17-11. 상속주택 특례

양도소득세 요약

 

 

상속주택 특례

 

1. 관련 법령

 

 

(1)소득세법시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

 

상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권...포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택 정비사업(이하 “소규모재건축사업 등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다.

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

☞위 분양권은 '21.1.1.이후 취득한 것부터 적용

☞위 소규모재건축사업 등은 '22.2.15. 이후 양도하는 일반주택분부터 적용

 

2. 개념 정리

 

거주자가 1세대1주택인 일반주택을 보유한 상태에서, 별도 세대인 피상속인으로부터 「소령」제155조제2항에 따른 주택을 상속받아 2주택을 하고,위 일반주택을 양도하는 경우에 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 1세대1주택 비과세 특례를 적용한다.

즉, 상속주택은 주택의 수를 계산함에 포함하지 않겠다는 말이다.

 

3. 체크할 사항

 

# 「민법」상 상속인에 해당하는 경우만 상속주택 특례가 적용된다

 

#피상속인이 상속개시당시 2주택 이상 보유한 경우에, 상속주택 특례가 적용되는 ‘선순위 상속주택’은 1채뿐이므로, 여러 주택 중 어떤 주택에 특례가 적용되는지를 확인해야 한다.

한편, 일반주택 보유 상태에서 선순위 상속주택이 아닌 주택을 상속받은 경우는 이를 신규주택으로 보아 일시적2주택 특례적용을 검토할 수 있다.

 

#상속주택 특례, 공동상속주택 소수지분 특례는 상속개시당시 피상속인과 별도 세대인 경우 적용(동거봉양으로 합가 후 상속개시되는 경우는 예외가 있음)

 

#특례대상인 상속주택을 배우자 등 동일세대원에게 증여한 후에는 상속주택 특례 불가하나(기획재정부 재산세제과-1030, 2010.10.27.), 증여가 아닌 동일세대원으로부터 재차상속받는 경우는 적용 가능(부동산납세과-624, 2014.08.25.)

 

#공동으로 주택을 상속받는 경우 해당 공동상속주택의 1세대1주택 비과세 거주요건의 거주 주체 및 장기보유특별공제 표2 적용여부 판단을 위한 거주요건의 주체

‘공동상속인 중 해당 주택에 거주한 기간이 가장 긴 사람’

 

#공동으로 주택을 상속받는 경우 상속 후 공동상속인간의 지분이 변동하더라도, 상속 주택을 소유한 것으로 보는 납세자는 상속개시 당시 지분율로 판단

민법 제1000조(상속의 순위) 1. 피상속인의 직계비속 2. 피상속인의 직계존속 3. 피상속인의 형제자매 4. 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족

민법 제1003조(배우자의 상속순위) ① 피상속인의 배우자는 제1000조제1항제1호와 제2호의 규정에 의한 상속인이 있는 경우에는 그 상속인과 동순위로 공동상속인이 되고 그 상속인이 없는 때에는 단독상속인이 된다. ②제1001조의 경우에 상속개시전에 사망 또는 결격된 자의 배우자는 동조의 규정에 의한 상속인과 동순위로 공동상속인이 되고 그 상속인이 없는 때에는 단독상속인이 된다.

 

#상속개시일이 2013.2.15. 이전 또는 이후를 확인

• 2013.2.15. 상속주택 비과세특례가 개정되면서 상속개시 당시 보유한 일반주택만 상속주택 특례가 적용되는데, 이는 2013.2.15. 이후 취득하는 일반주택부터 적용되므로, 만약 상속개시와 일반주택 취득시기가 2013.2.15. 이전인 경우에는 취득 순서에 상관없이 상속주택 비과세 특례 적용
• 2023.2.15. 이후 상속받은 경우로서 일반주택을 상속개시일 후에 취득한 경우라면, 일반주택 양도시 상속주택 특례는 해당되지 않는다.
  그러나 해당 상속주택이 피상속인이 5년 이상 거주한 주택으로 수도권 밖의 지역 중 읍지역(주거・상업・공업・녹지지역 밖의 지역에 한함) 또는 면지역에 소재하는 경우 농어촌주택 특례(소령155⑦, Chapter17, 14)에 해당하는지 검토하라.

#피상속인이 상속개시당시 2주택 이상을 보유한 경우 상속주택 특례가 적용되는 주택은 그 중 보유기간이 가장 긴 1 주택임(선순위 상속주택)

 

#상속주택에는 조합원입주권 또는 '21.1.1. 이후 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 주택도 포함

 

 

(1) 상속주택과 일반주택

 

상속주택에는 조합원입주권 및 '21.1.1. 이후 취득한 분양권을 상속받아 완성된 신축주택을 포함하며, 일반주택에는 상속 개시 당시 보유한 주택 또는 조합원입주권 및 '21.1.1. 이후 취득한 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외됨.

 

만일, 상속개시당시 피상속인이 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 「도정법」에 따른 재개발・재건축사업 또는 「소규모주택 정비법」에 따른 소규모 재건축사업등의 시행으로 2이상의 주택이 된 경우 포함)을 소유한 경우에는 아래 순서에 따른 1주택이 상속주택이 됨.

1. 피상속인이 가장 오래 소유한 1주택
2. 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없고 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택
5. 기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택

 

(2) 동일세대원에게 상속받은 경우

 

• 상속주택 특례는 원칙적으로 동일세대원으로부터 상속받은 경우에 적용되지 않는데, 그 이유는 1세대 세대원이 각각 1주택을 보유하다가 세대원 중 1인이 사망하여 다른 세대원이 상속받으면 그 세대는 상속개시 전・후로 주택 수의 변화가 없으므로 특례가 적용되지 않는 것이다.
• 다만, 피상속인과 상속인이 동일세대인 사유가 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서, 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택은 상속받은 주택으로 보는데, 이 경우 동거봉양으로 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로 1주택을 보유한 세대인 경우만 해당됨.

(3) 공동상속주택의 소유자 판정

소득세법시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 삭제 <2008. 2. 22.〉 3. 최연장자 ☞ '22.2.15. 「소령」개정으로 조합원입주권에 기존의 소규모 재건축사업과 함께 소규모 재개발사업, 가로・자율주택정비사업 포함되어 '22.2.15. 이후 양도하는 일반주택분부터 적용

 

공동상속주택이란 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택으로, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발・재건축사업 또는 소규모 재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우 포함)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말함.

 

1) 공동상속주택의 소유자 판정 순서

 

공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때, 공동상속주택의 소유자는 다음 순서에 따라 판단한다.

① 상속지분이 가장 큰 상속인

② 당해 주택에 거주하는 자

③ 최연장자

 

위 순서에 따라 공동상속주택의 소유자로 보지 않는 다른 상속인은 '공동상속주택 소수지분자'로서, 소수지분자의 공동상속주택은 주택으로 보지 않으므로, 일반주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세 적용이 가능

 

2) 공동상속주택의 지분변동

 

상속개시일 이후 공동상속주택의 상속지분이 상속인간의 매매・증여・재상속 등으로 상속지분이 변경되라도 공동상속주택에 대한 소유자의 판정은 상속개시일 기준임(양도소득세 집행기준 89-155-13)

상속인	상속인 보유주택	공동상속주택 상속지분		일반주택을 양도할 때 주택수 포함
		상속개시일	일반주택 양도시
A	일반주택	50%	30%	상속주택임
B	일반주택	30%	50%	상속주택 아님
C	일반주택	20%	20%	상속주택 아님

 

소수지분자가 공동으로 주택을 상속받은 이후에,  다른 상속인의 소유지분을 추가로 취득하여 공동상속주택을 단독으로 소유하게 되면, 해당 주택은 비과세 특례가 적용되는 공동상속주택으로 보지 않으나, 상속주택특례(소령§155②) 적용은 가능한 것으로 해석하여 기존해석은 정비됨(기획재정부 재산세제과-1031, 2023.09.04.).

 

(4) 일반주택 양도시까지 협의 분할되지 않은 상속주택

 

「소령」 제155조제2항 및 제3항을 적용할 때, 상속인들의 일반주택을 양도할 때까지 상속주택에 대해 협의분할등기가 되지 않은 경우에는 「민법」 제1009조(법정상속분), 제1010조(대습상속분)에 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 보며, 일반주택을 양도한 후 국세부과제척기간 내에 상속주택을 협의 분할하여 등기한 경우, 등기 전 제2항 및 제3항을 적용받았다가 등기 후 적용받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 할 자는 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 추가 납부하여야 함.

소득세법시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

⑲... 상속주택 외의 주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할하여 등기하지 아니한 경우에는 같은 법 ... 따른 상속분에 따라 해당 상속주택을 소유하는 것으로 본다. 다만, 상속주택 외의 주택을 양도한 이후 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우로서 등기 전…제154조제1항을 적용받았다가 등기 후 같은 항의 적용을 받지 못하여 양도소득세를 추가 납부하여야 할 자는 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세 신고・납부하여야 한다. 납부할 양도소득세 = 제2항 or 제3항 적용하지 않을 경우 납부할 세액 - 적용받아 납부한 세액

 

4. 관련사례 및 해석

 

 

(1) 예규・판례

 

◈1주택을 보유한 직계존속(父母) 세대와 1주택을 소유한 직계비속(子) 세대가 합가 후 사망한 직계존속의 1주택을 다른 직계존속이 상속받은 후, 다른 직계존속도 사망하여 직계비속이 주택을 재상속받은 경우, 소득령§155② 단서규정이 적용되는 것임(서면-2022-법규재산-4747, 2023.05.09.)

① 사실관계

②질의

A주택을 보유하고 있는 子의 세대와 B주택을 보유하고 있는 父의 세대가 동거봉양 목적으로 합가한 후, 父의 사망으로 母가 B주택을 상속, 이후 母의 사망으로 子가 B주택을 재상속받은 경우, 子가 A주택 양도 시 소득령§155②을 적용할 수 있는지 여부

③ 답변

세대가 합가 후 사망한 직계존속의 1주택을 다른 직계존속이 상속받은 후, 다른 직계존속도 사망하여 직계비속이 주택을 재상속받은 경우, 소득령 155② 단서규정이 적용되는 것임

④ 해설

동거봉양 합가 후 동일세대인 직계존속 부(父)의 소유주택이 동일세대원 모(母)에게 상속되고, 이후 모(母)의 사망으로 子에게 상속된 경우, 기존예규에서는 모의 사망으로 인해 받은 상속주택은 동거봉양합가 후 취득한 주택으로 보아 상속주택 특례를 적용하지 않았으나 (부동산거래관리과-436, 2012.8.16. 23.6.8. 삭제 정비됨), 이번 해석에서는 재상속된 경우라도 재상속 전 父의 당초 취득이 자녀세대와 합가 전 취득이므로, 상속주택의 동일성이 유지되는 것으로 보아, 특례를 적용하는 것으로 변경됨.

 

◈일반주택 1채와 피상속인이 다른 상속주택B, 공동상속주택 소수지분(C)를 보유한 경우에도 일반주택에 대해 비과세 적용 가능(서면-2021-법규재산-5688, 2023.07.18.)

일반주택(A),

「소득세법 시행령」 제155조제2항에 해당하는 상속주택(B, 별도세대인 모친으로부터 상속),

같은 조 제3항에 해당하는 소수지분 공동상속주택(C, 동거봉양 목적으로 합가한 부친으로부터 상속)을

소유한 1세대가 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용할 수 있는 것임.

 

◈공동상속주택 소수지분 상속 취득 후 매매 등으로 지분을 추가 취득하여 단독소유가 된 후 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세 적용 여부(사전-2022-법규재산-1097, 2022.12.06.)

① 사실관계

②질의

거주자가 비조정대상지역에 소재하는 공동상속주택(A) 소수지분을 상속받은 후 매매 및 증여로 추가 지분을 취득하고, 다시 조정대상지역 지정 이후 매매로 추가 지분을 취득하여 단독소유(100%)한 경우로서 A주택에 거주한 사실이 없는 상태에서 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부

③ 답변

거주자가 비조정대상지역에 있는 「소득세법 시행령」 제155조제3항에 따른 공동상속주택(A)의 소수지분을 상속받은 이후 매매 및 증여로 추가 지분을 취득하고, 다시 조정대상지역 지정 이후 매매로 추가 지분을 취득하여 단독소유(100%)한 경우로서 거주한 사실이 없는 상태에서 A주택을 양도하는 경우, 조정대상지역 지정 이후 취득분은 2년 이상 보유 및 거주기간 요건을 모두 충족하고, 조정대상지역 지정 전 취득분에 대해서는 2년 이상 보유기간 요건을 충족하여야 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따라 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것

④ 해설

양도한 주택을 지분으로 취득하여 단독소유가 된 경우에는 각 지분별 취득시기별로 비과세 여부를 판단하므로, 조정대상지역 지정 전 취득분에 대해서는 보유기간 요건 충족여부, 지정 이후 취득분에 대해서는 2년이상 보유 및 거주요건을 충족여부를 판단

 

◈ 직계존속의 공동상속주택을 직계비속이 증여받은 경우 공동상속주택 특례 적용 여부(서면-2020-부동산-3670, 2023.02.02.)

① 사실관계

② 질의

A주택 지분(1/3)을 공동상속주택 소수지분으로 보아 B주택에 대하여 1세대1주택 비과세 받을 수 있는지 여부

③ 답변

공동상속주택(A)을 소유하고 자가 해당 공동상속주택(A)을 직계비속에게 증여한 후, 직계비속이 그 증여받은 주택(A) 외의 다른 주택(B)을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제3항의 규정을 적용하지 아니하는 것

④ 해설

상속주택 특례는 취득원인이 상속인 경우에 한하는데, 위 사례의 경우 직계비속의 A, B주택의 취득원인은 수증이므로 상속주택 특례에 해당하지 않음,

따라서, 子는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받아야 되므로, 신규주택인 B주택을 먼저 양도한 것으로 비과세 적용되지 않음

☞ 비교예규: 특례대상 상속주택을 가진 남편의 사망으로 그 동일세대원인 아내가 재차 상속받은 경우에는 일반주택 양도시 상속주택 특례 적용 가능 (부동산납세과-624, 2014.08.25.)

 

◈ 상속받은 조합원입주권에 의해 취득한 주택과 '13.2.15. 이전에 취득한 주택을 소유한 경우 상속 주택 특례 적용 여부(서면-2021-부동산-4704, 2022.11.03.)

① 사실관계

- '03.3월 A, B주택 재건축 사업계획승인→구 주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것)§33에 따라 사업계획승인됨

- '03.12.31. A'입주권 母로부터 증여 취득

- '06.1.1. 입주권 주택 수 포함 기준일⇒소득법 부칙(제7837호, '05.12.31.) §12

- '06.3.17. B'입주권 兄으로부터 상속 취득민법§1000①에 따른 상속인에 해당하고, 상속개시 당시 B' 입주권 외에 다른 주택은 보유하지 않았으며, 별도세대인 것으로 전제함

- '07.3.26. A, B주택 준공인가

- A주택 양도예정

② 질의

'05.12.31. 이전에 취득한 입주권(A')을 보유하던 1세대가 입주권(B)을 '06.1.1. 이후 상속받은 후 각각 사업시행 완료로 완공된 다음 일반주택(A)을 양도하는 경우 종전의 소득령('13.2.15.대통령령 제24356호로 개정 전) §155②에 따라 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 소득령 §154①을 적용하는지 여부

③ 답변

'06.1.1. 이후 상속받은 조합원입주권에 의해 취득한 주택과 '13.2.15. 전에 취득한 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 (13.2.15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것) 제155조제2항에 따라 상속주택 특례를 적용받을 수 있는 것임(부동산납세과-200, 2013.12.5.)

 

◈2채의 선순위 상속주택 중 1채를 별도세대에 증여 후 일반주택 양도 시 상속주택 특례 적용 여부(서면-2021-법규재산-5908, 2022.09.15.)

① 사실관계

② 질의

일반주택 1채를 보유한 1세대가 다른 피상속인으로부터 선순위상속주택을 각각 1채씩 상속받아 선순위상속주택 2채를 보유한 상태에서 상속주택 중 1채를 별도세대에 증여한 후 일반주택을 양도하는 경우, 소득령 155②에 따른 상속주택 특례를 적용할 수 있는지 여부

③ 답변

일반주택 1채를 보유한 1세대가 다른 피상속인으로부터 선순위 상속주택을 각각 1채씩 상속받아 선순위 상속주택 2채를 보유한 상태에서 상속주택 중 1채를 별도세대에 증여한 후 일반주택을 양도하는 경우, 상속주택 특례를 적용할 수 있음(기획재정부 재산세제과-1126, 2022.9.14.)

▶비교사례

상속개시 당시 일반주택 1개와 공동상속주택 소수지분 주택 2개를 소유하다, 양도일 현재 상속받은 소수지분 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 상태에서 일반주택을 양도하는 경우 공동상속소수지분 특례 여부(서면-2014-법령해석재산-21685, 2015.3.10.)

① 사실관계

[이미지]

② 질의

A주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부

③ 답변

상속개시 당시 일반주택 1개와 공동으로 상속받은 소수지분 주택 2개를 소유하고 있는 1세대가 상속받은 소수지분 1주택을 증여하고, 양도일 현재 상속받은 소수지분 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 상태에서 일반주택을 양도하는 경우에는 「소령」 제154조제1항 및 같은령 제155조제3항에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것임.

④ 해설(저자주)

1세대1주택 비과세 특례적용할 때 양도일을 기준으로 보유중인 일반주택과 특례주택의 상황에 따라 비과세를 판단하는데, 이 사례는 앞의 사례와 달리 일반주택의 양도 시점에는 공동상속주택 소수지분과 일반주택만 보유함에도 비과세특례가 배제된다고 답변하여 앞의 사례와 상충하므로 해석정비가 필요해 보임.

 

◈ 동거봉양합가 세대가 조합원입주권을 양도하는 경우 소득령 155② 특례 적용 가능 여부(서면-2021-법규재산-0842, 2022.04.29.)

① 사실관계

② 질의

「소법」§89①(3)의 요건을 충족한 조합원입주권 1개를 소유한 부(父)가 1주택을 소유한 단독세대주인 자녀와 동거봉양 합가한 이후, 자녀의 사망으로 부(父)가 자녀의 주택을 상속인으로서 상속받고, 상속개시 당시 보유한 조합원입주권을 양도하는 경우 「소령」 §155②을 적용하여 비과세를 적용받을 수 있는지 여부

③ 답변

「소령」 제155조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 상속인과 피상속인에 대한 별도 구분이 없으므로, 동거봉양합가 후 직계비속이 사망하여 직계존속이 직계비속이 보유하던 주택을 상속받는 경우에도 동 규정이 적용 가능하나, 동 규정은 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 경우에는 적용대상이 아닌 것

 

◈ 상속주택을 멸실하고 상속받은 자 외 명의로 신축한 경우 신축한 주택의 상속주택 여부(서면-2021-법규재산-0842, 2022.04.29.)

① 사실관계

②질의

-별도세대인 모친으로부터 상속받은 주택을 멸실 후 배우자의 명의로 신축한 경우, 소득령§155②에 따른 상속주택에 해당하는지

-「소령」155②의 상속주택에 해당하지 않을 경우, 상속인이 다시 배우자로부터 수증받으면 소득 155②의 상속주택에 해당하는지 여부

③답변

「소령」 제155조제2항의 상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 상속인의 배우자 명의로 신축한 경우 그 새로운 주택은 같은 항의 상속받은 주택에 해당하지 않는 것이며, 또한, 배우자의 명의로 신축한 새로운 주택을 다시 상속인에게 증여하여도 같은 항의 상속받은 주택에 해당하지 않는 것

④ 해석

상속주택 특례는 민법상 상속인에게 적용되는 것으로, 상속주택을 멸실하고 당초 상속인 외의자 명의로 신축하는 경우에는 상속주택 특례가 적용되지 않는 것임

 

◈ '21.1.1. 이전 취득한 분양권에 기해 취득한 신축주택의 상속주택 특례 적용 여부(기획재정부 재산세제과-861, 2021.09.29.)

'21.1.1. 이전에 분양권을 취득한 1세대가 주택을 상속받은 후 해당 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 양도하는 경우에는 「소령」 제155조제2항에 따른 특례를 적용받을 수 없는 것임.

소득세법시행령 부칙<제31442호> 2021.2.17.

제10조(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례 등에 관한 적용례)① 제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항, 제3항, 제5항 및 제167조의11 제1항, 제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용한다. ② 제155조제2항, 제156조의2제6항부터 제9항까지 및 제15항, 제156조의3, 제167조의4제2항, 제3항, 제5항 및 제167조의11 제1항, 제2항의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용한다.

 

◈상속개시당시 동일세대원이었던 자가 소수지분을 상속받은 경우 주택수에서 제외되는지(기준-2021-법령해석재산-0142, 2021.08.06.)

상속개시 당시 동일세대원이었던 피상속인으로부터 상속받은 주택으로서 「소령」 제155조제3항에 따른 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 경우에, 해당 공동상속주택이 같은 조제2항 단서(동거봉양합가에 따른 일시적 2주택으로서 합가하기 전부터 보유하던 1주택을 상속받는 경우)에 해당하지 않는 경우 주택 수에 포함

 

◈동거봉양 합가로 인한 동일세대원으로부터 상속받은 조합원입주권의 상속주택 해당 여부(서면-2021-법령해석재산-0038, 2021.03.22.)

① 사실관계

② 질의

상속개시 당시 동거봉양 합가로 인한 동일세대원으로부터 1조합원입주권을 상속받아 완공된 주택이 「소령」 제155조제2항에 따른 상속주택에 해당하는지 여부

③ 답변

「소령」 제155조제2항에 따른 상속주택 비과세 특례를 적용할 때 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있던 주택만 상속받은 주택으로 보는 것이며, 이 경우 상속받은 주택에는 조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하는 것

④ 해설

상속주택 특례가 적용되는 상속주택에는 조합원입주권 및 분양권을 상속받아 완공된 신축주택을 포함하므로, 동거봉양 합가 후 직계존속이 사망하는 경우에는 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 보는 것인데, 법령 문구에는 '주택만'으로 규정되어 있으나, 유권해석으로 조합원입주권과 분양권('21.1.1. 이후 취득분)도 이에 포함되는 것으로 해석

 

◈ 공동상속주택 소수지분 취득 후 일반주택 취득, 이후 공동상속주택 잔여지분을 재차 상속한 경우 상속주택 과세특례 적용 여부(서면-2019-법령해석재산-3032, 2021.08.31.)

① 사실관계

② 질의

부모의 사망으로 공동상속주택을 재차 상속받은 후 일반주택을 취득하고 일반주택 취득일로부터 2년 이내에 상속받은 공동상속주택을 양도하는 경우, 상속지분 최대지분자의 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부

③ 답변

무주택자인 상속인이 별도세대원인 피상속인으로부터 공동상속주택의 소수지분을 상속받은 이후에 일반주택을 취득하고, 다른 상속인의 공동상속주택 나머지 지분을 재상속받아 단독소유하게 된 경우로써, 나머지 지분을 상속받은 날 현재 보유하고 있는 그 일반주택을 양도하는 경우 「소령」 제155조제2항에 따라 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 적용여부를 판단하는 것임.

④ 해설

'09.8월 1차 상속받은 장남의 A주택 1/2은 공동상속주택 소수지분자에 해당(소령§155③)하므로 장남의 다른 주택 양도시 장남의 소유주택으로 보지 않는 것이며, '17. 3월 2차 상속받을 때 A주택이 비로소 장남의 상속주택이 되므로 상속주택을 취득하기 전에 취득한 B일반주택은 상속주택 과세특례(소령 155②)에 해당하는 것임.

▶유사사례

공동상속주택 소수지분자가 재차 취득하여 100% 소유권을 확보한 경우 비과세 적용방법(기획재정부 재산세제과-1031, 2023.09.04, 서면인터넷방문상담5팀-2958, 2007.11.12.) 1. 공동상속주택의 소수지분을 소유하고 있는 자가 나머지 지분을 모두 취득 하여 공동상속주택 100% 소유권을 확보한 경우에 당해 주택은 「소령」 제155조 제3항 규정이 적용되지 아니하는 것이며(법규과-4656, 2007.10.05.), 2. 공동상속주택 외 다른 주택을 양도하는 경우 동법 시행령 제155조 제2항의 규정에 의거 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임. [참고] 해석정비: 「소령」§155③의 상속주택을 소수지분으로 취득한 후, 추가 지분취득으로 단독소유하게 된 경우, 상속주택 외의 일반주택에 대해 비과세되지 않는 해석은 삭제 정비됨(부동산거래관리과-684, 2012.12.21, 부동산거래관리과-522, 2011.06.27. '23.12.11 삭제됨.) 3. 일반주택의 취득이 상속주택 소수지분 취득과 단독소유 사이에 있는 경우, 즉 상속주택 소수지분 취득 => 일반주택 취득 => 상속주택 나머지 지분 재상속받아 단독취득한 경우에도 「소령」 §155②에 따라 상속주택 특례가 적용됨. (서면-2019-법령해석재산-3032, 2021.08.31.) 4. 다만, 아래 유권해석과 같이 상속주택 자체의 양도시 비과세요건을 적용함에 있어서는 지분별 취득시점별로 비과세 요건 충족 여부를 판단하여야 함.

 

◈ 공동상속주택 소수지분 취득 후 일반주택 취득, 이후 공동상속주택 잔여지분을 재차 상속한 경우 상속주택 과세특례, 비과세 거주요건, 중과세율 적용 여부(서면-2020-법령해석재산-0205, 2020.02.12.)

① 사실관계

②질의

부모의 사망으로 공동상속주택을 재차 상속받은 후 일반주택을 취득하고 일반주택 취득일로부터 2년 이내에 상속받은 공동상속주택을 양도하는 경우, 상속지분 최대지분자의 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부

③ 답변

아버지가 조정대상지역 내 1주택(A주택)을 소유하던 상태에서 2017.8.2. 이전 아버지의 사망으로 어머니(1/2)와 장남(1/2)이 공동으로 상속(이하 "1차 상속"이라 함)받고, 2017.8.3. 이후 어머니가 사망하여 A주택의 어머니 지분(1/2)을 장남, 장녀, 차녀 3명이 공동(각 1/6)으로 상속(이하 "2차 상속"이라 함)받은 이후 A주택을 아래 B주택 취득일로부터 2년 이내 양도하는 경우로서, 장남이 A주택을 양도하기 전 조정대상지역 내 신규주택(B주택)을 2019.12.16. 이전에 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우, 장남이 1차 상속으로 취득한 A주택 지분(1/2) 양도는 「소령」 제155조제1항 및 같은 법 시행령 제154조제1항에 따라 1세대1주택 비과세특례를 적용받을 수 있는 것이며(같은 법 시행령 제156조에 따른 고가주택은 제외), 장남이 2차 상속으로 취득한 A주택 지분(1/6) 양도는 같은 법 시행령 제154조제1항의 요건(2년 거주)을 충족하지 못하여 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것이나, 같은 법 시행령 제167조의10제1항제8호에 따라 양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하지 아니하는 것임.

④ 해설

1채의 주택을 지분별로 취득하여 취득시기가 다른 경우 해당 주택을 양도할 때는 지분별로 비과세에 해당하는지를 판정하는 것임. 위 사례의 경우 父의 사망으로 별도세대인 장남이상속으로 취득한 1/2(1차 상속분)은 '17.8.2. 이전에 취득한 것으로 거주요건 없이 B주택을 양도할 때까지 2년 이상 보유하여 1세대1주택 비과세가 적용(B 신규주택 취득일부터 3년 이내 양도하는 종전주택이므로 일시적 2주택 비과세요건도 충족)되며, 母의 사망으로 추가 취득한 1/6(2차 상속분)은 '17.8.2. 이후 취득하여 거주요건이 있으므로 해당 주택에 거주하지 않은 경우 비과세 규정이 적용되지 않음.

 

◈ 공동상속주택 소수지분을 보유한 경우 일시적 1세대2주택 특례 여부(서면-2019-부동산-2121, 2020.01.22.)

① 사실관계

② 질의

A주택을 양도할 때 「소령」 제155조제1항의 일시적 1세대 2주택 특례 가능한지

③ 답변

1세대1주택 비과세 요건 충족 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것입니다. 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택 소수지분자는 「소령」 제155조제1항을 적용할 때 해당 거주자의 주택으로 보지 않음.

④ 해설

甲이 A주택 양도시점에는 A, C(공동상속주택), D주택을 보유하고 있었고, C주택은 공동상속주택 소수지분자로 「소령」 제155조제3항에 따라 甲의 소유주택으로 보지 않으므로, A, D가 일시적 1세대 2주택에 해당하는 경우에는 비과세 특례가 적용

 

◈ 상속주택 취득 후 2013.2.15. 이전에 일반주택 취득한 경우 일시적 2주택과 상속주택 특례 중첩적용 여부(사전~2019-법령해석재산-0647, 2019.12.31.)

① 사실관계

② 질의

상속주택을 취득한 1세대가 2013.2.15. 이전에 A주택을 취득하고 A주택 취득일로부터 1년이 지난 후 B주택을 취득하고 B주택 취득일로부터 3년 이내에 A주택을 양도한 경우 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는지

③ 답변

거주자 및 거주자가 속한 1세대가 피상속인으로부터 「소령」 제155조제2항에 따른 상속주택을 취득한 후 2013.2.15. 전에 A주택을 취득하고 A주택 취득일로부터 1년 이상 지나 B주택을 취득하고 B주택 취득일로부터 3년 내 A주택을 양도한 경우 A주택은 1세대1주택으로 보아 같은 법시행령 제154조제1항을 적용하며, A주택이 고가주택에 해당하는 경우에는 같은 령 제160조제1항에 따라 양도차익을 산정하는 것임.

④ 해설

「소령」 제155조제2항의 상속주택 비과세 특례가 2013.2.15. 개정되면서, 개정 이후 취득하는 일반주택부터 일반주택이 있는 상태에서 상속받은 경우만 상속주택 비과세 특례가 적용되는데, 위 사례의 경우 일반주택을 '97년에 취득하고 재건축(기존주택 재건축은 기존주택의 연장으로 봄)된 것으로 개정규정이 적용되지 않으므로 비과세 특례 규정이 적용됨.