12-2. 8년 자경농지 감면의 세무

농지를 8년이상 재촌·자경하면 5년간 최대 2억원(1년간 1억원)까지 양도소득세가 감면된다는 사실을 알고 있다.

거기에는 여러 가지 요건이 있으므로 잘 따져 보아야 한다.

 

1. 기본사례

(상황1) 농지원부는 농지 양도소득세 감면을 위해 꼭 필요한 서류인가?

농지원부는 농지 양도소득세 감면을 위해 꼭 필요한 서류에는 해당하지 않는다.

법에서는 구체적으로 농지원부 제출을 의무화하고 있지 않기 때문이다.

다만, 8년 자경을 입증하기 위해서 제출을 하는 것이 유리하다.

 

(상황2) 농지 소유자와 경작인이 다른 경우에는 감면이 적용되는가?

농지 소유자와 경작인이 다른 경우에는 감면이 적용되지 않는다.

예를 들어 남편이 소유자로 되어 있는 경우에는 남편이 경작해야 한다는 것이다(본인의 책임하에 자기계산으로 경작해야 함을 의미).

 

(상황3) 농지 이용현황이 휴경이면 감면이 적용되는가?

농지 이용현황이 휴경인 경우에는 감면이 적용되지 않는다. 농지의 감면은 농지의 기능을 하고 있을 때 적용된다.

따라서 지목을 농지에서 대지로 바꾸는 경우도 감면되지 않는다(단, 매수자가 계약 후 지목을 변경하는 경우에는 감면을 적용함).

 

2. 핵심 포인트

8년 자경농지에 감면에 대한 세법규정을 정리해보고 이에 대한 입증방법을 정리해보자.

 

STEP1 감면규정(다음의 네가지 요건을 모두 충족해야 함)

• 소유자가 취득일부터 양도일 사이에 8년간 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말함)와 그와 연접한 시·군·구, 또는 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역에 거주하면서 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배한 사실이 있을 것
• 양도일 현재 농지일 것.
• 양도일 현재 특별시, 광역시(광역시에 있는 군지역을 제외함) 또는 시도·농 복합형태의 시의 읍·면지역을 제외함)에 있는 농지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역 내의 농지로 이 지역에 편입된 후 3년이 경과되지 않을 것
• 농지가 「도시개발법」그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과되지 않은 농지의 양도일 것

 

STEP2 감면입증요령

8년 자경사실을 입증할 수 있는 서류에는 일반적으로 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인서, 주민등록등본, 농지원부 등이 있다.

농지원부가 없는 경우에 대체할 서류로는 8년 이상 재촌, 자경한 사실을 입증할 수 있는 서류이면 무엇이든지 가능하다.

단, 이러한 서류를 제출한다고 해서 무조건 자경사실을 인정하는 것은 아님에 유의해야 한다.

• 농산물 판매 및 묘종 또는 묘목 구입비용 영수증
• 농기계구입비 및 농약구입비용 영수증 등
• 기타 자경한 사실의 여부 : 농협 등의 조합원인 경우 조합원증명원, 농지소재지 농지위원장이 있는 경우 농지위원장이 확인한 자경농지사실확인서, 인우보증서 등

■8년 자경농지감면 솔루션

절차	내용
8년 보유기간	• 토지대장과 등기부 등본을 통해 확인
8년 거주요건	• 농지보유기간 중 거주기간(전입일~전출일) 산정 ※ 주민등록초본을 제출.
자경요건	• 가장 까다로운 부분임. ※ 농지원부, 인우보증서(자확인), 비료 및 종자구입영수증, 판매영수증 등 제출
양도일 현재 농지여부 등 판단	• 일반적으로 입증하는데 문제가 없음. ※ 단, 휴경이나 작물재배 등이 문제가 되는 경우 항공사진 등에 의해 해당 사실이 밝혀질 수 있음에 유의
감면에서 제외되는 농지 여부 판단	• 토지이용계획확인원을 통해 농지가 주거지역, 공업지역, 상업지역내에 소재하는지를 점검해야 함(광역시에 있는 군지역 및 도·농복합형태의 시의 읍·면지역은 제외) ※ 이들 지역으로 편입된 농지는 사실상 농지가 아니므로 감면을 제한하는 것이 타당함(단, 이들 지역으로 편입된 후 비과세 처분 기한 내에 양도하면 감면을 허용함).
양도소득세(감면) 신고	• 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고 • 감면신청서를 별도로 제출해야 함.

 

3. 실전 사례

K씨는 전업농업인으로 자신의 명의로 된 농지를 가지고 7년 정도 농사를 짓다가 농업으로 생계를 잇기가 어려워 회사에 취직하였다.

그리고 직장을 다니면서 어머니와 함께 계속하여 농사를 짓고 있다.

이러한 상황에서 8년 자경농지 감면을 받을 수 있을까?

 

(STEP1 K씨는 감면조건을 충족하고 있는가?)

K씨는 농지소유기간 중에서 이미 7년을 전업농업인으로 살았는데 이 농지에 대해 감면을 받기 위해서는 추가로 1년간의 자경사실을 입증해야 한다.

 

(STEP2 K씨는 1년간의 자경사실을 인정받을 수 있는가?)

앞에서 본 자료들을 제출하여 본인이 직접 농사를 지은 경우라면 감면을 적용받을 수 있다.

물론 자경사실은 관할세무서장의 결정에 따라 인정될 수도 있고 안 될 수도 있다.

 

(STEP3 결론은?)

관할 세무서장의 결정에 따라 감면이 될 수도 있고 안 될 수도 있으므로, 감면이 안 됨이 부당한다고 판단되면 이의신청 등을 통해 구제를 받도록 한다.

 

4. 실전 사례

2016년부터 양도하는 8년 자경농지와 대토농지 등에 대한 감면한도가 1년간 2억 원에서 1억원으로 축소되었다. 아래의 사례를 통해 이에 대해 알아보자.

 

자료

• N씨가 보유하고 있는 농지는 8년 자경한 토지로 이를 매도하고자 한다. 매매예상가액은5억원이다. • 15년 전에 취득한 가격은 2억 원이다.

 

(상황1) 이 경우 예상되는 양도소득세 산출세액은?

양도소득세 산출세액은 양도차익(3억 원)에서 장기보유특별공제(30%)와 기본공제 250만원을 차감한 과세표준에 대해 6~45%의 세율을 적용하여 도출된다. 이를 자세히 살펴보면 다음과 같다.

구분	금액	비고
양도차익	3억 원
-장기보유특별공제	9,000만원	15년 보유시 30%적용
-기본공제	250만원
=과세표준	2억 750만 원
× 세율	38%	과세표준 1.5억 원 초과
-누진공제	1,940만원
=산출세액	5,945만원

 

(상황2) 이 중 얼마를 감면받을 수 있는가?

• 8년 자경농지나 대토농지 등에 대한 1년간 감면한도는 1억 원이다. 따라서 사례에서는 산출세액이 1억 원 이므로 전액 감면을 받는다.
• 농지에는 감면세액의 20%로 내는 농특세도 비과세되므로 전액 감면을 받을 수 있다.
• 참고로 농지의 규모가 크거나 가격이 높으면 산출세액이 1억 원을 초과할 수 있고, 이때는 5년간 감면한도 2억 원을 적용한다.
• 연간 1억 원 이하의 산출세액이 발생하도록 양도하면 최대한 절세할 수 있다.

 

■8년 자경농지 감면관련 Q&A

Question	Answer
양도일 현재 부재지주이어도 감면이 적용되는가?	그렇다. 양도일 전에 8년 이상 자경한 사실이 확인되면, 양도 당시에 농지소재지에 거주하지 아니하여도 감면이 적용된다.
농사는 농지소유자가 직접 지어야 하는가?	그렇다. 8년 자경농지에 대한 감면은 그 소유자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 상시종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다(서면5팀-443, 2007.2.5.).
계속하여 8년을 경작하여야 하는가?	그렇지 않다. 토지 소유일로부터 양도일까지 8년 이상 자경하면 된다. 참고로 상속받은 경우 피상속인의 경작기간을 포함한다(상속개시일로부터 3년이 경과한 후에는 1년 이상의 경작을 해야 한다). 한편 수증의 경우에는 수증일 이후 기간부터 8년 자경기간을 따진다.
양도일 현재 휴경농지이거나 농지가 아닌 경우도 감면이 되는가?	그렇지 않다. 다만, 양도일 전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등의 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다.