17-7. 보유 및 거주기간에 제한이 없는 경우(특례)

양도소득세 요약

 

 

보유 및 거주기간에 제한이 없는 경우(특례)

 

1.관련 법령

 

(1)소득세법시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)

 

①...다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

• 1. ...민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택'을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, ... 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우
• 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
  • 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 협의매수 · 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
  • 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
  • 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. ...출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
• 3. 1년이상 거주한 주택을 … 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
• 5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

 

2. 개념 정리

 

원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년이상 보유 및 거주(주택 취득당시 조정대상지역에 있는 경우)를 해야 하나, 양도하는 주택이 분양전환된 임대주택이거나, 공익사업을 위한 협의 매수・수용된 경우, 해외이주법에 따른 국외이주・취학 등 부득이한 사유로 양도하는 경우는 해당 주택을 2년 이상 보유하거나, 2년 이상 거주하지 못해도 비과세 가능하도록 보유기간 및 거주기간에 대하여 특례를 두고 있음.

 

◈보유 및 거주기간에 제한없이 일시적 2주택 적용 여부(양도소득세 집행기준 89-154-30)

비과세유형	보유・거주요건	일시적2주택 적용
건설임대주택・공공매입임대주택 (소령 §154①1호)	임차일부터 양도일까지 5년 이상 거주	적용가능
협의매수・수용주택 (소령§154①2호 가목)	보유 및 거주기간 제한 없음 (사업인정고시일 전에 취득한 주택에 한함)
해외이주법에 따른 출국 (소령§154①2호 나목)	보유 및 거주기간 제한 없음 (세대전원 출국일부터 2년 이내에 양도하는 주택에 한함)	적용배제
취학・근무상 형편에 따른 출국 (소령 §154①2호 다목)
1년 이상 거주주택 (소령§154①3호 나목)	1년 이상 거주 (취학・근무 등 부득이한 사유로 양도하는 주택에 한함)	적용가능
조정대상지역 공고 이전 계약체결 및 무주택세대가 계약금 지급한 주택 (소령 §154①5)	거주기간 제한 없음

 

 

(1) 건설임대주택・공공매입임대주택(소령§154ⓛ1)

 

민간임대주택법 또는 공공주택법에 따른 건설임대주택・공공매입임대주택을 취득하여 임차일부터 양도일까지 세대전원이 거주(기재부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유 및 거주기간의 제한 없이 1세대1주택 비과세가 적용

 

◈「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

• 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

 

◈「공공주택 특별법」 제2조제1호2

1의2. "공공건설임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다

1의3. “공공매입임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

제4조 【공공주택사업자]

① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
3. 「지방공기업법」제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자. 설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사

 

◈「소득세법시행규칙」제1조

③ 영 제154조제1항제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조제1항제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍・면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍・면지역간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초・중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
3.  1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

 

1) 건설임대주택의 취득시기

 

건설임대주택이 임대주택에서 분양전환되는 경우의 해당 주택의 취득시기는 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날(재정경제부 재산세제과-506, 2006.4.26.)이 취득시기가 되는 것으로 임대사업자와 분양전환 계약으로 인해 이미 납부한 임대보증금 전액이 분양금액이 되는 경우에는 매매대금화 되는 날인 계약일이 취득시기가 되고, 임대보증금외 추가 부담금이 있는 경우에는 추가 부담금 납부일이 취득시기가 되는 것으로 대금을 청산한 날이 불분명한 경우에는 소유권이전등기 접수일이 취득시기가 된다.

 

만약, 해당 임대주택이 조기 분양전환되어 임차기간이 5년이 되지 않더라도, 임차일부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 경우에는 해당 조항이 적용되는 것이며, 5년 이상 거주하지 않고 양도하는 경우에는, 분양전환된 날(취득일)부터 2년 이상 보유하고, 취득당시 조정대상지역에 해당하여 거주요건이 있는 경우에는 취득일부터 2년 이상 거주요건도 충족해야 1세대1주택 비과세 적용이 가능

 

2) 거주기간 계산

 

건설임대주택의 거주기간 계산은 임차일부터 양도일까지 실제 거주한 기간을 계산하며, 불분명한 경우에는 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 계산함. 한편. 세대원 중 일부가 기획재정부령이 정하는(취학, 근무상 형편, 질병의 치료 등) 부득이한 사유 이외의 사유로 일시퇴거한 경우에는 거주기간에 포함하나, 정하는 사유 이외의 사유로 일시 퇴거한 경우 해당 거주기간은 제외

☞ 공공매입임대주택의 경우 현재 취득시기나 거주기간 계산에 대한 해석은 많지 않은 상태이나, 취득유형이 건설임대주택과 동일한 경우에는 건설임대주택 취득시기 및 거주기간 계산을 적용할 것으로 판단됨.

 

3)예규・판례

 

▶1주택을 보유한 자가 건설임대주택을 분양받아 양도하는 경우(집행기준 89-154-31)

1주택을 보유한 1세대가 건설임대주택을 분양받아 1세대2주택인 상태에서 나중에 취득한 건설임대주택을 먼저 양도하는 경우에는 건설임대주택 임차일부터 양도일까지 5년 이상 거주한 경우에도 양도소득세가 과세

일시적 1세대2주택 비과세 특례는 종전주택을 취득 후 1년 이상이 지나고 신규주택을 취득한 경우 종전주택을 신규주택 취득 후 3년이내(신규주택, 종전주택이 조정대상지역인 경우 중복보유기간은 다름)에 양도 시 적용되는 것으로 위 사례의 경우 건설임대주택의 취득시기는 분양전환된 시점이므로, A주택이 종전주택이 되고, 건설임대주택은 신규주택이 되는 것으로 신규주택을 종전주택보다 먼저 양도하는 것이므로 비과세 적용이 되지 않음.

 

▶계약자의 사망 또는 같은 세대원간 증여로 임대계약을 승계받은 경우(집행기준 89-154-32)

건설임대주택 거주기간 중에 임대주택계약자의 사망으로 같은 세대원이 임대계약을 승계받아 거주하거나 전세계약자와 분양받은 자가 다른 경우에도 같은 세대원에 해당하면 거주기간을 통산

 

▶장기할부조건을 갖춘 공공임대주택 취득한 경우 장기보유특별공제 적용을 위한 보유・거주 기간 기산일(서면-2022-법규재산-4975, 2023.5.15.)

① 사실관계

② 질의

「소득세법 시행규칙」 제78조에 따른 장기할부조건을 갖춘 공공임대주택을 취득하는 경우로서, 「소득세법」 제95조제2항 장기보유특별공제 적용시 보유기간 및 거주기간의 기산일은 언제부터인지

1안) A주택 임차일

2안) A주택 분양전환 매매계약 체결일

3안) A주택 잔금청산일

③ 답변

「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항의 규정에 의한 장기할부조건(이하“장기할부조건”)으로 취득하는 자산의 취득시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일・인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하며, 이 경우 사용수익일이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하나 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말하는 것임 따라서, 귀 서면질의의 경우 「공공주택 특별법」에 따라 공공주택사업자가 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택의 임차인이 임대의무기간이 지난 후 공공주택사업자와 장기할부 조건을 충족한 분양전환 매매계약을 체결할 때, 사용수익일에 대한 별도의 약정은 없으나 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용수익할 수 있도록 약정한 경우에는 그 분양전환매매계약을 체결한 날을 사용수익일로 보는 것이며, 이 경우 해당 주택의 장기보유특별공제 공제율 적용시 보유기간은 그 분양전환 매매계약을 체결한 날부터 산정하고 거주기간은 보유기간 중 실제 거주한 기간을 산정하는 것임.

 

▶거주자가 건설임대주택을 임차하여 거주 중 혼인한 경우 거주기간 계산 방법(서면-2020-부동산-4727, 2020.12.15.)

① 사실관계

② 질의

건설임대주택에서 세대원의 일부가 주민등록상 5년이상 거주하지 않은 경우 비과세 여부

③ 답변

"해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년이상" 규정을 적용할 때 거주자가 당해 주택에서 혼인 전에 거주한 기간과 혼인 후 배우자 및 출생한 자녀와 함께 거주한 기간을 통산하는 것입니다. 거주한 기간의 충족 여부는 형식상의 주민등록내용에 불구하고 실질적인 생활관계 등을 고려하여 사실 판단 할 사항(부동산납세과-721, 2014.09.23.)

 

▶건설임대주택의 임차권을 승계한 경우 거주기간 계산(부동산거래관리과-1066, 2010.8.17)

① 사실관계

• 건설임대주택에서의 거주기간
  • 母: 2005.7.29.~2007.8.5.
  • 子: 2006.7.27~ 2010.8월 현재까지
• 母의 재혼으로 인하여 2007.8.5.까지만 임대주택에서 거주하였고, 2007.10.17. 子가 임차권을 승계하여 거주하고 있음
• 2010.8.2.부터 건설임대주택 분양전환 중으로 子가 분양받아 양도할 예정임

② 질의

건설임대주택에 대한 비과세 특례를 적용함에 있어 母가 거주한 기간을 통산하는지 여부

③ 답변

「소득세법 시행령」 제154조제1항제1호에 따른 「임대주택법」에 의한 건설임대주택에 대한 1세대1주택 비과세를 적용함에 있어 임차권을 승계받은 때는 전임차인이 임차하여 거주한 기간은 5년 거주기간에 산입하지 아니하는 것임.

④ 해설

건설임대주택의 임차인이 「공공주택 특별법 시행령」 제48조(임차권의 양도 등의 허용)에 따라 임차권이 양도(상속・증여 포함)되어 임차계약자와 분양받은 자가 다르더라도, 양도일 현재 '동일세대'인 경우에는 전임차인과 동일세대로 거주한 기간은 통산되나, 별도세대인 경우에는 전임차인이 거주한 기간은 통산되지 않음.

 

 

(2) 사업인정고시일 이전에 취득한 주택 및 부수토지가 협의매수・수용되는 경우

 

사업인정고시일 이전에 취득한 주택 및 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의해 협의매수  ·  수용되거나 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 상관없이 1세대1주택 비과세를 적용.

다만, 주택 및 부수토지가 일부만 협의매수 · 수용되는 경우 잔여 주택 및 부수토지는 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하여 비과세가 적용됨.

 

1) 예규・판례

 

▶수용일로부터 5년 이내에 잔여토지와 신축한 근린생활시설 양도시 비과세 여부(서면-2015-법령해석재산-0360, 2016.2.16.)

① 사실관계

② 질의

공익사업용으로 수용된 주택 부수토지의 잔존토지에 제2종 근린생활시설 건축물을 신축하여 임대하다가 잔존토지와 건물을 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 비과세 적용가능한지?

③ 답변

「소령」 제154조제1항에 따른 1세대1주택에 해당하는 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수  ·  수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 그 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존토지와 잔존주택에 대하여는 1세대1주택 비과세특례를 적용하는 것이나, 그 잔존토지에 근린생활시설을 신축하여 양도한 경우 해당 잔존토지에 대하여는 1세대1주택 비과세특례를 적용할 수 없는 것임.

 

▶일반주택의 부속토지부분이 수용된 상태에서 상속주택의 부속토지부분이 수용되는 경우 1세대1주택 비과세 여부(부동산거래관리과-102, 2011.2.7.)

① 사실관계

② 질의

일반주택과 상속주택을 보유하다가 일반주택의 부속토지가 수용된 상태에서 상속주택의 부속토지가 수용되는 경우 1세대1주택 비과세 여부

③ 답변

「소법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령제154조의 규정을 적용함에 있어 세대별로 소유하는 주택수 등은 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것으로, 상속개시당시 동일세대원이 아닌 피상속인으로부터 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 "일반주택"이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택의 부수토지부분이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수・수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용된 후, 2주택을 보유한 상태에서 상속주택의 부수토지부분이 수용되는 경우에는 1세대 2주택자에 해당하여 그 상속주택의 부수토지부분은 양도소득세 과세대상이 되는 것임.

 

▶잔존하는 주택 및 그 부수토지를 2년 이내에 양도하기 전에 다른 주택을 매입한 경우(기획재정부 재산세제과-560, 2009.3.23.)

① 사실관계

② 질의

2008.12.31. A주택의 부수토지와 2009.6.30. A주택의 건물이 1세대1주택 비과세 대상에 해당하는지

③ 답변

1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택자가 된 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 소득세법시행령 제155조제1항제2호 가목에 따라 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 수용에 포함되는 것으로 봄.

2. 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 2년 이내에 양도하기 전에 다른 주택을 매입하는 귀질의의 경우에는 소득세법시행령 제155조제1항이 적용되지 아니하는 것임.

④ 해설

1세대1주택 비과세를 판단하는 시점은 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것이며, A주택의 부수토지를 양도하는 시점에는 A, B주택 보유로 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되어 비과세가 적용되지만, A주택의 건물이 수용될 당시에는 B, C주택 보유로 1세대 3주택자에 해당되어 비과세 규정이 적용되지 않음. (기획재정부 재산세제과-1234, 2010.12.23.)

 

 

(3) 세대전원이 출국하는 경우 보유・거주기간 특례

 

1) 「해외이주법」에 따른 세대전원 출국

 

출국일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있던 거주자가 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 출국일로부터 2년이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 판단시 보유 및 거주기간에 제한을 받지 않음.

 

① 출국일

• 연고이주, 무연고이주: 출국일전세대원이 출국한 날
• 현지이주: 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날

② 관련법령

▶해외이주법 제4조(해외이주의 종류)

이 법에 따른 해외이주의 종류는 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 연고이주 : 혼인 · 약혼 또는 친족 관계를 기초로 하여 이주하는 것
2. 무연고이주: 외국기업과의 고용계약에 따른 취업이주, 제10조제3항에 따른 해외이주알선업자가 이주대상국의 정부기관・이주알선기관 또는 사업주와의 계약에 따르거나 이주대상국 정부기관의 허가를 받아 행하는 사업이주 등 제1호 및 제3호 외의 사유로 이주하는 것
3. 현지이주: 해외이주 외의 목적으로 출국하여 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 사람의 이주

▶소득세법 시행규칙 제71조(1세대1주택의 범위)

⑥ 영 제154조제1항제2호나목을 적용할 때 「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우 출국일은 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 말한다.

 

2) 취학 등 부득이한 사유로 세대전원이 출국하는 경우

 

출국일 현재 국내에 1주택을 보유하던 거주자가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하고 출국일로부터 2년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 보유 및 거주기간의 제한을 받지 않음.

 

사업상 형편 또는 유치원・초등학교 및 중학교 취학으로 인하여 출국하는 것은 '1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 사유'에 해당하지 않음. (양도소득세 집행기준 89-154-35)

 

3) 예규・판례

 

▶주택분양권 취득 후 주택완공 전에 부득이한 사유 발생 시 1세대1주택 비과세 여부(서면-2022-법규재산-3885, 2023.3.29.)

① 사실관계

② 질의

주택분양권을 취득한 후 주택으로 완성되어 취득하기 전에 근무상 형편(전근)에 따른 부득이한 사유가 발생한 경우 「소득세법 시행령」 제154조제1항제3호를 적용할 수 있는지

③ 답변

1세대가 주택분양권을 취득한 후 주택으로 완공되기 전에 「소득세법 시행규칙」 제71조제3항에서 규정한 근무상 형편(전근)에 따른 부득이한 사유가 발생한 경우로서 그 분양권이 아파트로 준공된 후 세대전원이 전입하여 1년 이상 거주한 사실이 있는 당해 아파트를 양도하고 직장 소재지가 있는 다른 시로 거주 이전한 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조제1항제3호를 적용하는 것

◈참고사례

분양받은 아파트 중도금 불입 중 부득이한 사유가 발생한 경우 소득령§154① (3) 적용여부(사전-2023-법규재산-0065, 2023.4.27.)

① 사실관계

② 질의

분양권을 취득한 후 중도금 불입 중 부득이한 사유(직장 변경)가 발생하여 완공된 주택에 1년 이상 거주하고 양도하는 경우 「소득세법 시행령」제154조제1항제3호를 적용할 수 있는지

* 양도이후 신청인이 속한 세대전원이 직장 근처로 이사함을 전제함

③ 답변

1세대가 주택분양권을 취득한 후 주택으로 완공되기 전에 소득칙§71③에 규정한 부득이한 사유가 발생한 경우로서 아파트로 준공된 후 세대전원이 전입하여 1년 이상 거주한 사실이 있는 당해 아파트를 양도하고 직장 소재지가 있는 다른 시로 거주 이전한 경우 소득령§154①(3) 적용 가능함

 

▶ 출국 당시 1주택과 감면주택을 포함하여 2주택인 경우 양도한 일반주택의 1세대1주택 비과세여부(사전-2019-법령해석재산-0734, 2019.12.27.)

① 사실관계

② 질의

「조세특례제한법」 제99조의3이 적용되는 감면주택(A)과 다른 1주택(B)을 보유하는 거주자가 해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우로서

-영주권 취득 후 2년 이내에 출국 당시 보유하던 2주택 중 감면주택(A) 외의 1주택(B)을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 해당 여부

③ 답변

거주자와 그 배우자 및 생계를 같이 하는 가족이 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대"라 한다)가「조특법」 제99조의3이 적용되는 감면주택(A)과 다른 1주택(B)을 보유하다 「해외이주법」에 따른 해외이주를 하고 영주권을 취득한 날부터 2년 이내에 비거주자인 상태에서 출국일 당시 보유하던 2주택 중 감면주택(A) 외의 1주택(B)을 양도하는 경우 「소법」 제89조제1항제3호가목 및 같은 법 시행령 제154조제1항제2호나목에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하지 아니하는 것임.

④ 해설

「조특법」상 감면주택을 거주자의 소유주택으로 보지 않는 규정은 거주자인 경우에 적용되는 것이므로, 해외이주자의 경우에는 거주자에 해당하지 않아 「조특법」상 특례가 적용되지 않음.

 

▶ 근무상 형편으로 출국한 후 분양받은 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용 여부 (서면-2017-부동산-2835, 2018.5.30.)

① 사실관계

② 질의

A주택 및 B주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용 여부

③ 답변

1. 국내에서 신규아파트를 분양받아 중도금을 불입하던 중 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 후 당해 준공된 아파트를 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택의 보유사실이 없는 경우에는 「소법」 제89조제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조제1항제2호 다목에 따라 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 1세대1주택의 범위에 해당하는 것이나,

2. 귀 질의의 경우, 국내에서 2개의 신규아파트를 분양받아 중도금을 불입하던 중 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 후 당해 준공된 아파트를 양도하는 경우에는 동 규정을 적용받을 수 없음.

④ 해설

「해외이주법」 및 근무상 등의 형편으로 세대원 전원이 출국하는 경우 출국일 현재 1주택을 판단할 때 출국일 현재 분양받은 1주택의 중도금 불입 중 세대전원이 출국한 경우에는 해당 주택이 완공된 후 양도하는 경우(출국일로부터 2년이내)에는 1세대1주택 비과세가 적용되나(서면인터넷방문상담4팀-976, 2008.4.17.), 위 사례의 경우 출국일 당시 2개의 분양권을 보유한 상태로 주택을 보유한 것으로 볼 수 없어 보유 및 거주기간 특례가 적용되지 않음.

 

▶ 국외거주로 출국할 것을 알면서 취득한 주택의 양도한 경우(기획재정부 재산세제과-214, 2008.3.6.)

① 답변내용

1년 이상 계속 국외거주를 요하는 취학・근무상 형편으로 세대전원이 출국할 것을 알면서도 주택을 취득한 경우에도 구 소득세법 시행령 (2006.2.9. 대통령령 제19327호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항 단서 제2호 다목의 규정이 적용되는 것

② 검토할 사항

기획재정부 해석사례로는 출국할 것을 미리 알고 주택을 취득하거나 분양권을 취득한 경우에도 보유 및 거주기간 특례가 적용되는 것으로 해석하고 있으나, 국세청(부동산거래관리과-458, 2010.3.24.) 및 조세심판원(조심 2010서0465, 2010.4.8.)의 경우에는 특례가 적용되지 않는 것으로 해석 및 결정하고 있음.

 

 

(4) 1년 이상 거주한 주택의 보유・거주기간 특례

 

◈소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위)

①. ..., 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지 ... 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며….

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

 

◈소득세법시행규칙 제1조(1세대1주택의 범위)

③ 영 제154조제1항제1호 및 제3호에서 “기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조제1항제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다) · 군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍・면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍・면지역간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초・중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

⑤ 영 제154조제1항제3호에 따른 사유로서 제3항을 적용할 때 제3항 각 호의 사유가 발생한 당사자외의 세대원중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 본다.

 

1년이상 거주한 주택을 취학 등 법령에 정한 사유로 비과세 요건을 충족하지 못하고 양도하는 경우에도 1세대1주택 비과세 판정시 보유 및 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 적용이 가능함.

 

1) 1년이상 거주기간 계산

 

해당 규정을 적용받기 위해서는 양도주택에 1년이상 거주해야 하는데, 원칙적으로는 세대 전원이 거주해야 하지만, 세대원중 일부가 취학 등 부득이한 사유로 일시퇴거한 경우에도 나머지 세대원이 거주하는 경우 세대 전원이 거주한 것으로 봄. 거주기간은 해당 주택의 취득일부터 부득이한 사유로 양도한 날까지 기간으로 계산함(서면인터넷방문상담4팀-932, 2007.3.20.),

 

2) 부득이한 사유

 

해당 규정은 부득이한 사유(취학, 근무, 치료 및 요양, 학교폭력으로 인한 전학)로 다른 시・군으로 주거를 이전하는 경우에 적용되는 특례로 엄격하게 그 사실관계를 확인하여 적용

 

① 「초・중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교에 취학

취학상의 형편으로 인한 부득이한 사유라 함은 현주소지에서 통학이 불가능하여 통학이 가능한 다른 시・군으로 세대전원이 주거를 이전하게 되는 경우를 말하는 것(재산세과-843, 2009.3.11.)으로 이는 주거이전 전・후의 통학시간, 비용 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항임.

「초・중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교란 초등학교・중학교・고등학교・특수학교・대학교・산업대학・교육대학・전문대학・방송통신대학 등이 여기에 포함되나, 「소칙」에서는 초등학교・중학교의 취학은 부득이한 사유에서 제외하고 있음.

 

② 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

전근 등 근무상의 형편은 근로자의 직장의 변경(부동산납세과-2025, 2015.12.01.), 동일직장내에서 전근, 새로운 직장에 취업 등의 사유가 해당하며, 프로야구 선수 등 개인사업자가 사업장의 이전 등 사업상 형편으로 인한 경우에는 근무상의 형편에 해당하지 않아 적용되지 않음.(서면-2015부동산-1398, 2015.8.27.)

 

③ 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병

해당 조항은 1년 이상의 치료 또는 요양을 위한 부득이한 경우만을 얘기하는 것으로 기존 주소지에서는 질병의 치료나 요양이 불가능하고 새로운 주거지로 이전한 경우에만 비로소 치료나 요양이 가능한 특별한 사정이 있어야 하는 것으로, 이는 진단서 및 통원시간 등으로 판단함.

 

④ 학교 폭력으로 인한 전학

해당 조항은 2016.3.16. 신설된 조항으로 이 규칙 시행 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용이 가능하며, 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한함. (가해학생의 전학은 적용되지 않음.)

 

3) 예규・판례

 

▶근무상의 형편에 따라 수도권 밖 소재 주택을 취득하고 부득이한 사유가 해소되지 아니한 상태에서 일반주택 양도시에도 비과세 가능함(서면-2023-부동산-2898, 2023.11.30.)

「소득세법 시행령」 제155조제8항에 따른 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며 당해 부득이한 사유가 해소되지 아니한 상태에서 수도권 소재 일반주택을 양도하는 경우에도 일반주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제8항이 적용되는 것임. (기준-2016-법령해석재산-0010, 2016.09.13.)

 

▶수도권 밖 주택을 먼저 양도한 경우에는 소득령 제155조 제8항 적용대상이 아님 (기획재정부재산-1552,2022.12.21)

소득령 제155조 제8항

기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 “부득이한 사유”라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

 

 

▶분양받은 아파트 중도금 불입 중 근무지 이전된 경우 비과세특례규정 적용가능 (서면인터넷방문상담5팀-195, 2008.01.28.)

① 사실관계

②질문

상기와 같은 경우 근무 등 부득이한 사유로 인한 1세대1주택 비과세에 해당하는지

③ 답변

아파트를 분양받아 중도금 불입 중에 근무상 형편에 의해 전근된 경우로서 당해 아파트가 준공되어 세대전원이 1년 이상 거주한 사실이 있는 당해 아파트를 양도하고 직장 소재지가 있는 다른 시로 거주 이전한 경우에는 위 규정을 적용받을 수 있는 것임.

④ 해설

국세법령해석심사위원회 심의를 거쳐 기존해석사례를 변경하여 과거에는 아파트를 분양받아 중도금 불입 중에 근무형편에 의해 전근된 경우는 소령§155① (3)에 해당하지 않는 것으로 보던 것을 해당하는 것으로 2023.5.9. 세법해석 정비함.

 

▶ 부득이한 사유가 발생하기 전에 주거를 이전한 경우 비과세 여부(부동산거래관리과-805, 2011.09.16.)

① 사실관계

② 질의 사유 발생(새로운 직장 근무) 전에 새로운 직장 소재지로 세대전원이 주거를 이전한 경우에도 근무상 형편에 따른 비과세 가능한지

③ 답변

1주택을 소유하는 거주자가 전근의 사유가 발생하기 전에 다른 시・군으로 주거를 이전하는 경우 근무상 사유에 의한 1세대1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하는 것임.

 

▶근무상 형편 등 부득이한 사유로 인한 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부(부동산납세과-51, 2020.1.13.)

① 사실관계

② 질의

甲의 직장 변경으로 세대원이 1년 이상 거주한 B주택을 양도하는 경우 '근무상 형편'으로 인한 1세대1주택 비과세 특례 적용이 가능한지

③ 답변

거주자인 1세대가 세대주의 직장변경으로 세대전원이 서울에서 제주특별자치시로 주거를 이전함으로써 1주택(B주택) 양도일까지 1년 이상 거주하고 해당 주택을 양도하는 경우, 1년 이상 거주요건을 적용할 때, 세대원 등의 부득이한 사유로 처음부터 해당 주택에 거주하지 않고 나머지 세대원이 거주요건을 충족하는 경우에는 「소령」 제154조제1항제3호 규정에 의하여 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 부득이한 사유에 해당하는지는 사실판단할 사항

④ 해설

세대원이 거주한 경우에도 해당 규정이 적용되는 것은 소득세법§88.6호에 따르면 '1세대'는 취학 등 부득이한 사유로 일시 퇴거한 사람을 포함하여 1세대를 규정하고 있고, 소득칙§71⑤에 따르면 당사자외의 세대원중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 보므로 처음부터 같이 거주를 하지 않아도 해당 규정을 적용받을 수 있음.

 

▶1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편에 해당하는지 여부(부동산납세과-1782, 2016.11.18.)

① 사실관계

② 질의

「소령」 제154조제1항제2호다목에 따라 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 등에 해당하는지 여부

③ 답변

거주자가 근무하는 회사의 인사명령으로 1년 이상 계속하여 국외거주가 필요한 해외 연수를 위하여 세대 전원이 출국하고, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 해당 주택은 「소령」 제154조제1항제2호 다목 규정을 적용받을 수 있는 것임

④ 해설

해외출국의 사유가 회사의 인사명령으로 인한 것이므로 1년 이상 계속하여 국외거주가 필요한 근무상의 형편 및 취학에 해당하므로 보유• 거주기간 특례에 해당하여 비과세 적용이 가능

 

▶ 영유아가 근무상의 형편으로 다른 곳에 근무하는 보호자와 함께 생활할 때 거주요건(부동산납세과-1220, 2016.8.11.)

① 사실관계

-2011.3.30. 甲은 대구 소재 공공임대아파트 임차하여 세대전원 거주 중.

-배우자는 자녀 출산으로 육아휴직 중

-배우자는 복직 시 김해시로 발령받아 자녀와 함께 김해시로 주소 이전

-甲과 배우자는 주말부부로 지내고 있음

-공공임대주택이 분양전환 될 예정

② 질의

「소령」 제154조제1항제1호의 거주기간 5년 이상을 적용할 때 영유아가 근무상의 형편으로 다른 곳에 거주하는 엄마와 함께 생활하는 때에도 세대전원이 거주한 것으로 보는 것인지

③ 답변

「소령」 제154조제1항제1호에서 규정한 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지 기간 중 세대전원의 5년 이상 거주요건을 적용할 때 세대의 구성원인 영유아가 근무상의 형편으로 다른 곳에 거주하는 보호자와 함께 생활하는 경우에는 세대전원이 거주한 것으로 보는 것임.

 

(5) 거주기간의 제한을 받지 않는 경우

 

◈소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위)

① ~~ 다만,~ 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다. (2020.2.11. 해당 규정 삭제)

5. 거주자가 제2항 단서에 따른 지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

 

1) 임대주택을 1세대1주택 비과세로 양도하는 경우

 

해당 규정은 2017.8.2. 부동산대책으로 취득당시 조정대상지역에 소재한 주택의 비과세 요건 중 거주요건이 추가되면서, 해당 1세대가 보유한 1주택이 임대주택(「소득세법」상사업자등록과 「민간임대주택법」상 임대사업자등록을 한 주택에 한함)이고, 의무임대기간중에 「민간임대주택법」을 위반하여 양도하는 경우가 아니라면, 의무임대기간 종료 후 양도시 거주기간에 상관없이 보유기간 요건만 충족하면 비과세 적용이 가능

 

다만, 2019.12.16. 부동산 대책 발표에서 임대주택에 대한 과도한 특례 축소로 해당 조항은 삭제되었으며, 2019.12.17. 이후에 임대사업자로 등록하는 경우는 거주요건 면제되지 않음.

 

한편, 「민간임대주택에 관한 특별법」이 2020.8.18. 개정되면서, 단기임대주택과 장기일반민간임대주택제도가 폐지됨에 따라, “폐지되는 임대주택 유형인 단기임대주택 또는 아파트”를 장기임대주택으로 등록한 경우에는 2020.8.18. 이후부터 민특법상 자진말소가 가능하고, 의무임대기간 경과시 자동말소됨. 따라서 2019. 12.16일까지 등록했던 임대주택이 단기임대주택또는 아파트로 2020.8.18. 이후 자진말소 또는 자동말소되는 경우는 종전대로 거주요건이 적용되지 않음.

 

2) 조정대상지역 공고 이전에 계약한 경우

 

거주자가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되고, 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않음.

 

3) 상생임대주택 요건을 충족한 경우: 상생임대주택 특례 참조.

 

 

4) 예규・판례

 

▶임대사업자 등록을 자진말소하는 경우에도 거주요건이 적용되는지(서면-2020-법령해석재산 -3974, 2021.3.8.)

① 사실관계

② 질의

구 「소령」(대통령령 제30395호, 2020. 2. 11로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호에 해당하는 임대주택의 임대사업자등록을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 자진말소하는 경우에도 거주요건을 적용하는지

③ 답변

1세대가 조정대상지역에 1주택을 보유한 거주자로서 2019년 12월 16일 이전에 해당 주택을 임대하기 위해 「소법」 제168조제1항에 따른 사업자등록과 「민특법」 제5조제1항에 따른 임대사업자로 등록을 신청한 경우로서 임대주택의 임대사업자 등록을 「민법」 (2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조제1항제11호에 따라 임대의무기간 내 등록 말소신청으로 등록이 말소된 경우에는 1세대1주택 비과세를 적용 시 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것임.

④ 해설

구 「소령」 §154①4호를 보면 거주기간을 제한하지 않는 조건이 「민법」의 제43조를 위반하여, 의무임대기간내에 양도하는 경우만을 제한하고 있으므로, 「민법」의 개정으로, 폐지되는 임대주택 유형(단기임대주택, 아파트 장기임대주택)은 임대의무기간내에 자진말소 하더라도민특법 제43조 위반사항에 해당하지 않으므로 비록 의무임대기간을 충족하지 못했다 하더라도, 거주기간의 제한을 받지 않는 것임. (단, 구 「소령」 §154①4호 삭제로 인해 2019.12.17.이후 등록임대주택은 해당되지 않음)