12-3. 상속농지의 세무

상속받은 농지는 매매나 증여로 받은 농지보다 처분 시 양도소득세 감면이 폭넓게 적용된다.

피상속인이 자경한 기간을 상속인이 승계를 받을 수 있기 때문이다.

따라서 농지만큼은 증여가 아닌 상속을 선택하는 것이 좋다.

증여를 받으면 자경기간을 승계받을 수 없다.

이하에서는 상속농지와 관련된 다양한 세무상 쟁점들을 분석해보자.

 

1. 기본사례

 

자료

피상속인은 10년간 농사를 지어 왔음. 상속 당시 자녀들은 학생으로 5년 후 양도한다고 가정함.

감면을 받을 수 있을까?

위의 상황은 상속농지에 대한 양도소득세 규정을 정확히 알고 있느냐를 테스트하기 위한 것이다.

 

STEP1 자경기간의 계산

① 상속받은 농지를 상속개시일로부터 3년 내에 양도하면 피상속인(사망자)의 재촌·자경기간을 합산한다.

② 상속받은 농지를 상속개시일부터 3년이 지난 뒤에 양도하는 경우에는 상속인이 상속개시일 이후 1년 이상 계속하여 경작한 사실(재촌. 자경)이 있는 경우에만 피상속인의 경작기간을 합산한다.

 

STEP2 문제해결

상속받은 지 3년이 경과하였으므로 1년 이상 재촌. 자경한 사실이 있어야 한다.

따라서 어머니 소유분의 농지는 감면이 되나 자녀들이 받은 농지는 감면을 받을 수 없다.

 

상속농지의 절세법

• 상속개시일로부터 3년 내에 처분하면 피상속인의 자경기간을 승계 받을 수 있다. • 상속개시일로부터 3년이 경과한 후에 처분하려면 상속인이 1년 이상 자경을 해야 피상속인의 자경기간을 승계 받을 수 있다. • 상속을 받을 때에는 가급적 전업농민이 상속을 받는 것이 유리하다.

 

2. 핵심 포인트

농지의 상속은 수증보다 세금혜택이 많은데 이를 요약하겠다.

상속 전	• 농지를 상속으로 받을 것인가 증여로 받을 것인가 결정해야 한다. • 소유권 분쟁이 예상되면 가급적 유언장 작성 등을 통해 상속받는다(유증도 상속의 한 방법임)
상속개시일로부터 3년내	• 상속개시일로부터 3년 내에 농지를 처분하면 피상속인의 자경기간을 승계받을 수 있다. ('피상속인의 자경기간 + 상속인의 자경기간'이 8년 이상이면 감면을 적용한다)
상속개시일로부터 3년후	• 상속개시일로부터 3년이 경과한 후에 농지를 처분하면 상속인이 '1년' 이상 자경해야 피상속인의 자경기간을 승계받을 수 있다.

증여에는 피상속인의 자경기간이 승계되지 않으므로 세금측면에서 상속이 더 유리하다.

 

3. 실전 사례

 

상속개시일로부터 3년내 처분과 3년후 처분의 유불리는?

2020년 2월에 부친이 20년 이상 경작한 농지를 상속받았다. 그는 현재 도시에서 직장생활을 하므로 자경이 불가하여 친척에 위탁하여 관리하고 있다. 매매예상가액은 3억 원이며 상속당시의 시세는 2억 원(공시지가는 5천만 원)이다. 상속세는 신고하지 않았다.

 

위의 자료에 맞춰 양도소득세를 계산해보자(기본공제는 미적용).

구분	3년 내 처분	3년 후 처분	비고
양도가액	3억 원	3억 원
-취득가액	5천만 원	5천만 원	시가가 없으면 기준시가가 취득가액임
=양도차익	2억 5천만 원	2억 5천만 원
-장기보유특별공제	0원	1,500만원	3년 후 처분하는 경우 6%적용(가정)
=과세표준	2억 5천만 원	2억 3,500만 원
×세율	38%	38%	세율은 피상속인의 취득일부터 2년이 넘으면 누진세율이 적용됨.
-누진공제	1,940만원	1,940만원
=산출세액	7,560만원	6,990만원
-감면세액	7,560만원	0	3년 내에 처분하면 피상속인의 자경기간을 승계받음.
=납부세액	0원	6,990만원

 

■ 증여농지와 세무상 문제점

• 증여로 취득한 농지를 양도하는 경우에는 증여받은 날 이후 수증자가 자경한 기간으로 자경감면 또는 대토감면 요건을 판단하므로 증여자의 자경기간과 합산하여 자경감면기간을 산정하지 아니한다(주의!).
• 한편 배우자나 직계존비속으로부터 토지를 증여받아 이를 5년 내에 양도하는 경우에는 이월과세제도가 적용됨에 유의해야 한다.
• 따라서 토지를 수증한 후 5년 뒤에 양도하는 것이 이익이 된다.

** 이월과세: 배우자 등으로부터 받은 부동산을 5년 내에 처분한 경우 취득가액을 당초 증여자가 취득한 가액으로 하는 제도를 말한다.