월 B임대차계약 종료 후 A주택 양도 예정

② 질문

직전 임대차계약기간 요건을 충족하고 갱신계약하여 상생 임대차 계약기간 진행 중 임차인의 개인적 사정으로 조기 퇴거한 경우로서 '25. 1월 이후에 종전임대차계약보다 같거나 낮은 금액으로 새로운 임대차계약을 체결한 경우, 소득령§156의3에 따른 비과세 특례가 적용되는지

③ 답변

"직전 임대차계약" 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(A)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기 전출하여 「소득세법 시행규칙」 제74조의3에서 정하는 요건을 충족하는 임대차계약(B)을 2025년 1월 이후 체결한 경우로서 임차인의 사정으로 인해 임대가 중단되기 전후의 두 임대차계약(A, B)에 따른 실제 임대한 기간을 합산하여 2년 이상인 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것

 

▶종전임대차계약을 변경하여 계약하는 경우 소득령155의3의 직전임대차계약 해당여부(기획재정부 재산세제과-952, 2023.8.10.)

① 질의

(질의1) 주택을 취득하기 전 해당주택의 전소유자와 임차인이 체결한 임대차계약을 승계한 경우로서, 소득령§155의 3의 직전임대차계약에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 임대기간을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 소득령§155의3의 직전임대 차계약에 해당하는지 여부

(제1안) 직전임대차계약 해당

(제2안) 직전임대차계약 미해당 ☞타당

(질의2) 질의 1의 사례에서 직전임대차계약에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 "임대기간과 임대보증금"을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우 직전임대차계약에 해당하는지 여부

(제1안) 직전임대차계약 해당

(제2안) 직전임대차계약 미해당 ☞타당

▶(질의3) 소득령§155의3의 직전임대차계약 요건을 충족한 임대기간이 3년인 임대차계약을 1년 6개월로 단축하는 계약으로 변경하고, 동일임차인과 다시 2년의 임대차기간으로 임대차계약을 새로 체결하는 경우, 각각 분리된 임대차계약을 직전・상생임대차계약으로 보아 특례규정을 적용할 수 있는지 여부

(제1안) 특례규정 적용 가능 ☞타당

(제2안) 특례규정 적용 불가

② 답변

질의1.2는 제2안, 질의3은 제1안이 타당하다

 

▶ 상생임대주택을 거주주택으로 비과세 양도 후 감면주택 양도 시 소득령(§155⑳) 적용 여부(서면-2022-법규재산-0905, 2023.7.12.)

① 사실관계

- 2015.6월 A아파트 취득(조특법§99의2 충족, 시행일 현재 거주)

- 2017.7월 B아파트 취득

- 2018.7월 B아파트 임대등록(장기일반민간임대주택 사업자등록, 8년)

- 2019.6월 C아파트 취득(조정대상지역, 소득령 155의3① 각호에 따라 임대 중)

- 2021.5월 D오피스텔 취득

- 2021.6월 D오피스텔 임대등록(장기일반민간임대주택 사업자등록, 10년)

- 2023.3월 E아파트 분양계약 체결

- 2025.2월 C주택 양도 예정(소득령§155의3 요건 충족하여 거주주택 비과세 특례 적용)

- 2025.3월 A주택 양도 예정( 취득일부터 양도일까지 세대 전원 계속 거주 )

② 질의

○조특법§99의2에 해당하는 주택(A, 이하 “감면주택"), 장기임대주택(B, D), 상생임대주택(C), '21.1.1. 이후 취득하여 소득령§156의3② 및 ③ 각호의 요건을 충족한 분양권(E)을 보유한 1세대가 소득령§155의3① 각 호의 요건을 모두 갖춘 상생임대주택(C)을 최초 거주주택으로 소득령§155⑳과 소득령§156의3②을 중첩 적용받아 비과세로 양도한 후 분양권(E)에 따라 취득하는 주택이 완성된 날로부터 3년 이내에 감면주택(A)을 양도하는 경우,

소득령 부칙 <제29523호, 2019.2.12.>에 따라 영 시행일 현재 거주하고 있는 주택으로 보아 소득령155⑳과 소득령§156의3③을 중첩 적용할 수 있는지 여부

③ 답변

국내에 「조세특례제한법」 제99조의2제1항에 따른 신축주택(A), 「소득세법 시행령」제155조 제20항에 따른 장기임대주택(B, D), 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 상생임대주택(C)을 소유하고 있는 1세대가 상생임대주택(종전주택, C) 취득일부터 1년 이상이 지난 2021.1.1. 이후에 분양권(E)을 취득하고 E분양권 취득일부터 3년 이내에 상생임대주택(종전주택, C)을 양도하여 「소득세법 시행령」 제156조의3제2항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용받은 경우로서, C주택 양도 이후 2019.2.12. 현재 거주하고 있는 A주택을 「소득세법 시행령」 제155조제20항제1호의 거주주택 요건을 충족하고 「소득세법 시행령」 제156조의3제3항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것

 

▶직전임대차계약에 부수한 전대차계약이 존재하는 경우 상생 임대차계약 특례 적용 여부(서면-2022-법규재산-3431, 2023.5.31.)

① 사실관계

-'22.8월질의자 A주택 취득

-'22.8월임차인 을(乙)과 임대차계약(1년7개월)

-'22.10월 임차인 을과 전차인 병(丙) 전대차계약

-'24.3월 질의자와 임차인 을의 임대차계약 및 임차인 을과 전차인 병의 전대차계약 기간 종료(종전 임대차계약 및 전대차계약 종료 후 질의자는 새로운 임차인 정(丁)과 임대차 계약 체결)

-'26.3월 질의자와 임차인 정의 임대차계약 종료

-'26. 3월 A주택 양도 예정(1세대1주택 상태, 임대료 증액 상한 요건을 준수)

② 질의

1주택을 취득한 후 임차인 을(乙)과 임대차계약을 체결하고 그 임대차계약 기간 중 임차인 을(乙)이 전차인 병(丙)과 전대계약을 체결한 경우 소득령§155의3①의 요건을 충족한 것으로 보아 상생임대주택 비과세 특례를 적용받아 2년 실거주요건을 충족한 것으로 볼 수 있는지

③답변

「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 “상생임대주택 특례”를 적용함에 있어, 직전 임대차계약의 임차인이 전대차계약을 체결한 경우에 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 각호의 요건을 모두 갖춘 해당주택은 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는 것

 

▶ 직전임대차계약의 임대기간 계산 시 1개월 미만을 1개월로 보아 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용할 수 있는지(서면-2022-법규재산-2376, 2022.8.17.)

① 사실관계

-'20.7월 서울 소재 A주택 취득

-'20.9월 서울 소재 B조합원입주권 취득

-A주택은 임차인과 임대기간을 2년으로 하여 임대차계약을 체결하였으나, 조기에 계약을 종료하기로 합의하여 임차인이 퇴거함(계약임대기간 '20.10.27.~'22.10.26(2년), 실제 임대기간 '20.10.27~'22.4.14(1년 5개월 19일)

-「소령」 §155의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례 적용받기 위하여 신규로 임대차계약을 체결할 예정임, 상생임대차계약 개시 시점엔 다주택자이나, 향후 1주택자로 전환할 계획이 있음을 전제로 함.

② 질의

상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용함에 있어, 직전 임대차계약의 쉽게 기간에 김해 5개월 19일인 경우

「소령」 (2022.8.2. 대통령령 제32830호로 개정되기 전의 것) §155의3③을 적영하여 1개월 미만인 기간을 1개월로 보아 1년 6개월 임대한 것으로 볼 수 있는 지

③ 답변

「소령」 §155의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 채용함에 있어서 같은 조 제1항제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 보는 것임.

 

▶임대차계약기간 중 임대주택을 증여받고 재작성한 임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지(서면-2022-법규재산-3407, 2023.01.26)

① 사실관계

-'21.9월 동일세대원인 부모로부터 상가주택을 수증함('18.4월 취득한 상가주택으로 '18.9월 주택 임대사업자 등록. 증여당시 임차인 전입한 상태임. 계약기간 2021.3.26.~'2023.3.25.)

-‘21.10월 임대사업자등록(민간임대주택법에 따른 포괄승계)

-’21.10월 임대차계약서 재작성(임대인 변경. 그 외 계약내용 동일)

-‘22.01월 임대사업자 등록말소

-‘23.3월 임대차계약 갱신(임대기간 3년)

-부모와 세대분리 후 상가주택을 양도할 예정(증여일로부터 5년 경과)

② 질의

동일세대원인 부모로부터 임대주택을 증여받은 뒤 임대인을 수증자로 변경하여 기존 임차인과 임대차계약을 재작성(이하 "쟁점임대차계약")한 경우, 부모와 세대분리 후 임대주택을 양도시 쟁점임대차계약을 소득령§155의3에 따른 '직전 임대차계약'으로 볼 수 있는지 여부

단, 「소령」 §155의3의 임대기간, 임대료등상한, 계약체결기간 요건은 모두 충족함을 전제

③ 답변

1주택을 소유한 거주자가 임대차계약을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 그 1주택을 동일세대원인 자녀에게 증여하고 당해 임대차계약의 임대인의 명의를 자녀로 변경한 경우로서, 증여 이후 자녀가 세대분리하여 별도의 독립된 1세대를 구성하고 그 1주택만 보유한 상태에서 이를 양도하는 경우에는 그 1주택을 증여받은 이후 임차인과 새로이 체결한 임대차계약이 「소령」 §155의3(이하 "쟁점특례")제1항제4호에 따른 임대기간 요건을 충족하고 그 다음에 체결한 임대차계약이 같은 항 제1호에 따른 요건을 모두 충족하는 경우에는 쟁점특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 그 주택을 증여받은 이후 임대인의 명의를 수증자로 변경하여 체결한 임대차계약은 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약에 해당하여 쟁점특례의 "직전임대차계약"으로 볼 수 없는 것임.

 

▶상생임대주택 특례의 직전 임대차계약 해당 여부(기획재정부 재산세제과-1446, 2022.11.18.)

① 사실관계

-'20.9.29. 乙이 甲과 조정대상지역 내 甲소유 A주택을 취득하기 위한 계약 체결

-'20.10월 甲과 丙이 A주택 임대차계약 체결(임대기간: 2020.12.1.~2022년 11.30. 임대차 계약서의 특약 사항으로 '임대차계약 보증금의 잔금 지급일에 임대차 계약서의 임대인 명의를 乙으로 고쳐 작성하기’로 함)

-'20.12.1 A주택의 매매대금 잔금일(소유권이전등기일)에 A주택의 임대차계약상 임대인 명의를 면에서 乙로 바꾸어 같은 내용의 임대차계약서 작성한 후, 임대차보증금을 지급하고 丙은 전입 신고함

② 질의

전 소유자와 임차인이 될 자 사이에 임대차계약이 체결된 후, 임대차보증금의 잔금 지급 및 임대차목적물 인도 전에 당해 임대차계약의 임대인의 명의를 신 소유자로 변경한 경우, 임대차계약이 「소령」§155의3의 '직전 임대차계약'에 해당하는지

③답변

직전임대차 계약에 해당하지 않음

 

▶개정전 상생임대주택 특례 기준시가 요건 적용 및 묵시적 계약 인정 여부(서면-2022-부동산-3860, 2023.1.15.)

① 사실관계

-'20.2월 주택 취득

-'20.3월 주택 임대차계약(임대계약기간: '20.3월~'22. 3월, 기준시가 9억 미만)

-'22.3월 주택 임대차계약 연장(임대계약기간: '22.3월~'23.3월, 기준시가 9억 초과)

-'22.8월 상생임대주택 특례 개정 (기준시가 요건 폐지)

② 질의

(질의1) '22.3월에 체결한 임대차계약에 「소령」§155의3①(3) (대통령령 제32830호로 개정되기 전의 것)기준시가 요건을 적용하지 아니하는지 여부

(질의2) 1년의 임대차계약을 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 2년을 임대하면 상생임대차계약으로 인정되는지 여부

③답변

귀 질의1의 경우, 「소령」 §155의3①이 개정되기 전 체결한 임대차계약에 대해서도 종전 규정에 따른 기준시가 요건을 적용하지 아니하는 것임

귀 질의2의 경우, 1년 계약하였으나 주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신 등으로 신규계약 체결 없이 2년 이상 임대한 경우 「소령」 §155의3에 따른 임대기간으로 인정되는 것임

 

▶임차인이 법인인 경우 소득령§1553 “상생임대차계약"이 될 수 있는지 여부(서면-2022-법규재산-3253,2022.9.29.)

①사실관계

-'22년 신청인은 소유주택에 대해 「소령」 §155의3에 따른 상생임대차계약의 요건을 갖추어 체결할 예정임( 소득령§155의3에 따른 다른 요건은 모두 충족)

② 질의

임차인이 법인인 경우 「소령」 §155의3에 따른 “상생임대차계약"으로 볼 수 있는지 여부

③ 답변

「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례규정을 적용함에 있어, 1주택의 소유자가 「소령」 §155의3① 각호의 요건을 모두 갖춘 해당주택을 법인에게 임대하고 그 법인이 당해 임대주택을 상시 주거용도의 사택으로 사용하는 경우 당해 임대주택에 대하여 동 규정을 적용할 수 있는 것임.

 

▶주택을 취득하면서 승계받은 임대차계약을 갱신한 경우 상생임대주택 특례 적용 여부(서면-2022-법규재산-2849, 2022.10.12.)

① 사실관계

-2020.5월 甲은 乙 소유 주택을 취득(임대차계약을 승계. 임차인 丙, 임대기간 만료일: 2021.2.22.)

-2020.12월 甲・丙간 임대차계약 갱신(丙이 甲에게 계약갱신요구권 행사, 5%인상. 갱신된 임대기간 : 2021.2.23.~2022.9.22)

-2022.6월 甲・丙간 임대차계약 재차 갱신할 예정(종전임대료 유지, 예정 임대기간: 2022.9.23~2025.2.22)

② 질의

(질의1) 주택을 취득 후 임차인의 계약갱신요구권 행사로 승계받은 임대차계약을 갱신한 경우 갱신한 임대차계약이 상생임대주택의 직전 임대차계약에 해당하는지

(질의2) 직전 임대차계약을 동일한 조건으로 연장하면서 별도의 계약금을 지급받은 사실이 없는 경우 상생임대차계약에 해당하는지

③ 답변

주택을 취득하면서 임대인의 지위를 전 소유자로부터 승계받은 경우로서 해당 주택을 취득한 후 임차인이 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사하여 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 각각 「소령」 §155의3① 제4호 및 제1호의 임대기간, 임대보증금 또는 임대료 증가율 및 계약체결일 등 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “직전 임대차계약" 및 "상생임대차계약"으로 볼 수 있는 것임.

 

▶ 상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기에 퇴거하여 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우, 특례적용 여부(서면-2022-법규재산-1236, 2022.10.31)

① 사실관계

-질의자 소유 A주택에 대하여 임차인에게 임대계약( 「소령」 §155의3①에 따른 직전임대차계약에 해당)

-'22.XX. 임대차계약을 갱신함(임대차 기간 2년)

-'23.XX. 임차인의 부득이한 개인적 사유로 A주택에서 중도 퇴거함에 따라 임차인에게 임대보증금을 반환할 예정( 임차인 중도퇴거 이후 새로운 임대차계약을 체결하지 않고 A주택을 바로 양도할 예정임)

② 질의

임차인과 임대차계약(2년) 후 임차인의 사정으로 임대기간 중에 임차인이 중도 퇴거함에 따라 임대보증금을 반환한 경우 「소령」 §155의3에 따른 상생임대주택 특례가 적용 가능한지

③ 답변

국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 취득한 후 「소령」 §155조의3제1항제4호에 따른 직전 임대차계약 및 같은 항 제1호에 따른 상생임대차계약을 체결한 경우로서, 임차인의 조기퇴거로 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것임.

 

▶ 임차인의 사정으로 의무임대기간을 충족하지 못하여 새로운 임차인과 종전의 임대차계약과 동일한 계약을 체결하는 경우, 「소령」 1553 적용 여부(서면-2022-법규재산-2797, 2022.11.14.)

① 사실관계

[이미지]

② 질의

「직전 임대차계약」 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기전출하여 다시 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 경우 「소령」§155의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지

③ 답변

「소령」 §155의3①을 적용할 때, "직전임대차계약" 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대기간요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것임.