12-4. 주거지역에 편입된 농지의 세무

농지가 주거지역에 편입된 경우에 감면이 제한되는 경우가 많다.

주거지역에 소재한 농지는 그 성격이 나대지에 가깝기 때문이다.

따라서 주거지역 내의 농지에서 농사를 짓고 있더라도 감면이 안 되는 경우가 많다.

 

1. 기본 사례

(상황1) 주택의 소재지는 세금과 어떤 관계가 있는가?

주택의 경우 소재지의 중요성이 토지에 비해 떨어지나 몇 가지 주의할 것들이 있다.

• 우선 단독주택의 주택 부속토지를 구분할 때 도시지역을 기준으로 배수를 달리 하는데, 도시지역은 바닥정착면적의 3~5배, 도시지역 외는 10배까지 주택부속토지로 인정한다.
• 한편 농어촌에 있는 주택이 있는 경우에는 다른 주택을 양도할 때 세법에서 이를 주택 수에서 제외하나, 이를 먼저 양도하는 경우에는 과세하는 것이 원칙이다.
• 이외에도 조정지역에 해당하면 다양한 규제를 적용받는다.

 

(상황2) 토지의 소재지는 세금과 어떤 관계가 있는가?

토지 중 농지는 소재지가 매우 중요한 역할을 한다.

• 농지에 대한 비사업용 토지 판단과 8년 자경농지감면을 판정할 때, 도시지역(녹지지역은 제외)내의 농지는 원칙적으로 재촌·자경을 하더라도 비사업용 토지이고 감면도 배제하기 때문이다. 다만, 도시지역 외에서 이 지역으로 편입된 경우에는 편입일로부터 3년까지는 사업용 토지로 본다.
• 감면의 경우에는 편입된 지 3년이 지나면 감면을 적용하지 않지만, 군, 읍·면지역에 소재한 농지는 3년이 지난 경우라도 감면을 적용한다. 군지역 등의 농지는 보호를 해주겠다는 취지가 있다.

■「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 도시지역

이 지역은 주로 인구와 산업이 밀집되어 이를 체계적으로 관리하기 위해 구분하고 있다.

도시지역은 크게 다음과 같이 구분된다.

구분	목적	세분류
① 주거지역	거주의 보호 등	전용주거지역(1종, 2종) / 일반주거지역(1종,2종, 3종)/준주거지역
② 상업지역	상업편익증진	중심상업지역/일반상업지역/근린상업지역/유통상업지역
③ 공업지역	공업 편익증진	전용공업지역/일반공업지역/준공업지역
④ 녹지지역	자연환경 등 보호	보전녹지지역/생산녹지지역/자연녹지지역

*녹지지역은 주.상.공 지역과는 다르게 자경감면이 적용되기도 한다

 

(상황3) 주택과 토지거래에 대해 자금조달계획서를 제출해야 되는 경우는?

주택의 경우 조정대상지역과 투기과열지구에서 거래를 하면 무조건 자금조달계획서를 제출해야 한다.

이를 벗어난 비규제지역은 거래금액이 6억 원 이상인 경우에 한해 이를 제출해야 한다.

한편 토지거래허가구역(대상지역이 넓어질 수 있음)내 토지를 거래한다면 이 경우에는 토지취득자금조달계획서를 제출해야 한다.

이렇게 제출된 계획서를 바탕으로 거래신고의 적정성 확인, 자금출처조사 등이 진행된다.

 

2. 핵심 포인트

부동산소재지와 세금의 관계를 정리하면 다음과 같다.

지역	소재지에 따른 세제
도시지역	• 주택: 부수토지의 범위, 농어촌주택에 대한 비과세 특례 등과 관련이 있다. • 농지: 비사업용 토지, 8년 자경농지 감면 등과 관련이 있다.
수도권	• 수도권 과밀억제권역의 경우 법인의 취득세 중과세와 관련이 있다. • 수도권지역이외 양도소득세 비과세나 감면규정을 정할 때 이 지역을 요건으로 정하는 경우도 있다.
조정대상지역	• 조정대상지역에 해당하면 주택에 대한 다양한 세제가 강화된다.

☞이외 투기과열지구(분양권 전매제한), 토지거래허가지역 등도 세금과 관련이 있다.

 

3. 자연녹지지역의 농지

다른 감면 조건을 충족한다면 도시계획상 자연녹지지역(도시지역)라는 이유로 8년 자경농지의 감면이 배제되지는 않는다.

참고로 도시지역에 편입된 농지는 사실상 대지에 가까우므로 이러한 농지에서 자경한 경우라도 아래처럼 감면이 제한될 수 있다.

 

■조세특례제한 집행기준 69-66-24 [2002.1.1. 이후에 주거지역 편입 등으로 감면대상 농지에서 배제되는 농지 범위]

지역구분		편입(지정)된 날부터
		3년 이내 양도	3년 경과 양도
주거지역 등에 편입된 농지	특별시·광역시·시지역	취득일로부터 주거지역 등의 편입일(환지예정지정일)까지 발생한 양도소득금액에 대해 감면 (2001.12.31. 이전에 편입되었으면 취득일 ~ 양도일까지 발생한 소득에 대해 감면)	감면배제
	광역시의 군지역 도농복합시의 읍면지역		좌동
	대규모개발사업의 단계적 시행 및 보상지역
			좌동
			좌동
	위 외의 기타지역
환지예정지로 지정받은 토지			감면배제

 

■ 비사업용 토지인 농지도 감면이 가능할까?

농지를 보유하는 기간 중 자경기간이 8년이 넘더라도 「소득세법」 제104조의 3에 따라 비사업용 토지가 되는 경우가 있다. 예를 들어 보유기간이 20년인데 5년 이전에 자경기간이 8년인 농지가 있다고 하자. 이 경우 사업용 토지 여부를 판단할 때 “60%, 5년 중 3년, 3년 중 2년”의 요건을 적용하는데 사례의 이 농지는 비사업용 토지에 해당한다. 그렇다면 이 농지에 대해서는 감면이 적용되지 않을까? 아니다. 농지에 대한 감면은 「조특법」 제69조에 따라 적용되는 것이므로 비사업용 토지 여부와는 별개로 감면이 적용된다. 비사업용 토지로 보아 산출세액을 계산하고 이에 100%를 감면하는 식으로 세법이 작동된다. 물론 감면한도는 1년간 1억 원이므로 이 금액까지는 감면이 적용된다.