17-6. 거주기간

양도소득세 요약

 

 

거주기간

 

1.관련 법령

 

(1) 소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위)

 

① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 그 보유기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날(사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않은 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날)부터 양도한 날까지로 한다.

☞단서규정은 '24.2.29. 개정된 것으로, 종전에 유권해석 등으로 시행되던 내용을 법령으로 명확화한 것임.

☞2022.5.31. 개정으로 다주택자의 최종 1주택 보유기간 재기산 규정 개정으로, 해당 주택 취득일부터 양도일까지 실제 보유한 기간을 보유기간으로 적용함.

부칙 제2조(주택 보유기간 계산에 관한 적용례 등)

① 제154조제5항의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

② 2022년 5월 10일 전에 주택을 양도한 경우의 보유기간 계산에 관하여는 제154조제5항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

⑥제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

⑫제1항을 적용할 때 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 제155조 제3항... 공동상속주택인 경우 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 가장 긴 사람이 거주한 기간으로 판단한다.(2024.02.29. 개정, '24.2.29이후 양도분부터 적용)

☞'24.2.29. 법령 개정으로 공동상속주택의 비과세를 적용할 때 거주요건이 있는 경우, 거주기간 계산 합리화

다만, '21.2.17~'24.2.29 양도분은 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단

 

(2)부칙 <제28293호, 2017.9.19.>

 

제2조(1세대1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등)

① 제154조제1항・제2항 및 같은 조제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항, 제2항 및 같은 조제8항제3호의 개정규정 및 이 조제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

• 1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택
• 2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)
• 3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택

 

(3) 주택법 제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제)

 

① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시・군・구 또는 읍・면・동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(택지개발촉진법」제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정단위를 조정할 수 있다.

1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

 

2. 개념 정리

 

1세대1주택 비과세 요건 중 거주요건은 '17.8.3. 이후 취득하는 주택dl 조정대상지역에 소재한 경우에, 해당 주택의 1세대1주택 비과세의 요건으로 ‘2년 이상 보유’와 더불어 ‘2년 이상 거주’가 추가됨.

 

주의할 점은 해당 주택을 취득할 당시에 조정대상지역에 소재한 때는, 양도시 해당 지역이 조정대상지역에서 해제되더라도 거주요건이 적용된다는 것임.

 

'22.5.30. 「소령」 §154⑤을 개정하여, '22.5.10. 이후 양도하는 주택은 취득할 당시 조정대상지역에 소재한 주택이더라도 보유기간을 재기산하는 규정이 폐지되었으므로, 실제 보유한 기간 중 2년이상 거주한 경우에는 거주요건을 충족한 것으로 봄.

 

3. 체크할 사항

 

주택을 2017.8.3. 이후 취득한 경우 취득당시 조정대상지역인지 확인

• 주택의 취득시기는 잔금청산일이 원칙이나, 조정대상지역 공고일 이전에 무주택세대가 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 경우에는 거주요건이 적용되지 않음
  • '주택을 취득하는 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 경우'에는 분양권 및 승계취득한 조합원 입주권의 매매계약도 포함된다.
• 동일세대원이 2017.8.2. 이전에 취득한 후 2017.8.3. 이후 동일세대원에게 증여・상속하는 경우에도 거주요건은 적용되지 않음

 

무주택세대란 등기부등본상 주택이 없는 세대를 말함

• 「조세특례제한법」상 소유자의 주택으로 보지 않는 주택 및 공동상속주택 소수지분의 경우에도 등기부등본상으로는 주택을 소유한 것이므로, 무주택세대에 해당하지 않음.
  단, 조합원입주권이나 분양권은 상기 거주요건 예외관련 '계약체결 및 계약금완납 당시 당시 무주택 세대여부'를 판단할 때에는 권리상태이므로 주택에 해당하지 않음.
• 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔을 보유한 경우에도 무주택세대에 해당하지 않음

다주택자의 최종 1주택에 대한 보유기간 재기산 규정이 개정되었으므로, 거주요건이 적용되는 주택의 실제 보유기간 중 거주기간을 확인해야 함.

• 보유기간과 마찬가지로 거주기간 계산은 해당 주택에 실제 거주한 기간에 따르고 불분명한 경우에는 주민등록상 전입일부터 전출일까지의 기간으로 하므로, 전입신고일자와 실제거주일이 차이가 나는 경우 이사비용 영수증, 아파트 관리사무소의 입주신고등 추가 증빙자료를 확인하여 실제 거주기간 계산

 

4. 관련사례 및 해석

 

 

(1) 예규・판례

 

▶비거주자가 주택을 취득한 후 조정대상지역으로 지정된 경우 1세대1주택 비과세의 거주기간요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-974, 2023.8.16.)

① 사실관계

-'95.2월 전세대원 미국으로 이주

-'02.3월 경기도 용인시 수지구 소재 A주택 취득

-'11.5월 미국 시민권 취득

-'18.12월 경기도 용인시 수지구 조정대상지역으로 지정

-'20.1월 모든 세대원 국내로 귀국

-향후 A주택 양도할 예정( A주택에 거주한 적 없음. 소득령§154⑧(2)가 적용되지 않는 사례임)

②질의

비거주자가 조정대상지역으로 지정되기 전 주택을 취득한 후 조정대상지역으로 지정된 후 거주자가 된 경우, 1세대1주택 비과세 판정 시 거주기간 요건이 적용되는지 여부

③ 답변

거주기간 요건 적용되지 않음

 

▶ '19.2.12. 이전에 취득한 최종 직전거주주택보유주택 양도시 거주요건 적용여부(서면-2023-법규재산-0426, 2023.7.13.)

① 사실관계

② 질의

거주주택(A)과 임대주택(B)을 보유한 1세대가 거주주택(A)을 비과세로 양도하고 신규주택(C)을 취득한 후, 그 취득일부터 3년 이내에 임대주택(B, 직전거주주택 보유주택)을 양도하는 경우로서 소득령§155 후단의 직전거주주택 보유주택의 취득일 현재 비조정대상지역에 소재하거나 (구)소득령§154① (4)에 해당하는 임대주택이었던 경우 거주요건의 제한을 받지 않는지 여부

③ 답변

「기획재정부 재산세제과-1081, 2022.08.31.」을 참조하시기 바라며, B주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 C주택을 취득하고, C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 B주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것

기획재정부 재산세제과-1081, 2022.08.31.

「소득세법 시행령」 제155조제1항을 적용할 때 같은 영 제155조제20항제1호의 거주주택에 대한 거주기간 요건을 고려하지 않는 것입니다.

 

▶ '19.12.16. 이전 등록신청한 임대사업자 자동말소 후 임대료 증액제한(5%) 미준수시, 거주요건적용여부(서면-2022-법규재산-4654, 2023.7.10.)

① 사실관계

-'18.4월 A주택(서울 소재)취득

-'19.3월 A주택 임대사업자등록(단기, 4년. 임대의무기간 중 임대료 5% 이내 증액제한 요건 충족)

-'23.3월 A주택 자동말소 예정

-'23.3월 이후 A주택에 대해 신규계약(갱신계약 포함) 체결시 임대보증금 또는 임대료를 5% 초과하여 증액

-'23.3월 이후 일정기간 임대한 후 양도 예정

②질의

19. 12. 16. 이전에 소득세법§168①에 따른 사업자등록과 민간임대주택법§5①에 따른 임대사업자등록을 신청한 경우로서,

민간임대주택법§6⑤에 따른 자동말소일로부터 양도일까지 임대료 등 증액제한(5%)을 준수하여야 1세대1주택 비과세 거주기간 요건의 제한을 받지 않는지 여부

③ 답변

1세대가 조정대상지역에 1주택을 보유한 거주자로서 2019년 12월 16일 이전에 해당 주택을 임대하기 위해 「소득세법」 제168조제1항에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따른 임대사업자로 등록을 신청한 경우로서 임대주택의 임대사업자 등록이 「민간임대주택법에 관한 특별법」 (2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조제5항에 따라 자동말소된 경우에는, 임대료 증액제한 5%를 준수하지 않아도 1세대1주택 비과세 적용 시 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것

 

▶ 지역주택조합의 조합원 지위를 조정대상지역 공고 전 승계취득시 1세대1주택 비과세 거주요건적용여부(서면-2022-법규재산-3135, 2022.12.21., 서면-2021-법규재산-6441, 2023.03.29.)

① 사실관계

-'20.3월 지역주택주택의 조합원 지위( 매매계약 및 계약금 지급. 사업계획 승인된 지역주택조합의 조합원 지위이며, 신청세대는 계약일 현재 무주택자세대)

-'20.6.19. 조정대상지역 지정

-'20.6.23. 지역주택조합의 조합원 지위 승계계약에 대한 잔금 청산

-'20.8월 A주택 취득

② 질의

조정대상지역 공고 전 지역주택조합 조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 승계 취득한 경우로서, 이후 조정대상지역으로 지정된 후 주택이 완공되어 취득하게 된 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용여부

③ 답변

무주택세대가 「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합에 조합원 가입계약을 체결하고 같은 법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받은 조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 대하여, 조정대상지역 공고 이전 「매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우, 「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는 것임.

④ 해설

「주택법」에 따른 지역주택조합의 조합원 입주권을 승계취득하는 경우 사업계획 승인일(기획재정부 재산세제과-40, 2022.1.07.) 이후에 한하여 「소령」§155①(2)에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리'에 해당하므로, 부칙 규정에 따라 무주택세대가 조정대상지역 공고일 전에 계약금을 지급하고 부동산을 취득할 권리에 대해 매매계약을 한 경우에 해당하므로 거주요건이 적용되지 않음.

다만, 아래 참고사례와 같이 지역주택조합원 입주권의 승계취득이 아닌 원시취득인 경우(사업계획승인일 전에 조합가입한 경우)는 조합원 가입계약 체결이나 사업계획승인을 받은 것을 소득세법 시행령」 제154조제1항제5호 및 서령 부칙 제28293호 제2조제2항제2호에 따른 '매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로 보지 않으므로 해당 지역주택의 완성후 사용승인일 등 주택의 취득시점에 조정대상지역인 여부에 따라 거주요건이 달라짐.

한편, 지역주택조합원이 취득한 주택에 대해 일시적 2주택 특례적용 검토시에는 사업계획승인받은 시점을 새로운 분양권의 취득으로 보지 않고, 지역주택의 완공 시점(사용승인일 등)을 신규주택 취득시기로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용함. (기획재정부 재산세제과-1037, 2023.9.1.)

◈비교사례

조정대상지역 공고 전 지역주택조합 조합원 가입계약 및 사업계획승인 시 1세대1주택 비과세거주요건 적용 여부(서면-2021-법규재산-2823, 2022.6.21., 유사사례 사전-2023-법규재산-0604, 2023.12.21.)

① 사실관계

② 질의

조정대상지역 공고 이전에 지역주택조합 조합원 가입계약 및 사업계획승인이 되었을 때 조정대상지역 공고전 매매계약을 체결한 것으로 보아 비과세 거주요건 제한을 받지 않는지

③ 답변

「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합에 조합원 가입계약을 체결하거나 같은 법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받은 경우는 「소령」 제154조제1항제5호 및 대통령령 제28293호 소득세법 시행령 일부개정령 부칙 제2조제2항제2호에 따른 “매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 해당하지 않는 것임

④ 해설

해당 지역주택의 완성 후 사용승인 등 취득시점에 조정대상지역인지 여부에 따라 거주요건이 달라짐.

 

▶ 국유지 불하 유상취득시기 이후 거주사실이 없는 주택부수토지에 대해 소득령§154① 적용 여부(기획재정부 재산세제과-1539, 2022.12.20.)

① 질의

상속받은 무허가주택을 양도하는 경우로서 해당주택 부수토지 중 지적 재조사사업으로 장기간 점유 사용・수익 사실이 인정되어 해당 주택 소재지가 조정대상지역으로 지정된 이후 국유지 불하로 유상취득한 쟁점토지가 포함되어 있는 경우, 취득 이후 거주사실이 없는 쟁점토지에 대해서도 소득령§154①에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지

② 답변

조정대상지역 공고 후 해당 토지를 국유지 불하를 통해 유상취득하였으므로 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 판단 시 보유기간 중 2년 이상 거주기간 요건이 적용됨.

 

▶ 피상속인이 소유하던 주택 및 부수토지가 수용된 후 남은 부수토지 상속 시, 보유 및 거주기간 적용 여부(서면-2022-법규재산-3047, 2022.11.09.)

① 사실관계

-'19.x월 父 소유 A주택 및 그 부수토지 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용됨(1세대1주택 상태. 사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지임을 전제)

-수용 이후 A주택은 멸실하여 토지만 남음

-21.x월 父 사망으로 잔여 부수토지 상속(母 a%, 별도세대 자녀 b%)

(별도세대원인 상속인이 잔여 부수토지 취득할 당시 소재지는 조정대상지역으로 지정된 상태임)

-질의자는 상속받아 취득한 잔여 주택 부수토지를 양도할 예정

② 질의

피상속인이 소유하던 주택 및 그 부수토지가 수용된 후 남은 부수토지가 상속된 경우로서 피상속인과 동일세대원(배우자)이 아닌 별도세대원(子)인 상속인이 이를 수용일로부터 5년 이내 양도 시, 소득령§154① (2)후단에 따라 보유 및 거주기간 요건이 배제되는지

③ 답변

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 부수토지에 한함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용된 경우로서 그 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존주택 및 부수토지는 「소득세법 시행령」 제154조제1항제2호(쟁점특례)에 따라 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것입니다.

귀 서면질의의 사실관계와 같이, 피상속인(父)이 보유하던 주택 및 그 부수토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 수용된 뒤 남은 부수토지를 父와 별도세대원인 자녀가 상속받은 경우로서 자녀가 이를 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 쟁점특례를 적용받을 수 없는 것임.

 

▶ 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-1312, 2022.10.19.)

① 질의

무주택세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양을 계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 때.

(질의1) 오피스텔에 대한 비과세 거주요건 적용 여부

<제1안> 거주요건을 적용하지 않음

<제2안> 거주요건을 적용함 ☞ 타당

(질의2) '질의1'에서 '제2안'인 경우, 그 적용시기

<제1안> 예규생산일 이후 결정・경정분부터 적용

<제2안> 예규생산일(2022.10.19.) 이후 양도분부터 적용 ☞ 타당

<제3안> '21.1.1. 이후 오피스텔 분양권 취득분부터 적용

② 답변

질의 1,2 모두 제 2안이 타당

☞ 즉, 2022.10.19. 이후 양도분부터 거주요건 적용함.

 

▶ 조정대상지역 내 경매로 취득한 주택의 거주요건 적용 여부(2022.09.16.)

① 사실관계

② 질의

-무주택 1세대가 조정대상지역 공고 이전에 A주택을 취득하기 위해 「민사집행법」 제113조에 따른 매수신청의 보증을 제공하고 같은 법 제128조에 따른 매각허가결정을 받은 경우로서,

-해당 A주택(취득당시 조정대상지역에 소재함)을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호에 따라 거주기간의 제한을 받지 아니하는지

③ 답변

「소득세법 시행령」 제154조제1항제5호를 적용함에 있어, 「민사집행법」상 경매로 취득한 주택은 같은 법에 따른 매각허가결정일을 매매계약 체결일로 보아 적용하는 것이며, 무주택1세대의 매각허가결정일이조정대상지역의 공고일 이전이면, 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것임.

◈참고사례

서면-2021-법규재산-3789, 2022.5.31. 1세대가 2주택을 보유한 경우로서 그 중 1주택에 대하여 조정대상지역 공고일 이전에 「민사집행법」제276조에 따른 가압류 결정이 있은 후, 조정대상지역 공고일 후에 「민사집행법」 제128조에 따른 매각허가결정이 있는 경우는 「소령」 제167조의10제1항제11호에 따른 '조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택'을 양도하는 경우에 해당하지 아니하는 것 서면-2021-법령해석재산-4728, 2021.12.20. 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각목 외의 부분 본문의 대괄호 부분을 적용함에 있어, 「민사집행법」상 경매로 취득한 신규주택은 「민사집행법」에 따른 매각허가결정일을 매매계약체결일로 보아 적용하는 것이며, 종전주택을 보유한 상태에서 신규주택의 매매계약 체결일(매각허가결정일)이 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전이면, 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택 허용기간은 3년을 적용하는 것

 

▶ '17.8.3. 이후 동일세대원이 된 피상속인이 취득한 상속주택 양도시 거주요건 적용여부(사전-2020-법령해석재산-1047, 2021.05.04.)

① 사실관계

② 질의

17. 8. 2. 이전 피상속인(甲)이 쟁점주택(A주택)을 취득한 경우로서 '17.8.2. 후에 피상속인과 상속인(乙)이 동일세대원이 되어 상속 개시일에 피상속인과 동일 세대원이었던 상속인이 '17.9.19. 이후 쟁점주택(A주택)을 양도하는 경우에 1세대1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 거주기간 요건을 충족해야 하는지

③ 답변

甲이 2017.8.2. 이전에 소득세법 시행령(2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정된 것) 제154조제2항에 따른 조정대상지역 내의 주택을 취득하고, 2017.8.3. 이후에 乙과 세대를 합친 경우로서, 甲의 사망으로 乙이 조정대상지역 내의 쟁점주택을 상속받아 양도하는 경우에는 소득세법 시행령(2021. 2. 17. 대통령령 제31442호로 개정된 것) 제154조제1항에 따른 거주기간의 제한을 받는 것임.

④ 해설

양도하는 주택이 취득당시 조정대상지역인 경우 1세대1주택 비과세 판정을 받기 위해서는 2년 이상 보유와 2년이상 거주해야 하는데, 위 질의의 경우 상속주택의 취득시기는 「소령」§162①5호에 따라 상속개시일이 되며, 상속개시일 현재 A주택은 조정대상지역에 소재하고 있었으므로, 거주요건 적용

 

▶ '17.8.2. 이전에 피상속인이 취득한 주택을 동일세대원이 상속받은 경우 거주요건 적용여부(서면-2020-법령해석재산-3884, 2021.4.23.)

① 사실관계

② 질의

17.8.2. 이전에 피상속인이 취득한 주택을 취득 당시 동일세대원이었던 상속인이 양도하는 경우에 거주요건이 필요한지

③ 답변

상속인과 동일세대원인 피상속인이 2017.8.2. 이전에 조정대상지역에 있는 주택을 취득하고, 2017.8.3. 이후 동일세대원인 상속인이 쟁점주택을 상속받아 양도한 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것임.

④ 해설

양도하는 주택이 취득당시 조정대상지역인 경우 1세대1주택 비과세 판정을 받기 위해서는 2년 이상 보유와 2년이상 거주해야 하고, 비과세 판정은 1세대를 기준으로 판단. 따라서, 위 질의의 경우 A주택 취득당시부터 甲과 乙은 동일세대이고, 소득령부칙(제28293호, 2017.09.19.) 제2조 제2항제1호에 따라 '17.8.2. 이전에 취득한 주택으로 거주요건이 적용되지 않는 주택에 해당하므로 거주요건이 적용되지 않음.

◈참고사례

○ 조합원입주권을 상속받아 취득한 신축주택 양도시 거주요건 적용 여부(서면-2021-법규재산-4803, 2022,6.24.)

① 사실관계

②질의

(질의1) 무주택이 아닌 1세대가 '17.8.2. 이전 별도세대원으로부터 B조합원입주권을 상속받아 '17.8.3. 이후 B주택으로 완공된 후 양도하는 경우 「소령」§154①에 따른 거주요건을 적용받는지 여부

(질의2) 피상속인으로부터 상속받은 주택을 상속받은 날부터 5년 내 양도하면 중과배제를 적용받을 수 있는데, 조합원입주권을 상속받아 취득한 B주택은 어느 시점을 기준으로 5년 이내에 양도하면 중과배제를 적용받을 수 있는지

(‘상속개시일’인지 '조합원입주권이 주택으로 완공되어 취득한 날'인지)

③ 답변

1세대가 '17.8.2. 이전에 별도세대원으로부터 상속받은 조합원입주권에 기해 '17.8.3. 이후 취득한 신축주택(취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 소재함)을 양도하는 경우에는 「소령」제154조제1항에 따른 거주기간의 제한을 받는 것이며, 이 경우 같은 영 제155조제2항의 규정에 해당하는 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 그 상속이 개시된 날부터 5년이 이내에 양도하는 경우에는 같은 영 제167조의3제1항제7호에 따라 양도소득세의 중과세율 적용대상에서 제외되는 것

 

▶ 세대구분형 아파트 일부를 임대하고 다른 일부를 거주한 경우 전체에 대해 1세대1주택 비과세가 가능한지(서면-2021-법규재산-0531, 2022.04.28.)

① 사실관계

질의인은 '21.10월 조정대상지역 소재 세대구분형 아파트 취득(중대형 평수의 아파트에서 방을 나누어 소형아파트 2채로 활용하며, 화장실・주방・현관문까지 따로 분리되어 있는 독립된 공간이 한 평면도 상에 있는 아파트. 단, 구분소유할 수 없음)

② 질의

세대구분형 아파트 일부를 임대하고 다른 일부를 1세대가 2년간 실제 거주하는 경우 아파트 전체에 대하여 1세대1주택 비과세가 적용되는지

③ 답변

2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역에 소재한 세대구분형 아파트 1주택을 보유한 거주자가 주택의 일부를 임대하고, 다른 일부에 1세대가 2년 이상 실제 거주하는 경우 해당 주택의 양도로 발생하는 소득은 「소법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 것

 

▶ '17.8.3. 이후에 용도변경한 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 거주요건 적용 여부(서면-2020-법령해석재산-3974, 2021.3.8.)

① 사실관계

② 질의

2017.8.2. 이전에 조정대상지역 내 다세대주택을 신축하여 사용하다 2017.8.3. 이후 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 용도변경한 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 거주기간 요건 적용 여부

③ 답변

1세대가 2017.8.2. 이전에 취득한 조정대상지역에 있는 다세대주택을 2017.8.3. 이후에 사실상 공부상 용도만 다가구주택으로 변경하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우로서 용도를 변경한 날로부터 2년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 「소령」 제154조제1항의 규정을 적용하는 것이며, 같은 영 부칙(2017.9.19. 대통령령 제28293호) 제2조제2항제1호에 따라 보유기간 중 2년 이상 거주요건은 적용하지 않는 것

④ 해설

소득세법상 다가구주택은 「소령」§155⑤에 따라 「건축법시행령」 별표 1제1호다목에 해당하는 주택으로 이를 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하는데, 위 질의와 같이 다세대주택을 별도의 증・개축을 하지 않고 공부상 용도만 다세대주택에서 다가구 주택으로 변경한 경우에는 새로운 주택을 취득한 것으로 볼 수 없어 '17.8.2. 이전에 취득한 주택에 해당하여 거주요건이 적용되지 않으나, 다가구주택으로 용도변경한 날부터 2년이상 보유해야 비과세 적용

비교사례

○ 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경할 경우 비과세 및 보유기간(부동산거래관리과-206, 2012.04.18.) 국내에 3년이상 보유한 다세대주택을 소유하고 있는 1세대가 해당 다세대주택을 소득세법 시행령 제155조에서 규정하는 다가구주택으로 용도를 변경하여 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우, 다가구주택으로 용도를 변경한 날로부터 3년(현행 2년)이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항의 규정을 적용

 

◈유사사례

근린생활시설을 주택으로 용도변경하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용여부(서면-2020-부동산-5098, 2021.9.8.)

① 사실관계

② 질의

오피스텔을 상가에서 주택으로 용도변경하는 시점에 오피스텔 소재지가 조정대상지역에 해당하지 않는 경우 1세대1주택 비과세 판단시 거주요건이 적용되는지

③답변

거주요건은 주택 취득시점을 기준으로 판단하는 것으로 조정대상지역에 소재한 오피스텔을 취득하여 근린생활시설로 사용하다가 해당지역이 조정대상지역에서 해제된 후 주택으로 용도변경하여 양도한 경우 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 않는 것임

④ 해설

양도소득세 집행기준(89-155-7)

1주택자가 보유 중인 상가를 용도변경하여 주택으로 사용하는 경우에는 주택으로 용도 변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보므로, 위 A 상가가 주택으로 용도변경된 때 주택을 취득한 것이며, 조정대상지역에 해당하지 않으므로 거주요건이 적용되지 않음

 

조정대상지역 소재 겸용주택 취득 이후 용도변경시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용여부(서면-2020-법령해석재산-3906, 2021.8.26.)

① 사실관계

- '14.1월 甲은 부산 기장군 소재 A토지 취득('17.9월 부산 기장군 조정대상지역 지정)

- '18.2월 A토지 위 B겸용주택 신축(1층 단독주택 90㎡, 1층근린생활시설 50m²,

- '18.12.31. 부산기장군 조정대상지역 해제)

- '20년 주택부분을 근린생활시설(상가)로 용도변경 후 사용하다가 상가로 사용하는 임차인이 퇴거한 후 다시 전체를 주택으로 용도변경 예정

② 질의

주택에서 상가로 용도변경 후 다시 상가에서 주택으로 용도변경시 상가에서 주택으로 용도변경시점에 조정대상지역에 해당하지 않는 경우 거주요건 적용 여부③ 답변

취득당시 조정대상지역에 소재한 겸용주택(주택면적이 주택 외 면적보다 큰 겸용주택)의 주택부분을 근린생활시설로 용도변경하였다가, 해당지역이 조정대상지역에서 해제된 후 다시 건물전체를 주택으로 용도변경하여 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세 여부 판단시 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 거주요건을 적용하는 것임

④해설

소령§154③에 따라 주택면적이 주택외 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보므로, 주택신축당시 해당 지역은 조정대상지역에 해당하므로, 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 거주요건은 적용됨

 

▶ 주택 취득일에 조정대상지역 해제 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부(서면-2020-법령해석재산-4045, 2021.02.18.)

① 사실관계

② 질문

주택 취득일에 그 주택이 소재한 지역이 조정대상지역에서 해제된 경우 해당 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부

③ 답변

주택을 취득한 날에 해당 주택이 소재하는 지역이 「주택법」 제63조의2제6항의 규정에 따라 조정대상지역에서 해제되는 공고가 있는 경우로서 해당 공고의 효력이 공고일부터 발생하는 경우 해당 주택은 「소득세법 시행령」 제154조제1항 적용 시 거주기간의 제한을 받지 않는 것임.

 

▶ '17.8.2. 이전에 자가건설로 주택을 취득하기 위해 착공을 한 경우에도 거주요건 적용대상인지(서면-2020-법령해석재산-3871, 2021.2.5.)

① 사실관계

② 질의

'17.8.2. 이전에 건축허가를 받아 착공신고를 하고 '17.8.3. 이후에 완공하여 취득한 자가건설주택을 양도하는 경우에도 소령§154①의 거주요건을 적용하는지

③ 답변

2017.8.2. 이전에 주택을 신축하는 건축허가를 받아 착공신고를 하고. 2017.8.3. 이후에 사용승인 등에 의해 주택을 취득한 경우에는 「소령」(2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정된 것)부칙 제2조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것임.

④ 해설

즉, 건축허가는 부칙에서 규정한 매매계약체결 및 계약금 납부를 한 것으로 볼 수 없음, 「소§16214에 따라 자가건설의 하는 경우 취득시기는 건축법상의 사용승인서 교부일(교부일전에 사실상 사용하거나, 임시사용승인받은 경우에는 그 사용일 또는 임시사용승일 받은 날 중 빠른날이며, 무허가인 경우에는 사실상 사용일)이므로, 위 사례의 사용승인서 교부일 현재 조정대상지역에 소재하고 있으므로 거주요건이 적용되며, 이는 「소령」 부칙<제28283호, 2017.9.19.> 제2조제2항 각 호 어느 하나에 해당하지 않는 것임.

 

▶ '17.8.2. 이전에 매매계약 체결 및 계약금 지급한 조정대상지역 내 분양권을 동일세대원이 상속하였을 때 거주요건 적용은(서면-2020-법령해석재산-2708, 2020.12.24.)

① 사실관계

② 질의

무주택 1세대인 피상속인이 2017.8.2. 이전에 조정대상지역에 있는 분양권 매매계약을 체결한 후, 2017.8.3. 이후 사망하여 동일세대원인 아들이 그 분양권을 상속취득하여 주택이 완공된 후 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세 특례 적용 시 2년 거주요건을 적용하는지 여부

③ 답변

피상속인이 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 「소령」(2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정된 것) 부칙 제2조제2항제2호의 요건을 충족하는 분양권을 2017.8.3. 이후 피상속인과 동일세대원인 상속인이 상속받아 주택으로 완공된 후 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제154조제1항에 따른 거주요건을 적용받지 않는 것임.

④해설

「소령」(2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정된 것) 부칙 제2조제2항제2호는 “17.8.2. 이전에 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우"에는 종전 규정(거주요건 없음)을 적용하는 것으로, 1세대1주택 비과세 판단은 1세대를 기준으로 판단하므로 상속으로 인해 동일세대원인 상속인이 상속한 경우에는 피상속인과 상속인 세대는 상속 전과 후 같은 1세대로써 처음부터 상속인이 취득한 경우와 동일하므로 해당 A주택은 거주요건이 적용되지 않는 것임.

◈참고사례

배우자가 2017.8.2. 이전에 취득한 조정대상지역 내 주택을 2017.8.3. 이후 상속한 경우 거주요건 적용여부(사전-2020-법령해석재산-0836, 2020.12.14.)

① 사실관계

② 답변

일방 배우자가 2017.8.2. 이전에 조정대상지역에 있는 주택을 취득하고, 2017.8.3. 이후에 타방 배우자가 해당 주택을 상속받아 양도한 경우에는 「소령」 제154조제1항에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는 것임

 

▶ '17.8.2. 이전에 취득 후 멸실하여 2017.8.3. 이후 신축한 경우 1세대1주택 비과세 거주요건적용 여부(서면~2020-부동산-1236, 2020.11.30.)

① 사실관계

[이미지]

② 질의

'17.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 내 기존주택을 재건축하여 '17.8.3. 이후 신규주택을 준공・취득한 경우, 1세대1주택 비과세 적용받기 위하여 「소령」§154①의 거주요건이 적용되는지 여부

③ 답변

2017.8.2. 이전에 취득한 주택을 신축할 목적으로 멸실하고 2017.8.3. 이후 신축한 경우로서, 신축한 주택의 취득시기는 기존주택의 취득일이므로, 「소령」부칙(제28293호, 2017.09.19.) 제2항제1호에 따라 거주기간 요건을 적용하지 않는 것임.

④ 해설

소령§154⑧1호에 따르면, 거주하거나 보유하는 중에 소실・무너짐・노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 멸실된 주택과 재건축된 주택에 대해 보유기간 및 거주기간을 통산하여 계산하고, 주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득 후 즉시 멸실하고 신축한 경우 신축 주택의 취득시기는 기존주택의 연장으로 보므로(부동산거래관리과-0160, 2012.3.15.), 위 사례에서 A주택은 조정대상지역 지정 이전에 취득한 주택에 해당하므로 거주요건이 적용되지 않음.

② 소령§15481에 따른 보유기간 등 통산은 비과세 요건 판단시에만 적용되며, 장기보유특별공제 및 세율적용은 다름.

 

▶ 1세대1주택 양도소득세 비과세 거주요건에 대한 경과 규정 적용(서면~2019-부동산-4030,2020.09.07.)

① 사실관계

② 질의

A분양권에 「소령」부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조제2항제2호가 적용되는지

③ 답변

「소령」부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조제2항제2호 규정이 적용되는 주택은 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)을 말하는 것임.

④ 해설

「소령」부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조제2항제2호의 계약금 납부일이라 함은 계약금을 완납한 경우를 말하는 것(대법 2014두99678, 2014.10.16.)으로, 위 사례의 경우 2차 계약금 납부일(완납일)을 기준으로 계약금 지급여부를 판단하면 완납일이 조정대상지역 지정일 이후이므로 거주요건이 적용됨.

 

▶ 같은 날 주택을 양도하고, 조합원입주권을 취득한 경우 거주요건 적용(서면-2020-부동산 -2174, 2020.06.26.)

① 사실관계

② 질의

B조합원입주권 완공 후 2년 이상 보유('20.6.30. 입주예정)하고 양도하는 경우 거주요건을 적용하는지

③ 답변

2017.8.2. 이전에 「소법」 제89조제2항에 해당하는 B조합원입주권을 취득하고 같은 날에 A주택을 양도한 경우로서, B조합원입주권이 주택으로 완공 후, 동 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건(2년)을 적용하지 아니하는 것임.

④ 해설

재정경제부(현 기획재정부) 재산세제과-836, 2004.07.07. 해석에 따르면 같은 날 양도와 취득이 동시에 이루어지면, 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보므로, 위 사례의 경우 B조합원입주권 취득 당시에는 무주택세대에 해당(A주택이 양도된 이후이므로)하므로 「소령」부칙(대통령령 제28293호, 2017.09.19.) 제2조제2항제2호에 해당하므로 거주요건이 적용되지 않음.

 

▶ 임대주택을 분양전환하여 취득시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용은?(서면-2019-법령해석 재산-3551,2020.04.13.

)

① 사실관계

② 질의

2017.8.2. 이전에 주택의 임대차 계약 시 해당 임대주택에 관하여 「임대주택법」에 따른 분양전환을 예약하고, 이를 증명하기 위해 확정분양신청서를 작성한 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부

③ 답변

2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정함)은 1세대1주택 비과세 판정 시「소득세법 시행령」 (2017.9.19. 대통령령 제28293호로 개정된 것) 부칙 제2조제2항에 따라 같은 령 제154조제1항의 거주요건을 적용받지 않는 것이나, 임대주택의 임대차계약 체결 시 매매예약에 관한 약정도 함께 체결하고, 해당 매매예약상의 예약완결권이 행사되어 매매의 효력이 생김에 따라 분양받는 주택은 매매예약완결권 행사에 의해 성립된 본계약을 기준으로 위 거주요건 적용 배제 여부를 판정하는 것임.

 

▶ 2017.8.2. 이전에 매매계약하고 계약금 지급한 주택분양권으로 완공된 주택 양도 시 거주요건 적용은?(기획재정부 재산세제과-735, 2019.10.30.)

① 사실관계

② 질의

주택분양권 및 「소법」 제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공(B분양권으로 완공된 주택)되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부

③ 답변

주택분양권 및 「소법」 제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 하지 않음.

◈참고사례

지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 한하여 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당함 (기획재정부재산세제과-40, 2022.1.7, 서면-2021-부동산-7802 [부동산납세과-125], 2022.01.20.)

① 사실관계

[이미지]

② 질의

지역주택조합 조합원이 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 취득한 조합원 지위가 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호의 '신규주택을 취득할 수 있는 권리'에 해당하여 종전주택 양도기한을 3년으로 보는지

③답변

지역주택조합 조합원이 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 취득한 조합원 지위가 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 경우 일시적 2주택 허용기간은 3년을 적용하는 것임

 

▶ 상가가 2017.8.2. 이전에 주택조합원입주권으로 전환되어 신축된 주택의 비과세 거주요건 적용은?(서면-2018-법령해석재산-1711, 2019.05.15.)

① 사실관계

② 질의

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업으로 조정대상지역 내 상가가 2017.8.2. 이전에 주택 조합원입주권으로 전환되고, 2017.8.3. 이후 준공된 주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세 거주요건 적용은?

③ 답변

거주자가 보유한 상가가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 정비조합에 제공되고, 2017.8.2. 이전에 관리처분계획인가 및 주택에 대한 공급계약을 체결하여 취득한 신축주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 (2017.9.19. 제28293호로 개정된 것) 부칙 제2조제2항에 따라 같은 령 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않는 것임.

 

▶ 공동상속주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부(서면-2018-부동산-0935, 2018.11.29.)

① 사실관계

② 질의

A주택을 B주택 취득 후 3년 이내에 양도하는 경우 거주기간의 재현을 만들기 세력

③ 답변

2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며, 이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 공동상속주택의 소수지분을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우에 해당하지 않는 것임.④ 해설

소령§154①5호 및 소령 부칙<제28293호, 2017.9.19.> 제2조제2항제2호에 따라, '17.8.2. 이전에 주택을 취득할 수 있는 권리를 계약하고 계약금을 지급일 당시 무주택세대인 경우에는 거주요건이 적용되지 않으나, 공동상속주택의 소수지분이라고 하더라도, 소득령§154의2에 따라 공동소유자가 각자 그 주택을 소유한 것으로 보며, 동일세대인 상태에서 상속한 경우에는 상속주택 특례에도 해당하지 않으므로, 父의 사망으로 취득한 소수지분은 주택을 보유한 것으로 무주택세대에 해당하지 않는 것임.

◈참고사례

조세특례제한법§99의2 적용주택을 보유한 상태에서 2017.8.2. 이전 취득계약한 조정대상지역 내 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부(서면-2018-법령해석재산-240, 2018.5.3.) ① 답변 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택이 취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따라 양도소득세를 과세하지 않는 것임 다만, 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택으로서 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간 요건을 적용하지 않는 것이며, 이때, 해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 「조세특례제한법」 제99조의2를 적용받는 주택을 보유한 경우에는 주택을 보유하지 아니한 경우로 보지 않는 것임

 

▶ 조정대상지역 내 주택의 분양권 지분 1/2을 배우자에게 증여 시 1세대1주택 비과세 거주요건적용 여부(기획재정부 재산세제과-858, 2018.10.10.)

① 사실관계

②질의

조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 거주요건 적용 여부

③ 답변

거주요건을 적용하지 않음.