17-10. 일시적 2주택

양도소득세 요약

 

 

일시적 2주택

 

1. 관련 법령

 

(1) 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

 

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 “종전의 주택”을 양도하기 전에  "신규주택"을 취득・건설함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

 

부칙 <대통령령 제33267호, 2023.2.28.>

제8조(1세대1주택의 특례에 관한 적용례 등)

① 제155조제1항, 제156조의2제4항제1호. 제2호, 같은 조 제5항제2호. 제3호 및 제156조의3제3항제1호. 제2호의 개정규정은 2023년 1월 12일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

② 2023년 1월 12일 전에 주택을 양도한 경우에는 제155조제1항, 제156조의2제4항제1호, 제2호, 같은 조 제5항제2호, 제3호 및 제156조의3제3항제1호, 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

 

2. 개념 정리

 

1주택 보유 세대가 이사 등으로 거주지를 이전하기 위해 새로운 주택을 취득한 경우로서, 새로운 주택의 취득 시기와 종전주택의 양도시기 요건을 모두 충족하면, 양도일 현재 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용한다.

 

(1) 신규주택의 취득시기

 

일시적 2주택의 비과세 특례가 적용되기 위해서는 기본적으로 종전주택 취득 후 1년이 지나서 신규주택을 취득하여야 한다.

다만, 아래의 경우는 종전주택을 취득 후 1년 이내에 신규주택을 취득하더라도 예외적으로 인정함.

1. 건설임대주택(공공매입임대주택 포함)을 분양전환 받은 경우
2. 종전주택이 수용된 경우
3. 1년 이상 거주한 주택을 취학 등 부득이한 사유로 양도하는 경우
4. 수도권 소재 법인 또는 공공기관이 수도권 밖으로 이전하는 경우로써 법인의 임원 및 사용인 또는 공공기관 종사자가 이전한 지역의 신규주택을 취득하고 수도권에 소재하는 종전주택을 양도하는 경우

☞(적용사례) 종전주택 취득일이 '14.12.30인 경우, 취득일로부터 1년 이상이 지난 후는 '15.12.31임(기준-2017-법령해석재산-273, 2017.11.09.)

 

(2) 종전주택의 양도기한

 

일시적 2주택 비과세 특례에서  종전주택의 양도기한은 원칙적으로 신규주택 취득 후 3년 이내이다.

 

(3) 신규주택 취득후 3년이 지나서 종전주택을  양도해도 되는 경우

관련 법령

소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) ⑯ 제1항을 적용(수도권에 1주택을 소유한 경우에 한정한다)할 때 수도권에 소재한 법인 또는 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조제14호에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시(특별자치시・광역시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)・군 또는 이와 연접한 시・군의 지역에 소재하는 경우에는 제1항 중 “3년”을 “5년”으로 본다. 이 경우 해당 1세대에 대해서는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다. ⑱ 법 제89조제1항제4호나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나...   1. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우   2. 법원에 경매를 신청한 경우   3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우   4. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 … 현금으로 청산을 받아야 하는 토지 등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우   5. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로…따른 토지등소유자(이하 이 호에서 “토지 등소유자"라 한다)를 상대로 신청・제기한 수용재결 또는 매도청구소송 절차가 진행 중인 경우 또는 재결이나 소송절차는 종료되었으나 토지등 소유자가 해당 매도대금 등을 지급받지 못한 경우

 

「소령」 제155조제18항에 해당하면 신규주택을 취득하고 3년이 지나 종전주택을 양도해도 일시적 2주택 비과세가 가능하다.

18항 규정은 다른 법령에 따라 사실상 매각 절차가 진행 중인 경우 등으로서, 부득이하게 3년을 초과하므로 종전주택과 신규주택의 중복보유기간이 연장되는 것임.

 

수도권에 소재한 법인 또는「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시・군 또는 이와 연접한 시・군의 지역에 소재하는 경우에, 수도권에 소재하는 1주택은 신규주택을 취득하고 5년 이내에 양도하면 일시적2주택 비과세를 적용함.

또, 이 경우에는 종전주택 취득 1년 이후에 신규주택을 취득해야 하는 요건도 적용하지 않음.

 

3. 체크할 사항

 

◈'23.1.12. 이후종전주택을 양도하는 경우

• 종전・신규주택 소재 지역에 관계없이, 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도시 비과세 규정 적용
• 신규주택 전입요건 없음

☞ '21.1.1. 이전 취득한 분양권으로 새로운 주택을 취득하는 경우에는 분양받은 주택의 잔금청산일 등이 주택의 취득시기가 되어 「소령」 §155① (일시적 2주택 비과세 특례)를 적용하나, '21.1.1. 이후 취득한 분양권으로 새로운 주택을 취득하는 경우에는 분양권의 취득시점에 비과세 판단 관련 주택 수에 포함되므로 일시적 2주택 특례가 아닌 「소령」 §156의3(일시적 1주택과 1분양권) 규정을 검토해야 함.

 

◈지역주택취득시 일시적 2주택 비과세 적용기준

지역주택조합 조합원 지위가 '21.1.1 이후 분양권이 된 경우에도 주택법 제15조에 따른 사업계획승인일에 새로운 분양권의 취득으로 보지 않고(서면-2022-법규재산-3841, 2023.5.3. 삭제), 해당 지역주택이 완성된 사용승인일(사실상 사용일 또는 임시사용승인일)을 주택의 취득시기로 보아 일시적 2주택 비과세 적용함. (기획재정부 재산세제과-1037, 2023.09.01.)

 

◈종전주택을 동일세대원에게 양도하는 경우 일시적2주택 비과세가 배제됨.

• 일시적2주택 비과세 특례는 종전주택 양도 후 해당 세대에 신규주택 1채가 남는 것을 전제로 하므로, 종전주택을 동일세대원에게 양도하는 경우 비과세 적용 안 됨. (기획재정부재산-39, 2014.01.15, 서면5팀-1191, 2007.04.11.)
• 참고로 조합원입주권이나 분양권 보유시 비과세 특례도 마찬가지임.(사전-2022-법규재산-1049, 2023.07.12., 서면 2020 부동산3774, 2023.11.17.)
• 일시적2주택이 아닌 동일세대원간 1세대1주택 양도에 관하여는 증여추정 등이 적용되지 않는 한, 비과세가 적용된다.

 

◈주택 외의 용도인 상가 등을 사실상 주택으로 용도변경한 경우 용도변경시점을 신규주택 취득일로 보아 일시적 2주택 비과세 특례 등 적용.

• 상가를 용도변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 해당 주택을 취득한 것으로 보아 「소득세법시행령」 제155조제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임 (부동산거래관리과-324, 2012.06.14.)
• 업무용으로 사용하던 오피스텔(C, 대체주택)을 용도변경하여 주거용으로 사용한 경우로서 소득령§156의2⑤ 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 소득령§154①을 적용하는 것임 (서면-2021-법규재산-5731, 2023.10.23.).

 

4. 관련 사례 및 해석

 

 

(1)예규・판례

 

◈ 공공기관이 이전한 후 수도권 내 주택을 취득한 경우 소득령§155⑯ 적용 여부(서면-2020-법규재산-4994, 2023.9.08)

① 사실관계

-2018.11. 이전대상 공공기관에 전입

-2019.1. 근무 중인 공공기관 세종시로 이전(2018.3.29. 중앙행정기관 등의 이전계획 변경 고시)

-2019.6. 세종시 특별분양 당첨 및 계약

-2020.3. 고양시 소재 A주택 취득

-2020.7. 서울시 소재 B주택 취득(A, B 주택은 공공기관이 세종시로 이전 후 매매계약 체결 및 주택 취득)

-2022.10. 세종시 소재 C주택 취득(잔금청산)하여 입주함

② 질의

근무하는 공공기관이 세종시로 이전한 후에 수도권에 소재하는 2주택(A, B)과 세종시에 소재하는 1주택(C)을 취득한 경우로서

- A주택 또는 B주택 중 1주택을 먼저 양도한 후, 신규주택(C) 취득일로부터 5년 이내 남은 종전주택(A 또는 B주택)을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례의 적용되는지(공공기관이 이전한 후 수도권에 종전주택을 취득한 경우에도 소득령§155⑯을 적용할 수 있는지)

③ 답변

수도권에 소재한 법인 또는 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제2조제14호에 따른 공공기관이 수도권 밖으로 이전한 이후 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 수도권내에 종전주택을 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 주택을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제16항을 적용하지 않는 것

④ 해설

수도권(서울, 경기도, 인천)에 소재하는 법인의 임원과 사용인 또는 공공기관의 종사자가 법률에 따라 이전되는 경우, 이전되는 지역에 새로운 주택을 취득하고 종전주택을 소득령 155①에 따라 양도하는 경우 중복보유기간을 5년으로 연장해 주는 것으로 법률에 따른 이전이라는 부득이한 사유이므로 사유 발생 이전에 취득한 주택에 한해 적용함.

▶비교사례

수도권 밖으로 이전하는 공공기관의 종사자가 종전주택 양도시 일시적 2주택 비과세 특례 적용(서면-2019-부동산-1014, 2019.12.11.)

① 사실관계

-2012.11~12. ㅇㅇㅇㅇ부 본부 세종시 이전

-2014.11.00. '하남미사 보금자리주택 청약 및 계약금 납부('09.11. 사전예약당첨자로 확정)

-2015.09.17. 세종시 특별분양 당첨 및 계약

-2016.12.00. '하남미사 보금자리주택' 주택 취득(A주택)

-2018.02.00. 이전기관 종사자 특별분양 받은 세종시 소재 B주택 취득하여 현재까지 거주

-2019.00.00. A주택 양도 예정

② 질의

B주택 취득한 날부터 5년 이내에 A주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 특례규정을 적용할 수 있는지

③ 답변

「국가균형발전 특별법」 제2조제9호에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 해당 공공기관이 이전한 세종특별시에 있는 다른 주택(B주택)을 취득한 후, 다른 주택(B주택) 취득한 날부터 5년 내에 수도권에 소재하는 종전1주택(A주택)을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것

④ 해석

법률에 따른 이전 전에 종전주택(A주택)의 취득이 확정된 상태에 해당하므로 특례 적용 가능

 

◈ 조정대상지역 일시적 2주택 비과세특례 종료일이 공휴일인 경우 그 다음날 연장여부(사전-2021-법령해석재산-1190, 2021.10.21., 대법 2010두2081, 2011.06.24.)

① 사실관계

② 질의

신규주택의 기존임차인이 '19.10.12~ '21.10.11 까지 임차 중이어서 임대차계약 종료일인 '21.10.11. 이사하고 전입신고하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는데, '21.10.11이 한글날 대체공휴일인 경우 이사 및 전입 시한이 익일로 연기되는지 여부

③ 답변

조정대상지역에 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택인 상태에서, 신규주택 기존임차인의 임대차계약 종료일이 대체공휴일인 경우, 임대차계약 종료일의 다음 날까지 「소령」 제155조제1항제2호의 요건을 충족하면 1세대1주택으로 보아 「소령」 제154조제1항을 적용하는 것임.

 

◈이전기관 종사자의 일시적 2주택 허용기간(기획재정부 재산세제과-884, 2021.10.12.)

① 사실관계

<쟁점1> 18.9.13. 이전에 신규주택(분양권 포함) 계약 시 일시적 2주택 허용기간

(제1안) '21.1.14.(신규주택 취득일)부터 3년

(제2안) '21.1.14.(신규주택 취득일)부터 5년 ☞타당

<쟁점2> '18.9.14.~'19.12.16. 사이」에 신규주택(분양권 포함) 계약 시 일시적 2주택 허용기간

(제1안) '21.1.14.(신규주택 취득일)부터 2년 ☞타당

(제2안) '21.1.14.(신규주택 취득일)부터 5년

<쟁점3> 19.12.17. 이후에 신규주택(분양권 포함) 계약 시 일시적 2주택 허용기간

(제1안) '21.1.14.(신규주택 취득일)부터 1년 ☞ 타당

(제2안) '21.1.14.(신규주택 취득일)부터 5년

② 질의

수도권 밖으로 이전하는 법인 또는 공공기관 종사자가 구성하는 1세대가 그 이전한 시・군 또는 그 연접한 시・군 소재 신규주택을 취득하는 경우로서, 종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 모두 조정대상지역에 있는 경우 「소령」§155①에 따른 일시적 2주택 허용기간

③ 답변

귀 질의에 대하여 쟁점 1은 제2안이 타당하고, 쟁점 2, 3은 각각 제1안이 타당

④ 해설

'18.9.13, '19.12.16. 에 각각 발표된 부동산 대책에 따라, 조정대상지역 소재 주택에 대한 일시적 2주택 적용시 종전주택과 중복 보유기간이 기존 '3년 2년 1년'으로 축소되었는데, 「소령」§155⑯에 따른 기한( ... 3년을 5년으로 본다...)을 적용할 때, 현행 법령 규정에 맞추어 조정대상 지역 소재 주택을 신규주택으로 취득하는 경우에는 특례기한이 적용되지 않고, 1항에 따라 중복보유기간을 계산

 

◈승계취득한 조합원입주권 2개가 순차로 완성되어 일시적 2주택이 된 경우 비과세 여부(서면-2021-부동산-2376, 2021.9.3.)

① 사실관계

② 질의

종전주택(A)을 신규주택(B) 취득일(2021.12.20.)로부터 1년 이내 양도할 경우 1세대1주택 비과세를 받을 수 있는지 여부

③ 답변

1세대가 「소법」제89조제2항 본문 규정에 따른 조합원입주권 2개(A, B)를 승계 취득한 후, 조합원입주권이 순차로 완공되어 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택(A)을 양도하는 경우는 「소령」제155조제1항 및 같은 법 시행령 제156조의2 제3, 4항을 적용할 수 없는 것임.

④ 해설

「소령」§155①에 따른 일시적 2주택이 되기 위해서는 1주택을 보유한 상태에서 신규주택으로 1주택을 취득해야 적용이 되고, 「소령」 §156의2 ③, ④의 경우에도 1주택을 보유한 상태에서 1조합원 입주권을 취득해야 해당 특례가 적용됨. 따라서, 위 사례의 경우 A주택 취득시점에 이미, B조합원 입주권을 보유하고 있어, 각 법령에서 규정한 1주택 보유상태에서 추가로 신규주택을 취득하거나, 조합원입주권을 취득한 것이 아니므로 법령 요건을 충족하지 않아 비과세가 적용되지 않음.

한편, 조합원입주권(A)이 완공되어 주택(A')으로 변환된 후에 B조합원입주권을 취득한 경우라면 주택으로 변환된 A'에 대해 「소령」 §156의2 ③, ④을 적용하여 비과세여부를 검토할 수 있고, 주택(A')으로 변환된 후에 B 주택을 취득한 경우라면 「소령」 §155①에 따른 일시적 2주택를 적용할 수 있음.

◈참고사례

조합원입주권이 신축주택으로 완공된 경우 이를 대체주택으로 보아 일시적 2주택 비과세 적용 여부(기획재정부 재산세제과-37, 2020.01.14.)

1세대가 「소득세법」 제89조제2항 본문 규정에 따른 A조합원입주권을 승계 취득한 후에 B주택을 취득한 경우로서, A조합원입주권이 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우에는 같은 법시행령 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례에 해당하지 않는 것임

 

◈'19.12.17. 이후 임대주택 분양전환 신청한 경우 일시적 2주택 특례의 중복 보유기간 판정(서면-2021-법령해석재산-0259, 2021.08.25.)

① 사실관계

② 질의

조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 '18.9.13. 이전에 임차한 조정대상지역 내 공공건설 임대주택의 분양전환 신청권에 의하여 신규주택을 '19.12.17. 이후에 취득하는 경우 일시적 2주택 특례가 적용되기 위한 중복 보유기간

③ 답변

조정대상지역에 종전주택(A)을 소유한 1세대가 임대주택(B)에 대하여 '19.12.17. 이후 분양전환 신청권을 행사하여 매매계약이 성립되는 경우는 「소령」 (2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것)부칙 제15조제2항 각호에 해당하지 아니하는 것임. 이때, A주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 B주택을 취득하고 B주택을 취득한 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 「소령」 제154조제1항을 적용하는 것으로, 기존해석(기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.)의 별첨 「세부 집행원칙」을 참고

④ 해설

「소령」 부칙 제15조제2항

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우 2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

분양전환된 임대주택의 취득시기는 임대보증금이 분양대금으로 전환된 날이 되므로, 위 사례의 경우 B주택의 취득시기는 분양전환 신청 후 전환이 확정되는 시점이 되는 것이며, 이때, A주택이 종전주택이 되고, B주택이 신규주택이 되어 위 부칙규정이 적용되지 않아, 조정대상지역에 종전주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 신규주택을 취득한 것이므로, 중복보유기간은 1년 적용됨. 다만, 해당 유권해석 이후 '22.5.31과 '23.2.28. 두 차례 「소령」 개정으로 종전주택 양도시점에 따라, 중복보유기간이 2년 또는 3년이 적용됨에 유의

 

◈조정대상지역내 일시적 2주택인 경우 전입신고 후 즉시 퇴거시 「소령」 §155 ①특례 적용 가능여부(기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06)

① 사실관계

② 질의

조정대상지역 소재 종전주택(A)과 조정대상지역 소재 신규주택(B)을 순차적으로 취득한 후 신규주택(B)에 이사 및 주민등록법§16에 따라 “전입신고를 마치고 즉시 퇴거”하는 경우에도 소령§155에 따른 특례 적용이 가능한지 여부

③ 답변

소득세법 시행령 제155조제1항제2호 가목의 "주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우"란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실 판단 할 사항

④ 해설

일시적 2주택 비과세 특례에 전입요건을 추가한 이유는 실거주자에게 실질적인 혜택이 적용되도록 법령요건이 강화된 것이므로, 전입신고 후 즉시 퇴거하거나 퇴거사유가 명확하지 않은 경우 특례가 적용되지 않을 가능성 있음.

 

◈신규주택 매도인을 임차인으로 임대차계약 체결 시 일시적 2주택 특례에 따른 신규주택 전입기한(사전-2021-법령해석재산-1307, 2021.09.29.)

① 사실관계

② 질의

종전주택을 보유한 상태에서 신규주택을 취득하면서 그 매도인을 임차인으로 하는 임대차계약체결 시 「소령」 제155조제1항의 일시적 2주택 특례에 따른 신규주택 전입기한

③ 답변

조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우로서 해당 신규주택의 매수인을 임대인으로 하고, 그 매도인인 전 소유자를 임차인으로 하여 신규주택의 취득일부터 임대기간이 개시되는 임대차계약을 체결한 경우에는 「소령」 제155조 제1항제2호 각목 외의 부분 단서에 따른 규정을 적용받지 않는 것임.

④ 해설

「소령」 제155조제1항제2호에 따라 조정대상지역에 종전주택을 보유한 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우 신규주택 취득 후 1년이내 종전주택을 양도하고 신규주택에 전입신고를 해야 하나, 신규주택에 기존임차인이 거주하고 있는 경우 최대 2년까지 그 기간이 연장이 되는데, 위 사례의 경우 기존임차인은 없는 상태이고, 甲이 임대인으로 임차계약을 맺을 수 있을 때에는 B주택을 취득해야 가능하기 때문에, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차 계약이므로 신규주택 전입기한이 연장되지 않음.

 

◈신규주택 취득일과 임대차계약기간 시작일이 동일한 경우 소령 1551(2)단서 적용 여부(사전-2020-법령해석재산-0638, 2020.09.29.)

① 사실관계

- 신청인은 □□시 소재 △△마을 단지 아파트(이하 "A주택")를 2012년에 분양받아 2014년에 소유권이전등기하고 거주하고 있음

- 2020.02. □□시 소재 ☆☆☆단지 아파트(이하 "B주택")를 매매취득함

(B주택은 기존 집주인이 신청인에게 아파트를 매도하기 전에 임대차계약을 체결하여 전세계약이 체결된 상태이며, 전세계약서상 해당 임차인의 입주일자(실제 입주일자)가 신청인의 B주택 취득일인 2020.02.과 동일함. 해당 전세계약기간은 2020.02.~2022.02.임)

- 2020.07. A주택 매도계약 체결(잔금일자 2021.xx.xx)

② 질의

조정대상지역에 종전주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 신규주택을 취득하는 경우로서 신규 주택 취득일과 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 시작일이 동일한 경우, 소령§155①(2)단서 규정을 적용받을 수 있는지

③ 답변

조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우로서 신규 주택의 취득일과 전 소유자와 임차인간의 임대차계약기간 시작일(입주일자)이 동일한 경우에도 「소령」 제155조제1항제2호 단서에 따른 규정을 적용받을 수 있는 것임.

 

◈배우자에게 조정대상지역 내 분양권 지분 일부 증여 시 일시적 2주택 보유 허용기간 단축 여부(서면-2020-법령해석재산-3469, 2020.04.16)

① 사실관계

② 질의

1세대가 조정대상지역 내 종전주택(A주택)이 있는 상태에서 2018.9.13. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 조정대상지역 내 분양권(B분양권) 지분 70%를 2019.12.17. 이후 같은 세대인 배우자에게 증여하는 경우 일시적 2주택 보유 허용기간을 종전 3년에서 1년으로 단축해서 적용해야 하는지 여부

③ 답변

조정대상지역에 종전의 주택(A주택)을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 분양권(B분양권)을 매매계약 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 2019년 12월 17일 이후 B분양권의 지분 일부(70%)를 같은 세대인 배우자에게 증여하는 경우, 「소령」(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 부칙 제2조제2항에 따라 일시적 2주택 보유허용기간은 3년을 적용하는 것임.

④ 해설

1세대1주택 비과세는 1세대를 기준으로 판단하는 것이고, 배우자는 주민등록상 별도세대라 하더라도 「소법」 888(6)에서는 동일세대로 간주되므로, 동일세대원에게 일부 증여한다고 하여 그 세대가 새롭게 취득한 것이 아니기 때문에, 위 사례의 경우 동일 세대원간 증여가 있더라도 '17.8월에 갑(甲) 세대가 분양권을 계약하고 계약금을 지급한 것은 변함이 없으므로 증여 전과 동일한 중복보유기간을 적용하는 것임.

 

◈「조특법」§99의4 농어촌주택과 일반주택 2채를 보유한 1세대의 일시적 2주택 특례 적용여부(사전-2021-법령해석재산-0072, 2021.02.23.)

① 사실관계

② 질의

「조특법」§99의4의 농어촌주택과 농어촌주택을 취득하기 전에 종전의 일반주택 각각 1채씩 보유한 상태에서 다른 주택 1채를 취득한 후 종전의 일반주택을 양도하는 경우, 「소령」§155①의 일시적 2주택 특례 적용여부

③ 답변

1세대가 A주택(종전주택), B주택( 「조특법」 제99조의4에 따른 농어촌주택), C주택(신규주택)을 순차적으로 취득하여 3주택이 된 상태에서 A주택을 양도하는 경우 해당 1세대가 3년 이상 보유한 B주택은 「조특법」 제99조의4제1항에 따라 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보는 것이며,

아울러 A주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2019.12.16. 이전에 조정대상지역에 있는 C주택을 취득한 경우로서, A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 C주택을 취득하고 C주택을 취득한 날부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소령」제154조제1항을 적용하는 것임

④ 해설

「조특법」 899의4에 해당하는 농어촌주택은 「소법」 제89조제1항3호(비과세규정)을 적용할 때 소유자의 주택으로 보지 않으므로, 위 사례의 경우 A주택 양도시에는 B주택(농어촌주택)을 제외하고 A, C주택이 일시적 2주택(「소령」§155①)을 충족하는 경우에는 비과세 특례가 적용되는 것임.

조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하"농어촌주택등취득기간") 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 “농어촌주택등")을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 “일반주택")을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」제89조제1항제3호를 적용한다(이하생략).

 

◈신규주택 취득계약기간 중 종전주택 소재지가 조정대상지역으로 지정된 경우 일시적 2주택 허용기간(기획재정부 재산세제과-825, 2020.09.22.)

① 질의

신규주택의 취득계약 체결일과 잔금청산일 사이에 종전주택 소재지가 조정대상지역으로 지정된 경우 일시적 2주택 특례대상의 종전주택 처분기한

②답변

신규주택 취득일부터 3년 이내

③ 해설

조정대상지역공고 이전에 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에는 종전주택과 신규주택의 중복보유기간을 3년으로 적용하도록 법령에 규정되어 있으나, 신규주택 취득하는 과정에서 종전주택이 조정대상지역으로 지정된 경우에 대해서는 명확한 규정이 없어, 기획재정부 유권해석으로 신규주택과 동일하게 종전주택이 신규주택 취득 계약체결일과 잔금청산일 사이에 조정대상지역에 지정되더라도 중복보유기간을 3년 적용

 

◈수도권 밖으로 이전한 공공기관의 종사자가 취득하는 다른 주택의 일시적 1세대2주택 특례(서면-2017-부동산-0758, 2017.08.28.)

① 사실관계

② 질의

공공기관 이전에 따른 일시적 1세대2주택 비과세 특례를 적용할 때, 이전한 공공기관에 근무하는 동안에 해당 지역에 소재하는 다른 주택을 취득한 경우 해당 공공기관에서 퇴직한 후에도 중복허용기간 5년 적용여부

③ 답변

「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에 소재하는 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 이전하는 시(특별자치시・광역시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함)・군 또는 이와 연접한 시・군의 지역에 소재하는 "1주택(분양권은 제외)"을 취득할 당시 해당 공공기관에 종사하는 경우에는 「소령」 제155조제16항 적용

④ 해설

수도권 밖으로 이전하는 공공기관 종사자 및 법인의 임원과 사용인이 이전한 지역에 주택을 취득한 경우 수도권에 소재한 1주택은 일시적 1세대 2주택 중복보유기간이 "5년"이 적용되는데, 이전한 지역에 주택을 취득하는 시점에 해당 기관에 종사하고 있으면 되고 양도시점까지 종사해야 한다는 법령규정이 없으므로 위 사례의 경우와 같이 퇴직한 경우에도 해당 특례규정은 적용됨.

 

◈2주택 상태에서 신규주택을 취득하고 세대분리한 경우 일시적 2주택 특례대상 여부 (사전-2019-법령해석재산-0497, 2019.10.18.)

① 사실관계

② 질의

A주택과 B주택을 각각 소유한 갑세대와 세대가 합가한 후, 갑이 C주택을 취득한 날 갑세대와 을세대가 별도세대로 분리하여 갑세대가 A주택과 C주택을 소유하다 A주택을 양도하는 경우 「소령」 제155조제1항에 따른 1세대1주택 특례 대상에 해당하는지

③ 답변

A주택을 소유한 갑세대가 B주택을 소유한 을세대와 합가하여 1세대(갑・을세대)가 2주택(A,B)을 소유하다 갑이 A주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 C주택을 취득하고 같은 날 갑세대와 을세대가 별도세대로 분리하여 갑세대가 A주택과 C주택을 소유한 상태에서 C주택을 취득한 날부터 3년 이내 양도하는 A주택은 「소령」 제155조제1항에 따른 1세대1주택 특례 대상에 해당하는 것.

다만, 양도 당시 갑세대와 세대가 독립된 별도세대에 해당하는지는 사실 판단할 사항임.

④ 해설

1세대1주택 비과세 판정은 양도일 현재를 기준으로 판단하므로, 위 사례의 경우 A주택 양도당시 甲세대는 A, C주택만 보유(B는 별도세대인 자녀2가 보유)하고 있어, A, C주택이 일시적 1세대 2주택에 해당하는 경우 비과세 특례 적용 가능

 

◈일시적2주택 특례 적용 시 '3년 이내'인지 판단 기준(사전-2019-법령해석재산-0538, 2019.10.09)

① 사실관계

② 질의

「소령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 특례를 적용할 때 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우에 해당하는지 여부

③ 답변

거주자가 종전의 주택을 2011년 6월 21일 취득하고, 신규주택을 2016년 10월 31일 취득, 종전 주택을 2019년 10월 31일 양도하는 경우에는 「소령」제155조제1항에서 규정하는 "신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우"에 해당함.

④ 해설

「국세기본법」 제4조에 따르면 세법에서 규정하는 기간의 계산은 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 「민법」에 따르는데, 「민법」 제157조, 제159조에 따르면 기간의 기산점은 초일은 산입하지 아니하고, 기간 말일의 종료로 기간이 만료한다. 「민법」 제160조에 따르면 기간을 연으로 정한 때에는 역(曆)으로 계산하는데, 위 사례의 경우 신규주택을 취득한 날(초일)을 산입하지 않고 그 다음날인 '16.11.1일부터 3년이 기산되며, 「민법」에 따라 역으로 계산하는 경우 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료하므로 '19. 10. 31. 이 3년의 만료일이 되므로 비과세 특례규정이 적용

◈중요사례

일시적 2주택 요건에 대한 기간 계산 시 초일산입 여부(서면-2018-부동산-3033, 2018.10.17.)

① 사실관계

② 질의

일시적 2주택 특례를 적용할 때 B주택 취득한 날부터 3년 이내 종전 A주택을 양도한 경우 해당 여부

③ 답변

「소령」 제155조제1항의 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우를 판단할 때 기간계산에는 다른 주택을 취득한 날인 초일은 산입하지 않는 것

▶참고사항

○비과세, 세율적용, 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간 계산시 취득일은 그 보유기간의 기산일로 보아 초일을 산입하여 판정함

• 자산양도차익 예정신고납부에 있어 보유기간 계산에 관한 「소법」 제97조제3항에 의하여 준용되는 같은 법 제70조제6항의 규정 형식에 비추어 볼 때 위 규정은 국세기본법 제4조 소정의 "특별한 규정"에 해당하는 것으로 보아야 할 것이고, 따라서 민법상 초일불산입의 원칙규정은 그 적용이 배제되어 취득일을 보유기간의 기산일로 보아 보유기간을 판정하여야 할 것임.(대법원91누8548, 1992.03.10.)
• 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 주택의 보유기간 계산은 「민법」 제157조에서 정하는 초일불산입의 규정에 불구하고 그 기간의 초일을 산입하여 보유기간을 계산하는 것임.(사전-2020-법령해석재산-0604, 2020.11.17.)
• 일시적 2주택 비과세 조건을 위한 신규주택 취득시기:  2014.12.30. 주택을 취득한 경우 「소령」제155조제1항에 따른 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후는 2015.12.31.이 되는 것임.(양도, 기준-2017-법령해석재산-0273, 2017.11.09.)

▶날짜 계산 적용 사례 ◀

1) 세율적용시

① 1년 미만 보유

취득일: 2021.1.15. ☞ 양도일: ~ 2022.1.13.

② 1년 이상 2년 미만 보유

취득일: 2021.1.15. ☞ 양도일: 2022.1.14.~ 2023.1.13.

③ 2년 이상 보유

취득일: 2021.1.15. ☞ 양도일 : 2023.1.14.

2) 비과세요건 2년 이상 보유요건을 충족하는 양도일

취득일: 2021.2.15. ☞ 양도일 : 2023.2.14.

3) 일시적2주택 종전주택 취득일로부터 1년이 지난 날

종전주택 취득일: 2021.2.18. ☞ 신규주택 취득일: 2021.2.19.~

4) 장기보유특별공제 3년 이상 보유가 적용되는 경우

취득일 : 2017.3.14. ☞ 양도일 : 2020.3.13.~ 2021.3.12

 

◈일시적 2주택 상태에서 신규주택이 조합원입주권으로 전환된 경우 종전주택 양도 시 1세대1주택 특례 적용 여부(사전-2018-법령해석재산-0620, 2019.09.19.)

① 사실관계

② 질의

1세대가 A주택을 취득하고 B주택을 취득하여 일시적 2주택 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 조합원입주권으로 전환된 후 B주택 취득일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례 적용 여부

③답변

국내에 1주택(A주택)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 A주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 B주택이「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가에 의해 조합원입주권으로 전환된 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소령」 제155조제1항에 따른 1세대1주택 특례가 적용

④ 해설

위 사례의 경우, 종전주택(A)과 신규주택(B) 모두 주택상태로 취득함. 신규주택을 주택으로 취득 후 조합원입주권으로 전환된 경우라도 기존주택의 연장으로 보기 때문에, 「소령」 제155조제1항(일시적 2주택 비과세 특례)에 따라 비과세 규정을 적용. 이 경우 「소령」 제156조의2(일시적1주택과 1조합원입주권)의 규정은 적용되지 않음.

 

◈동일세대원이 주택을 지분으로 취득하여 양도하는 경우 일시적 2주택 특례 적용 여부(사전-2018-법령해석재산-0814, 2019.05.10.)

① 사실관계

② 질의

1주택을 별도세대인 모친과 공동소유하다 모친지분을 배우자가 취득한 후 해당 주택을 양도하는 경우 배우자 지분에 대한 일시적 2주택 특례 적용 여부

③ 답변

별도세대인 거주자와 모친이 1주택(A주택)을 공동으로 취득하여 보유하다가, 거주자와 배우자가 1주택(B주택)을 공동으로 취득(각 1/2지분)하고 배우자가 A주택의 모친 지분을 매매로 취득한 후 A주택을 양도하는 경우 배우자는 「소령」 제155조제1항 적용 대상에 해당하지 않는 것

④ 해설

1세대1주택 비과세 적용 주택을 지분으로 취득함에 따라 취득시기가 상이한 경우에는 각 지분별로 비과세를 판단하는데, 위 사례에서 甲이 취득한 A주택의 62%는 2년이상 보유하여 비과세 요건을 충족하고, 甲의 배우자가 취득한 모친의 지분 38%는 2년이상 보유요건을 충족하지 않아 비과세 적용되지 않음.

 

◈일시적 2주택 비과세 특례 해당 여부(서면-2018-부동산-3395, 2018.11.12.)

① 사실관계

② 질의

A아파트를 B다가구주택 취득 후 3년 이내에 양도하는 경우 양도소득세 비과세 해당 여부

③ 답변

국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택이 재건축으로 멸실되어 있는 상태에서 다른 주택을 취득한 경우로서 해당 재건축주택을 준공 후 양도하는 경우 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 「소령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 특례규정을 적용하는 것

 

◈종전주택과 신규주택이 모두 조합원입주권으로 전환된 경우 일시적 2주택 적용 여부(기획재정부 재산세제과-538, 2018.06.20.)

「소령」 제155조제7항제1호에 따른 상속받은 농어촌주택과 일반주택(A주택)을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 다른 주택(B주택)을 매입한 이후, A・B주택이 재건축・재개발사업 진행에 따른 관리처분계획의 인가에 의해 각각 조합원입주권으로 전환된 상태에서 그 중 1개의 조합원 입주권(A주택분)을 양도하는 경우에는 「소법」 제89조제1항제4호에 따른 양도소득세 비과세가 적용되지 않는 것

▶비교사례

신규 조합원입주권이 주택으로 완공된 후 3년 이내에 종전주택이 관리처분계획인가로 변환된 조합원입주권을 양도하는 경우 소득법§89① (4) 나목에 따른 비과세 특례 적용여부(기획재정부 재산세제과-50, 2023.1.10.)

① 사실관계

신청인을 포함한 1세대가 1주택(A)을 보유하다가 「소법」§88(9)에 따른 조합원입주권(B')을 승계취득한 후, 재건축사업에 따른 관리처분계획인가로 종전주택(A)이 조합원입주권(A')으로 전환될 예정임( 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족)

② 답변

국내에 1세대(관리처분계획의 인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 기존주택을 소유하는 세대)가 종전주택(A)이 관리처분계획인가에 따라 전환된 조합원입주권(A)의 양도일 현재 승계받은 조합원입주권(B')을 포함하여 2개의 조합원입주권(A', B')을 보유한 경우로서, 승계받은 조합원입주권(B')이 주택(B)으로 완성되기 전에 해당 조합원입주권(A')을 양도하는 경우, 「소령」제156조의2제3항제4항 및 「소법」제89조제1항제4호에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 없으며, 조합원입주권(A) 양도일 현재 승계받은 조합원입주권(B')이 주택(B)으로 완성된 경우로서 「소득세법 시행령」 제162조제1항제4호에 따른 해당 주택(B)의 취득일부터 3년 이내에 동 조합원입주권(A')을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조제1항제4호나목에 따른 비과세 특례를 적용

▶비교사례

종전주택이 조합원입주권으로 변환된 후, 해당 조합원입주권이 주택으로 완공되기 전에 다른 신규조합원입주권 취득 시 소득령156의2④ 적용 여부 (기획재정부 재산세제과-856, 2022.08.01.)

① 사실관계

② 질의

A주택이 취득 후 조합원입주권으로 변경된 상태에서 다른 조합원입주권(가)를 취득했고, 둘 다 완성되어 종전주택인 A주택을 양도할 때 종전 C주택(재건축 전 A주택)을 양도한 경우 「소령」제156조의2제4항(일시적 1주택과 1조합원입주권 특례) 적용여부

③ 답변

종전주택이 「소법」 제88조제9호에 따른 조합원입주권으로 변환된 후, 해당 조합원입주권이 주택으로 완성되기 전에 다른 신규조합원입주권을 취득, 신규조합원입주권 취득 후 3년이 지나 주택(종전주택이 조합원입주권으로 변환된 후 다시 주택으로 완성된 주택)을 양도하는 경우 「소령」 제156조의2제4항이 적용될 수 있음.

 

◈5년 거주한 임대주택을 양도한 경우 일시적 2주택 비과세 여부(재산세과-540, 2009.10.26.)

① 사실관계

② 질의

일시적 2주택 비과세특례 적용 여부

③ 답변

「소령」 제154조제1항제1호에 따른 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하기 전에 다른 주택을 취득한 후 당해 건설임대주택을 취득하여 양도한 경우에는 「소령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되지 않는 것

④ 해설

분양전환으로 취득한 건설임대주택의 취득시기는 임대보증금이 분양대금으로 전환된 때이므로, 위 사례에서 임대아파트의 취득시기는 '09.9월이 됨에 따라 임대아파트는 신규주택이 되므로, 나중에 취득한 주택을 먼저 양도한 것으로 비과세 특례 대상에 해당하지 않음.