17-2. 1주택

양도소득세 요약

 

 

1주택

 

1.관련 법령

 

(1) 소득세법 제88조(정의)

 

7. "주택"이란 허가 여부나 公簿상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.(2023. 12.31. 개정)

 

(2)소득세법 법시행령 제152의4 (24.02.29 신설)

 

제88조 제7호 전단에서 "... 구조"란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.

 

2. 개념정리

 

(1) 주택의 정의

 

1세대1주택 비과세를 적용받기 위한 소득세법상 주택은 공부상 용도와 관련없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의하고, 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고, 주거기능이 그대로 유지・관리되고 있어, 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택에 해당함(대법 2021두30891, 2021.04.15.)

2023.12.31. 세법개정으로 "사실상 주거용으로 사용하는 건물"이라는 사용 목적과 현황 이외에 세부적인 구조에 대한 부분이 추가되어 "세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조"로 명확화하였음

 

(2) 주택판정 기준일

 

원칙적으로 주택판정기준일은 양도일 현재(잔금청산일 등)를 기준으로 판단함. 그러나 매매계약일 이후 매매특약에 따라 잔금청산 전에 용도변경이 있거나 해당주택이 멸실되는 경우는 매매계약일 기준으로 판단하는 예외가 과거에 있었고, 지금은 해석이 변경되어 계약 후 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경하거나, 잔금청산 전에 멸실한 경우에도 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1 or 표2 구분 적용) 계산기준 및 다주택자 중과세율 적용 여부 판정시 양도일 기준으로 판단함.

☞변경된 해석 적용시기

용도변경의 경우는 2022. 10. 21. 이후 매매계약 체결분부터 적용(기획재정부 재산-1322, 2022.10.21.),

멸실의 경우는 2022. 12. 20. 이후 매매계약 체결분부터 적용(기획재정부 재산-1543, 2022.12.20.)하며,

매매계약 체결일은 매매특약으로 매수자가 변경되더라도 최초 매매계약 체결일로 봄(서면법규재산 2022-5613, 2023.02.16.)

 

즉, 변경된 해석 이후 매매계약 체결분부터는 양도하는 매매계약에서 특약에 따라 양도일 이전에 주택을 멸실하면, 건물이 없는 나대지 상태의 양도로 보아, 1세대1주택 비과세나 조특법상 감면주택 특례가 적용될 여지가 없고, 세율이나 장기보유특별공제를 적용할 때도 주택으로 보지 않고 적용함(서면-2022-법규재산-5613, 2023.02.16.)

 

(3) 1주택을 지분・분할로 양도하는 경우 비과세 적용 여부

 

비과세 요건을 갖춘 주택의 지분・분할 양도(양도소득세 집행기준 89-154-4)

• 지분으로 양도:
  • 「소령」제154조 제1항의 경우에는 비과세
• 분할 양도:
  • 1주택을 2 이상의 주택(주택과 토지)으로 분할하여 양도하면 먼저 양도하는 주택과 토지는 과세하고, 나중에 양도하는 주택과 토지는 비과세한다
  • 주택 전부를 먼저 양도하면 비과세,
  • 토지 전부를 먼저 양도하면 과세

☞공익사업에 수용된 때는 잔존주택을 5년 이내 양도시 비과세 가능(소령§154①2가목)

☞다가구주택의 부담부증여는 유상으로 대가가 이전되는 부분만 양도에 해당하므로, 전체를 하나의 매매단위인 양도로 보지 않아서 1주택이 되지 않는 해석이 있었으나, 2022.04.01 기획재정부 해석변경에 따라 하나의 매매단위로 보아 1주택의 주택수를 계산함(기획재정부 조세법령운용과-340, 2022.04.01.).

 

(4) 1세대1주택 판정시 주택 수에서 제외되는 주택

 

조세특례제한법에 따른 신축주택 등 특례주택은 특정한 요건을 충족한 경우에는 해당 거주자의 주택으로 보지 않는데, 이러한 주택은 1세대1주택 비과세 판정 시 주택 수에 포함되지 않으므로, 양도하는 주택 외 특례주택 등을 보유한 경우에는 국내에 1주택만 보유한 것으로 보고 비과세 여부를 판단한다.

 

다만, 주택신축판매업자 및 부동산매매업자의 재고주택은 1세대1주택 비과세 판정시 주택의 수에 포함되지 않으나, 재고주택이 분양 또는 매매목적이 아닌 경우 또는 사업을 폐업한 이후 재고주택은 주택수에 포함되므로 주의할 필요가 있음

구 분(특례주택 등)	주택의 수에 포함 여부	관련 법령
주택신축판매업자의 재고주택	제외	소법§19
부동산매매업자의 재고주택	제외	소법§19
장기임대주택(2000.12.31. 이전 임대개시)	제외	조특법§97
신축임대주택(1999.8.20~2001.12.31 취득)	제외	조특법§97의2
지방 미분양주택	제외	조특법§98의2
미분양주택	제외	조특법§98의3
신축감면주택	제외	조특법§99의2
농어촌주택	제외	조특법§99의4

☞위 표에 해당하는 특례주택은 일반주택을 양도할 때 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것이고, 조특법§97의3~5에 해당하는 장기임대주택(장기일반민간임대주택)과 거주주택을 보유한 경우는 해당 임대주택이 소령§155에 따른 임대주택에 해당하고, 거주주택 등 관련 요건을 충족하는 경우, 주택임대사업자의 거주주택 1세대1주택 비과세특례가 적용되는 것임.

 

3.체크할 사항

 

◈1세대1주택 여부 체크리스트

• 양도일 현재 주민등록등본에 동일세대원이 다른 주택을 보유했는지 여부 확인
• 동거가족인 형제・자매는 동일세대이나 그 배우자 및 조카는 별도의 세대로 봄
• 재산세 부과내역을 확인
  • 주택으로 사용하지 않는 무허가 건물 또는 폐가일지라도 재산세가 주택으로 부과되는 경우 주택의 수 계산에 들어가서 나중에 주택이 아님을 소명해야 하므로, 가능하면 비과세 주택을 양도하기 전에 관할 지자체에 멸실신고 또는 재산세가 주택으로 부과되지 않도록 사전에 정정-주택은 건축물대장 등 공부 여부와 관계없이 사실상 현황에 따르고, 내부시설이 주방, 욕실, 화장실, 침실 등을 갖추고 있어 주택으로 볼 수 있는 경우에는 주택에 해당하므로, 주택으로 사용하지 않는 경우 내부 구조를 변경할 필요가 있음
• 주택으로 사용하지 않는 오피스텔을 보유하고 있고, 주거용으로 임대하지 않았다고 하더라도 임차인이 스스로 전입신고가 가능함. 따라서 관할 지자체에 전입신고 되어 있는지를 임대인이 확인할 수 있으므로 수시로 확인해야 함.

 

4.관련 사례 및 해석

 

(1) 관련 사례 및 해석

 

매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도물건의 판정기준일(기획재정부재산-1322, 2022.10.21.)

주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 적용여부 등판정 시 양도물건의 판정 기준일은 양도일(잔금청산일)이 타당하며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것임.

 

매매특약에 따라 잔금 청산 전에 주택을 멸실한 경우 양도물건의 판정기준일(기획재정부 재산-1543, 2022.12.20.)

주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 멸실한 경우, 1세대1주택비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 적용여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일은 양도일(잔금청산일)이 타당하며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것임.

 

부담부증여하는 다가구 주택의 주택수 계산(기획재정부 조세법령-340, 2022.04.27.)

「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택(이하 '다가구주택')을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것이며, 이것은 다가구주택을 부담부증여하여 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보는 경우에도 동일하게 적용됨.

 

양도물건이 사업용건물(고시원)인지 주택인지 여부(서울고등법원~2021-누-74701, 2022.7.5.)

실질이 공동주택에 해당하여 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 호실을 각각 하나의 주택으로 봄.

 

무허가 주택의 비과세 가능여부(양도소득세 집행기준 89-154-6)

건축허가를 받지 않거나, 불법으로 건축된 주택이라 하더라도 주택으로 사용할 목적으로 건축된 건축물인 경우에는 건축에 관한 신고여부, 건축완성에 대한 사용검사나 사용승인에 불구하고 주택에 해당되며, 1주택만 소유한 경우에는 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있음.

 

공가 상태 건물의 주택 해당 여부(양도소득세 집행기준 89-154-7)

주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가 상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이며, 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니함.

 

전기와 수도시설이 철거된 재건축아파트의 주택 여부(양도소득세 집행기준 89-154-8)

1세대1주택 양도소득세 비과세 제도의 취지 및 소득세법 제89조제2항의 입법취지와 조문체계 등에 비추어, 전기와 수도시설이 철거된 경우에도 주거용으로서의 잠재적 기능을 여전히 보유한 상태인 재건축아파트는 '주택'에 해당

 

1세대1주택 비과세 판정 시 부동산매매업 재고주택의 주택수 포함여부(사전~2018-법령해석재산-0040, 2018.07.02.)

「소득세법」 제89조제1항제3호 및 「같은법 시행령」 제154조제1항에 의한 "1세대1주택"을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 귀 사례의 매매사업용으로 취득한 주택이 매매사업용 재고주택에 해당하는지 여부에 대하여는 부동산매매의 규모・거래횟수・반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 판단

 

쟁점부동산을 폐가로 보아 주택 수에서 제외할 수 있는지(조심~2020-중-7916, 2020.12.23.)

상당정도 노후화가 진행되고 있었다 할지라도 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지・관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택으로 보는 것임.

 

쟁점공간을 주택으로 사용하였는지 아니면 펜션운영을 위한 부대시설로 사용하였는지 여부 (조심-2013-중-3430, 2015.07.10.)

쟁점공간은 펜션 영업을 위한 관리실 및 비품보관 창고용도로 사용한 것으로 보이는 점, 청구인의 장남이 펜션을 관리하면서 쟁점건물 뒤 무허가 주택에서 거주한 사실이 나타나는 점 등에 비추어 양도당시 쟁점공간은 주거용이 아니라 영업용 펜션의 관리실 등으로 사용하였다고 판단됨.

 

공부상 주택을 사실상 민박업용으로 사용하는 경우 및 농어촌주택 특례(부동산납세과 155, 2017.02.09.)

공부상 주택을 사실상 민박업용으로 사용하는 경우 주택으로 보지 아니하는 것이나, 그 실질은 사실판단할 사항이고, 조세특례제한법 제99조의4에 해당하는 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 다른 주택을 양도할 때 그 농어촌주택은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 비과세 규정을 적용함.

 

가정어린이집으로 사용하고 있는 아파트를 주택으로 볼 것인지(부동산납세과-811, 2016.6.2.)

건물이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도, 그 구조・기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지・관리되고 있어서, 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보는 것임.