빌딩임대사업자의 법인전환과 상속세 증여세

최근 빌딩임대사업자들이 법인전환에 관심을 두는 경우가 상당히 늘어나고 있다.

빌딩 등에 대해 감정가액으로 세금을 내야 하는 상황들에 몰리면서 차라리 법인전환을 통해 임대하면 어떨까 하는 생각을 하기 때문이다.

하지만 법인전환이 마냥 좋을 수는 없다. 막대한 자금 등이 소요될 수 있기 때문이다.

이러한 내용들을 검토해 보자.

1. 사례

• 연간 임대료 : 2억 원
• 상증법상 재산평가액 : 30억 원

(상황1) 소득세는 얼마인가?
다른 사항들은 무시하고 소득세를 계산하면 아래와 같다.
2억 원 × 38% -1,940만 원 = 5,660만 원

(상황2) 법인세는 얼마인가?
2억 원의 10%인 2천만 원이 법인세가 된다.

(상황3) 임대소득에 대해서는 법인세가 저렴한가?
법인세만 보면 그렇다.
하지만 법인의 경우에는 세후이익에 대하여 배당소득세 등이 부과되므로 이 부분도 감안해야 한다.
위 세후이익 1억 8천만 원에 대해 배당소득세가 6~45%로 부과된다고 하자.
참고로 배당소득세는 배당세액공제 등을 고려해야 한다.
1억 8천만 원 x 38% -1,940만 원 = 4,900만 원
법인의 경우에는 1차적으로 법인세가 과세되고 2차적으로 이러한 세금이 발생하므로 반드시 법인이 더 유리하다고 할 수 없다.

(상황4) 상속공제액이 10억 원이라면 상속세는 얼마나 되는가?
30억 원에서 10억 원을 차감한 20억 원이 상속세 과세표준이 된다.

여기에 40%의 세율과 누진공제 1억 6천만 원을 적용하면 6억 4천만 원이 상속세가 된다.

(상황5) 이를 법인으로 전환하여 임대법인으로 경영하면 세금이 줄어들까?
임대소득의 경우, 배당을 하지 않는 한 법인세가 저렴하다. 그렇다면 상속세는 어떨까?

• 개인 상태에서 상속이 발생한 경우 : 기준시가, 임대료 환산가액 등 중 큰 금액이 평가액이 된다. 다만, 최근 평가심의위원회에서 결정된 감정가액으로 과세될 수 있으므로 감정가액에 초점을 맞춰 상속세를 예측하는 것이 좋을 것으로 보인다.
• 법인 전환 후 상속이 발생한 경우 : 법인전환은 통상 감정평가를 통해 진행하므로 개인과 법인의 소유형태는 큰 차이가 없을 것으로 보인다.

이렇게 보면 임대소득에 대해서는 소득세보다 법인세가 다소 유리할 가능성이 높고, 상속세의 경우에는 감정가액으로 과세되면 개인이나 법인의 차이가 크지 않을 것으로 보인다.

2. 빌딩임대사업자의 법인전환

(1) 소득세 측면

소득세율은 6~15%가 적용되고 법인세율은 10~25%이므로 외관상 법인세율이 낮아 보인다.
하지만 개인이 지분으로 보유하고 있는 경우에는 소득분산에 의해 소득세가 줄어들 수 있다.

(2) 상속세 측면

빌딩에 대한 재산평가를 감정가액으로 하는 경우 개인으로 보유하고 있으나 법인전환을 통해 보유하고 있으나 상속세의 크기는 동일할 수 있다.
다만, 개인이 보유한 빌딩에 대해 기준시가로 상속이나 증여 등이 가능하면 이 경우에는 법인보다는 저렴하게 상속세 등이 나올 수 있다.

(3) 법인전환 비용측면

일단 개인의 부동산을 법인에 현물출자하면 개인 입장에서는 양도소득세가 과세되고, 법인에게는 취득세가 부과되는 것이 원칙이다.
그러나 현행 세법에서는 법인전환을 쉽게 해주기 위해 법에서 정한 요건을 충족하면 양도소득세는 향후 법인이 처분할 때 내도록 해주고 (과세이연이라 함), 취득세는 75% 감면(단, 감면금액의 20%는 농특세가 부과됨)을 해준다.
다만, 주업이 부동산임대업인 경우로서 2020년 8월 12일 이후에 현물출자를 통해 법인전환을 하면 더 이상 취득세 감면을 해주지 않는다.
물론 부동산임대업이 아닌 업종을 영위하면서 보유한 부동산의 현물출자에 대해서는 감면이 적용되고 있다.

(4) 임대법인의 규제측면

첫째, 임대법인에 대해서는 법인세성실신고확인제도가 적용된다.
둘째, 임대법인에 대해서는 접대비와 차량비에 대한 한도가 축소된다.
셋째, 임대법인에 대해서는 각종 조세감면을 하지 않는다.

◆상속세 측면에서 볼 때 월세와 전세보증금 중 어떤 것으로 임대차계약이 되면 유리할까?
이에 대해 많은 사람들이 명쾌하게 답을 내리지 못하고 있다.

지금부터 대안별로 이 문제를 살펴보자.

 

전세보증금에 대해서는 5%의 수익을 얻을 수 있고 기준시가는 50억원이라고 하자.

• 대안1 : 월세만 연간 6억 원을 받는 경우
• 대안2 : 전세보증금만 120억 원을 받는 경우
• 대안3 : 월세는 연간 3억 원, 전세보증금은 60억 원을 받는 경우

이상과 같은 대안들은 수익측면에서 모두 동일하다.

예를 들어 대안2처럼 전세보증금 120억 원을 받은 경우 이에 대해 5%의 수익률을 적용하면 대안1 처럼 연간 6억 원의 수익(월세) 이 나온다. 대안3도 마찬가지이다.

 

그렇다면 상속세 측면에서도 같은 결과를 보일 것인가? 상속세는 우선 재산평가가 중요하므로 이를 기준으로 결론을 내려 보자. 그리고 월세소득이나 이자소득 등을 고려하지 않는다고 하자.

 

① 대안1의 재산평가액
연간 6억 원의 임대료를 세법에서 정하고 있는 할인율 12%로 환산하면 50억 원의 평가액이 나온다.

따라서 앞에서 가정한 기준시가 50억 원과 동일하므로 대안에 의한 재산평가액은 최종적으로 50억 원이 된다. 부채는 따로 없으므로 최종 50억 원에 대해 상속세가 부과된다.

② 대안2 : 전세보증금만 120억 원을 받는 경우
대안1처럼 월세가 없으므로 전세보증금 120억 원과 기준시가 50억 원 중 큰 금액인 120억원이 재산평가액으로 된다.

참고로 이 금액이 현금으로 그대로 남아 있는 경우에는 현금이 별도로 상속재산에 포함되며 동시에 부채에 해당하므로 전체 상속재산가액에 별다른 영향을 미치지 않는다. 결국 120억 원에 대해 상속세가 부과된다.

③ 대안3 : 월세는 연간 3억 원, 전세보증금은 60억 원을 받는 경우
이 경우에는 월세에 대해서는 12%로 환산한 금액에 전세보증금을 더해 평가를 해야 한다.

연간 3억 원을 12%로 환산하면 25억 원이고, 이에 전세보증금 60억 원을 더하면 85억원이 된다.

따라서 대안3의 경우에는 85억 원에 대해 상속세가 부과된다.

 

이상과 같이 월세나 보증금의 수수상황에 따라 상속재산가액이 최저 50억 원에서 최고 120억 원까지 변동될 수 있다.

상속세를 줄인다는 관점에서 보면 재산가액이 축소되는 것이 좋으므로 대안1이 더 낫다고 할 수 있다.

하지만 대안2에서 전세보증금으로 받은 현금이 상속개시 당시에 없다면 상속재산가액이 제로가 되므로 대안2가 더 낫다고 할 수 있다.

 

► 결국 월세가 좋은지 전세보증금이 더 좋은지는 상황별로 달라진다고 할 수 있다.
다만, 일반적으로 상가 등을 임대하면서 받은 보증금은 부채에 해당하며 이는 상속재산에서 차감되어 과세표준금액을 이루게 된다.
반면 월세는 부채에 해당되지 않으므로 차감될 것이 없다.
따라서 재산가액이 많은 사람들은 월세보다 보증금을 받으면 부채로 인정받을 수 있어 상속세가 줄어들 수 있다.

■ 빌딩임대사업자들이 주의해야 할 것들

1. 수입관리 측면 • 계약서의 내용검토 : 계약서에 대한 세무상 문제점을 검토한다. • 세금계산서 발행업무 : 세금계산서가 제대로 발행되고 있는지를 점검한다. • 사업용 계좌 확인 : 세법상 의무인 사업용 계좌를 제대로 사용하고 있는지 점검한다. • 부가가치세 신고내용 확인 : 부가가치세 신고의무를 제대로 이행하고 있는지 점검한다. 2. 비용관리 측면 • 주요 계정과목별 적격영수증 구비 여부 : 경비지출 시 적격영수증을 제대로 수취하고 있는지 점검한다. • 사적인 비용이나 가공경비 계상 여부 : 개인적으로 사용한 경비가 있는지 가공경비가 있는지 등을 점검한다. 3. 세부담 절감 측면 • 공동임대사업 검토 : 공동임대사업의 실익 등을 분석한다. 특히 공동사업 출자금에 대한차입금 이자에 대해서는 비용처리가 안 된다는 점에 유의해야 한다. • 사전 증여 : 소득세와 상속세 절감을 위한 사전 증여에 대해 분석한다. 이때 증여는 부담부 증여를 포함하되 매매방식도 포함하여 분석을 진행하는 것이 좋다. • 양도세 예측 : 빌딩을 처분할 경우의 예상되는 세금문제를 검토한다. • 법인전환 검토 : 임대법인의 실익 등을 분석한다.