12-5. 토지 수용의 세무

수용도 양도에 해당하므로 토지를 수용되기 전에 검토할 사항이 있다.

 

1. 기본 사례

 

사례

▸ 자신이 보유하고 있는 임야가 공익사업용으로 수용될 것 같다는 소식을 들었다. ▸ 이 임야는 2005년에 취득한 것으로 사업인정고시는 2018년에 발표되었다. ▸ 취득가액은 2억 원이며, 일반채권으로 보상을 받게 된다. ▸ 만약 이 토지가 2021년에 5억 원에 수용된다면 그가 부담해야 할 세금은 얼마인가?

 

먼저, 양도소득세 산출세액을 계산해보자.

토지의 성격이 사업용인지 비사업용인지에 따라 세금이 다르다.

구분	사업용 토지	비사업용 토지
양도가액	5억	5억
- 취득가액	2억	2억
= 양도차익	3억	3억
- 장기보유특별공제	9천만	9천만
= 과세표준	2억 1천만	2억 1천만
× 세율	38%	48%
- 누진공제	1,940만원	1,940만원
= 산출세액	6,040만원	8,140만원

 

■수용토지와 비사업용 토지 판단

사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지와 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말하고, 이월과세제도가 적용되는 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날을 말함)이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지는 사업용 토지로 본다. 따라서 사례의 경우는 사업용 토지에 해당한다.

 

다음으로, 감면세액을 계산해보자.

세법은 현금으로 보상받으면 10%, 채권은 이보다 높은 수준으로 감면하고 있다.

(일반채권 15%, 3년 만기 30%, 5년 만기 40% 감면).

참고로 사업인정고시일로부터 5년 전에 취득한 비사업용 토지도 감면규정이 적용된다.

 

2.  핵심 포인트

 

토지 수용과 관련하여 알아두어야 할 세무상 쟁점들을 정리하면 다음과 같다.

수용 전	• 양도소득세는 얼마나 나오는가?
수용 시	• 8년 자경농지감면과 수용감면이 동시에 적용되는 경우에는 유리한 것을 적용한다. • 주거지역 등으로 편입된 경우에는 전문가와 상의하자. • 추가보상 시에는 양도소득세 수정신고를 정확히 해야 한다.
수용 후	• 수용 후 1년 내에 대체부동산을 취득하는 경우에는 취득세가 비과세 된다. • 토지보상금을 자녀 등에게 증여하면 증여세가 부과되므로 유의해야 한다.

토지가 수용되면 10~40%의 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 이에 대한 내용은 「조세특례제한법」에 마련되어 있다.

 

■ 추가보상 시 양도소득세 수정신고와 가산세

공공사업 목적으로 토지가 수용된 경우로써 토지보상가액이 법원의 합의조정조서에 의하여 증액 확정되는 경우, 보상가액이 증액 확정되는 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 「국세기본법」 제45조의 규정에 따라 당초 신고한 양도소득세를 수정신고 납부하여 차액 증액부분에 대한 납세의무를 이행해야 한다. 납세자가 증액된 보상금의 수령일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 과세표준수정신고서를 제출하고 동시에 추가 자진납부하는 경우 「국세기본법」제48조 제1항에 따라 신고불성실 납부지연가산세가 적용되지 아니한다.

 

3. 실전 사례

 

자료

K씨는 현재 보유하고 있던 토지가 수용되었다. 이 토지는 그린벨트 내에 소재하고 지목은 묘지이다. 그런데 이 토지가 위치한 곳이 상당히 좋아 추가 보상을 요구하였다. • 보상(현금)금액 수령일:20x4년 5월 6일 • 소유권 이전등기일 : 204년 6월 5일 • 보상금액 : 5억원 • 취득가액 : 1억 원. • 사업용 토지에 해당하며 장기보유특별공제는 30%, 세율은 6~45%가 적용됨. • 감면율은 10%를 적용하기로 함. • K씨는 위와 같이 보상을 받은 후에 3천만 원을 추가로 받았음.

위의 자료를 바탕으로 양도소득세를 계산해보자.

이러한 상황에서는 먼저 양도시기를 파악해야 한다. 사례의 경우 보상금액 수령일과 소유권 이전등기일 중 빠른 날인 20×4년 5월 6일이 취득시기가 된다. 따라서 이날을 기준으로 예정신고를 한다.

 

구분		계산
양도소득세	양도가액	500,000,000
	(-) 필요경비 취득가액 기타필요경비	100,000,000
	(=)양도차익	400,000,000
	(-)장기보유특별공제	120,000,000
	(=)양도소득금액	280,000,000
	(-)기본공제	2,500,000
	(=)과세표준	277,500,000
	(×)세율	38%
	(-)누진공제	19,400,000
	(=) 산출세액	86,050,000
	(-) 감면세액	8,605,000
	(=)결정세액	77,445,000
	(+)가산세 등
	(=)자진납부할 세액	77,445,000
지방소득세		7,744,500
농특세		1,721,000
계		86,310,500

위와 같이 신고한 다음 추가로 받은 보상금은 수정신고를 통하여 정산해야 한다.

이 경우 양도가액을 530,000,000으로 하여 양도소득세, 지방소득세, 농특세를 다시 산정하되 신고불성실가산세는 적용하지 않고 납부불성실가산세는 적용한다.