특수관계법인에 저가 양도할 때 증여세 등

개인이 특수관계에 있는 법인에게 주택 등 부동산을 저가로 양도하는 경우가 있다. 
예를 들어 개인이 주택 수를 줄여 양도소득세 비과세를 받거나 양도차익에 대하여 법인세로 내는 것이 유리할 수 있다.
저가거래를 하는 경우에 개인과 법인 그리고 주주 등에게 다양한 세무리스크가 발생할 수 있다.

이하에서 사례를 들어 이의 관리법 등에 대해 알아보자.

1. 저가 양도의 사례

 

사례

K씨는 ㈜부동산의 대표이사이다. 이번에 자신이 보유한 주택을 법인에 양도하고자 한다. 이때 세부담을 최소화하는 방안을 추진하고 있다.   • 시가: 5억 원(취득가액 3억 원)   • 기준시가: 3억 원   • 위 물건은 양도소득세 중과세 물건으로 양도시 70% 정도의 세부담 예상됨.

(상황1) 현 상태에서 이를 양도하면 예상되는 양도소득세는?
양도차익에 70%를 적용하면 대략 1억 4천만 원의 양도소득세가 예상된다.

(상황2) 양도소득세를 최소화하기 위해 이 주택을 법인에 3억 원에 양도하고 이후 법인이 5억 원에 양도하는 경우의 세부담은?
이 경우 양도소득세는 0원이 되고, 법인은 취득가액의 12%의 취득세를 낸다.

따라서 법인의 취득단계에서는 3,600만 원 정도의 취득세가 발생하며, 향후 법인이 이를 5억 원에 양도하면 법인세가 발생하게 된다.
이때 법인세는 일반법인세 외에 주택양도차익에 대해 20%로 과세되는 법인세가 추가로 발생한다. 따라서 아래와 같은 총 법인세를 예상할 수 있다.

법인에서 일반비용 1억 원이 추가로 발생했다고 하자.

 

◼일반법인세

• 과세표준: 1억원(차액 2억-일반비용 1억)
• 세액:       1천만원

◼추가법인세

• 과세표준: 2억원(양도차익에 대하여 과세)
• 세액:       4천만원( 2억에 대하여 추가분 세율 20%)

◼합계세액

   7,600만원(3,600만원 + 1,000만원 + 4,000만원)

법인이 주택을 취득해 이를 양도하면 개인이 직접 양도하는 경우에 비해 세부담이 줄어들 수 있다.
따라서 이러한 상황에서는 법인에게 양도한 후에 거래에 나서는 것이 더 좋을 수가 있다.
다만, 법인의 세후 이익을 주주에게 배당하면 배당소득세가 나올 수 있으므로 실익이 다소 줄어들 수는 있다.

(상황3) 위 상황2는 세법상 문제가 없는가?
개인이 특수관계법인에게 부동산을 저가로 양도하면 개인과 법인, 그리고 주주 측면에서 세무상 쟁점을 검토해야 한다. 세법은 이러한 거래를 비상적인 거래로 보고 다양한 규제를 할 가능성이 높기 때문이다.

① 개인
개인이 특수관계인에게 저가로 양도하여 조세부담을 회피한 경우 [소득세법] 제101조에서 규정하고 있는 부당행위계산의 부인제도가 적용될 수 있다.

이 제도가 적용되면 시가로 소득금액을 계산하게 된다.

다만, 무조건 이 제도를 적용하는 것이 아니라 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상 나거나 시가의 5% 이상 차이가 나게 거래하는 등의 요건을 충족해야 한다.

② 법인
법인은 이 거래를 통해 세부담이 줄어들지 않았다.

따라서 「법인세법」 제52조에서 규정하고 있는 부당행위계산의 부인제도를 적용받지 아니한다.

결국 저가로 양수한 법인은 향후 처분이익이 발생하면 이에 대해서 법인세를 내면 그만이다.

③ 법인의 주주
개인이 특수관계법인에게 부동산을 저가로 양도하는 경우에는 [상증법] 제45조의5(특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제) 규정을 검토해야 한다.
이 규정에 의하면 특수관계에 있는 법인(특정법인)과 시가와 거래가액의 자액이 3억 원 이상 나거나 시가의 30% 이상 나게 저가로 양도하면 그 특정인의 주주가 증여받은 것으로 본다(단, 특정법인의 이익이 1억 원 이상인 경우에 한함).
참고로 여기서 시가는 [법인세법 시행령] 제89조에 의한다.

(상황4) 세법상 문제가 없으려면 거래금액은 어떻게 정해야 하는가?
이상의 내용을 살펴보면 개인이 법인에게 저가로 부동산을 양도하면 우선 [소득세법]상 부당행위계산의 부인규정을 적용받게 되므로 [소득세법]상 시가부터 잘 검토해야 한다.
여기서 시가는 [상증령] 제19조 등에서 규정하고 있는 유사매매사례가액 등을 준용한다.
따라서 양도일 전후 3개월 내의 매매사례가액이나 감정가액 등이 있는 경우 이를 기준으로 매매계약을 체결하면 될 것이다.
만약 이에 대한 시가를 알기 힘든 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가도 시가에 해당될 수 있으므로 이를 기준으로 매매계약을 체결해도 이론상 문제는 없다고 보인다 (단, 평가기간 밖의 매매가액 등도 인정될 수 있음에 유의. [상증령]제49조 단서 조항 참조).

2. 법인에게 저가양도시의 리스크 관리

법인과 특수관계에 있는 개인이 법인에게 부동산을 저가로 양도할 때 리스크를 관리하는 방법을 알아보자.

(1) 부당행위계산의 부인제도 적용 여부 검토

개인이나 법인이 특수관계인과의 저가 양도나 고가 양수 등을 통해 세부담을 줄이는 경우 [소득세법]이나 [법인세법] 에서 부당행위계산의 부인제도를 적용한다.
따라서 특수관계인과 거래할 때에는 시가를 확인한 후에 시가와 거래금액의 차액이 3억 원 이상이거나 거래금액이 시가의 5%를 벗어나지 않도록 해야 한다.

참고로 여기서 시가는 [소득세법]에서 [상증법]상의 평가규정을 준용하고 있다.

「법인세법」의 경우에는 동법 시행령 제89조에서 정하고 있다.

(2) 증여세과세제도 적용 여부 검토

개인이 특수관계법인에게 부동산을 저가로 양도하는 상황에서 그 법인의 주주가 이익을 얻은 경우에는 주주에게 증여세가 과세될 수 있다.

다만, 「상증법」 제45조의5 규정에 의한현저한 이의의 분여 및 특정법인의 이익 등의 요건을 충족해야 한다.

(3) 적정 거래금액 결정

개인이 특수관계법인에게 저가로 양도하는 경우 개인과 법인의 주주에게 과세문제가 발생할 수 있다.
따라서 사전에 [소득세법]상의 시가를 확인하고 이를 기준으로 매매금액을 정하도록 한다.

매매사례가액은 국토부의 홈페이지 등을 통해 확인해야 한다.
만약 양도일 전후 3개월 동안 매매사례가액 등이 발견된 경우로써 이 금액을 받아들이기 힘든 경우에는 감정평가를 받아 이를 기준으로 계약을 해도 된다.

이때 감정평가액은 해당 부동산의 기준시가가 10억 원 이하인 경우에는 1개의 것도 인정한다.

감정평가는 양도일 전 6개월 후 3개월 내에 가격산정이 됨과 동시에 평가서가 작성되어야 한다.

■ 개인과 법인 간에 재산을 양수도하는 경우의 증여배제

[상증법] 제35조 제3항에서는 개인과 법인 간에 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 [법인세법] 제52조(부당행위계산의 부인규정) 제2항에 따른 시가에 해당하여 그 법인의 거래에 대하여 같은 법 제52조 제1항이 적용되지 아니하는 경우에는 [상증법] 제35조 제1항 및 제2항을 적용하지 아니하도록 하고 있다. 이는 「법인세법」의 관점에서 볼 때 시가로 거래하면 [상증법] 제35조에 따른 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여증여규정을 적용하지 않겠다는 것을 의미하고 있다. 다만, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.