17-4. 주택 부수토지

양도소득세 요약

 

 

주택 부수토지

 

1. 관련 법령

 

(1)소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위)

 

⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지
  • 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 내의 토지 중 주거지역 상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배.
  • 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배
  • 수도권 밖의 토지 : 5배
• 그 밖의 토지: 10배

☞「수도권정비계획법」상 수도권은 서울특별시와 인천광역시, 경기도를 말함.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조(국토의 용도구분)

1. 도시지역(주거・상업・공업지역, 녹지지역) 2. 관리지역(보전・생산・계획관리지역) 3. 농림지역, 4. 자연환경보전지역 ☞자역녹지지역은 도시지역 중 하나인 녹지지역을 세분하여 지정한 것에 불과하므로 자연녹지지역도 국토계획법상 도시지역에 해당함이 분명함(대구고법 2022누5039, 2023.6.30.)

 

 

(2) 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)

 

① 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

5. 「지방세법」제106조제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

 

2. 개념 정리

 

(1) 주택에 딸린 토지의 범위(소령 154⑦)

 

'주택 부수 토지'라 함은 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하며, 지역별 주택 정착 면적에 지역별 일정 배율 곱한 면적을 초과한 부분에 대해서는 비사업용토지로 보아 과세.

 

◈주택의 부수토지 지역별 배율

주택정착면적의 아래 지역별 배율 이내의 토지(소령 §154⑦)

• 도시지역 내
  • 수도권의 주거・상업・공업지역: 3배
  • 수도권의 녹지지역, 비수도권: 5배
• 도시지역 밖
  • 10배

 

(2) 주택정착면적의 기준

소득세법통칙 64-122-2(건물정착면적의 범위)

① 대지면적과 건물이 정착한 면적(건축면적)은 「건축법 시행령」 제119조에서 정하는 바에 의한다. ② 건축면적의 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 대지면적을 계산함에 있어서 「건축법 시행령」 제119조제1항제1호 단서에 규정하는 건축선과 도로와의 사이의 면적은 이를 없는 것으로 한다.

주택정착면적은 건물의 수평투영면적(건물의 위에서 내려다보았을 경우 전체 건물의 그림자 면적)을 기준으로 함.

 

(3) 겸용주택(상가와 주택이 함께 있는 건물)의 주택 부수토지

소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

소득세법시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조제3항에 따른 고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다.

• 주택 연면적≦주택외 부분 연면적 또는 고가주택
  • 주택부분만 주택임
• 고가주택이 아닌 경우로서 주택 연면적＞ 주택외 부분 연면적
  • 전부 주택으로 봄

☞겸용주택의 주택과 그에 딸린 토지 면적 계산

① 주택의 정착면적= 건물전체 정착면적 × 주택부분 연면적 /건물전체 연면적

② 주택에 딸린 토지 면적=건물에 딸린 전체토지면적 × 주택부분 연면적 / 건물전체 연면적

 

 

1) 겸용주택의 비과세 대상

 

겸용주택의 경우 건물 전체 연면적 중 주택의 면적이 큰 경우에는 전체를 주택으로 보아 부수토지 면적(3배, 5배, 10배)를 계산하고(소령§154⑦), 주택 외 면적이 큰 경우에는 전체 면적 중 주택의 연면적이 차지하는 비율(3배, 5배, 10배)과 주택에 딸린 토지면적 중 적은 면적이 비과세되며, 초과하는 면적은 비사업용토지로 보아 과세한다.

 

2) 겸용주택의 지하실에 대한 주택면적 포함 여부

 

겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산(소칙§9-154…11)

 

3) 겸용주택의 고가주택 판단

 

하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하며, 이와 같이 주택 외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대1주택 비과세규정이 적용되는 때에는 그 주택 외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 고가주택 규정을 적용(사전-2015-법령해석재산-0225, 2015.07.22.).

 

1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 아니하는 겸용주택의 경우에는 주택(그 부수토지 포함)의 양도 당시 실지거래가액 12억원 계산시 주택 외의 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정(소령§156②)

 

4. 관련 사례 및 해석

 

 

(1) 주택에 딸린 토지로 보는 해석 사례(양도소득세 집행기준 89-154-16)

구분	주택에 딸린 토지로 보는 경우
한 울타리 내 여러 필지	필지 수에 불구하고 사실상 주택과 경제적 일체를 이루는 경우
같은 세대원이 소유한 주택에 딸린 토지	주택과 그에 딸린 토지를 같은 세대원이 각각 소유한 경우
매매계약체결 후 주택을 멸실한 경우	양도일 기준으로 주택면적에 따른 부수토지 계산 (주택 전체를 멸실한 경우에는 나대지 양도로 보아 비과세 적용 불가. 기획재정부 재산세제과-1543, 2022.12.20.)
환지청산금	1세대1주택 비과세 요건(고가주택 제외)을 갖춘 조합원이 조합으로부터 환지청산금을 지급받는 경우
전용사도	해당 토지가 양도 주택에만 전용으로 사용되는 별도 필지의 도로

 

(2) 주택에 딸린 토지로 보지 않는 해석 사례(양도소득세 집행기준 89-154-17)

구분	주택에 딸린 토지로 보지 않는 경우
울타리 경계 밖에 있는 토지	담장 또는 울타리 경계 밖에 있는 토지
타인이 소유한 주택에 딸린토지	같은 세대원이 아닌 자가 소유한 주택에 딸린 토지
주택 양도후 주택에 딸린 토지가 수용되는 경우	주택을 제3자에게 먼저 양도한 후 나중에 수용되는 주택에 딸린 토지
공동으로 사용하는 私道	다른 세대도 공동으로 사용하는 私道 환지청산금을 지급받는 경우