폐업시 부가세와 양도세 처리

임대사업을 그만둘 때 관할 세무서에 폐업신고를 하는 것만으로 모든 문제가 깔끔하게 정리되는 게 아니다.
사업을 그만두고 사업장을 양도하면 부가세와 양도세를 정리해야 한다.
앞의 김씨가 2018년 12월 1일에 앞의 상가를 5억원(부가세 2,500만원 별도)에 양도하기로 했다. 폐업 절차를 살펴보자.

1. 폐업시 부가세 신고

폐업 시에는 폐업신고서, 사업자등록증, 사업 양수도 계약서를 첨부해 관할 세무서에 제출하면 된다.
그리고 부가세 신고는 폐업신고일이 속하는 달의 다음 달 25일 안에 하면 되지만 보통은 폐업신고와 함께하는 것이 편리하다. 양도할 때 부가세 신고는 매우 중요하므로 잘 따져 보자.

임대사업자에게 사업장을 양도하는 경우

보통 사업장을 양도하면 상가 건물의 10%가 부가세로 발생한다. 토지에 대해서는 부가세가 없다.
그런데 사업장을 임대사업자에게 양도하면 부가세 없이 양도할 수 있다. 이때는 포괄 사업 양수도 계약서를 사업양도신고서에 첨부하여 폐업신고 시 제출해야 한다.
이 계약서는 현재의 사업의 권리·의무가 그대로 A에게서 B로 넘어간다는 내용을 담고 있다.
한편 부가세 과세기간(1.1~6.30, 7.1~12.31) 중에 발생한 월세 등에 대한 부가세는 사업 양수도와 관계없이 별도로 신고 및 납부해야 한다.

다른 업종을 운영하는 사람에게 양도하는 경우

2006년부터 이종 업종 간의 포괄 양수도 계약에 대해서도 이를 인정하여 세금계산서를 교부하지 않도록 하였다.
다만, 현재의 포괄 양수도는 사업의 동일성을 유지하면서 경영 주체만을 교체시키는 것을 의미하므로 업종 변경은 사업양수일 이후에 이루어져야 한다.
따라서 포괄 양수도에 해당되지 않거나 판단이 애매모호한 경우에는 세금계산서를 교부하는 것이 안전하다.

사업장은 양도하지 않고 폐업하거나 면세로 전용한 경우

• 사업장을 양도하지 않은 상태에서 사업을 폐지하면 분양시 환급받은 세액 중 일부를 기간의 경과에 따라 추징당한다(다만, 당초 환급을 받지 않았다면 부가세 추징은 없다).
• 분양 당시에 환급해 준 이유는 추후 임대수입에 대해 부가세를 거둬들일 수 있기 때문이다. 그런데 사업을 폐지하면 더이상 부가세를 거둘 수 없으므로 부득이 환급금의 일부를 추징하는 것이다.
• 환급금 추징은 임대사업장을 부가세가 면제되는 사업(학원이나 병원)에 직접 사용할 때도 마찬가지로 발생한다.
  다만, 이제도는 이러한 상황에만 적용되는 것이지 사업장을 양도하여 부가세를 매수자로부터 받아서 납부하거나 포괄 양수도 계약으로 부가세를 생략하여 거래하는 경우에는 적용하지 않는다 (주의).
  매수자에게 부가세 납부의무가 이전되었기 때문이다.
• 참고로 면세사업에 사용하던 감가상각자산을 과세사업에 사용하는 경우에도 취득시 공제받지 못했던 매입세액 중 일부를 공제한다. 알아 두면 좋을 절세 정보에 해당한다.
  
  

양도세 신고

• 상가도 실거래가로 양도세를 신고해야 한다.
• 이 경우 임대소득 계산시 비용으로 처리된 상가 건물의 감가상각비는 취득가액에서 차감된다는 점에 주의해야 한다. 이렇게 되면 양도차익이 늘어나 세금이 커지게 된다.
  한편 계산 방법은 주택과 거의 유사하나, 상가빌딩에 대해서는 보유기간에 따라 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%, 2년 이상 6~45%의 세율이 적용된다.
• 임대사업자가 설치한 인테리어는 건축물이 아닌 비품에 해당하므로 양도세 신고시 취득가액으로 인정받지 못한다.