17-1. 주택에 대한 양도소득 비과세

양도소득세 요약

 

 

주택에 대한 양도소득 비과세

 

1.관련 법령

 

(1) 소득세법 제89조(비과세양도소득)

 

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 

(2) 소득세법시행령 제156조(고가주택의 범위)

 

① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다.

☞ 2021.12.8. 이후 양도분부터 적용하며, 2021.12.8. 이전 양도분은 9억원 기준 적용

 

2. 개념정리

 

주택은 주거생활의 기초가 되는 것으로 한세대가 국내에 소유하는 한 개의 주택을 양도하는 것이 투기적인 목적으로 보유하다 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는, 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써, 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하고자 마련한 제도임.

 

3. 체크할 사항

 

1세대1주택 비과세는 양도일 현재를 기준으로 판단하므로, 양도일 현재 비거주자에게는 적용되지 않음. (「소법」 제121조제2항 단서규정)

• 비거주자가 거주자가 된 경우에는 거주자가 된 후 2년 이상 보유 및 거주(거주요건이 적용되는 주택)해야 비과세가 적용되며,
• 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 비거주자로서의 거주기간 및 보유기간을 통산
• 「소득세법」 제1조의2에 따른 거주자 여부는 거주기간, 직업, 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내 소재 자산 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정하는 것으로서 이에 해당하는지는 사실관계를 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임.

 

【용도변경, 멸실시 양도물건 판정기준일 해석변경]

계약 후 매매특약에 따라 잔금 청산 전에 주택을 상가로 용도변경하거나, 잔금 청산 전에 멸실한 경우, 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1 or 표2적용 여부) 계산 기준 및 다주택자 중과세율 적용 여부 판정시 매매계약일이 아니라 양도일을 기준으로 판단함.